Máshol lakásokká alakítják az üres irodákat, de nálunk ehhez még nem elég drága a lakhatás

A koronavírus-válság egyik elsőre talán nem várt következménye lett, hogy a pandémia végével sok cég nem tért vissza korábbi irodaházaiba. A home office, azaz az otthonról történő munkavégzés vált az alapvető módszerré több vállalatnál is, ennek következményeként a vállalatok vagy a korábbinál jelentősen kisebb irodába költöztek, vagy egyáltalán nem is bérelnek irodahelyiséget. Néhány nagyobb cég, például az Amazon vagy az Elon Musk vezette Tesla próbál ugyan visszatérni a pandémia előtti irodai munkarendre, de nem tűnik úgy, hogy hamarosan megfordulna az irodák kihasználatlanságának globálisan növekvő trendje. Az Egyesült Államokban ezzel a trenddel párhuzamosan egyre több irodát alakítanak át befektetők lakóingatlanná, amivel egy-egy irodaépületben több száz lakás is létrejöhet. Ebben a cikkben azt mutatjuk meg, hogyan is néznek ki ezek az irodaátalakítások az Egyesült Államokban, és hogy a kelet-közép-európai régióban megfigyelhető-e az amerikaihoz hasonló trend.

Kiürülő irodák, dráguló lakások

Budapest és a régió fővárosainak kereskedelmiingatlan-piaci helyzetét a Magyar Nemzeti Bank évente kétszer kiadott jelentése is elemzi. Ebből az látható, hogy az irodák kihasználatlansága általánosságban nagyon magas a régióban, Szófiában a legmagasabb 15,3 százalékkal, de Budapesten is 13,9 százalék ez az arány. A tendenciákat nézve Budapest az egyetlen olyan főváros a régióban, ahol 2019 óta évről évre egyre több a kihasználatlan iroda. A többi fővárosban szintén nagy az üres irodák aránya (ez alól a maga 7,9 százalékával, egyedül Prága a kivétel), de ez a trend azokban már korábban mérséklődött, majd vissza is fordult.

A világ nagyvárosai mindeközben lakhatási gondokkal is küzdenek, a piaci kereslethez képest lényegesen kevesebb az elérhető és megfizethető árú lakás. Az Eurostat adatai szerint

az Európai Unióban 2015 óta átlagosan 47 százalékkal nőtt az eladó lakások ára, Magyarországon a második legnagyobb mértékű, 172 százalékos volt az emelkedés.

A bérleti díjak az EU-ban átlagosan 18 százalékkal nőttek, míg itthon 66 százalékkal, amivel szintén a legnagyobb árnövekedést produkáló országok közé tartoztunk az Unióban. Az Egyesült Államokban sem jobb a lakhatási helyzet, ugyanebben az időszakban az eladó lakások ára 45 százalékkal emelkedett, a bérleti díjak pedig 40 százalékkal nőttek.

A fiatal pályakezdőknek építik a lakásokat

Az Egyesült Államokban az irodák közel fele üresen áll, az elmúlt 3 évben csak New Yorkban az irodák 22 százaléka vált üressé. Azzal párhuzamosan, hogy egyre kevesebb ember jár be dolgozni a belvárosi irodákba, az amerikai nagyvárosok belvárosában működő, a korábban az irodai dolgozókat kiszolgáló szolgáltatóegységek közül is egyre több zár be.

A kiürülő irodákkal együtt a belváros is elkezdett kiürülni.

Erre a folyamatra, illetve a városokban növekvő lakhatási igény kielégítésére próbálnak választ adni azok a befektetők, akik az üresen álló belvárosi irodákat kezdték el lakóépületekké alakítani. Ezekkel az átalakítások amellett, hogy növelik a bérelhető vagy megvehető lakások számát, a kiürülő városrészeket is próbálják életben tartani.

Az átalakításhoz elsősorban régebbi, kevésbé jól felszerelt irodaépületeket vásárolnak meg a befektetők, mivel ezek maradtak üresen a járvány után. Az épületek átépítése az Egyesült Államokban jóval olcsóbb, mint a szűkös belvárosban lerombolni, és felhúzni egy teljesen új lakóépületet. Az alacsonyabb költségek miatt, az ilyen épületekben alacsonyabb a lakások bérleti díja, mint amennyi egy új építésű épületben lenne.

Azt fontos ugyanakkor kiemelni, hogy ezeket az épületeket eredetileg nem ilyen használatra építették, ezért az ezekben kialakított lakások, bár megfelelnek az előírásoknak, legtöbbször kevésbé komfortosak, mint egy új lakás. A befektetők szerint azonban ez nem baj, mert a lakásokat nem eladásra szánják, a célcsoportjuk ugyanis azok a fiatalok, akik épp a karrierjük beindításán dolgoznak és legfeljebb 2-3 évre keresnek lakhatást.

Az ilyen jellegű épületátalakítások támogatása és ösztönzése a szövetségi kormány és a nagyvárosok lakáspolitikájában is megjelenik.

A Biden-adminisztráció 2023-ban külön tájékoztatót adott ki az irodákat lakásokká átépítő ingatlanfejlesztésekhez igénybe vehető kormányzati támogatásokról és kedvezményekről. Emellett a városok is próbálják támogatni az épületek átalakítását, például bizonyos területek lakóövezetté való átminősítésével, adócsökkentéssel vagy éppen finanszírozási támogatással, amelyért cserébe a befektetőnek garantálnia kell, hogy a létrejövő lakások egy részét megfizethető áron fogja kiadni.

Az üresen álló irodák átalakítása egyébként nem a Covid után kezdődött az Egyesült Államokban. A 2000-es években leginkább elhagyatott gyárépületeket alakítottak át lakóépületekké, majd a 2010-es évektől váltak az irodaátalakítások megszokottá, amely a járvánnyal új lendületet kapott. 2010-től kezdve az Egyesült Államokban több mint 110 ezer lakást hoztak létre irodák átépítésével, jelenleg pedig 58 ezer lakás kiépítése van folyamatban. Az irodák mellett pedig már hotelekből is elkezdtek lakóingatlanokat létrehozni az Egyesült Államokban. Egy 2023-as kutatás szerint már a lakóépületté történő átépítések harmada bezárt hotelekben zajlott.

A régióban még nem éri meg az átalakítás

Bármennyire jó lehetőségnek tűnik is az üresen álló irodaházak átalakítása lakóépületekké, ezt nem minden esetben egyszerű megoldani – mondta Borbély Gábor, a CBRE piacelemzési igazgatója. Az 50-es, 60-as, 70-es években épült régebbi irodaházak esetében van könnyebb dolguk a fejlesztőknek, mivel ezek inkább kisebb alapterülettel, jobban cellázott kialakítással épültek. Ezek eredeti kialakításuk miatt alkalmasabbak arra, hogy lakásokat hozzanak bennük létre, itt viszont az alacsony belmagasság és régi szerkezet bizonyulhat problémásnak. Az újabb építésű irodaházak esetében a nagy szintterület és a kevesebb belső mag szinte megugorhatatlan technikai feladat, amennyiben élhető méretű és elég napos lakásokat szeretnének kialakítani. A kelet-közép-európai régió országaiban elsősorban ilyen, jelentős részt a 2000-es években épített irodaházak állnak most kihasználatlanul, ezekből nehezen lehetne megfelelő lakóingatlanokat létrehozni.

A régiós nagyvárosok irodaházai kevésbé alkalmasak az ilyen jellegű átalakításra, mert Kelet-Közép-Európában még mindig nem annyira magasak az ingatlanárak, hogy megérje ilyen jellegű befektetésbe kezdeni.

A befektetőknek a régióban még egyszerűbb és olcsóbb is új lakóépületeket felhúzni, mint az átalakítással bajlódni.

Ha egy befektető mégis egy üresen álló irodát alakít át, akkor inkább csinál belőle hotelt, mint kiadásra vagy eladásra szánt lakóépületet. A Népligetnél található Liberty egy részét például még az építkezés idején alakították ki irodák helyett hotelszobáknak.

Borbély Gábor szerint a régióban már inkább jellemző, hogy egykori ipari területeken üres raktárakat vagy gyárakat vonnak be az ingatlanfejlesztésbe, de általában ezek az ipari műemlékek sem lakhatási funkciót kapnak. A régi épületekben jellemzően szolgáltatás, kiskereskedelem vagy közösségi tér kap helyet, és ezek mellé húznak fel lakóépületeket, akár magasházakat. Ilyen ingatlanfejlesztési projekt például egy régi varsói sörgyár épületét felhasználó Warsaw Brewery vagy Londonban az egyik, már használaton kívüli erőmű köré tervezett Battersea. Lehet persze ilyen átalakításokat kisebb lépésekben is csinálni, és nem kell az építészeti értékkel bíró, de funkcionálisan már elavult épületeket elbontani (ami történt itthon például a Közraktárak vagy a Vágóhíd épületeinek többségével). Prágában az egykori vágóhíd helyén ma egy piac, valamint kulturális és gasztronómiai központ található. Ilyen beruházásokra Budapesten a IX., a X. vagy a XIII. kerületben biztos lehetne helyszínt találni Borbély szerint.

Varsóban nagyon figyelnek azokra a műemlék épületekre, amik megmaradtak a második világháború után, de egy húszéves épületet simán lebontanak, hogy egy újat építsenek a helyére. A régióban talán a prágai ingatlanárak indokolnák a leginkább, hogy ilyen jellegű átalakításokban gondolkodjon akár a városvezetés, akár a befektetők. Az irodaházak kihasználatlansági rátája azonban itt nem kiugróan magas, mindössze 8 százalék, ezért még kevésbé merül fel, hogy ilyen módon javítsák a lakhatási helyzetet. Prágában is főként hoteleket hoznak létre, illetve az utóbbi időben néhány helyen 20-30 négyzetméteres (nagyjából egy hotelszoba mérete) micro-living lakásokat alakítottak ki, amelyek elsősorban a diákok és egyedülálló fiatalok lakhatását segítik.

Amellett, hogy az irodaházak kialakítása nem igazán lakások megvalósítására, itthon a szabályozási környezet is korlátozza annak a lehetőségét, hogy olyan ingatlanfejlesztések valósuljanak meg, mint például Varsóban a Warsaw Brewery – mondta Borbély. A beépíthetőségre és az épületek magasságára vonatkozó hatályos szabályozások miatt a belvárosban nem igazán lehet olyan lakóépületet építeni, vagy lakóépületté átalakítani meglévő ingatlanokat, amik jól megtérülő befektetések lennének.

Budapesten Borbély Gábor szerint az egyetemistáknak szánt szállások, azaz a student housing az, ahol van néhány példa arra, ahol egy régi épületet alakítottak lakóépületté. Ilyen például az egykori Tűzraktér épületéből létrehozott magánkollégium, a Dean’s Home Budapest, illetve kollégiumot terveznek létrehozni a Villányi úton, a volt MSZP-pártszékházban is.

Itthon az állam pörgeti az irodapiacot

Budapesten is nagyon sok tehát az üresen álló iroda, még a Covid alatt sem volt ennyi, mint most. A 14 százalékos üresedési ráta elérésével 9 éves rekord dőlt meg, utoljára 2015-ben voltak ilyen rosszul kihasználva az irodák. Ezzel párhuzamosan pedig 30 százalékkal csökkent az irodapiaci kereslet az előző év azonos időszakához képest.

A vergődő budapesti irodapiacon azonban megjelent az állam, és három részletben irodavásárlásokba kezdett. 2023 novemberében megvette a Zugló központjában épülő irodakomplexumot 244 milliárd forintért, idén májusban pedig kiderült, hogy a kormány megveszi a Dürer Park irodaházait, amiért 80 milliárdot már ki is fizetett (a teljes vételár 120 milliárd forint lehet), valamint a Kopaszi-gátnál épülő BudaPart irodakomplexumát is megvásárolja 255 milliárd forintért. A három irodavásárlásban az a közös, hogy mindegyik irodaház valamelyik kormányközeli céghez kötődik. Az elmúlt 1-2 évben a kormány összesen 350 ezer négyzetméter irodát vásárolt meg kormányközeli fejlesztőktől.

A téma kapcsán megkérdezett szakértők szerint nehéz szakmai és üzleti alapon beszélni ezekről az üzletekről, mert nincs átláthatóság, a kormány titokban tartja az irodavásárlások részleteit, emiatt pedig nehéz megmondani, hogy a vételárak mennyire felelnek meg a piaci értékeknek. Az is elképzelhető, hogy a piaci árnál többért vette meg az állam ezeket az irodaházakat, de az is lehet, hogy az alacsony kereslet miatt, a normál árnál olcsóbban jutott hozzájuk az állam.

A jelenlegi irodapiaci környezetben különösen furcsák ezek a tranzakciók, mivel az utóbbi években az otthoni munkavégzés elterjedése és a magas kamatok miatt nagy lett a piaci bizonytalanság és csökkent a kereslet. Ilyen környezetben óriási érték, ha valaki mégiscsak talál érdeklődőt – pláne, ha olyan tömeges mértékben, mint amit az állami igény jelent.