Vergődik az irodapiac, csak az állam pörgeti, ami 350 ezer négyzetmétert vásárol kormányközeli fejlesztőktől

Januárban írtunk arról, hogy NER-es vállalkozóktól bérelhet a MÁV és több állami hivatal: a Telex által megszerzett dokumentumokból az derült ki, hogy a MÁV-csoport, az Állami Számvevőszék, a Nemzeti Választási Iroda és a Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala is a Nádorkertnél épülő BudaParton bérelhet majd irodát.

A megállapodás azért volt nagy jelentőségű, mert az irodaházat fejlesztő Kopaszi Gát Zrt. ezáltal biztosra mehetett, hogy lesz bérlője, ami nagy fegyvertény annak fényében, hogy 2019 óta egyre csökken a budapesti irodák kihasználtsága, 2024 végére már 15 százalékuk állhat üresen. A dokumentumokban szerepeltek olyan bérlemények, ahol már ültetési terv is szerepelt, és az is kiderült, hogy a még fel sem épült házak terveit már a leendő bérlők igényeihez igazítják.

A magyar állam viszont azóta még nagyobb fokozatra kapcsolt az irodapiacon. Azt már korábban lehetett tudni, hogy belevágott egy gigantikus vásárlásba, 244 milliárd forintért megvette a Zugló központjában épülő irodakomplexumot, amit az egyre több állami beruházásban megjelenő Bayer Construct fejleszt. Erről a cég vezetője, Balázs Attila a Telexnek fél éve azt nyilatkozta, hogy őket kereste meg az állam, szerinte azért, mert rengeteg új, energiahatékony irodára van szükségük. Tavasszal viszont két újabb irodavásárlásra derült fény:

• Május végén a 24.hu arról írt, a kormány megvásárolja a Dürer Park irodaházait. Az ügylet előkészületei 2022 óta zajlanak a nyilvánosság kizárásával, annak ellenére, hogy az állam már 80 milliárd forintot kifizetett a beruházónak, a teljes vételár pedig 120 milliárd forint körül végződhet.
• Ugyanaznap a Válasz Online is írt egy szintén titkos alkuról: a lap értesülése szerint a Dürer Park mellett a már említett Kopaszi-gát (BudaPart) irodai tömbjeinek felvásárlására is előszerződést kötött a magyar állam, a hat irodaépületért 255 milliárd forintot fizethet.

Az állam tehát az elmúlt egy–két évben három különböző helyszínen vásárolt meg összesen 350 ezer négyzetméter irodaprojektet kormányközeli fejlesztőktől, hogy szép csendben új kormányzati negyedeket hozzon létre.

Ezzel akkora állami túlsúly jött létre az egyébként vergődő irodapiacon, amire egész Európában nincs példa.

Ebben a cikkben összefoglaljuk, mit lehet jelenleg tudni az óriási léptékű felvásárlásokról, milyen helyszínekre, mennyiért és kiket ültetnének be, illetve ingatlan- és irodapiaci szakértőket is kérdeztünk arról, hogy mi állhat az állami vásárlási kényszer hátterében.

Kormánynegyed három részben

Mielőtt az részletesebben megnéznénk, milyen hatása van az állami bevásárlásoknak az irodapiacra, szedjük össze, mit tudunk a három, kormányzati negyednek tekinthető beruházásról!

Zugló Városközpont (Zugló)

• Becsült vételár: 244 milliárd forint
• Négyzetméter: 150 ezer
• Ingatlanfejlesztő: Bayer Construct Zrt. (végső tulajdonosok: Balázs Attila, Sokorai István)
• Beköltözők: Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság, Nemzeti Adó- és Vámhivatal, Pest Vármegyei Kormányhivatal

Eredetileg a Bayer Construct 950 lakás köré húzott volna fel irodákat, a terv azonban 2023-ban módosult, a nyolc tömbből hét irodaépület lesz, egy pedig egy 168 luxuslakást rejtő lakóépület. A beruházás árából a Válasz Online szerint akár egy fél metróvonal is kijöhetett volna, és állítása szerint emiatt a projekt miatt kellett mennie Dienes János kerületi főépítésznek is. Az új irodanegyedről 2023-ban készített előszerződést az állam, miután 2021-ben ezt is nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásnak nyilvánították. Az ingatlanvásárlást viszont nem verték nagy dobra, az csak azután derült ki, hogy Hadházy Ákos megtalálta a szerződést a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő oldalán.

Dürer Park (Zugló)

• Becsült vételár: 80–120 milliárd forint
• Négyzetméter: 40 ezer
• Ingatlanfejlesztő: Dürer Befektetési Kft. (végső tulajdonosok: Főnix Magántőkealap, Garancsi István, Scheer Sándor – a Főnix Magántőkealapot a Diófa (ma már Gránit) Alapkezelő Zrt., Tiborcz István cége kezeli)
• Beköltözők: Corvinus Nemzetközi Befektetési Zrt., Garantiqa, Diákhitel Központ, Eximbank, Magyar Fejlesztési Bank, Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt., Nemzetgazdasági Minisztérium, Start Garancia

Az állam képviseletében eljáró, szintén a Dürer Parkba költöző Magyar Nemzeti Vagyonkezelő még 2022-ben kötött előzetes megállapodást a Dürer Befektetési Kft.-vel. A Garancsi István érdekeltségébe tartozó Market csoporthoz és a Tiborcz István-közeli Főnix Magántőkealaphoz tartozó cég az egykori Dürer Kert helyén két irodaházat húzott fel, miután a kormány 2021-ben kiemelt beruházássá minősítette az irodaház építését.

Június elején derült ki, hogy a Dürer Befektetési Kft. áprilisban megpróbálhatta elérni, hogy emeljék meg a korábban kialkudott vételárat. A 24.hu információi szerint a kormány 2022-ben 110 milliárd forintos keretet biztosított a projektre, a cég 100 milliárdért vállalta el a rá eső részt, amiből az állam 80 milliárdot előre ki is fizetett.

BudaPart (Újbuda)

• Becsült vételár: 255 milliárd forint
• Négyzetméter: 160 ezer négyzetméter
• Ingatlanfejlesztő: Kopaszi Gát Zrt. (végső tulajdonosok: Continuum Vagyonkezelő Alapítvány, Főnix Magántőkealap, Garancsi István, Scheer Sándor, Hall Krisztián)
• Beköltözők: Állami Számvevőszék, MÁV-Volánbusz csoport, Nemzeti Választási Iroda, Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala

Az 56 hektáros földterületet Garancsi István érdekeltségei vették meg 2016-ban, majd megindult Budapest egyik legnagyobb ingatlanberuházása. Egy ideig még a katari uralkodócsalád is megfordult benne, őket 2020-ben Garancsiék kivásárolták, majd 2022-ben a Gazdasági Versenyhivatal egy hét alatt jóváhagyta, hogy Tiborcz István is bevásárolja magát az Újbudát sokak szerint egyre élhetetlenebbé tévő projektbe.

Vergődő a piac, dübörgő állami megrendelések

A Telex által megkérdezett, a téma miatt anonimitást kérő irodapiaci szakértők szerint azért is nehéz szakmai és üzleti alapon beszélni arról, hogy mi történik az irodapiacon, mert nincs átláthatóság, az állam mindent megtesz, hogy titokban tartsa a részleteket.

A kormány egyáltalán nem kommunikál arról, hogy kétszer akkora területen készül kormányzati negyedeket létrehozni, mint amit a Gyurcsány-kormány elképzelt, a Fidesz pedig annak idején komoly kritikával illetett.

Nem tudni például, pontosan mi szerepel a szerződésekben, a fejlesztőt vagy a vevőt terhelik a kialakítási költségek, mikor és milyen értékelés alapján szabták meg az árat, milyen ár- és hozamszintekről beszélünk, milyenek a műszaki paraméterek, emiatt nehéz megmondani, a becsült vételárak mennyire felelnek meg a piaci értékeknek.

Az állam által nyélbe ütött üzletek a szektorban otthonosan mozgók számára is szokatlanok, és a jelenlegi piaci környezetben különösen feltűnőek. A tranzakciók száma jelentősen csökkent az elmúlt években a piaci bizonytalanság, például a home office hosszú távú térnyerése és a magas kamatok miatt. Magyarországon harmadára estek vissza a számok, de egész Európában hasonló trend játszódik le. Adott tehát egy olyan piaci helyzet, ahol a fejlesztők csak nagy nehezen tudnak bérlőket felhajtani, főleg ingatlant eladni.

Így óriási érték, ha valaki mégiscsak talál érdeklődőt – pláne, ha olyan tömeges mértékben, mint amit az állami igény jelent.

Az államnak persze nem feltétlenül kell követnie a piaci folyamatokat, de a fejlesztők emiatt sokkal kedvezőbb helyzetben vannak, mint az állam nélkül lennének. Azt pedig csak találgatni lehet, hogy miért épp ezekre a fejlesztőkre és irodaparkokra esett a választás, mennyire voltak beavatva, és eleve ez volt-e a terv – magyarázza az egyik általunk megkérdezett szakértő. A költözések mögött álló legfőbb állami érvelés a szervezeti és az energiahatékonyság növelése. A forrásunk szerint emögött valóban lehet logika, de nehéz szakmai véleményt mondani arról, hogy a valóságban ez működhet-e, annyira nincsen információ a részletekről.

Az árazásokat a részletek hiánya miatt egyik szakértő sem tudta kommentálni. Elképzelhető, hogy az árak felfelé térnek el az átlagtól, de ennek ellenkezője sem lehetetlen, mert a mostani magas kamatok mellett azok az irodák, amelyek a piaci környezet ellenére mégis gazdát cserélnek, jellemzően alacsonyabb áron kelnek el. Azaz elméletileg még az is lehetséges, hogy az állam relatíve jó alkupozícióból indult.

A bérlésnek és a vásárlásnak az irodapiacon ugyanúgy megvan az előnye és a hátránya, mint a lakások esetében. Az irodapiacon a bérlés mellett szól, hogy kevesebb tőkét kell egyszerre lekötni, de ha az állam piaci értéken vásárolta az új kormányzati negyedek épületeit, akkor az állami vagyon szempontjából „mindegy, hogy az téglában vagy készpénzben áll”, magyarázza az egyik forrásunk.

Az viszont már fontos szempont, hogy a jelenlegi eladósodottsági szint és költségcsökkentési törekvések mellett mennyire fogják a vásárlások megterhelni a költségvetést, növelni az eladósodottságot.

„Nem tudjuk, hogy az ügyletekről pontosan mikor döntöttek, lehet, hogy már évekkel ezelőtt, kedvezőbb kamatszintek mellett. De ha ma kéne erről döntést hozni, felesleges lépés lenne az államnak drágán eladósodnia, kivéve akkor, ha akkora árelőnyt ér el, amivel még a magas kamatok mellett is megéri a vásárlás.”

Arról egyik szakértő sem tud, hogy újabb nagyobb állami irodafelvásárlás lenne készülőben: eleve leállófélben vannak az építkezések, kevés az opció, így talán csak a vegyes minőségű, jellemzően külföldi kézben lévő irodaportfóliók jöhetnének szóba.

A transzparens folyamatokra általában az a jellemző, hogy amikor megfogalmazódott az igény egy fejlesztőnél, hogy eladja az irodáit, szakértőket keres és elindul a tendereztetés. A magyar szektorban viszont kevés a szereplő, így jellemzően már előre lehet tudni arról, ha egy nagy irodaépület eladóvá válik. A mostani állami felvásárlásoknál viszont még a piacon sincs arról információ, hogy ki és hol fogalmazta meg az igényeket, milyen előkészítő felmérések, tanulmányok előzték meg a folyamatot, és arról is csak találgatások vannak, hogy miért ennyire fontos az államnak, hogy a projekt teljesen titokban menjen végbe.

Budapesten nagyjából 450 ezer négyzetméteren zajlik irodaépítés, ezeknek túlnyomó többségét az állami szektor dominálja, elenyésző az államhoz nem köthető entitás mind a bérlői, mind a vásárlói oldalon. „Iszonyatos változásmenedzsmentről, több százezer négyzetméterről, több tízezer ember munkájáról van szó, ennek a logisztikája elképesztő feladat. Nagyon remélem, hogy valaki erre végzett háttérszámítást, hogy miért és hogyan érheti meg a végén.”

150 ezer négyzetméter épül, pedig nagy a kihasználatlanság

Azt, hogy nagy a bizonytalanság és alacsony az aktivitás a piacon, a Magyar Nemzeti Bank évente kétszer elkészített jelentése is alátámasztja. A legutóbbi, áprilisban publikált felmérés nem fest rózsás képet a kereskedelmiingatlan-piac helyzetéről, ami az irodák mellett a kiskereskedelmi, az ipari-logisztikai és a szállodapiacot is magába foglalja. A jelentés szerint az emelkedő hozamok, a magas finanszírozási költségek és a mérsékelt bérleti kereslet miatt a befektetők továbbra is kivárnak, 2024-ben is alacsony befektetési forgalom várható. A probléma a régió más városait is érinti, 2023 végére Kelet-Közép-Európában átlagosan 8 százalékkal csökkent a tőkeérték az egy évvel korábbi szinttől, míg Budapesten ugyanez az arány 9 százalék.

A budapesti irodapiac egyik legfontosabb problémája a kihasználatlanság: 2023-ban 2 százalékponttal 13,3 százalékra emelkedett a ráta, idén a 15 százalékot is megközelítheti. A régióban csak Budapesten és Pozsonyban nőtt a kihasználatlanság 2023-ban, a többi fővárosban (Bukarest, Prága, Szófia, Varsó) csökkent. Itthon az alacsony nettó felszívás, vagyis az alacsony keresletet miatt kihasználatlanok az ingatlanok, Pozsonyban viszont azért is, mert rekordmennyiségű irodát adtak át.

Az állam szerepének növekedését jól jelzi, hogy az MNB-jelentés most először tért ki a „közintézmények irodaigényére”: 2023 végén megtört a csökkenő trend az irodaépítésekben, a közintézmények miatt több új épület kivitelezése elindult, írja az MNB. A 2024-ben átadni tervezett új épületek előbérleti aránya az irodafejlesztéseknél 55 százalék körül alakult, ami magasabb az előző két év adatánál – vélhetően ez sem független a állam irodaigényeitől. 2023-ban egyébként az irodapiac bruttó bérleti kereslete 19 százalékkal emelkedett, de továbbra is 10 százalékkal alulmúlja a koronavírus-járvány előtti szinteket.

A jelentés szerint 2023 utolsó negyedévében 150 ezer négyzetméteren kezdődtek meg új építkezések, túlnyomórészt a közintézmények irodaigénye miatt.

A közszféra irodaigényéről azt írják, 2025-ben kimutatható hatással lesz a keresletre és a kihasználatlansági rátára.