A rendszerváltás óta eltelt három évtized arról szólt, hogy Budapest leépült ipari zónái, az úgynevezett rozsdaövezetek elkezdjenek beépülni. Ez a folyamat most a XI. kerületben indult meg a leglátványosabban, sőt a helyiek szerint inkább azt lehet mondani: elszabadult. A jelenlegi tempó mellett néhány év alatt 40 ezer új lakos érkezhet, ami felboríthatja a kerület életét.
Újbuda önálló városként Magyarország ötödik legnépesebb települése lenne 143 165 lakossal, Debrecen, Szeged, Miskolc és Pécs mögött. Ez a lakosságszám ugorhat meg a következő években mintegy 40 000 új lakossal, ha a jelenlegi építkezési trendek folytatódnak, ezzel a népességi dobogó második fokára repítve a kerületet.
A népességrobbanás oka: a XI. kerület eddig is népszerű lakóhely volt, de az elmúlt években felfutó lakáskereslet és a kormányzati támogatások felturbózták a lakásépítési kedvet. De nem családi házak épülnek elsősorban, hanem 10-15 szintes épületekkel tömött lakóparkok, méghozzá sokszor elég zöldfelület, óvoda-iskola, orvosi rendelők, megfelelő közlekedési és tömegközlekedési infrastruktúra nélkül.
A helyzetet látva több helyi civil szervezet kéttucatnyi szakembere az önkormányzathoz fordult, segítsen meggátolni a negatív folyamatokat.
„A kerület infrastrukturálisan tele van. Van sok beépítetlen rész, amit zöldíteni kellene, vagy úgy építkezni, hogy élhető maradjon. De ehelyett várhatóan rozsdaövezetté fogják nyilvánítani, és ész nélkül beépítik”
– mondta lapunknak Bányai Borbála szociológus, a KörTér – Környezettudatosak Tere Újbudán csoport tagja, a petíció aláíróinak egyike.
Újbudán mintegy 40 hektárnyi övezetet jelöltek meg – csak a Fehérvári út és a Duna közötti zónában – a budapesti barnamezős és belvárosi használaton kívüli területeket összefoglaló, 2017-ben készült fővárosi tanulmányban. Az ingatlanok egy részén – gondoljunk csak a legnagyobbra, a Kopaszi-gát melletti, hatalmas BudaPart projektre –, már korábban megkezdődtek az építkezések, de a kormány új rozsdaövezeti lakásáfa programja, valamint az új építésű ingatlanok áfacsökkentése tovább fokozhatja a befektetői kedvet. Már most sorra épülnek 10-15 szintes lakóparkok, nagyon közel egymáshoz, minimális zöldterülettel.
Mostanáig annyi építési engedélyt adtak ki, hogy a környékre a következő egy-két évben legalább 15 ezer új beköltöző érkezik. Ha pedig a tervezés alatt álló épületek is engedélyt kapnak, összesen 21-22 ezer új lakóra számíthatnak a kerületben, és emellett még sok irodaházat is felhúznak. Bányai véleménye szerint ezek az engedélyek jelenlegi formában csak és kizárólag az ingatlantulajdonosok és -építtetők érdekeit szolgálják. Újbuda a túlzott beépítés miatt a jelenlegi lakók számára egyre élhetetlenebbé válik, az új lakókat pedig egyszerűen becsapják.
A garázsbehajtó az új közterület
Elég csak körülnézni az épülő gigalakóparkoknál, rögtön látni, hogy az épületek sűrűbben helyezkednek el, mint egy panellakótelepen. Nem alakítanak ki közparkot, játszóteret, sportpályát; lényegében garázsbehajtó utak és garázsbehajtók épülnek közterület címén. Egyáltalán nem szerepel a terveken humán infrastruktúrára vonatkozó területek kijelölése (hiányzik 750 óvodai és 1500 általános iskolai férőhely, új orvosi rendelőket és bölcsődék sem terveznek).
Megkerestük Erő Zoltánt, Budapest főépítészét, aki egyetért a megállapítással: míg a korábbi lakótelepek sűrűségét oldotta a zöldterület, az oktatási és szolgáltató épületek jelenléte, az épületek közötti kellő távolság, a közelmúlt fejlesztései a hatékonyság jegyében az ingatlanokat a maximális mértékben kihasználják. Mint mondta, az általános sűrűségnek van egy jellemző mérőszáma, a laksűrűség. Ha ezt a bruttó területre vetítjük – utak, parkok, intézmények beszámításával –, egy jellegzetes adatot kapunk. Nos, ez a szám a kertvárosok esetében intenzitástól függően 5-50 fő/hektár, az 50-60-as évek lakótelepei esetében 150-200 fő/hektár, a házgyári lakótelepeknél 220-300 fő/hektár. A közelmúltbeli fejlesztéseknél ez az érték ennél lényegesen magasabb: általában 3-400 fő/hektár, de van Budapesten 500, sőt 1000 fő/hektár sűrűségű terület is, amit „lakóparknak” hívnak.
És valóban, ha elmegyünk ezekre a rendkívül sűrűn beépített helyekre, semmiféle „park” érzésünk nincs, a szokásosnál is sűrűbb lakótelepeket látunk, egymást bámuló 10 emeletesekkel, kellemetlen arányú terekkel, minimális zölddel a mélygarázs tetején
– tette hozzá a főépítész.
A WHO ajánlása szerint egy embernek minimum 9 négyzetméter/fő zöldterület szükséges. Ez az arány a civil szervezetek szerint Újbudán jelenleg 6 négyzetméter/fő, ami a jelenlegi tervek megvalósulásakor még tovább fog romlani. Nem is szólva arról, hogy
- a közlekedési infrastruktúra már most telített, ráadásul a Budafoki és Szerémi út déli részén csak busz közlekedik;
- a forgalom további jelentős növekedése várható a tervezett Galvani híd megépítése után;
- a Duna-part eddig Budapest friss levegőt biztosító átszellőző csatornája volt, amely a magas, sűrű beépítésű házak miatt veszélybe került;
- jelentős levegőszennyezést, hőszigethatást eredményez (számítások szerint Újbuda belső részein 4-5 fokkal is magasabb lehet a nyári hőmérséklet).
A helyzet kialakulásában szerepet játszott a civilek szerint, hogy két-három évvel ezelőtt a területre érvényes építési szabályzatot lazította az önkormányzat. Így sűrűbb beépítést engedtek meg, kevesebb zöldterület kialakításával. Az új kerületvezetés hiába tette kampánya részévé azt, hogy segít a helyzeten, azóta az építési engedélyek kiadása átkerült a kormányhivatalokhoz, így az önkormányzatnak a legfőbb eszköze az építési szabályzat szigorítása maradt. De van, ahova egyáltalán nem ér el a keze: a BudaPart projekt például kiemelt kormányzati beruházás, ahol az önkormányzatnak semmilyen szabályozási joga nincs.
A humán infrastruktúra és zöldterület kialakítása önkormányzati feladat lenne, de mivel a rozsdaövezetben csak magántelkek vannak, ehhez az önkormányzatnak meg kellene vásárolnia több milliárd forintos telkeket, hogy azon kialakítsa ezeket a létesítményeket. Az önkormányzat szigoríthatná az építési szabályzatot, de ha hét éven belül kisebb beépítést lehetővé tevő szabályozást fogadnak el, az ingatlanfejlesztők kártérítési igénnyel léphetnek fel, ami több százmillió, akár milliárd forint is lehet. Ezért az önkormányzat településrendezési szerződéseket kezdett kötni az ingatlanfejlesztőkkel, de ezek a szerződések (egyelőre) nem nyilvánosak, és a folyamatba a lakosok vagy civilek nem láthatnak, nem szólhatnak bele.
Ezekkel a szerződésekkel a civilek véleménye szerint eddig sokkal kevesebb óvodai és orvosi rendelői férőhelyet hoztak létre, mint amennyire szükség lenne. Az iskolai férőhelyről pedig nem is tárgyalnak, mert nem önkormányzati hatáskör az új iskolák kialakítása. Az épülő házak melletti zöldterületek közparkként való használatáról is tárgyalnak az ingatlanfejlesztőkkel, de nehéz elképzelni, hogy hosszú távon nem zárják le a lakók a magántelken lévő közparkot, játszóteret. Az is kérdéses, hogy egy-egy így kialakított óvoda, orvosi rendelő ingyenes tud-e maradni. Ennek a területnek a mostani kialakítása 100-150 évre meghatározza a környék jellemzőit, amin később már nem nagyon lehet változtatni, mondta Bányai Borbála. Ezért is fordultak az önkormányzathoz.
Az önkormányzat küzd, mint malac a jégen
Az önkormányzat szerint a civilek nyitott kapukat döntenek, legalábbis Orosz Anna alpolgármester szerint, aki lapunknak azt írta, hogy egyetért a civilek által megfogalmazott problémafelvetésekkel és a jelzett fejlesztési prioritásokkal. Hozzátette, hogy a jelenleg látható problémák zömében a korábbi évek várospolitikai döntéseinek következményei, a most zajló fejlesztések több évvel ezelőtt kaptak építési engedélyt a korábban jóváhagyott építési szabályzatok alapján.
Az új kerületi városvezetés szerint a választás óta több mindent is tett a helyzet javítása érdekében: elindította az érintett területek építési szabályzatainak felülvizsgálatát, szigorítani tervezi a meglehetősen megengedő beépítési mutatókat. Időközben érdemi vállalásokra bírta a fejlesztőket a településrendezési szerződésekben: a Külső-Budafoki úton épülő River lakópark kapcsán például rögzítette az óvoda és a bölcsőde építését, 50 millió forint átadását a humán infrastruktúra fejlesztésére, valamint a Duna-parti sétány tervezését és a saját szakaszon a kivitelezést.
László Imre polgármester nemrég levélben utasította el a kormányzati terveket, hogy Újbudán rozsdaövezeti akcióterületeket jelöljenek ki, ahol aztán „nemzetgazdaságilag kiemelt” beruházásokat lehetett volna megvalósítani és 5 százalékos áfával lehetett volna lakásokat értékesíteni. Eszerint, bár a kerület szükségesnek tartja a lakhatáshoz jutás támogatását, az 5 százalékos áfa bevezetése leginkább a fejlesztőket, nem pedig a vevőket segíti, a rozsdaövezetek ötletszerű kijelölése pedig a tiszta verseny feltételeit csorbítja. Orosz Anna szerint Újbuda rozsdaövezete már így is a túlépítettség terhe alatt roskadozik, így lakásépítések helyett sokkal inkább a humán és közlekedési infrastruktúrát kell fejleszteni.
A szükséges közlekedési infrastruktúrát, például az villamosvonalakat a főváros tudná megépíteni, jelentékeny állami segítséggel. A koordináció azonban mostanában elég akadozó a két szereplő között. A kormány támogatja a budai fonódó II. ütemének elkezdését: a 2,8 kilométer hosszú, Szent Gellért tér – Műegyetem rakpart – Pázmány Péter sétány – Dombóvári út útvonalon haladó villamos előkészítését, aminek építésével a főváros is egyetért, de hogy mikor fog itt csilingelni villamos azt nem tudni – közben az első lakók már költöznek be a lakásaikba.
Jó várostervezés nélkül barátságtalan lesz a végeredmény
Vitézy Dávid, a Budapest Fejlesztési Központ vezetője elmondta, hogy a kormány részéről igyekeznek segíteni a térséget a fentebbi budai fonódó vagy a Galvani híd és az azon áthaladó villamos megépítésével. Úgy véli, várospolitikai-urbanisztikai szempontból az újbudai trend inkább hasznos: tömegközlekedéssel jól ellátott vagy ellátható (ezért is fontos a Galvani-villamos vagy a fonódó déli folytatása), sűrű városszövet jött és jön itt létre. Nem lehet szerinte autómentes várost, fékeződő kertvárosiasodást és szuburbanizációt akarni, és egyszerre kritizálni ezeket a sűrű beépítéseket.
Ugyanakkor Vitézy is elismeri, hogy a részletek kapcsán sok probléma van. Ő is látja, amikor arra jár: kevés és rosszul kiszabályozottak a közterületek, hiányoznak az utcafronti szolgáltatások. Ez szerinte várostervezési, szabályozási hiba, amiből tanulni kell a jövőre nézve. Minden ilyen beépítésnél oda kell figyelni, hogy ne legyenek túlzott tömbméretek, legyen elegendő és jól átjárható közterület és azon zöld is, valamint elő legyen írva a földszinti kiskereskedelem, 5-10 perces sétán belül alapvető szolgáltatások legyenek, mondta.
Vitézy jó példaként a BudaPart projekttel szemben, a pesti oldalon tervezett Déli Városkaput hozta fel, aminek kapcsán a BFK az oslói Snohetta építészműhellyel készített tervet egy ugyanilyen rozsdaövezet beépítésére: sok és jól hálózatba szervezett közterület, zöld folyosók, kevés autó lesz a középpontban.
Rossz az a következtetés, hogy a rozsdaövezetek helyére ne épüljenek nagy lakótömbök. A jó következtetés az, hogy jó minőségű várostervezés és szabályozás nélkül ilyen autóközpontú és barátságtalan lesz a végeredmény.
– foglalta össze véleményét Vitézy.
Újbuda még nem telt meg, csak telik
– így foglalta össze véleményét Erő Zoltán, Budapest főépítésze. Hozzátette: a rendszerváltás óta a kerület ugyancsak kedvelt lakásépítési célpont mind a soklakásos épületek, mind a kisebb társasházak, családi házak építtetőinek. A kerületi fejlesztési és szabályozási tervek számoltak és számolnak a korábbi ipari területek funkcióváltásával, így például a lágymányosi terület átalakulása, a Budafoki út – Szerémi út – Fehérvári út térségének gyökeres átformálódása az egyik legintenzívebb városfejlődési folyamatnak nevezhető Budapesten – hasonlót talán Angyalföldön látunk.
Miért merül fel mégis, kissé feszült kijelentésként, hogy „Újbuda megtelt”? – kérdez vissza a főépítész. Szerinte sok oka lehet ennek az érzésnek, de látni kell, hogy a kerület valójában még nem telt meg, további fejlesztésekre, éppen az ipari területek további átalakítására is számos lehetőség van. A feszültség több jelenségből fakadhat.
Magyarországon jellemző, hogy a fejlesztők csupán a saját ingatlantermékük létrehozásában érdekeltek, a közösségi infrastruktúra fejlesztése már nem része a fejlesztésnek. Míg korábban a lakótelepeknek természetes része volt a szociális infrastruktúra – oktatási és egészségügyi intézmények – kiépítése és a zöldterületek is helyet kaptak a lakótelepen, az újabb fejlesztések ezeket mellőzik. Hasonlóképpen elmaradnak a közlekedési fejlesztések is: az új lakóterületeken a saját belső úthálózat elkészül, de a környező városi úthálózat fejlesztésére csak késve, kisebb-nagyobb beavatkozások formájában történik meg. Mindennapos forgalmi dugók, bénult úthálózat nehezíti a gépkocsihasználatot. Szerencse, hogy a kerületben a közösségi közlekedés kiváló, a 4-es metró ennek a gerincét adja.
A civil kezdeményezésről Erő Zoltán azt gondolja, hogy nagyon jó javaslatok fogalmazódtak meg benne – amik nem véletlenül okoznak fejfájást a kerületi politikusoknak. Egy pár ok:
- Az egyik felvetés, hogy a szabályozási tervekben szereplő beépíthetőségeket radikálisan vágjuk vissza, irdatlan kártérítési igényt vet fel.
- A másik gond, hogy az intézményi, a közlekedési és a zöld infrastruktúra fejlesztése alapból önkormányzati feladat lenne. Településrendezési szerződéssel azonban mindezt nem tudják elkérni, pedig az lenne a normális.
A főépítész szerint azonban nem olyan szörnyű a XI. kerület helyzete, könnyebb, mint egy agglomerációs zöldmezős fejlesztés esetében. Sokkal kisebbek a távolságok, egy terület átalakítása sokkal egyszerűbb, mint egy új kiépítés, a közszolgáltatások (közvilágítás, köztisztaság, közrendőr) területi kiterjedése alapvetően nem nő. Nem utolsósorban a városrésznek van egy történetisége, így, ipari maradványokkal együtt, oldja a falanszter jelleget, karaktert és kötődést adhat. Erő Zoltán úgy gondolja, hogy folytatódhat a kerületben megindult folyamat – de jóval visszafogottabb fejlesztői magatartással.
Az elburjánzó újbudai lakóparkok azonban már nem csak a XI. kerületieket bosszantják. Legfrissebb fejlemény, hogy a városrész déli szomszédságában, Budafokon is elkezdtek panaszkodni az egyik közeli új lakóparkra, ami rátelepült az eddig csendes Rózsavölgyre. A kerület vezetése már jelezte a problémákat Újbuda vezetésének, és intenzív egyeztetéseken keresik a problémák megoldását.
Ha fontosnak tartja a független sajtót kattintson ide, és támogassa a Telexet!