Nem éppen azokat segítették lakhatásban, akik tényleg rászorultak volna

• A rendszerváltás után növekedtek az egyenlőtlenségek a lakhatás területén.
• A megfizethetőség nem javult érdemben.
• A lakhatási válság mélyülésének legfőbb oka a magántulajdonhoz jutás túlzott támogatása.
• A köztulajdonú és nonprofit formák (pl. bérlakásrendszer) súlyosan alulfinanszírozottak.
• A lakáspolitikai döntések jelentős része a tehetősebbeknek kedvez.

Ezek a legfőbb megállapításai a 2021-es, lakhatási szegénységről szóló Habitat for Humanity-jelentés harmadik fejezetének, ami a „Lakhatási közpolitikák és a lakhatás megfizethetősége az elmúlt három évtizedben” címmel jelent meg. A jelentés szerzői a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont társalapítói, Czirfusz Márton és Jelinek Csaba. A tanulmány elérhető itt.

A rendszerváltás előtt az állami szerepvállalás a lakhatás területén a korábbi időszakokhoz képest jelentősen nőtt. A Kádár-korszakban az egyik legfontosabb társadalompolitikai alapvetés a „lakáskérdés” megoldása, a lakások számának növelése és minőségük javítása volt. 1990-ben kétmillió fölé nőtt a Kádár-korszakban épült lakások száma, ennek ellenére szakértői becslések szerint

'90-ben még mindig 2-3 millió embert érintett a lakhatási szegénység, ami máig nem csökkent érdemben.

Az első Orbán-kormány még nem irtózott a bérlakásépítéstől

A rendszerváltás után megváltozott a lakhatás politikai súlya. Az önkormányzatok feladatul kapták a lakásproblémák kezelését, de ehhez nem kaptak elegendő pénzt a kormányzatoktól, az önkormányzati bérlakásszektor máig komoly gondokkal küzd, a forráshiány miatt a települések/kerületek döntő többségében nem tudja megfelelően betölteni a funkcióját.

A magyar állam a rendszerváltás utáni években visszafogta lakáscélú kiadásait, az állami lakásépítés gyakorlatilag megszűnt. Az évekig tartó sodródás után a '90-es évek második felében indult el tudatosabban a lakásfinanszírozási lehetőségeket segítő állami intézmények létrehozása. Akkor indult be az államilag támogatott lakás-takarékpénztári rendszer (1996) és a jelzálogalapú lakáshitelezés (1998), amelyek megágyaztak a rendszerváltás utáni első lakáspiaci fellendülésnek, miután a lakásépítések száma 1999-ben érte el évtizedes mélypontját.

A jelentésben azt olvashatjuk, hogy az első Orbán-kormány a rendszerváltás után először próbálkozott a lakáspolitika egységesebb kezelésével. Az új intézkedések (államilag támogatott lakáshitelek, magánlakás-építés támogatása adókedvezményekkel, panelfelújítási program) kulcsszava az öngondoskodás lett. A kedvezményezettek a (felső) középosztály tagjai voltak, azon belül is a fiatal családok, ami hozzájárult a lakhatási szegénységben élők jelentés részének társadalmi leszakadásához. Ugyanakkor az első Orbán-kormány volt az, amely a rendszerváltás után először támogatta az önkormányzati bérlakások számának növelését: három év alatt vásárlásokkal és építésekkel 11 ezer bérlakással bővült a drasztikusan lecsökkent állomány.

A tehetősebb rétegek az államilag támogatott hitelekkel, majd a (később sokszor drasztikus eladósodáshoz vezető) devizahitelekkel javítani tudták a lakáshelyzetüket, a társadalom nagyobb része azonban továbbra sem tudott jobb lakhatási helyzetbe kerülni. 2002-től aztán a baloldali kormányok idején továbbra is a magántulajdon-szerzést támogatták, és a lakhatási szegénységet érdemben nem kezelték.

Valamennyire azért próbálták szociálisan érzékenyebbé tenni a lakáspolitikai eszközök egy részét, például a szocpolt, a magánlakás-építéshez kötődő állami támogatásokat és adókedvezményeket. A lakásszegénységben élők számára megemelték a lakásfenntartási támogatást, valamint bevezették az adósságcsökkentési támogatást, 2007-től szociálisan célzottá tették a lakossági gázártámogatást. 2002 és 2008 között pedig majdnem 200 ezer háztartást érintett az egyre bővülő panelprogram, kezdetben hazai, majd uniós forrásból.

A 2008–2009-ben induló gazdasági válság hatásait tompítani próbálták a kilakoltatási moratóriummal, a végtörlesztéssel, az árfolyamgáttal és a Nemzeti Eszközkezelő programmal. A hitelválságot kezelő beavatkozások nagy része az eleve tehetősebbeket segítette. A lakásszegénységben élőket célozta az Eszközkezelő felállítása, amely több mint 30 ezer lakás állami megvásárlásával a rendszerváltás utáni időszak legnagyobb állami bérlakásbővítő intézkedése volt az Orbán-kormány részéről.

Ismét a (felső) középosztálybelieknek kedveztek a döntések

2010 után több olyan támogatás is megszűnt (vagy szűkült a hozzáférés), ami a lakásszegénységben élőket segítette: ilyen volt a szocpol (megszűnt), a lakásfenntartási támogatás (szigorítás), az adósságcsökkentési támogatás (szigorítás) és a gázártámogatás (felváltotta a „rezsicsökkentés”). „A nemzeti együttműködés rendszerének szegényellenes politikai hozzáállását példázza a hajléktalan embereket és a hajléktalanságot kriminalizáló szabályozások alkotmányos szintre emelése” – olvasható a jelentésben.

A 2010-es évek második felében indult a rendszerváltás utáni második lakáspiaci fellendülés. Új formában bevezettek részben korábban is ismert lakáspolitikai eszközöket: a családi otthonteremtési kedvezményt (csok), a babaváró hitelt és az otthonfelújítási támogatást.

Ezek az intézkedések a (felső) középosztálybeli, többgyermekes családokat támogatják leginkább; a lakhatási szegénységben élők helyzetét rendszerszintűen figyelmen kívül hagyja a kormány. A lakáspolitikát a magántulajdonra épülő lakásrendszer védelme, a köztulajdonú vagy nonprofit bérlakásszektor elvi alapokon történő elutasítása jellemzi.

Nem volt elfogadott, átfogó koncepció

A lakásügynek az elmúlt három évtizedben nem volt a súlyának megfelelő képviselete a kormányzaton belül – írták. A lakásügy helyettes államtitkári szinten jelenleg a pénzügypolitikáért felelős helyettes államtitkárhoz tartozik, akinek 14 pontban felsorolt feladataiból pusztán egy kapcsolódik a lakásügyhöz.

Az elmúlt három évtizedben egyik kormánynak sem volt elfogadott, átfogó lakáspolitikai koncepciója.

A kormány által jelenleg otthonteremtési programnak nevezett csomag pusztán lakáspolitikai eszközök együttese, megalapozó stratégia, valamint átfogó, nyilvános hatásvizsgálata nélkül. Célok hiányában nincs mihez mérni a lakáspolitikai eszközök hatásosságát. A lakáspolitika egyedüli „sikerkritériuma” az elmúlt három évtizedben lényegében végig az volt, hogy minél több pénzt költsön el a kormány lakástámogatási célra. Az, hogy ezek a források hogyan hasznosulnak, vagy elérik-e a lakásszegénységben élőket, nem merült fel megfontolandó szempontként.

Nem igazán számított, hogy rászorulóknak megy-e a pénz

A jelentés szerzői megnézték azt is, hogy a lakhatásra fordított állami kiadások mekkora részét költötték el szociális, rászorultsági alapon a döntéshozók az elmúlt három évtizedben. A köztulajdonú lakásokra költött pénz például szociálisan célzott támogatásnak mondható, hiszen így elsődlegesen rászorulók számára biztosítanak lakhatást. Az önkormányzati bérlakások építésére és fenntartására fordított pénz tehát ide sorolható, csakúgy, mint a devizahitelesek megmentését célzó, 36 ezer rászoruló háztartást elérő Nemzeti Eszközkezelő Program. Mindezekre összesen közel 1700 milliárd Ft-ot fordított az állam az elmúlt harminc évben.

Az állam lakáscélú kiadásainak gerincét azonban olyan támogatások adták, amelyek lakástulajdonhoz kapcsolódó, szociálisan nem célzott támogatások (pl. szocpol, csok, kamattámogatott hitelek). Ezeknél nem nézik, hogy az illetőnek valóban szüksége van-e az állami pénzre, vagy anélkül is lenne lehetősége lakóingatlanhoz jutni. Harminc év alatt több mint 8700 milliárd forintot költött el így az állam, vagyis sokkal többet, mint a szociális alapon elköltött 1700 milliárd. (Ezek a 2020-as árakra átszámolt, azaz az inflációt is figyelembe vevő összegek.)

Mennyire megfizethető a lakhatás?

Mint a jelentés készítői írták, nehéz hosszú távon is érvényes mutatószámokat találni a lakhatás megfizethetőségét illetően, ezért több megközelítésben vizsgálták a témát, kitértek a lakásvásárlás és -bérlés megfizethetőségére, a rezsire, a lakáshitelekre és a kilakoltatásokra is.

Az jól látszik, hogy az elmúlt harminc évben válságidőszakokban javult a lakásvásárlás megfizethetősége, a gazdasági szempontból felívelő időszakokban viszont romlott. Nagyon lényeges megállapítás, hogy

az alacsonyabb lakásárakat és a megfizethetőbb lakhatást lakásépítésekkel nem lehet elérni.

Az 1990-es évek végén és a 2000-es évek elején az újlakás-építések megduplázódtak, a lakásvásárlások száma emelkedett, bővültek a lakástámogatások, miközben a megfizethetőség romlott. A 2010-es évek második felétől a lakástámogatások és a jövedelmek növekedtek, az Orbán-kormányok különböző eszközökkel igyekeznek élénkíteni az újlakás-építést, viszont a lakásárak megfizethetősége romlik.

A lakhatási költségek megfizethetősége azonban javult az alacsonyabb jövedelműek körében az elmúlt időszakban. Az Eurostat definíciója szerint a lakhatás akkor megfizethető, ha egy háztartás a jövedelmének kevesebb mint 40 százalékát költi lakhatásra. Az évezred elején még a társadalom legszegényebb ötödébe tartozók 40 százaléka, a 2010-es évek végén már csak a 20 százaléka költötte a jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra. Így a 2010-es években a lakhatási költségek megfizethetősége javult a legszegényebb háztartásokban.

A 2010-es évek második felében valamennyi jövedelmi csoport körében javultak egyes energiaszegénységi mutatók, ami elsősorban a rezsicsökkentésnek köszönhető. Azonban a mindenkori kormányok az egyszerűbb, rövid távon politikai haszonnal kecsegtető energiaárakba való beavatkozást részesítették előnyben a hosszabb távon energiamegtakarítást jelentő programokkal szemben. Az európai uniós és a hazai klímacélok teljesítése viszont nehezen összeegyeztethető a rezsicsökkentés alapgondolatával – írták.

A lakást bérlők körében más megfizethetőségi problémák jelentkeznek, mint a tulajdonosok körében. A piaci lakbérek például sokak számára nem megfizethetőek, a 2010-es években a magánbérleti piacon nagyjából kétszeresükre emelkedtek a lakbérek.

A lakáshitelek területén javulás van, hiszen a 2010-es évek közepén százezres nagyságrendben nem tudták törleszteni a lakáshiteleiket a háztartások, az évtized végére viszont már csak a magyar lakosság 2 százalékának voltak hitel- és lakbérhátralékai a gazdasági növekedésnek és a szigorúbb hitelezésnek köszönhetően.

A kilakoltatások száma csökkent a 2008–2009-es válság időszakához képest, a 2010-es évek második fele óta évente 3000-3500 ilyen intézkedés van, azaz átlagosan mindennap majdnem 10 embert kilakoltatnak.

Több bérlakás kellene

A fejezet három fő megállapítást tesz a rendszerváltás utáni három évtizedes időszakról:

1. A korábbi évtizedekhez, illetve társadalmi jelentőségéhez képest a lakáspolitika sokat veszített a súlyából, és egy töredezett, többféle logika által megtépázott beavatkozási területté vált, amely nem reagál érdemben a különböző társadalmi csoportok – és különösen a szegények – lakásproblémáira.
2. A lakhatás területén növekedtek az egyenlőtlenségek; a lakhatási válság a rendszerváltás óta elmélyült, a lakhatás megfizethetősége nem javult érdemben, több szempontból romlott.
3. A lakhatási válság mélyülésének legfőbb oka a magántulajdonhoz jutás túlzott támogatása, a köztulajdonú és nonprofit lakhatási formák súlyos alulfinanszírozottsága, továbbá a lakáspolitikai beavatkozások jelentős részének a tehetősebbekre való célzása.

Ezek alapján javaslatokat is megfogalmaztak a szerzők.

• Átfogó, a szakma bevonásával elkészült kormányzati lakáspolitikai koncepcióra van szükség, amely kijelöli a hosszú távú kereteket.
• Elengedhetetlen a lakásügy önálló képviselete kormányzati szinten: a lakáspolitikának legyen önálló államtitkára, aki érdemi módon képes alakítani a lakáspolitikát.
• A lakástámogatási eszközök legyenek kiszámíthatóak, a jogszabályok ne változzanak három-négy havonta. Tartozzon hozzájuk átfogó és nyilvános monitoringrendszer, illetve működésüket rendszeresen értékelje független hatásvizsgálat.
• A köztulajdonú lakásvagyont bővíteni kell, ezzel párhuzamosan a magántulajdont támogató források jelentős csökkentésére van szükség.
• Közép- és hosszú távon a lakások tulajdonviszonyainak jelenlegi arányait is radikálisan módosítani kell ahhoz, hogy a köztulajdonban lévő és nonprofit bérlakásszektor érdemi bővítésével hosszú távú megoldások születhessenek a lakhatási szegénység tartós mérséklésére.
• A rezsiköltségek megfizethetőségét hosszú távon biztosítani szükséges. Ennek helyes eszköze nem a rezsicsökkentés, hanem az energiaszegénység kezelése. A rezsiköltségek megfizethetőségét hosszú távú, szociálisan célzott megoldásoknak kell szolgálniuk.

A jelentést bemutató rendezvényen Kováts Bence, a Közgazdaság- és Regionális Tudományi Kutatóközpont munkatársa beszélt arról, hogy mire számíthatunk a következő harminc évben a lakhatási lehetőségekkel kapcsolatban, és arról is, milyen változásokra lenne szükség.

• Az egyenlőtlenségek növekedni fognak.
• Az ingatlan mint befektetés szerepe növekedni fog.
• Emelkedni fognak az energiaárak.
• Szélesedni fog az a városokhoz közeli agglomerációs gyűrű, ahol romlik a lakhatás megfizethetősége.
• Magyarországon jelenleg a legkisebb a kihelyezett lakáshitelek GDP-arányos összege az EU-ban, és a hitelezésre a jövőben is oda kell figyelni, mert a szabadjára engedett lakáshitelezés rontja a megfizethetőséget és növeli a kockázatokat.
• Korlátozni kellene az ingatlanspekulációt. Korlátozni kell azoknak a tevékenységét, akik befektetési céllal vesznek lakást.
• A nonprofit lakásszektor szerepét növelni kellene.
• Változtatni kell a lakástámogatási rendszeren. Most nagyon magas jövedelmekkel is igénybe lehet venni állami támogatásokat.
• Jobban kell érvényesíteni a területi szempontokat. Például a nagyobb városokban és főként Budapesten igaz az, hogy a csok és a kamattámogatott hitelek inkább a befektetők malmára hajtják a vizet, de ez vidéken, kisebb településeken nem feltétlenül igaz.