A leginkább támogatott fiatalok önerő nélkül is vehetnek lakást, de másoknak a start szinte lehetetlen

A kormány Új Gazdaságpolitikai Akcióterv néven olyan 21 pontos programot hirdetett, amelynek vannak a lakhatási válság enyhítését célzó elemei is. A Fidesznek mindig is megvolt az az imázsa, hogy a sikerpontjai közé tartozik a családok segítése és a fiatalok lakáshoz jutásának támogatása. Igen ám, csak közben pár éve nagyon bedurrant az infláció, elszálltak a kamatok, a költségvetésnek pedig már közel sem volt annyi pénze. Eközben a lakás- és családpolitikai intézkedések egy része maga is hozzájárult az ingatlanárak felhajtásához, vagyis közvetve nehezítette a lakáshoz jutást.

A kormány erre reagálna az új programmal és a lakástámogatási rezsim korábban bejelentett elemeivel is. Az ingatlanpiaci összkép vegyes a Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb lakáspiaci jelentése alapján. 2024 első felében a lakáshitelezés kezd éledezni a csökkenő hitelkamatoknak és a csok plusznak köszönhetően, vagyis élénkül a piac, egyre több az adásvétel. De azért nem minden szempontból ilyen szép a kép, vásárlói szempontból aggasztó például a drágulás gyors üteme, habár a jegybank szerint legalább a túlértékeltség nem nő közben.

A BiztosDöntés.hu segítségével vizsgáltuk meg, mire számíthat ma egy fiatal pár, ha el akar indulni az életben, milyen esélyeik vannak 2025. január 1-jétől, hogy lakáshoz jussanak, és mit kell ezért vállalniuk.

Jobb feltételek

Nézzünk először néhány fontos körülményt. A 2023-as mélypont után 2024 augusztusára már 888 milliárd forint értékben kötöttek a magyarok lakáshitel-szerződéseket, ami éves összevetésben 148 százalékos emelkedést jelent. Ebben a támogatásoknak is komoly szerep jutott.

A csok plusz ráadásul nem az egyetlen elérhető támogatási forma, ott van még a nagyrészt ingatlanvásárlásra használt babaváró hitel, az 1990 előtt épült házak energetikai felújítására használható otthonfelújítási hitelprogram és a falusi csok, amelyeket 2025-ben követ a munkáshitel és a vidéki otthonfelújítási támogatás is. Ezek egy része lakáscélú, más része szabadon felhasználható. Közös jellemzőjük, hogy mivel támogatott konstrukciók, nem csak ajándékba kapják őket a fiatalok, hanem kötelezettségeket és a büntetőkamatok kockázatát is vállalniuk kell.

A hitelpiac élénkülésének több összetevője van. Egyrészt javult az inflációs helyzet, 2023 szeptemberében még két számjegyű volt a drágulás, egy évvel később már csak 3 százalék. A lakáshitelek kamata is csökkent, a 2023. szeptemberi 9,93 százalékról az idei év azonos időszakában 7,28 százalékig apadt az átlagos THM (teljes hiteldíj-mutató), ami 6,5 százalék körüli kamatot jelent. Utóbbiban a THM-plafon is szerepet játszott.

Az MNB jelentéséből azonban kiderül, hogy a lakáshitel-volumenen belül némiképp változtak a hitelek. Egyrészt 2023 év végéhez képest mintegy 5 millió forinttal nőtt az átlagos hitelösszeg, így 2024 augusztusára átlagosan 19 millió forint hitelt vettek fel az igénylők. Emellett az ingatlanukat is jobban megterhelték, a hitelfedezeti mutató (HFM) 50 százalékra kúszott fel, az átlagos futamidő pedig mostanra eléri a 20 évet, csok plusz esetében pedig a 23 évet.

Vagyis a háztartások nagyobb összegben vesznek fel hitelt, ráadásul hosszabb időre, és jobban megterhelik az ingatlanukat és a havi költségvetésüket, mint korábban.

Az MNB szerint ma Magyarországon csak a Budapesten használt lakást vásárló, kétgyerekes (amelyből egy gyerek újonnan vállalt) családok, és a Budapesten használt lakást vásárló gyerektelen házaspárok juthatnak biztonságosan, azaz túlzott kifeszítettség nélkül lakáshoz.

A következőkben három fiktív pár helyzetén keresztül megnéztük, mire számíthat ma egy fiatal házaspár, ha önálló életkezdést és lakást szeretne Magyarországon.

Vidéki élet, sok gyerekkel

Az első házaspárunk, Mónika és Miklós fiatalok, mindketten dolgoznak, személyükben olyan képzelt párt választottunk, akik gyakorlatilag minden létező segítségre jogosultak lesznek. Mónika asszisztens egy Pest megyei kisvállalkozásban, Miklós egy kis csomagolóüzemben dolgozik. Mindketten a mediánbért keresik, összesen nettó 691 ezer forintot. 23 és 24 évesek, öt év múlva szeretnének gyereket vállalni, három gyereket terveznek.

Egy Pest megyei kis faluban vásárolnának felújítandó ingatlant, mivel három gyereket vállalnának, legalább 90 négyzetméteres házat keresnek. 2025-től jogosultak lesznek a munkáshitel 4 millió forintjára, és mivel gyereket szeretnének, 11 millió forint babaváró hitelre is. Mindkettőt kamatmentesen törleszthetik. Vidékre költözve három gyerekre 15 millió forint falusi csokos támogatást is igényelnek, és ehhez három gyerekre akár 50 millió forint csok pluszra is jogosultak.

Mivel első lakásukat vásárolják, és megfelelnek a jogszabályi feltételeknek, akár mindössze 10 százalék önerővel is vásárolhatnak lakást, de azért nem ezzel kalkuláltunk, hanem azzal, hogy a bank 30 százalékot kér. A házra igénybe vennék a vidéki otthonfelújítási támogatást is, amellyel legfeljebb 3 millió forintot kaphatnak utólag. Kettejük együttes jövedelmébe a jogszabályi előírások alapján (JTM korlát) akár 414 600 forintnyi havi törlesztőrészlet is beleférhet, de ők legfeljebb 350 ezer forintos törlesztőt vállalnának.

Nézzük, ezek után miként sakkozhatnak a legjobban! Önerőként a falusi csok felét, 7,5 millió forintot és a babaváró hitel 11 millió forintját használhatják. Ez együtt 18,5 millió forint. Ebből kiindulva 30 százalék önerővel 61,7 millió forintos házat vehetnek, ehhez 43,2 millió forint hitelre van szükségük, amelyet csok plusz hitelként igényelnek. Ezért havi 212 ezer forint törlesztőrészletet fognak fizetni, a babaváró és a munkáshitel törlesztőjével együtt havi 297 417 forintot összesen. A felújítást a munkáshitelből fizetik, ami mellé még 2 millió forint hitelt vesznek fel. Támogatásként visszakapnak 3 millió forintot, amiből végtörlesztik a 2 millió forintos hitelt.

Ez a pár tehát akár képes vásárolni vidéken egy nagyméretű házat (amelyre a gyerekeik megszületéséig még nem feltétlenül lenne szükségük), és azt támogatással felújítják. A fenntartási költség minimalizálása érdekében energiahatékony megoldásokat használnak.

Mit kell ezért vállalniuk?

A babaváró hitel keretében legalább egy gyerek megszületését vállalják, és a második és harmadik gyereknél a hiteltartozásukat részben, majd egészben elengedik. A futamidő tíz éve alatt nem válhatnak el, nem költözhetnek külföldre.

A munkáshitel 4 millió forintjáért vállalniuk kell, hogy a következő öt évben Magyarországon élnek és dolgoznak. A második és harmadik gyerekük megszületésekor a hiteltartozásuk egy részét, majd egészét itt is elengedik.

A falusi csok és a csok plusz feltétele, hogy a támogatással vásárolt ingatlanban éljenek a támogatási idő tíz éve alatt. A csok plusz keretében legalább egy gyerek születését vállalják. A második és harmadik gyerekük megszületésekor 10–10 millió forintot elengednek a hiteltartozásukból. Tíz év múlva a párnak babaváró hitelt és munkáshitelt már nem kell fizetnie, a csok pluszból még nagyjából 6 millió forint tartozásuk marad.

Egy fiatal pár tehát képes lehet jó minőségű vidéki ingatlant vásárolni, ráadásul ha minden támogatást igénybe vesznek, gyakorlatilag önerő és családi segítség nélkül is elindulhatnak, de cserébe elég kötött pályán kell mozogniuk.

A következő tíz évre pontosan meg kell tervezniük, hogy hol és miként szeretnének élni akkor, pedig a fiatalok többsége azért ennél spontánabb életet él; egy esetleges külföldi munkavállalást, odaköltözést is el kell engedniük öt évre. A terveket pedig következetesen végre is kell hajtaniuk, noha az életben nyilván nem minden úgy zajlik, ahogy előre elterveztük. Egy nem várt probléma, egy betegség vagy akár egy nem remélt lehetőség, és minden borul. A visszafizetendő összeg pedig sok millióra rúg – hívja fel a figyelmet Simondán Eszter, a BiztosDöntés.hu szakértője.

A támogatott hitelek feltételei ugyan minden banknál azonosak, de azért érdemes alaposan megnézni, hogy melyik bank mellett tesszük le a voksunkat, hiszen hosszú távú kapcsolatra készülhetünk. A bankok ajánlatai közül kiemelhető, hogy a Gránit Bank 160 ezer forint jóváírást ad a babaváró hitele mellé, a csok pluszt pedig a többi banknál alacsonyabb, 2,89 százalékos kamat mellett adja. A támogatott kölcsöne pedig könnyen kombinálható piaci lakáshitellel. Az Erste Banknál 100 ezer forint jóváírást kap az, aki 2024. december 31-ig egyidejűleg csok pluszt és piaci lakáshitelt igényel. A babaváró hitelhez a bank 150 ezer forint jóváírást ad. Az UniCredit Bank a közjegyzői díjat 50 ezer forintig visszatéríti a lakáshitel-igénylőknek, és a babaváró hitel mellé is 150 ezer forint jóváírást ad.

Nagyvárosi élet egy gyerekkel

A második pár, Dóra és Dominik 28 és 35 évesek. Mindketten viszonylag jól keresnek, Dóra jelenleg otthon van egyéves gyerekükkel. Budapesten élnek, egy barátjuk lakását bérlik kedvező bérleti díj mellett. Van némi megtakarításuk, és még egy gyereket szívesen vállalnának. Viszont minden a fővároshoz köti őket, Budapest egyik külső kerületében szeretnének lakást venni.

Konkrétan 87,5 millió forintért vásárolnának egy 71 négyzetméteres téglalakást a 17. kerületben. Mivel ez az első közös ingatlanuk, és a feltételeknek is megfelelnek, a bank 10 százalék önerő mellett is hajlandó őket hitelezni. A szükséges önerő tehát mindössze 8,75 millió forint. Ezt a babaváró hitelből finanszírozzák.

Két gyerek (egy meglevő és egy bevállalt) mellé 30 millió forint csok pluszt igényelnek, amely mellé még ugyanennyi piaci lakáshitelre van szükségük. A babaváró hitel törlesztőrészlete havi 50 417 forint, a csok pluszé 146 253, a piaci lakáshitelé pedig 206 ezer forint. Összesen tehát a család 402 670 forint törlesztőrészlettel számolhat, amihez minimum havi 672 ezer forint nettó jövedelmet kell igazolniuk együtt.

Ez nem kevés, de azért a pár tudja vállalni, ugyanakkor jelentős hitelük lesz a következő 25 évben. Mivel csak plusz egy gyereket vállalnak, sem a babaváró hitelből, sem a csok plusz hitelből nem kapnak hitelelengedést. A második gyerekük megszületésekor kérhetik a jelzáloghitel-elengedési támogatást, így a csok plusz hiteltartozásuk egymillió forinttal csökken majd.

A támogatásokért cserébe nekik kevesebbet kell vállalniuk: egy gyerek születését, illetve azt, hogy a következő tíz évben az országban maradnak, és a vásárolt lakásban laknak.

Ha nagyobb összegű piaci lakáshitel is van a konstrukcióban, akkor a támogatott hitelekhez járó kedvezmények mellett érdemes figyelni a piaci hitel feltételeit is. A Magnet Bank már 6,3 százalékos kamat, 6,73 százalékos THM mellett kínálja a tízéves kamatperiódusú lakáshitelét. A kedvező kamat mellett Dóra és Dominik induló díjkedvezményekre is számíthat. Jól látható, hogy ebben a családi helyzetben már nem olyan könnyű az indulás, magasabb az a havi teher, amit törlesztésekre kell költeni, pedig itt is vannak azért családi vállalások a következő évekre.

Akik még igazán nem döntöttek

A harmadik pár, Noémi és Nimród 32 és 35 évesek. Noémi valamivel az átlagbér alatt, Nimród felette keres. Ketten együtt 960 ezer forintot. Van már egy gyerekük, de nem terveznek nagyobb családot, úgy semmiképpen sem, hogy erre elkötelezzék magukat az állam felé. Nimród nemzetközi cégnél dolgozik, és bár most még nem tervezik, hogy külföldre költöznek, előfordulhat, hogy lesz ilyen lehetőségük.

Mivel nem akarnak semmiben sem igazán elköteleződni, támogatás nélkül, piaci hitelből szeretnének lakást vásárolni az agglomerációban. Annyiban jobb az indulóhelyzetük, hogy példánk szerint már jelenleg is saját lakásban élnek Budapesten, amit öt évvel ezelőtt vásároltak lakáshitel segítségével. A lakás most 90 millió forintot ér, az árából 33 millió forint hiteltartozást kell végtörleszteniük. A ház, amit kinéztek, 120 millió forintba kerül.

A lakásuk remélt sikeres eladása után még 63 millió forint piaci lakáshitelre lenne szükségük. Ennek a törlesztőrészlete 20 évre havi 470 ezer forint körül lenne. Az újonnan vásárolt lakást szeretnék felújítani, de a vidéki otthonfelújítási támogatásra nem jogosultak, így személyi kölcsönt kellene igényelniük. A személyi kölcsönök kamata jelenleg 11–15 százalék között van, 3 millió forint kölcsönért hét évre havi 52 ezer forint körüli további törlesztőrészletet kell fizetni.

A teljes mozgásszabadságnak ára van – mondja a BiztosDöntés.hu szakértője. Egy 90 millió forintos budapesti lakáshoz minimum 18 millió forint önerő kell. Ha a fennmaradó 72 millió forintot 25 éves futamidejű piaci hitel formájában tennénk a vásárlásba, azért havonta legalább 485 ezer forintot kellene törlesztenünk. Ehhez egy párnak együtt legalább havi 810 ezer forintot kell keresnie, tehát legalább a nettó átlagbér körüli összeget haza kell vinniük. Különösen igaz ez, ha személyi kölcsönből újítanának fel.

A személyi kölcsönöknél is érdemes keresni a kedvező és akciós banki ajánlatokat. Az UniCredit Bank például a kedvező kamat mellett 30 ezer forintot visszatérít azoknak, akik a kölcsönt 2025. február 28-ig legalább 1,5 millió forint értékben igényelnék. Ha a hitelösszeg eléri a 3 millió forintot, akkor a visszatérítés összege egyhavi törlesztő, de legfeljebb 50 ezer forint. Online igénylésért és szerződéskötésért a bank kamatkedvezményt ad, amelynek mértéke a hitelösszegtől függően akár 2,36 százalék is lehet.

Az MBH Bank személyi kölcsöne 7 millió forintig online igényelhető. Az Erste Banknál, az UniCredit Banknál és a K&H Banknál a kölcsön akár mobilapplikáción keresztül is igényelhető. Az UniCredit, Erste és OTP Banknál már 12, a CIB-nél már 15 milliós személyi kölcsön is igényelhető.

Ugyanakkor nem is kérdés, hogy Noémi és Nimród jövedelméhez képest még ez a feljebb lépés is döbbenetesen nagy teher. Hosszú értékelést ezek után talán külön már nem érdemes írni.

Az biztos, hogy egy fiatal, gyerekeket is tervező családnak vannak olyan lehetőségei, hogy a különféle támogatások ügyes ötvözésével gyakorlatilag önerő nélkül lakástulajdonos tud lenni. Más életválasztással, alaphelyzettel viszont ez hatványozottan nehezebb.

Mindenkinek, aki nagyobb szabadságot szeretne magának, vagy valamilyen morális viszolygása van a konstrukcióktól (felmerülhet például, hogy az adófizetők miért juttassák őt ingyen pénzekhez, kamattámogatáshoz, ajándékhoz), annak nehezebb a dolga.

És akkor azokról még nem is beszéltünk, akik valamilyen okból nem is jogosultak a támogatásokra: lehet ez a bizonytalan foglalkoztatás vagy akár az, hogy valaki nem heteroszexuális kapcsolatban él, így házasodni sem tud Magyarországon. Mindemellett természetesen annak, aki úgy ítéli meg, hogy a saját életében vállalhatók az előírások, logikus döntés lehet élni az állam kínálta lehetőséggel.