A kormány rájött, hogy lakhatási válság van, de arról nem beszélnek, mennyit rontottak a helyzeten ők maguk

Lakhatási válság van Budapesten – közölte Nagy Márton néhány nappal ezelőtt a Portfolio konferenciáján. A nemzetgazdasági miniszter a lakásárak és a bérleti díjak drámai, európai szinten is kiugró növekedését jelölte meg ennek okaként, csak azt nem tette hozzá, hogy a drasztikus áremelkedés milyen folyamatok miatt következett be. Erre jó oka volt, ugyanis ha őszinte akarna lenni ezzel kapcsolatban, kénytelen lenne elismerni az egymást követő Orbán-kormányok szerepét a történetben.

Sokan felkaphatták a fejüket mostanában, amikor vezető fideszes politikusok a lakhatásról beszéltek. A korábbi termelési riportok és győzelmi jelentések helyére ugyanis nyár végétől aggodalmas hangok kezdtek bekúszni: miniszterek, a párt fővárosi frakcióvezetője, sőt a miniszterelnök is nyilvánosan elismerték, hogy problémák vannak a lakhatás megfizethetőségével Magyarországon (különösen a fővárosban), ezért ez lesz a kormány gazdasági programjának egyik fókuszpontja a közeljövőben.

Ennek felelősségét persze ahol lehet, távolítják maguktól – egy olyan irány is látszik, hogy a fővárosi helyzetet megpróbálják egy az egyben rátolni Karácsony Gergelyre –, ez azonban még a propagandaarzenál segítségével sem lesz egyszerű feladat. A 14 éve kvázi teljhatalommal kormányzó, a gazdaság minden szegmensébe előszeretettel belepiszkáló kormánynak ugyanis azt az üzenetet kellene átvinnie, hogy pont a lakhatás területén ne tudott volna eredményesen (vagyis a megfizethetőséget növelve) beavatkozni.

Ennek valójában az ellenkezője történt: a kormány nagyon is sok ponton belenyúlt a lakáspiaci folyamatokba, az intézkedések jelentős többsége azonban vagy nem befolyásolta a hazai lakhatás általános megfizethetőségét, vagy egyenesen rontotta azt.

Így jutottunk el odáig, hogy 2010 és 2024 között az Eurostat statisztikái szerint Magyarországon drágultak a második legnagyobb mértékben a lakóingatlanok, és a bérleti díjak emelkedésében is a felső harmadba tartozunk. Ebben az időszakban a jelentős bérnövekedéssel együtt sem lettek elérhetőbbek a lakások, a fizetések és az ingatlanárak közti olló ugyanis a 2010-es évek folyamán egyre csak nyílt.

Évtizedek óta ez megy

Bár a fenti időszakban végig a Fidesz volt kormányon, a magyar állami lakáspolitika hiányosságai messze nem varrhatók csak az ő nyakukba. Az, hogy a lakástámogatási rendszer nem szolgálja a mindenki számára megfizethető lakhatást, már az államszocializmus vége felé megkezdődött, és a rendszerváltás óta folyamatosan jellemző. Két irány dominál ugyanis abban a politikában, amit az ország irányítói következetesen visznek évtizedek óta: a keresletoldali beavatkozás és a tulajdonszerzés támogatása. Ez azt jelenti, hogy ahelyett, hogy a rendelkezésre álló lakások mennyiségének növelése lenne fókuszban (kínálatoldali beavatkozás), az állam az embereknek, vagyis az ő egyes csoportjaiknak juttat pénzügyi segítséget. Ez a segítség pedig kifejezetten arra irányul, hogy az emberek saját tulajdonú ingatlanokat vásároljanak maguknak, más konstrukció gyakorlatilag szóba sem jön.

Mint említettük, a folyamat évtizedek óta tart, és a legnagyobb hatású intézkedése vélhetően az volt, amikor a rendszerváltás idején az új politikai elit úgy gondolta, az lesz a legmegnyugtatóbb rendezése lakáskérdésnek, ha mindenki nyomott áron kivásárolhatja a tanácsi lakását. Ez erős legitimációt adott az akkori hatalomnak, de rögtön el is billentette a hazai lakáspolitikát az azóta is jellemző irányba, annak lehetőségét pedig elvette, hogy életképes állami-önkormányzati lakásportfólió jöhessen létre, amellyel – Bécshez hasonló módon – kordában lehetne tartani a lakhatási költségeket.

A saját tulajdonú lakáshoz segítés célját azóta is változatos eszközökkel próbálják segíteni a mindenkori kormányok: támogatott lakás-takarékpénztár, szocpol, olcsó devizahitelek, a Fidesz-kormányok ideje alatt pedig elkezdtek szaporodni és egyre nagyobb költségvetési szeletet kitenni a gyerekvállaláshoz kötött állami segítségek.

Mások kárára juttatni lakáshoz a kiválasztottakat

Orbánék 14 éve alatt számos olyan program futott, amelyben háromféle cél keveredett kimondva-kimondatlanul: a családok támogatása és gyerekvállalásra ösztönzés, a lakhatás támogatása, valamint megrendelések biztosítása az építőipar számára. Ezek többségének közös tulajdonsága, hogy – mint a keresletoldali beavatkozások általában – az árakat nem csökkentették vagy szinten tartották, hanem egyenesen növelték. Miért? Mert a támogatások révén a vevők egyes csoportjainak hirtelen több ingatlanra költhető pénze lett, egy piacon pedig az eladók azonnal alkalmazkodnak ahhoz, ha a vevőik tovább tudnak nyújtózkodni.

Vonatkozó tanulmányok szerint a klasszikus csoknak például a háromnegyedét (!) vitte el a pótlólagos kereslet és az ingyenpénz generálta áremelés, a telektulajdonosok, az építési vállalkozók és a lakáseladók egyszerűen beépítették az árba az összeg nagyját. Nem nehéz megtippelni, hogy ugyanez a logika érvényesült a többi hasonló programnál: a csok plusz, a falusi csok, a többnyire lakásvásárlásra költött babaváró hitel mind inflatorikus hatásúak voltak.

A KPMG már 2022-ben úgy kalkulált, hogy az állami támogatások jelenthetik az egyik legkomolyabb árfelhajtó erőt a magyar ingatlanpiacon. A Habitat for Humanity Magyarország tavalyi lakáspiaci jelentésének egyik fejezetében pedig összesítve is látható, milyen irgalmatlan összeget költött el az állam elég átgondolatlan módon ezen a területen.

Az ábrákon látszik, hogy a lakáscélú, szociálisan nem célzott támogatások összege a Fidesz-kormányzás első évtizedében 200–300 milliárd forint/év körül mozgott, aztán szintet léptünk az 500–600 milliárdos sávba. Ezek az összegek a lakáspiac méretéhez képest sem elhanyagolhatóak, az éves forgalom 10–20 százaléka körül mozognak. A fentiekből következően a lakhatási programokra költött közpénz nagyobb része piaci szereplőknél csapódott le: a támogatott hiteleket osztó bankok, az építési vállalkozók és azok a szerencsések, akiknek volt felesleges eladó ingatlanuk, jól kerestek a dolgon.

Az állam által is gerjesztett infláció inkább csak bosszantó volt azoknak, akik azt tapasztalták, hogy már a csokkal együtt sem tudnak sokkal jobb vagy nagyobb lakást venni, mint anélkül.

Azoknak viszont, akik nem tudtak élni egyik állami támogatással sem, egyenesen tragikus, nekik ugyanis saját zsebből kellett kifizetniük az egyre magasabb árat.

A programok mindemellett valóban sokakat segítettek első saját vagy új, nagyobb lakáshoz. A hagyományos csok első négy éve alatt százezer család élt a hitel vagy a támogatás lehetőségével, és a program a rendelkezésre álló lakások számát is növelte, mivel az igénybe vevők ötöde új ingatlan építésére vette fel. Az érem másik oldalán viszont ott van, hogy a felvevők egy kisebb, de mérhető csoportja befektetési céllal élt a támogatással, ez az arány pedig sokkal rosszabb a babaváró esetében, ami egy kifejezetten pazarló és felfelé célzó, közben az ingatlanpiacot fűtő családtámogatási formának bizonyult. Az újonnan épülő csokos házak további problémája, hogy azokhoz nem társult semmiféle komplex településtervezés és fejlesztés, így sokan költöztek a támogatás ösztönzésével olyan agglomerációs helyszínekre, ahol aztán nem volt megfelelő infrastruktúra.

Kihagyott lehetőségek

Az elmúlt másfél évtizedben persze nem csak a félresikerült lakáspolitika miatt szállt el a hazai ingatlanpiac. A nagyvárosi lakások drágulása világjelenség, ahogy egyre több munkaerő áramlik a gazdasági termelés gócpontjaiba, úgy szabadulnak el az árak a városokban és agglomerációikban. Az ok mindenhol a kínálat szűkössége, a legtöbb ország nehezen birkózik meg azzal, hogy kellő szintre pörgesse fel a magán- és állami ingatlanberuházásokat. De hozzájárul a dráguláshoz az is, hogy az ingatlanpiacra egyre komolyabb befektetési összegek áramlanak, a magyar lakosság befektetési célú lakásvásárlásai mellé Budapesten bejött a külföldiek felpörgő tulajdonszerzése is.

A kormány ezeknek a trendeknek sem próbált sehogyan ellentartani, sőt, még azt sem szabályozták, hogy legalább az állami támogatásokat ne lehessen többedik lakás megvásárlására költeni. De szabályozási oldalon sok más hiányosság is akad. Nem sikerült például olyan törvényi keretet adni a lakások kiadásának, ami megnyugtatóan rendezné a tulajdonosok és a bérlők bizonytalan helyzetét, hiába szajkózzák évtizedek óta a lakhatási szakértők ennek szükségességét. Mostanáig senkiben nem merült fel a kormányoldalon, hogy bárhogyan be kéne avatkozni a rövid távú lakáskiadás terjedésébe, sőt, a kedvező adózással direkt ösztönözték azt.

Az elmúlt 14 évben elvétve találni csak olyan állami lakhatási programot, amit jól céloztak, és ami nem csak tovább növelte a társadalmi egyenlőtlenségeket, de ezek többnyire kis léptékűek vagy átmeneti vészmegoldások voltak. Ilyen volt például a devizahiteleseket kimentő intézkedések egy része, az állami-egyházi lakásügynökség a Nemzeti Eszközkezelő portfóliójának maradványán, vagy éppen a Magyar Falu Program egy pilotelemeként megvalósuló szolgálati lakáskialakítás.

Még bele se kezdtek, de már kommunistáznak

Érdekes lesz ezek után, mit húz a Fidesz az újonnan meghirdetett irányvonal keretében. Egyértelműnek tűnik, hogy Orbán Viktor és aktuális fő vizionáriusa, Nagy Márton felfogták, hogy a lakhatási problémák valósak, és talán értékes szavazatokba is fájhatnak 2026-ban. Közben viszont az is látszik, hogy a párt nehezen mozog ki az ideológiai alapállásából. Ebből pedig sokkal előbb következik az, amit eddig is csináltak (preferált csoportok, elsősorban a középosztály támogatása, saját lakáshoz jutás ösztönzése, építőipari piaci szereplők helyzetbe hozása), mint más megoldások.

Árulkodó, hogy bár hozzánk is kiszivárgott olyan, miniszteri szinteket megjárt szakértői anyag, amelyben az eddigiekhez képest éles kritikák és progresszív megoldások szerepelnek, a nyilvános kommunikációból nem az jön le, hogy radikálisan bele mernének nyúlni a mostani rendszerbe. Nagy Márton Airbnb-korlátozás címszó alatt első körben csak egy kétéves moratóriumot jelentett be az új engedélyek kiadására. Gulyás Gergely a kormányinfón közölte, hogy vizsgálják ugyan a bérleti piac szabályozási lehetőségeit, de olyan „kommunista” megoldásokról nem akarnak hallani, mint a bérleti díjak szabályozása. A kínálatoldali beavatkozás szükségességére már szintén rájöttek, de egyelőre sokkal inkább hangsúlyozzák a magánpiaci szereplők ösztönzésének irányát, mint egy esetleges állami építési program lehetőségét. A kollégiumépítést nem zárták ki, de Gulyás fanyalogva megjegyezte, hogy ez az egyetemek feladata lenne.

Eközben azok a megoldások, amelyek mostanáig fűtötték a piacot, továbbra is velünk vannak, igaz, szerencsére a csúcshoz képest már szűkített feltételrendszerrel, így talán kisebb költségvetési terhet jelentve. Mindenesetre kíváncsian várjuk az új program részleteit, amiből végre kiderülhet, mennyire lesz bátor az Orbán-kormány egy számára szokatlan terepen.