Váratlan és radikális fordulat jöhet az állami lakáspolitikában

Meglepő fordulatot vehet az állami lakáspolitika Magyarországon a következő időszakban, ha legalább részben átültetik a gyakorlatba a témában készült, és a Telex által megszerzett döntés-előkészítő háttéranyag tartalmát. Az előzetes minisztériumi stratégia ugyanis szokatlanul kritikus hangot üt meg több, a nyilvánosság előtt mindig csak pozitívan értékelt lakhatási és családpolitikai programmal kapcsolatban, miközben olyan intézkedéseket is javasol, amelyeket mostanáig csak a területen aktív szakmai és civil szervezetektől hallhattunk, a kormány azonban mereven elutasította őket.

A Magyar Nemzeti Lakásstratégia 2035 című, szeptemberben elkészült dokumentum információink szerint még csak egy előzetes szakértői anyag, tehát nem azonos azzal, ami majd később előterjesztésként a kormányülésen asztalra kerül. Azt viszont jelzi, hogy a lakáspolitikában más irányok kerülhetnek előtérbe a következő időszakban, mint amit 14 éve megszoktunk.

A stratégiaalkotási folyamatra rálátó minisztériumi forrástól úgy tudjuk, a megújuló lakástámogatási rendszert és annak esetleges korai eredményeit a kormányzat (és a Fidesz) a 2026-os választási kampány egyik fontos elemének szánja.

Az irányváltásra egyébként már a nyilvánosság előtt is utaltak vázlatosan: első körben a terézvárosi Airbnb-szavazás után lengette be Szentkirályi Alexandra fővárosi Fidesz-frakcióvezető, hogy a terület szigorúbb szabályozásában gondolkodnak, majd a legutóbbi kormányinfón közölte Gulyás Gergely, hogy új, átfogó lakáspolitikai koncepció készül olyan elemekkel, mint Airbnb- és bérletidíj-szabályozás, építési ösztönzés, kollégiumi férőhelyek növelése.

Ugyanakkor forrásunktól azt is hallottuk – és ezt az anyag egyes elemei is megerősítik –, hogy a készülő csomagban azért a megszokott módon elsődleges fontosságú lesz az építőipar teljesítményének felskálázása. Ez az általános gazdasági növekedés segítésén túl az ágazatot uraló NER-holdudvarnak is külön anyagi érdeke, ők várhatóan sok megrendelést kaphatnának az esetlegesen induló nagy állami építkezésekből.

Sokkal változatosabb lakáspolitika kell

A Telexhez eljutott 36 oldalas dokumentum a problémák azonosításával indít, rögzíti, hogy a lakásár/jövedelem és a bérleti díj/jövedelem mutatók alapján „az elmúlt 10 évben Magyarországon váltak az egyik leginkább nehezen elérhetővé az egyes lakhatási alternatívák az Európai Unióban”. Különösen a fiatalok vannak nehéz helyzetben, ami a szöveg szerint a kormány családpolitikai céljait is visszaveti, mert manapság az emberek azelőtt szeretnék rendezni a lakhatási szükségleteiket, hogy gyereket vállalnának.

Az anyag szerint a 18–40 évesek lakhatási szükségleteinek kielégítését tisztán a piaci folyamatokra nem bízhatja a kormányzat, „a magyar államnak az eddigieknél egy aktívabb és határozottabb – sokkal változatosabb lakhatási megoldásokra építő – lakáspiaci beavatkozásokkal jellemezhető politikát kell folytatnia”.

Az eddigi kommunikáció fényében talán ennél is meredekebb, hogy az anyag elismeri a demográfiai és lakáspolitikai célokat kombináló intézkedések részleges kudarcát, vagy legalábbis egyik területen sem kielégítő eredményeit.

„Paradox módon tehát le kell szögezni, hogy a fiatalok családalapítási és gyermekvállalási hajlandóságának előmozdítása érdekében a kormányzatnak szükséges némileg elrugaszkodni a demográfiai alapú lakáspolitikai konstrukciók teljes dominanciájától

és innovatív lakáspolitikai konstrukciókkal, sokszínű lakhatási támogatási programokkal irányt mutatni a lakhatási szükségleteiket kétségbeesetten kielégíteni nem tudó fiatalok és más – demográfiai, gazdasági, munkaerőpiaci vagy egyéb szempontból kiemelten fontos – társadalmi célcsoportok számára” – írják a készítők.

Komoly kritikák a fennállóval szemben

A kormánytól azt szoktuk meg, hogy a saját korábbi intézkedései kapcsán kifelé egyáltalán nem fogalmaz meg kritikát – ha valami nagyon nem jön be, akkor maximum csendben kivezetik. De sok olyan állami program is fut, ami hiába nem hatékony, hosszú időn keresztül fenntartják. Ez arra enged következtetni, hogy nem nyilvános, befelé szóló szakmai elemzésekből sem készül elég, vagy azok nem kellően alaposak és kritikusak.

Az állami lakáspolitika minderre kiváló példa: a kormány lassan másfél évtizede olyan stratégiát követ ezen a területen, amelyre gyakorlatilag minden egyes lakhatással és várospolitikával foglalkozó szakmai szervezet ugyanazokat a jogos kritikákat fogalmazza meg. Cserébe rendkívül drága, és még az olyan hozzárendelt célokat sem szolgálja a legjobban, mint a gyerekszám növelése. A Magyar Nemzeti Lakásstratégia 2035 e tekintetben már mindenképp előrelépés:

az anyag leszögezi, hogy „számos olyan társadalmi célcsoport és családi életciklus/élethelyzet azonosítható, amelyek specifikus lakhatási igényeit és preferenciáit a kormányzat lakáspolitikai termékei kevésbé vagy egyáltalán nem képesek kezelni”.

Külön kiemelik itt az önálló életkezdési nehézségekkel küzdő fiatalokat, romákat, egyetemistákat, egyszülős családokat, bizonyos állami alkalmazottakat. A szerzők az általános problémaazonosításon felül egyesével végigveszik és kritikusan elemzik a fennálló rendszer elemeit, majd módosítási javaslatokat fogalmaznak meg. Az anyag szerint ilyen előnyei és hátrányai vannak a mostani lakástámogatás fontosabb építőkockáinak:

Csok plusz: a preferált kistelepüléseken igen jelentős otthonteremtési csomagot kínál a gyereket vállaló fiatal családoknak, de alapvetően csak a rendszeres, legalább átlagos (de inkább a feletti) munkajövedelemmel és megfelelő fedezettel bíró családok férnek hozzá.

Sima csokhitel aktuális változata: előnye, hogy a már befejezett családoknak továbbra is igényelhető, kormányzati perspektívából pedig azért hasznos, mert „elősegítheti a családok vidéki kistelepüléseken való maradását vagy odaköltözését”. Hátránya ugyanakkor az anyag szerint, hogy kizárólag a preferált kistelepüléseken érhető el, és nem tartalmaz érdemi pronatalista ösztönzőket (vagyis nem segíti elő a születésszám növelését).

Babaváró: jónak értékeli a szöveg, hogy a szabad felhasználású kölcsön képes javítani a családok otthonteremtési feltételein (statisztikák szerint a felvevők több mint kétharmada lakáscélra fordította), azt viszont kritikusan jegyzi meg, hogy már egy gyerekkel is rendkívül kedvező termékhez jutottak az igénylő házaspárok, így „kevésbé voltak motiválva a kettő vagy három gyerek vállalására”, és „sokan eleve befektetési céllal vették fel, addicionális gyerekvállalási szándék nélkül”. A koncepció szerint a termék legnagyobb hibája, hogy az államnak rendkívül drága, és akár évtizedes determinációt okoz a költségvetésnek, akár 200 milliárd forintos éves nagyságrendben.

„A Babaváró Kölcsön egy relatíve pazarló terméknek bizonyult, ilyen mértékű költségvetési forrásból jelentősen nagyobb megtérülést hozó demográfiai, családtámogatási és otthonteremtési programokat lehetett volna indítani”,

írják a szerzők. A babavárót a nyáron megjelent, egy KSH-s kutatásra alapozó cikkünkben mi is a családtámogatási rendszer egyik legigazságtalanabb, az egyenlőtlenségeket leginkább növelő elemeként azonosítottuk.

Az anyag a jelenlegi lakás- és családpolitikai rezsim hiányosságait úgy összegzi: az intézkedések születésszám-növelő hatása vegyes, nem mindig érték el a legígéretesebb csoportokat, például a 30 év alattiakat, ráadásul a csok vissza nem térítendő támogatást igénybe vevők kétharmada nem vállalt plusz gyereket, a háromgyerekesek pedig mindössze az igénylők 0,7 százalékát tették ki. Hivatkoznak a Magyar Államkincstár 2024. év eleji elemzésére is, amely szerint az élve születések számának (korábbi) növekedése a vidéknek, azon belül is az északkeleti szegényebb régióknak tulajdonítható, míg Budapest mindössze 1 százalékkal növelte a termékenységi mutatóját 2013 és 2019 között.

Egy másik probléma a nem rászorulók támogatása (amiről a kormány nyilvánosan mindig tagadja, hogy probléma volna). Az anyag szerint „elmondható, hogy az otthonteremtési lehetőségek inkább a magasan kvalifikált, magasabb jövedelemmel rendelkező állampolgárok lakhelyéül szolgáló földrajzi egységekbe jutottak el”. Kiemelik azt is, hogy a támogatási rendszerek lehetőséget teremtettek a támogatási eszközök úgynevezett „arbitrálására” is:

a magasabban kvalifikált, jómódú párok befektetési célú ingatlanszerzésre vagy állampapír-vásárlásra fordították például a babaváró hitelt.

Azt a széles körben ismert, de fent a szőnyeg alá söpört jelenséget is elismeri az anyag, hogy az eddig jellemző keresletoldali beavatkozás (a vásárlók bizonyos csoportjainak jelentős pénzügyi támogatása) hozzájárult az inflációhoz az ingatlanpiacon, különösen az építőanyagoknál, „ami kevesebb és drágább lakóingatlan megépítéséhez vezetett”, miközben az energetikai korszerűsítés is háttérbe szorult.

Végezetül a szerzők megjegyzik, hogy a mostani lakáspolitika nincs érdemben összehangolva a munkaerőpiaci fejlesztési célokkal és iparpolitikával (nem segíti a mobilitást), és nem elég rugalmas: nem kínál lehetőségeket a különböző családi életciklusokban jelentkező igények kezelésére (például egyedülálló, fiatal pár, házaspár egy gyerekkel, házaspár több gyerekkel stb.).

A hazai építőipart hoznák helyzetbe

A Magyar Nemzeti Lakásstratégia 2035 ezután rátér annak részletezésére, milyen alapelvek szerint képzelné el a lakáspolitikai rendszer javítását.

Abban nincs változás a jelenlegi filozófiához képest, hogy továbbra is a születésszám vágyott növelésével összefüggésben adnának leginkább támogatásokat, csak szeretnék ezt a mostaninál hatékonyabban tenni. „Bár szükséges részben elmozdulni a kizárólag demográfiai fókuszú lakáspolitikai termékektől, ügyelni kell arra, hogy a demográfiai szempontú lakáspolitikai megoldások megfelelő kommunikációs támogatást kapjanak és az igénybevételi feltételek ésszerű egyszerűsítése mellett a lehető legkönnyebben elérhetővé váljanak a fiatalok számára” – áll a szövegben.

Emellett külön megemlítik az alsóbb jövedelmi tizedbe tartozók helyzetbe hozását, a fent már említett kiemelt társadalmi csoportokra való fókuszálást, a megnövelt rugalmasságot, a költségvetési források takarékos felhasználását, a kínálatoldali ösztönzést, a befektetési célú vásárlások támogatásának kiszűrését és az energiahatékonysági szempontok előtérbe tolását is.

Külön be van keretezve az a rész, ami az építőipar élénkítésétől várt gazdasági multiplikátorhatásról szól, ami nem meglepő annak fényében, hogy minisztériumi forrásból mi is úgy hallottuk: az új programok célja legalább annyira a renyhe gazdaság felrázása az építőipar segítségével, mint a lakhatási szempontok.

„Az egyes lakáspolitikai konstrukciók termékattribútumait és szabályozási paramétereit úgy szükséges megtervezni, hogy azok igénybevétele a legnagyobb mértékben járuljon hozzá a hazai GDP növeléséhez, fokozza a költségvetés adó-, járulék- és egyéb bevételeit, valamint a magyar beszállítói hányad növelésével járuljon hozzá a hazai építőipari szereplők versenyképességének növeléséhez és az importkitettség csökkentéséhez” – olvasható az anyagban.

Ambiciózus célcsokor

A háttéranyag végén konkrétumok, számszerű célkitűzések és az ezek eléréséhez szükségesnek tartott eszközök szerepelnek. A legfontosabb célok a szerzők szerint:

• új lakásépítések számának növelése a jelenlegi évi 15-18 ezerről a 25-30 ezres sávba;
• lakásbővítések és -felújítások felpörgetése, energetikai korszerűsítések előmozdítása, komfort nélküli háztartások rekonstrukciója;
• GDP-arányos lakásberuházási ráfordítások növelése a jelenlegi kb. 2,5 százalékról, hogy ezek értéke minden évben érje el a V4-országok átlagát, kb. 3 százalékot, majd 2035-re az 5 százalékot;
• nagyszabású szolgálatilakás-programok indítása az állami életpályákon dolgozók számára: évente összesen 3-5 ezer új szolgálati lakás építése vagy magas minőségű felújítása, bérletidíj-kedvezmények az ezekben lakóknak gyerekszám és szolgálati jogviszony hossza alapján;
• munkáltatók ösztönzése a munkavállalók lakhatási szükségleteinek kielégítésére a béren kívüli juttatások rendszerének újranyitásával – a szerzők szerint cél, hogy évente legalább 100 ezer dolgozó vegye igénybe ezt az új cafeteriaelemet;
• osztott tulajdonú lakáskonstrukció bevezetése: 2025-ben be akarják hozni új elemként azt a modellt, amely egyszerre épül résztulajdonlásra és bérleti díj fizetésére, majd a „futamidő” végén lehetőség nyílik a teljes tulajdoni hányad megszerzésére;
• fiatalok önállósodásának előmozdítása: „a szüleiknél lakó vagy a szüleiktől rendszeres és jelentős anyagi támogatást kapó fiatalok arányát a jelenlegi 52 százalékról 40 százalékra szükséges leszorítani 2035-re”;
• rendszeres lakáscélú megtakarításokat ösztönző pénzügyi termék bevezetése: a szerzők szerint „szükséges lenne bevezetni legalább egy olyan pénzügyi instrumentumot, amely a rendszeres lakáscélú megtakarításokat legalább évi 150 ezer forint állami hozzájárulással ösztönzi”, és elérni, hogy évente legalább 50 ezren igénybe vegyék ezt;
• magyar beszállítói hányad emelése: az állami/uniós támogatásból futó új építéseknél és felújításoknál elérnék, hogy „a kapcsolódó megrendelések értékben és volumenben is legalább 50 százalékban hazai építőipari szereplők által kerüljenek kielégítésre”.

Zöld csok, lakásügynökség, szociális programok?

Ezek eléréséhez több eszközt is javasolnak a háttértanulmány készítői még azokon felül, amelyeket a célokkal együtt kifejtettek. Ilyen például az úgynevezett zöld csok plusz, amely addicionális gyerekvállalás kötelezettsége mellett kifejezetten az új építésű, legalább A+ energetikai besorolású ingatlan építésére/vásárlására nyújtana hitelt még alacsonyabb kamatszint és/vagy magasabb igényelhető hitelösszeg mellett. Ez a szöveg szerint az épületállomány jelentős energetikai korszerűsítésével és gazdaságélénkítő hatással is járna.

Bedobják a zöld csok mellé az úgynevezett csok plusz „rávezető” program ötletét is,

amelynek keretében 18–30 éves, együtt élni szándékozó fiataloknak komfortos és olcsó bérlakást biztosítana az állam 5 évig azzal a feltétellel, hogy vállalják, utána igényelni fogják a csok pluszt. Az 5 év alatt az elképzelés szerint a fiatal párok az olcsó bérlemény mellett meg tudnának takarítani az önerőhöz.

Nagyipari térségekben új megközelítést alkalmaznának, mert a családokra fókuszáló rendszer arra nem alkalmas, hogy az itt felmerülő lakásigényekben segítsen – konkrétumok nélkül a kínálat- és keresletoldali eszközök széles mixét említi a szöveg. Jónak tartanák még a „szabályozott lakáspiaci övezetek” kialakítását is, amelyekben a tömeges lakhatási igények kielégítésében szerepet vállaló építtetőknek ösztönzőket (például áfamentességet) biztosítanának.

Kormányzati hátterű szövegben viszonylag újszerű elemként bukkan fel a lakásügynökségi modell szorgalmazása (bár egy egyházi hátterű, szociális lakásügynökséget már életre hívott az állam a Nemzeti Eszközkezelő ingatlanállományának maradékából). A szöveg szerint egy jól működő szolgálatilakás-program nélkülözhetetlen szereplője egy lakóingatlanok hasznosításával, üzemeltetésével foglalkozó entitás, ami ráadásul a fiatal családok lakhatási feltételeinek javítására is alkalmas lehet. Ugyanakkor megjegyzik, hogy „a lakásügynökségi modell bevezetése még kis méretekben is jelentős költségvetési forrásokkal jár”. Ezt azzal indokolják, milliárdos kiadás tételt jelentenek a lakásvásárlások az ügynökség számára, de sokba kerül a preferált célcsoportok lakhatásának bérletidíj-támogatása és a property management szolgáltatások fenntartása is.

Kollégiumépítési és -fejlesztési program is szerepel a pontok között, az itteni verzió szerint a kormányzatnak vállalnia kell, hogy a következő tíz évben évente legalább ezer kollégiumi szobát építtet. Cél lenne emellett „modern stúdió és apartman jellegű lakások biztosítása” kedvezményes áron egyetemi városokban.

Megint csak szokatlan elemként felbukkan a szociálisan rászorulók lakhatási helyzetének javítását célzó elem, bár természetesen csak a kormányzati alapállás méltatása mellett: „A Kormány által nagyon helyesen vallott munkaalapú társadalompolitika keretrendszerében is szükség van az állam erőteljesebb szerepvállalására olyan, jellemzően foglalkoztatotti jogviszonnyal rendelkező célcsoportok esetében, akiknek életét átmeneti vagy tartós sokkok rázták meg (pl. válás, haláleset, testi vagy szellemi fogyatékossá válás)”.

A szerzők szerint az ilyen emberek talpra állításához már sok innovatív megoldás áll rendelkezésre: ilyen például a piaci alapú lakásbérlet támogatása, közösségi tulajdonú lakások/házak kedvezményes bérbeadása, állam vagy egyéb szervezet tulajdonában álló korszerűtlen lakások tömeges felújítása. Az ilyen kezdeményezéseket az anyag szerint pilot projektek keretében szükséges elindítani, néhány százfős, szociálisan rászoruló kedvezményezetti kör bevonásával.

Utolsóként a babakötvény részleges átalakítását hozzák be a háttértanulmány írói. A babakötvény-állomány 2024 nyarán már 360 milliárd forintot tett ki, ezt a gyerek 18. életévének betöltése után most bármilyen célra felhasználhatja. A szerzők szerint a kormánynak észre kell vennie, hogy a lakhatási problémák megoldásában nagy szerepet játszhat ez a forrás, ehhez például az kéne, hogy meghosszabbítsák további opcionális 7 évvel a programot, vagyis lehetőség legyen 25 éves korig gyűjteni úgy, hogy ebben a plusz időszakban az állam még adna az infláció feletti 3 százalékos kamatprémiumot is. Cserébe azonban előírnák, hogy a felgyülemlett megtakarítások legalább felét magyarországi lakóingatlan vásárlására vagy építésére kell fordítani. Mindez az anyag szerint abban is segítség lenne, hogy csökkentené a fiatalok kivándorlási hajlandóságát, bár megjegyzik, hogy „jelentős és hosszú távú költségvetési determinációval” járna.

Érdemi változások jöhetnek

A minisztériumi háttéranyagokban foglaltakat természetesen nem vehetjük készpénznek, így ezen a ponton nem érdemes azzal számolni, hogy az itt bemutatott újszerű irányt teljes egészében adaptálnák. Nehéz például elképzelni, hogy 2026 előtt visszavonulót fújna a kormány olyan drága és nem hatékony, viszont kiemelt csoportoknál rendkívül népszerű programjainál, mint a babaváró.

Azt viszont mindenképpen jelzi a dokumentum, hogy a korábbinál szélesebb spektrumon zajlik gondolkodás a minisztériumokban a lakás- és az azzal összefüggésbe hozott családpolitikáról.

Ennek keretében pedig talán még olyan ideológiai szent tehenektől is megszabadulhat a kormány, mint hogy „csak a tulajdonhoz jutást segítjük, mert a magyar emberek saját tulajdonú lakásban szeretnek lakni”.

Sőt, ha a Fidesz prominens szereplőitől nemrég elhangzott ötletekből lesz valami, akkor olyan, itt nem szereplő, de szintén a lakhatási helyzetet érintő intézkedések is jöhetnek, mint a szigorúbb budapesti Airbnb-kontroll és talán valamiféle bérleti díjakra vonatkozó szabályozás. Állítólag már nem kell sokáig várnunk az új csomagra, annak részleteit ugyanis legkésőbb október végére ígérte Gulyás Gergely. Több idejük nagyon nem is lenne rá, ha a 2026-os kampányban már eredményekkel akar büszkélkedni a Fidesz, akkor a november elején készülő jövő évi költségvetésben hozzá kell rendelni a forrásokat az új eszközökhöz.

A Magyar Nemzeti Lakásstratégia 2035 dokumentumban foglaltakról küldtünk kérdéseket több érintett minisztériumnak, azt szerettük volna megtudni, tényleg az asztalon vannak-e ezek az elképzelések, de cikkünk megjelenéséig nem kaptunk választ.

A Telexikon című animációs videósorozatunk egy korábbi részében összefoglaltuk, lakhatási szakértők szerint milyen hibái vannak az állami lakáspolitikának Magyarországon, és hogyan lenne inkább érdemes beavatkozni a területen, ezt itt lehet megnézni: