Rögtön több ezer lakással indulhat az első országos lakásügynökség
2021. szeptember 7. – 13:03
frissítve
Hamarosan indul az első állami, de igazából mégsem állami szociális lakásügynökség. Az egyházi kötődésű karitatív szervezetek hatalmas lehetőséget és nehéz feladatot kapnak a nyakukba egy devizás mentőprogram farvizén: az egész országban szétszórt, több ezer lakásból álló csomagot vesznek át a lakókkal együtt. Ezzel a programmal a kormány fontos lépést tesz egy olyan irányba, aminek eddig tagadta a fontosságát. Arról azonban szokás szerint gondoskodtak, hogy a lakhatási szakterületen aktív, de kritikusabb civil szereplők ne jussanak lehetőséghez.
Olyan lakáspolitikai megoldással kísérletezik a magyar kormány, ami teljesen szembe megy az eddig nyilvánosan képviselt irányvonallal: a tervek szerint 2022 januárjában elindul az első olyan átfogó lakásügynökségi projekt, amely állami támogatást élvez. Azért fogalmazunk ilyen nyakatekerten, mert bár az új ügynökség az államtól kapott ingatlanokkal és pénzügyi háttérrel kezdhet el működni, mégsem állami cégről beszélünk. A feladatot ugyanis kiszervezték a Magyar Máltai Szeretetszolgálatnak és a Református Szeretetszolgálatnak.
A két egyházi intézmény által létrehozott nonprofit társaság a devizahitelesek mentésére megalkotott Nemzeti Eszközkezelő ingatlanállományának „maradékát” veszi kezelésbe a lakásokban élő családokkal együtt. Lakáspolitikai civil szakértők szerint ez a fejlemény egyfelől meglepő és üdvözendő politikai pálfordulás a kormány részéről. Másfelől azonban hagy némi keserű szájízt maga után azok szempontjából, akik jó pár éve szorgalmazzák az ehhez hasonló lakhatási megoldásokat, de mindeddig nemhogy állami ingatlanokat, de másféle anyagi támogatást is alig tudtak szerezni a saját projektjeikhez – az érintettek szerint nem véletlenül. A „Málta” és a „Reformátusok” mindezt most megkapják, de így sem lesz egyszerű dolguk ezzel a portfólióval.
Az állami bérlakásrendszer rugalmas alternatívája
A lakásügynökség egy olyan bérlakáskezelő, amely fókuszáltan, több kapcsolódó szakmai területet lefedve kezeli a lakhatás ügyét; így például a lakások kiadásán túl foglalkozhat azok karbantartásával és a bennük élő emberek ügyes-bajos dolgaival szociális munka, vagy akár hátralékkezelés szintjén. Többnyire lokális alapon szerveződik (gyakori például, hogy egy önkormányzat hozza létre az ügynökséget, mint az I. kerület vagy a főváros esetében láthatjuk), de központi háttértámogatással akár országos programokat is el lehet képzelni.
A lakásügynökség modell lényege, hogy a szociális és vagyongazdálkodási ágat egy fedél alá hozva jóval rugalmasabban képes lakhatási programokat kivitelezni, mint akármilyen létező állami intézmény;
ennek része a dinamikusabb portfóliókezelés mellett az is, hogy az ügyfelekkel szükség szerint intenzívebben foglalkoznak, így jobban tudnak reagálni a változó élethelyzetekre vagy akár a fizetési nehézségekre is.
Egy lakásügynökség portfóliójában kezelhet saját, önkormányzati vagy más intézményi ingatlanokat és magántulajdonosok ingatlanjait is. A „külsős” beszállók (pl. magánemberek vagy nagy ingatlantulajdonosok) szempontjából a modell előnye, hogy bár piaci profit alatt keresnek az ingatlanjukkal, kockázatuk lényegében nincs, és nem is kell bajlódniuk a hasznosítással. Ezt ugyanis megteszi helyettük az ügynökség, amely meghatározott időre kezelésbe veszi, és saját szempontjai szerint kiadja lakást, felelősséget vállalva az üzemeltetésért.
Az állam pedig sikeresebb, fenntarthatóbb, szélesebb célcsoportnak szóló lakhatási programokat remélhet a reális árazással, szabadabb portfóliókezelési lehetőséggel és szociális munkával megtámogatott ügynökségektől. (A lakásügynökség egy elméleti, országos modelljéről – amely eltér az ebben a cikkben feldolgozott projekttől – a Városkutatás Kft. és a Habitat for Humanity közös tanulmányában olvashat bővebben.)
Csak a tulajdonszerzést támogatta a kormány
Ha ilyen ígéretes dolog a lakásügynökségi modell, akkor miért nem hallhattunk túl sűrűn eddig ilyen projektekről? – jogos kérdés, amelyre a kormányzati bérlakáspolitika (illetve annak hiánya) körül keresendő a válasz.
A Fidesz–KDNP kormány 2010 óta következetesen tartja magát ahhoz az elképzeléshez, hogy központi bérlakáskoncepcióra nincs szükség Magyarországon.
A fideszes politikusok bérlakásügyben többnyire privatizációpártiak még a létező önkormányzati állomány esetében is. Érvelésük szerint a lakásbérlés senki számára nem kívánatos állapot, ehelyett végső soron mindenki saját ingatlant szeretne, az államnak pedig ez utóbbi célt érdemes támogatnia. Költünk is rá rendesen a közösből, a központi költségvetésből minden évben több százmilliárd forint megy olyan – elsősorban a középosztályt célzó – lakhatási támogatásokra, mint a csok vagy a szintén nagyrészt ingatlanvásárláshoz használt babaváró hitel.
A kormánynak abban igaza lehet, hogy senki nem az arról álmodik, hogy élete végéig bérleményben éljen. Ennek a hozzáállásnak azonban megvannak a hátulütői is. Például, hogy az emberek helyzete életük során többször változik, és nehéz mindig hozzáigazítani az igényekhez a saját lakást. Vagy hogy a magyar népesség nem igazán hajlandó adódó munkalehetőség miatt elköltözni, ezáltal kevésbé rugalmas a munkahelyváltásban. Mindemellett érthető, hogy miért nem népszerű hosszú távon a bérlés:
- a bérleti piac alulszabályozott, így mind a kiadók, mind a bérlők úgy érezhetik, hogy ki vannak szolgáltatva,
- a piaci bérlemények átlagos havi ára nagyjából megegyezik azzal az összeggel, amit minimális önrésszel vásárolt lakás törlesztőjére kell kifizetni – az emberek úgy okoskodnak, hogy akkor már miért ne a sajátomra fizessek ennyit.
Igen ám, de hiába szeretnének a legtöbben sajátban lakni, erre azért messze nincs meg mindenkinek az esélye. Sokaknak csak álom, hogy össze tudjanak kuporgatni önrészre, vagy nem hitelképesek: nekik jelen helyzetben marad a fizetésükhöz képest drága és kiszámíthatatlan piaci bérlés, vagy ha megütik a rászorultsági kritériumokat és szerencséjük van, hozzájuthatnak egy önkormányzati bérlakáshoz. A kormány ezidáig szemérmesen úgy tett, mintha ezzel a több százezer emberrel nem volna teendője, éppen ezért volt némileg meglepő, amikor idén nyáron átment a törvény a nagy állami-egyházi lakásügynökség létrehozásáról.
A maradék, amiből lehet építkezni
„Ez a program lényegében annak a beismerése a kormány részéről, hogy nem tartható a kizárólag a lakástulajdon szerzését támogató lakáspolitika” – mondta a Telexnek Jelinek Csaba, a Periféria Közpolitikai és Kutatóközpont munkatársa. Az viszont, hogy a lakásügynökség létrehozásának feladatát kiszervezik a Máltai és a Református Szeretetszolgálatnak, arra is rámutat, hogy az állam saját hatáskörben továbbra sem szeretne ezzel a kérdéssel foglalkozni.
Az Országgyűlés döntése értelmében a jövő januártól működő, nevében a két szeretetszolgálat kezdőbetűjét hordozó MR Közösségi Lakásalap Kft. azokat az ingatlanokat veszi kezelésébe, amelyek mostanáig megmaradtak a Nemzeti Eszközkezelő (NET Zrt.) tulajdonában. Ez jelenleg 4600 lakás, vagyis nem kis ingatlanvagyonról szó, bár az eszközkezelő program csúcsán, 2018 végén ennek kilencszerese volt állami tulajdonban a Habitat for Humanity lakhatási adattára szerint. A lakások mellé az MR működési finanszírozást is kap, első körben 3-3 milliárd forintot két évre elosztva.
Egy jól sikerült állami lakhatási program
A 2012-től működő Nemzeti Eszközkezelő annyiban hasonlít a friss lakásügynökség-projekthez, hogy szellemiségében eléggé elüt a többi állami lakhatási programtól. Emlékezetes, hogy a kormány első devizahiteles intézkedéseit a módosabb rétegekre szabták, az árfolyamgát és a végtörlesztés inkább azoknak volt segítség, akiknek volt valamennyi tőkéjük. Miután világossá vált, hogy több tízezer család helyzetét ezek nem oldják meg, új irányba próbálkoztak, és megszületett a NET Zrt., amely a hitelező bankokkal megegyezve felvásárolta a reménytelen helyzetű devizások ingatlanjait.
A konstrukció lényege az volt, hogy bár a családok elveszítik a tulajdonukat, legalább nem lesznek kilakoltatva, bérlőként – jelképes havidíjért – maradhatnak a lakásban. A NET Zrt. a csúcson évi 37 milliárd forintból működött (és ebben már benne van a terhelt ingatlanok felvásárlásának költsége is), magyarán hazai viszonylatban nem volt különösebben drága lakáspolitikai intézkedés. A jelentősége viszont annál nagyobb, hiszen rengeteg családnak jelentette az utolsó szalmaszálat lakhatása megtartásában, miközben a segítségével létrejött egy jókora, egy kézben lévő állami (bér)lakásállomány. (Összehasonlításképpen: majdnem annyi lakásról beszélünk, amennyi a fővárosi önkormányzatoknak összesen van.)
A kormánynak azonban nem volt célja, hogy ezt a portfóliót hosszú távon üzemeltesse: a családoknak inkább felajánlották a lehetőséget a visszavásárlásra, amivel a legtöbben éltek is – nyilván hitelből, ami továbbra is egyfajta kockázat, különösen most, hogy a Covid-járvány eleje óta sokan a moratóriumban vannak, de egy ponton el kell majd kezdeni újra törleszteni.
Elsőre talán furcsának tűnhet, hogy az állam egy ekkora adag ingatlant csak úgy átruház két egyházi kötődésű karitatív szervezetre, de a Fidesz-kormánytól egyáltalán nem idegen az ilyen típusú kiszervezés, 2010 óta számos szociális intézmény is átkerült karitatív szervezetek fenntartásába. E gyakorlat megítélése elég vegyes szociális berkekben, kritikát elsősorban amiatt szokott kapni, mert ugyanez a lehetőség más szakmai szervezetek számára alig-alig áll fenn, és mert így kevésbé átláthatóvá, számon kérhetővé válik a szociális terület működése, párhuzamos intézményrendszer jön létre.
A mostani esetben az intézkedés szakmai megalapozását az adja, hogy a két szeretetszolgálat nyolc éve működik együtt a NET Zrt.-vel, működésük során összesen 3000 olyan családot mentoráltak, akiknek az eszközkezelős átvétel után is gondja támadt a bérleti díj fizetésével. Így ha lakáskezelés terén nincs is nagy múltjuk (bár a Málta önkormányzatokkal közösen működtet kisebb projekteket), lakhatási krízishelyzetek kezelésében bőséges tapasztalattal rendelkeznek, és nagyjából ismerik az érintett kört is.
A szakmai párbeszédet segítheti, hogy az MR Közösségi Lakásalap Kft. felügyelőbizottságába beült Hegedüs József, a Városkutatás Kft. igazgatója, aki régóta foglalkozik a lakásügynökségi modell hazai adaptációjának lehetőségeivel. Hegedüs fb-tagsága miatt nem mondhatott részleteket a Telexnek a cégalakulás folyamatáról, de azt azért megosztotta, hogy azért is vállalta el a felkérést, mert azt reméli: az MR üzemeltetése során felhalmozódó tapasztalatok hasznosak lehetnek más, hasonló (önkormányzati vagy nonprofit) projektekhez is, és az itteni sikerekre támaszkodva a későbbiekben hathatósabban lehet majd állami normatíváért lobbizni lakásügynökségeknek.
Mire számíthatunk az MR-től?
A kedvezményes kivásárlási opció ellenére is az Eszközkezelőnél maradt lakások többnyire kevésbé értékesek, a bennük lakó családok pedig a rosszabb anyagi helyzetűek közé tartoznak. Az 1200 település között szétszórva található ingatlanok átlagos értéke csak 3 millió forint, és az állomány nagy része felújítandó. A Máltai Szeretetszolgálat tájékoztatása szerint a bérlők nagy része idős, így anyagi és munkaerőpiaci értelemben korlátozottak a lehetőségei.
Ezekből az adottságokból kifolyólag az MR Közösségi Lakásalap Kft. szociális lába előreláthatóan még annál is sokkal erősebb kell hogy legyen, mint ami a lakásügynökség a cikk elején ismertetett általános modelljéből következne.
A sérülékeny lakók és leromlott lakásállomány miatt fennáll a veszély, hogy ha nem sikerül idővel átalakítani a portfóliót úgy, hogy az alsó középosztály felé is nyitott legyen, akkor az MR csak a legszegényebbeket fogja koncentrálni.
Míg például az I. kerületi, nem kimondottan rászorulókra, hanem alacsonyabb keresetű kerületi közalkalmazottakra célzott lakásügynökségi programjában akár a piacihoz közelítő bérleti díjakat is megszabhatnak, az MR-nél ez biztosan nem lesz lehetséges. Első körben erre törvény adta lehetőség sincs, hiszen a jogszabály szerint 2 éven át változatlanul kell hagyni a havi 10 ezer forintos bérleti díjat.
A lakásalap felállására rálátó forrásunk szerint ugyanakkor a tervek között szerepel, hogy ennek lejártával differenciálják a bérleti díjakat annak alapján, mennyit érne az adott ingatlan a piacon kiadva. Ez nem jelent piaci árazást, de a jobb adottságú lakásokért valószínűleg többet számítanak majd fel, mint a rosszabbakért, viszont a bérleti díjak ebben a modellben csökkenthetőek lennének szociális hátrányok alapján, vagy a lakás folyamatos karbantartásával. Kimondottan nyereséges működésre mindemellett hosszú távon sem számít az MR (karitatív szervezetnél ez nem is cél), de
a Veszol tapasztalatai alapján abban azért bíznak, hogy néhány év alatt sikerülhet akár nullszaldóssá tenni a fenntartást.
Mint megtudtuk, az eszközkezelős lakások kivásárlása még manapság is zajlik, így a két szeretetszolgálat azzal kalkulál, hogy mire ténylegesen átveszik az állományt, 4000 alatti ingatlant fognak megkapni. A tervek között szerepel portfólió bővítése, de nem elsősorban vásárlással, hanem például a Felzárkózó Települések program szociális bérlakásainak bevonásával. Ennek a 300 legszegényebb településre célzott állami programnak a felelőse miniszterelnöki biztosként Vecsey Miklós, a Magyar Máltai Szeretetszolgálat alelnöke, ráadásul több tucat eszközkezelős lakás is van ezekben a községekben, így nem csoda, hogy a két programot közelítené egymáshoz a szervezet. Az is cél, hogy idővel kivonuljanak azokról a településekről, ahol csak nagyon kevés lakást kaptak, és nem lehet értelmes méretűvé bővíteni a helyi állományt – ilyen jellegű racionalizálás miatt igen, de egyébként egyelőre nem terveznek eladni az átvett ingatlanokból a két év lejárta után sem.
Mint hallottuk, a klasszikus lakásügynökségekkel ellentétben abban egyáltalán nem gondolkodnak a szervezetek, hogy magántulajdonosok lakásait vegyék kezelésükbe.
Az MR azt kommunikálja, hogy nem lesznek kilakoltatások. Forrásunk ezt annyiban árnyalta, hogy bár elhelyezés nélküli kilakoltatás valóban nem jön szóba, a segítség ellenére hosszan nem fizető bérlőknél szóba jöhet valamilyen intézményi elhelyezés. Kimondottan cél viszont, hogy a rendszeren belül legyen mobilitás, akinek élethelyzete úgy kívánja, átköltözhessen másik, az igényeihez jobban passzoló lakásügynökségi ingatlanba.
A kritikusabb szakmai szervezetek megint kimaradtak
Megkérdeztük az Utcáról Lakásba! Egyesületet mint a lakásügynökségi modell egyik itthoni képviselőjét, mit gondolnak a most szerveződő nagy projektről. Az alulról szerveződő ULE-é az első működő budapesti lakásügynökség, a Lakhatást Most Lakásügynökség, amely jelenleg egy tucat lakást kezel (vegyesen saját tulajdonú és magánszemélyek által felajánlott ingatlanokat, illetve két mobilházat). Kovács Vera, az ULE egyik alapítója a Telexnek azt mondta, az MR által megkapott lakásportfólió nehezített terep. „Ennek az állománynak az üzemeltetése hatalmas feladat lesz, mert sokkal vegyesebb annál, amit egy ideális modellben egy fenntartó magának szeretne.”
Ehhez a térben elszórt, különféle helyzetű bérlőkkel és műszaki állapotú lakásokkal megtűzdelt állományhoz biztosan kelleni is fog az a hatmilliárdos állami finanszírozás, amit az első két évre kap a cég. A szakmai civil szervezetek szemszögéből nem is ez aggályos, hanem sokkal inkább az, hogy másoknak viszont nincs és soha nem is volt lehetősége ilyen bőkezű állami háttértámogatással vinni egy hasonló projektet. Kovács három problémás pontot emelt ki az MR Kft. létrejötte kapcsán: szerinte nincs kellőképpen lehatárolva szakmailag a feladatcsomag, nem korrekt, hogy az üzemeltetésre nem pályáztatott az állam, és nem szerencsés, hogy továbbra sem normatív forrást kap a terület, hanem eseti döntésekkel, szervezeti értelemben szelektíven finanszírozzák.
Mindez tűnhetne akár ügyetlenkedésnek is, ám Kovács Vera szerint inkább szándékos, hogy végül ilyen módon hozták létre az eddigi legnagyobb lakásügynökségi projektet.
Mint mondta, a szociális területen dolgozó civilek azt tapasztalják, hogy a kormány egyfajta kapuőri szerepet szán bizonyos kiválasztott szervezeteknek, mint a Málta vagy a Vöröskereszt: egyre gyakrabban fordul elő pályázati pénzekkel, hogy nem közvetlenül, hanem nagyobb, a kormánnyal békésebb viszony ápoló jótékonysági szervezeteken illetve egyházi kötődésű karitászokon keresztül lehet hozzájuk jutni. Ennek célja az lehet, hogy a kormánnyal nyíltan kritikus szervezeteket megpróbálják minél inkább elvágni a lehetőségektől és a finanszírozástól, és ebbe a mintába illeszkedhet az is, hogy kizárólagosan a kormánnyal jobb viszonyt ápoló szervezetek kaptak lehetőséget az eszközkezelős lakások átvételére.