Üresen álló magánlakásokat venne kezelésébe az első budapesti szociális lakásügynökség
2020. november 20. – 07:08
frissítve
Kihasználatlan magánlakások és az önkormányzatok hátán csak púpként jelentkező bérlakásállomány kezelésére kínál új megközelítést a szociális lakásügynökség modellje, amely Budapesten elsőként az I. kerületben valósulhat meg lakhatási szakértők és aktivisták segítségével, miután Kispesten ugyanezzel a projekttel lyukra futottak. A cél a piacinál olcsóbb lakhatás biztosítása olyanoknak, akik a jövedelmük aránytalanul nagy részét költik lakhatásra, de az önkormányzati bérlakásprogramokba nem férnek be. A projekt még csak előkészítési fázisban van, de már vannak érdeklődők ingatlantulajdonosi és bérlői oldalon is. Ha nem tesz keresztbe a terveknek az önkormányzatok kivéreztetése, jövő tavasszal indulhat a Budavári Lakásügynökség, ami mintául szolgálhat más városoknak, kerületeknek a lakhatási gondok helyi kezelésére.
Magyarországon rengeteg lakás üresen áll, miközben sokaknak lakhatási problémáik vannak, ami nyilvánvalóan nem optimális helyzet. Országos átlagban a 2016-os mikrocenzus adatai alapján 12,5 százalékos az üres ingatlanok aránya, Budapesten ugyanez a szám 11,8 százalék, ami csak a fővárosban 100 ezer környéki lakást jelent. A nagyságrendek érzékeltetéséhez: ez a strukturális okokból egyre csak fogyatkozó fővárosi önkormányzati bérlakásállománynak több mint kétszerese, vagyis jelentős tétel.
Alternatív modell az parlagon heverő lakások hasznosítására
Ahhoz, hogy a nem hasznosított lakások tulajdonosai és a lakásgondokkal küzdők egymásra találjanak, szükség volna valamilyen ösztönzőrendszer bevezetésére, de a magyar állami lakáspolitika ennél alapvetőbb problémákra sem kínál megoldást. Ezért civilek kicsiben próbálják előrevinni az ügyet: a lakhatási modellprogramok kidolgozásával és működtetésével foglalkozó Utcáról Lakásba Egyesület most a budapesti I. kerület önkormányzatával együttműködésben kísérletezik a fővárosban elsőként egy úgynevezett szociális lakásügynökség beindításával.
A Nyugat-Európa sok városában már elterjedt szociális lakásügynökség tulajdonképpen egy nagy házkezelő, amely fókuszáltan foglalkozik a lakhatási területtel, portfóliójában kezelhet saját, önkormányzati vagy más intézményi ingatlanokat és magántulajdonosok ingatlanjait is. Az utóbbiak vonatkozásában a koncepció fontos eleme, hogy pozitív ösztönzőkkel (tehát nem pl. üreslakás-adóval) tegye érdekeltté az ingatlanok gazdáit abban, hogy valamivel a piaci ár alatt, de kockázatmentesen kiadják a lakásaikat olyan bérlőknek, akiknek nehézséget okoz a normál lakbér kifizetése.
A lakásügynökség tehát a magánemberek szintjén elsősorban azokat a tulajdonosokat célozza meg, akik idő-, tőke- vagy információhiány, illetve bizalmatlanság miatt nem hasznosítják az ingatlanjukat.
Tipikus helyzet, hogy valaki örököl egy lakást, ami alapos felújításra szorulna, hogy piacképes legyen, de ehhez nincs meg a kezdőtőkéje, vagy hogy egész egyszerűen nem szeretné vállalni a kiadással kapcsolatos nyűgöket, kockázatokat. Ez a hozzáállás a hazai helyzetből kiindulva nem is teljesen irracionális, az 1993-as magyar lakástörvény elavult, és nem tisztázza megfelelően sem a bérbeadók, sem a bérlők jogait, így mindkét oldal érezheti azt, hogy nincs kellőképpen védve a visszaélésekkel szemben. A lakástulajdonosok gyakran felmerülő aggálya például, hogy ha kifognak egy nem fizető bérlőt, akkor csak nagyon nehezen tudnak tőle megszabadulni.
A szociális lakásügynökség modell az ilyen problémákra is választ ad azzal, hogy a közvetítőként belép a tulajdonos és a bérlő közé, így átvállalva az ingatlan gazdájától a kezdeti költségeket, feladatokat és a kockázatokat azért cserébe, hogy hosszabb távra (minimum egy, de inkább minimum két évre) kezelésébe veheti az ingatlant, és saját szempontrendszere szerint bérbe adhatja. (A lakásügynökség elméleti, országos modelljéről, ami nem vág teljesen egybe az ebben a cikkben bemutatott példával, a Városkutatás Kft. és a Habitat for Humanity közös tanulmányában olvashat bővebben.)
Miért a Várnegyed?
Felmerülhet a kérdés, hogy miért a főváros egyik legjómódúbb, legmagasabb négyzetméterárakkal rendelkező kerületében kísérleteznek elsőként szociális lakásügynökség beindításával. Az Utcáról Lakásba Egyesület egyik alapítótagja, Kovács Vera elmondta: az ULE jelenleg a főváros készülő lakáskoncepciójának lakásügynökség fejezetén dolgozik szakértőként, ennek során kerületekkel is egyeztetnek, és egy ilyen alkalmon sikerült megállapodniuk az I. kerülettel, ahol 2019 ősze óta a párbeszédes V. Naszályi Márta a polgármester. Az pedig, hogy a budapesti koncepcióban is lesz ilyen elem, azt vetíti előre, hogy a későbbiekben főváros mintegy 1600 saját tulajdonú lakásának hasznosításában is szerepet kaphat egy majdani szociális lakásügynökség.
A dologhoz hozzátartozik, hogy nem a Várnegyedhez kötődik az első budapesti próbálkozás: az ULE-t első körben a kispesti önkormányzat kérte fel a szociális lakásügynökség-modell kidolgozására, mivel Gajda Péter (MSZP) polgármesteri programjában szerepelt ez a pont. A civilek elkészítették egy 20 lakásos pilotprojekt tervét, alá is írtak az önkormányzattal egy szándéknyilatkozatot, ám a dolog itt elakadt, ugyanis a kapcsolattartásért felelős Varga Attila (Párbeszéd) alpolgármester egy ponton túl nem válaszolt az ULE leveleire. Az esetről beszámoló Mérce cikke szerint Varga elismerte, hogy ez így történt, de hozzátette, hogy ő sem kapott érdemi választ néhány kérdésére az ULE-től. Az alpolgármester egyébként azzal indokolta a projekt zátonyra futását, hogy finanszírozási és jogi problémák merültek fel, amelyek elhárultával szeretnék folytatni a közös munkát. A különös és gyanús az egészben az, hogy miközben az ULE-val beszüntették a kommunikációt, Varga beterjesztett egy javaslatot bérlakásépítési témában a forprofit Soravia-csoporttal és a Potom GmbH vállalattal. Utóbbi cég Balogh Ernő érdekeltségébe tartozik, nagyobb részt B-Motép nevű másik vállalkozásán keresztül, amelyről 2012-ben egy a dugába dőlt kormányzati negyed ügyében tett feljelentés kapcsán cikkeztek. A vonatkozó ügyben 580 millió forintos kár érhette a MÁV-ot, a korabeli sajtóhírek szerint viszont a kivitelezők (a B-Motép és a Balo Kft., melynek résztulajdonosa Balogh Ernő mellett annak idején az MSZP egykori alelnöke, Hámori Csaba volt) jól jártak.
A megállapodás értelmében az ULE fél év alatt, jövő tavaszig összesen 2 millió forint szakértői díjazásért kidolgozza a kerületnek a szolgálati lakásügynökség koncepciós és üzleti modelljét. A lakásügynökségnek ez a változata annyiban szűkebb az általánosnál, hogy a kedvezményes árú bérleményekkel a kerületben állami/önkormányzati szektorban dolgozó, saját lakástulajdonnal nem rendelkező embereket (pl. óvónők, ápolók, rendőrök, tűzoltók) célozza.
A Budavári Lakásügynökség egyszerre láthat el önkormányzati alapfeladatot, és segítheti a kerületvezetésnek azt a célját, hogy a fiatalítsa a kerületet, amely jelenleg az egyik leginkább elöregedett városrész Budapesten
– mondta a Telexnek Marikovszky Andrea részvételidemokrácia-referens, a projekt vezetője a polgármesteri kabinetben. A helyi közszférában dolgozóknak kínált kedvezményes lakhatási lehetőség felkínálásától azt remélik, vonzóbbá válik az I. kerület az aktív korúak számára, így a lakásügynökség felállítása szociális funkciója mellett egyfajta „humántőke-beruházásként” is értelmezhető.
Magánlakásokra építenének, miközben az önkormányzati lakáshelyzet rendezése kereszttűzbe került
A lakásügynökség alapmodelljében a kezelt bérlakás-portfólióban egyszerre szerepelhetnek magán- és intézményi tulajdonú lakások, de hogy a gyakorlatban hogyan tud megvalósulni a konstrukció, az már a helyi adottságoktól függ. Veszprémben pl. évek óta működik a helyi önkormányzat és a Magyar Máltai Szeretetszolgálat közös projektjeként lakásügynökség, amelynek vezetője korábbi érdeklődésemre arról számolt be, hogy hiába próbáltak a piacról bevonni ingatlanokat, nem jártak sikerrel, ezért végül állami, önkormányzati, a Máltai Szeretetszolgálat tulajdonában álló ingatlanokkal indították el a Veszolt.
Az I. kerületben könnyen lehet, hogy fordított lesz a helyzet, az önkormányzat ugyanis épp most dolgozik egy új lakásrendeleten, amely részben épp azt szolgálná, hogy a saját fenntartásban lévő ingatlanállomány gazdaságosan legyen hasznosítva.
Az önkormányzati lakásrendszer egyik rákfenéje (nem csak az I. kerületben, hanem mindenütt), hogy a bérleti díjak hasraütésszerűen vannak megszabva, még a piacinak mondott árak is csak a valós piaci harmadát teszik ki átlagban, a szociális díjszabás pedig többnyire annyira alacsony, hogy az önkormányzatoknak egyáltalán nem éri meg így kiadni a lakásokat. Így végső soron abban motiváltak, hogy fokozatosan megszabaduljanak a tulajdonukban álló bérlakásvagyontól. Ráadásul a rendszer annyira rugalmatlan, nem skálázható, hogy képtelen reagálni az ügyfelek változó anyagi és élethelyzeteire, azok az emberek pedig, akik nem férnek bele a rászoruló kategóriába, de egy piaci árú lakást sem tudnak megfizetni, gyakran teljesen kiesnek a szociális háló lyukain.
A készülő új lakásrendelet Marikovszky Andrea elmondása szerint a rendezetlen bérlői státuszokat és a rendszerváltás után létrejött hibrid viszonyokat (pl. örökbérleti jog) szándékozik kezelni úgy, hogy mindennek meglegyen a megfelelő rendeleti háttere, a bérleti díjak pedig tükrözzék a lakás értékét és a benne lakók helyzetét.
Ez több esetben lakbéremeléssel fog járni, ezért a kerületvezetés jelentős ellenállással találja magát szembe a fideszes ellenzék és az érintett lakók részéről.
Böröcz László fideszes országgyűlési képviselő nyílt levelet is írt V. Naszályi Mártának, amelyben egyebek mellett ez szerepel: „Értetlenül állok azelőtt, hogy a pandémia közepén polgármester asszony azzal van elfoglalva, hogy a korábbi ígéretekkel ellentétben, egyoldalúan módosítsa a lakásrendeletet, bizonytalanná téve ezzel a budaváriak lakhatását. Az új rendelettel a koronavírus-járvány közepén bizonyos esetekben két és félszeresére emelik a kerületiek lakbérét, ezzel jelentősen növelve lakhatási költségeiket.”
A két és félszeres lakbéremelésre reagálva Marikovszky elmondta, valóban előfordul ekkora díjemelés, de csak azokban az esetekben, ahol mostanáig irreálisan alacsony összeg volt megállapítva. (A Várnegyedről egyébként az elmúlt években több olyan történet is nyilvánosságra került, amikor a hatalomhoz közeli figurák mutyigyanús lakáscsereügyletekkel szereztek maguknak örökbérleti jogot olcsó díjszabás mellett.) Mindenesetre ha az önkormányzatnak sikerül gazdaságosabbá tennie a lakásgazdálkodását, akkor nem biztos, hogy szüksége lesz rá, hogy ingatlanokat adjon a lakásügynökség kezelésébe, így első körben a magánlakások bevonására fókuszálnak.
Jó állapotú lakásokkal jelentkeznek
Bár ez nehezített pályának tűnik első körben, az eddigi tapasztalatok biztatóak, mondta a Telexnek Szaniszló Judit, aki az ULE részéről koordinálja az I. kerületi projektet. Alig több mint egy hónapja kezdték el hirdetni a lakástulajdonosok számára a csatlakozási lehetőséget, de
már 14 érdeklődő jelentkezett, ráadásul meglepetésre többségében olyanok, akiknek nem is szorul felújításra az ingatlana.
Alapesetben a lepukkant, kiadhatatlan lakásokkal rendelkező, tőkeszegény rétegnek különösen vonzó lehet egy lakásügynökség, amely meghitelezi a beruházás költségét, majd részletekben levonja a lakbérből, viszont a kampány során kiderült, hogy az ilyen tulajdonosokat nehezebb elérni; gyakran külföldön vannak, nem járnak a lakásnál, nem nézik a postaládát és a kerületi híreket. Az első érdeklődők inkább jó állapotú lakások tulajdonosai, amiben az is közrejátszhat, hogy a kerületi lakáskiadók között korábban népszerű rövidtávú lakáskiadás a koronavírus-járvány hatására bizonytalan időre ellehetetlenült, mondta Szaniszló Judit. Bérlői oldalon is elindult már az igényfelmérés a kerületi közszféra dolgozói között, és a projektgazda szerint nagyon élénk érdeklődés mutatkozik:
intézményvezetői visszajelzések alapján a dolgozók mintegy 15 százaléka érdeklődik.
Közülük a tervek szerint nyílt pályázaton, egy már kidolgozott módszertan alapján, szociális szempontok súlyozásával fogják eldönteni, kik jussanak hozzáférhető lakhatáshoz az ügynökségen keresztül. A feltételek között lesz, hogy a jelentkező bére a mediánjövedelem (az az összeg, aminél ugyanannyian keresnek kevesebbet, mint többet) alatt legyen, és a jövedelme több mint 40 százalékát fordítsa lakhatásra. Hogy átlagban mennyivel lesz olcsóbb a bérleti díj, mint a piaci, az ezen a ponton még nem tudható pontosan, de első körben nagyjából 80 százalékos árakkal számolnak, mondta Szaniszló.
Igazán szegény ügyfelekkel nehezebb lenne
A lakásrendelet mellett egyébként az ULE-val kötött megállapodás is átpolitizálódott a közelmúltban, amiben közrejátszott a konstrukció félreértése és a helyi fideszesek tematizálása is: Böröcz László szerint a kerület lakóinak „felháborodásra adott okot a Budavári Lakásügynökség tervezete és az Utcáról a Lakásba! Egyesülettel”. „A kerületben élők aggódnak, hogy kik lesznek az új szomszédaik a közeljövőben, hiszen Ön a kampány során többször is hangot adott annak, hogy »utcáról lakásba« költöztetné az embereket” – üzente V. Naszályinak.
Hogy a fideszes politikus a lakosság egy részében valóban meglévő aggályokról írt, azt az is alátámasztja, amit telefonon hallottunk az egyik a konstrukció iránt érdeklődő (tehát a nyitottabbak közé tartozó) lakástulajdonostól. Érdeklődésünkre, hogy mi győzte meg arról, hogy érdemes lehet a lakásügynökség kezelésébe adnia az – egyébként felújított, „kulturált, polgári házban” található – ingatlanját, azt felelte, hogy a modell nyújtotta garanciák (biztos bérleti díj) mellett az, hogy rendes, dolgozó emberek, köztisztviselők számára adják majd ki lakásokat, „nem csöveseknek”. Ez elég jól illusztrálja, mennyivel nehezebb terep lehet adott esetben egy szélesebb körű, nem szolgálati típusú, hanem tisztán szociális lakásügynökség felállítása magánlakások bevonásával. Az ULE-nek nemrég egy másik modellprogramban hasonló okokból meg is gyűlt a baja a soroksári önkormányzattal: a képviselő-testület konkrétan keresztbe tett a civilek bérlakásépítésének, aminek az lett volna a célja, hogy korábbi hajléktalanoknak biztosítson megfizethető lakhatást.
Az önkormányzati forrásmegvonás itt is betehet
A következő hónapokban kidolgozandó és jó esetben jövő tavasszal induló program mindenképpen nagyban építene a kerület részvételére, épp ezért érzékenyen érinti az, hogy az utóbbi időben súlyos érvágások érték az önkormányzatok büdzséjét. A tervek szerint maga a lakásügynökség egy nonprofit, teljes egészében vagy nagyobb részt önkormányzati tulajdonú cég lenne, viszont
a koronavírus miatti állami elvonások olyan nehéz helyzetbe hozzák a kerületeket, hogy még az alapfeladatok finanszírozásával is adódhatnak gondok.
A legutóbbi iparkamarai javaslattól, miszerint az önkormányzatok legfontosabb bevételi forrását jelentő iparűzési adót engedje el a kormány a vállalatok megsegítése érdekében, még a fideszes önkormányzatok is fáznak – amennyiben ilyen vagy ehhez hasonló újabb drasztikus elvonás történik, úgy előfordulhat, hogy a Budavári Lakásügynökség felállítását is el kell napolni, hacsak nem sikerül pályázati pénzekkel vagy piaci szponzorációval pótolni a szükséges forrásokat, amelyek feltérképezését szintén az ULE vállalta a féléves szerződés keretében.
Ha viszont minden a terv szerint alakul, és jövőre el tud indulni a modellprojekt, attól az Utcáról Lakásba Egyesület azt reméli, hogy a többi budapesti kerületnél és városi önkormányzatoknál is megnyitja majd a kapukat a lakásügynökség koncepciója előtt.
