MNB: 13 százalékkal drágábbak a lakások, mint tavaly ősszel, de még így sem túlértékeltek

Érdekes helyzetben lévő ingatlanpiacra érkezett meg novemberben a Magyar Nemzeti Bank idei második lakáspiaci jelentése: 2023 óta újra nőnek, 2024-ben pedig rakétatempóra kapcsoltak a hazai lakásárak, az Ingatlan.com legfrissebb adatai szerint októberben egyetlen hónap alatt 2 százalékos volt a drágulás.

A KSH adatai azt mutatják, hogy az év első felében még átlagban az infláció alatt drágultak a lakások, de a megfizethetőség így is romlik (ami már a kormány ingerküszöbét is elérte), tombol és várhatóan még fokozódni fog a befektetési lakásvásárlás, hiszen jövőre sokan kiveszik majd az állampapírban tartott pénzüket. A megtakarítások egy része az előrejelzések szerint az ingatlanpiacra áramolhat, amit az eladók a harmadik-negyedik negyedévben már el is kezdtek előre beárazni, elemzők szerint részben ez okozza a gyorsuló árnövekedést.

Budapesten közel 15 százalék lehet az éves drágulás

Az MNB friss értékelése szerint idén sok minden támogatta a lakáspiaci fellendülést, bepótlódtak például a tavaly elhalasztott tranzakciók, de kedvezőbbek lettek a hitelfeltételek is, valamint emelkedtek a reáljövedelmek. A bővülő kereslet miatt országos átlagban 9,3 százalékkal nőttek az árak a második negyedévben, az előzetes számok szerint pedig

a harmadik negyedévben már 13 százalékos lehet a növekedés, Budapesten még durvább a helyzet, ott 14,7 százalékra számítanak.

Az árnövekedéssel párhuzamosan kisebb az alkura nyíló tér is, az MNB szerint leginkább a fővárosban. Budapesten a medián alku mértéke az előző év azonos időszaki 3,8 százalék után 2024 harmadik negyedévében 3 százalékot tett ki.

Drágulásban egyébként a felső harmadban van Magyarország uniós összehasonlításban, de most nem került az élbolyba, a rangsort Lengyelország vezette a második negyedévben.

Bérlőknek szerencsés fejlemény, hogy a bérlemények ára az MNB elemzése szerint nem nőtt annyira, mint a lakásoké, mert bővült az albérletkínálat.

A budapesti bérlakások állományáról azt mondja a jegybank, hogy a különféle Airbnb-szigorítások mérsékelhetik a bérleti árakat és a befektetési célú keresletet is. A belső kerületekben egyébként most 10 százalékot is elérhet a rövid távra kiadott lakások aránya, de a teljes város átlagában ez nincs 2 százalék sem.

Még így sem túlértékelt

Az MNB bemutatott egy új indikátort, ami azt méri, mennyire túlértékelt a lakáspiac. A gyorsuló drágulás mellett talán elsőre meglepő, de a jegybank szerint ez most azt mutatja, hogy az utóbbi időben – a kínálat csökkenésével és a hitellehetőségek bővülésével összefüggésben – kisebb a túlértékeltség.

A jövő évben sokaknak esedékes állampapír-kivételről és a nyugdíjpénztári megtakarítások lakáspiaci felhasználhatóságáról az MNB is megállapította, hogy jelentős összegek áramolhatnak a lakáspiacra ezekből a forrásokból, bár a pénztári megtakarításokból inkább felújításokat valószínűsítenek.

Jelentősen bővült idén a lakáshitelezés, csaknem 50 százalékkal nőtt a szerződésszám, a volumen pedig 150 százalékkal a hitelösszegek növekedése miatt. Az új lakástámogatások elindulásával az államilag dotált hitelezés ennél is durvábban, 210 százalékkal nőtt az MNB jelentése alapján. A használt lakásokhoz folyósított átlagos hitelösszeg már 17,6 millió forint volt, amihez a csok plusz is hozzájárult. A megkötött csok pluszos szerződések 62 százaléka olyan családokhoz kötődik, ahol még nincs gyerek, a többség használt lakásokra veszi fel.

Azt is megállapította a jegybank a felvételi adatok alapján, hogy a szűkítésekkel a harmadára csökkenhetett a jogosultak köre. A piaci lakáshitelek aktuális THM-szintje érezhetően csökkent, az elmúlt másfél évben 1 százalék vagy az alatti felárakkal adták a jelzáloghiteleket.

Lassan beindulhat a lakásépítés is

Az építőipar továbbra is padlón van, az MNB szerint viszont már egyre kevésbé fogja vissza az ágazatot a lakásépítések túlzó költsége: az anyagköltségek változatlanságát mérte a KSH az utóbbi időben. Éves összehasonlításban az átadott új lakások száma csökkent, de az építési engedélyek kiadásán már látszik, hogy kezd beindulni a piac. Ennek ellenére jövőre még csak enyhe bővülésre számít az MNB. A budapesti újlakás-piacon bővült a tranzakciószám az idei harmadik negyedévben, ezzel összefüggésben 69 százalékban átárazták, drágították a lakásokat a fejlesztők.

A jelentésről tartott tájékoztató végén újságírói kérdésre az MNB munkatársai azt mondták: az 5 százalékos kamatplafon feltételeinek megfelelő lakások száma a piaci kínálat 1 százalékát sem éri el, így nem számítanak jelentős hatásra ettől az eszköztől.