
Mindennapos a rakétafenyegetés Ukrajna városai felett, de a harmadik éve tartó, Oroszország által indított háború ellenére nem minden a támadásokról, romba döntött otthonokról, áldozatokról szól Ukrajnában sem. Az ország – ahol azt sem tudni pontosan, mennyien élnek, a becslések 28-34 milliós lakosságról szólnak – alkalmazkodott a háborúhoz, amelynek árnyékában is létezik a civil gazdaság, kereskedelem, szolgáltatás, építőipar, ingatlanpiac. Helyszíni riport Ukrajna nagyvárosaiból.
„A férjemre és rám már vadásztak a szeparatisták, amikor egyetlen autóval és tízezer dollárral elmenekültünk Donyeckből” – Olena Malenkovával egy kijevi irodában ülünk, ingatlanvállalkozását innen indította újra, miután 2014-ben el kellett hagynia Kelet-Ukrajnát. A légiriadó most épp nem szól, de bármikor felzúghatnak a szirénák a háztetőkön és a telefonos figyelmeztető applikációkon, hiszen az orosz támadások az utóbbi hónapokban a fronttól távolabb is intenzívebbé váltak.
Bármikor becsapódhat egy orosz rakéta Ukrajna bármelyik városának központjába, a három éve tartó háború mégsem bénította meg teljesen az országot. Az orosz támadások ellenére épülnek a lakóházak, adnak-vesznek lakásokat. De hogyan működik az ingatlanpiac a háború idején? Kik adnak el lakásokat, kik vesznek, miből és persze mennyiért abban az országban, amelyet legalább hatmillióan hagytak el 2022 februárja óta és ahol milliók élnek belső menekültként? Milyen programok, hitelezési csatornák tartják életben az ágazatot, hogyan működnek a biztosítók ott, ahol a vis maior – ebben az esetben a háború – a mindennapok része?
Malenkova kijevi ingatlanközvetítő vállalkozása már nevében hordozza saját sorsát, de Ukrajna valójában tíz éve tartó háborújának nyomát is: KDU. A három betű feloldása Krím, Donyeck, Ukrajna.


Donyeck Malenkova szülővárosára utal, a K pedig azt a Krímet rejti, ahonnan az üzlettársa menekült Kijevbe, miután a félszigetet 2014-ben elfoglalta az orosz hadsereg. Orosz anyanyelvűekként is világos az álláspontjuk: Ukrajnát 1991-es határai között akarják látni, hogy otthonuk, Donyeck és a Krím újra az ország része legyen. Ez nem meglepő, bár az orosz vezetés a rövidre tervezett háború elindításakor azt feltételezte, hogy Ukrajnában az oroszul beszélők afféle rejtett szövetségesei az inváziójuknak.
Az első menekülthullám
„A mi lakásunk két kilométerre volt a repülőtértől, egykor 110 ezer dollárt ért a piacon. Végül 18 ezerért adtuk el.” Nem akart, de nem is maradhatott volna a városban, mert ismert volt a szeparatistákkal szembeni aktivitása. Ez többet jelentett EU-párti tüntetéseknél, bár azoknak is megvolt a kockázatuk, főleg azután, hogy Donyeckben megkezdődtek az oroszpárti demonstrációk, az „antimajdanok”, ezeket Oroszország is támogatta azokkal a donyeckiekkel szemben, akik Ukrajna mellett álltak.
Utóbbiaknak egyre inkább rejtőzködniük kellett. Malenkova tagja volt egy földalatti csoportnak is, amelyik szabotázsakciókat szervezett a szeparatistákkal szemben. Leglátványosabb akciójuk az volt, amikor kikapcsolták a donyecki megyeházán az áramot, miután az épületet bevették az oroszpárti szeparatisták. „Azt reméltük, így majd elhúznak onnan. Talán így is lett volna, de Rinat Ahmetov bekapcsolta a tartalék forrásokat” – emlékezett vissza Malenkova Ukrajna egyik meghatározó oligarchájára, aki az Ukrajna-szerte működő DTEK energetikai vállalat tulajdonosa is volt. „Nem volt ő a szeparatisták támogatója, csak azt gondolta, majd rajtuk keresztül használhatja Putyint, de fordítva sült el.” Végül maga Ahmetov is elhagyta Donyecket, ottani érdekeltségeit 2014 után fokozatosan elveszítette.
Nem csak a milliárdos kényszerült elhagyni a térséget, hiszen 2014 nyarától legalább 1,2 millió ember menekült el Ukrajna többi részébe Kelet-Ukrajnából – és talán félmillióan Oroszországba –, további 300 ezren a Krímből.
Ők voltak az akkori, még csak lokális háború legvéresebb szakaszának menekültjei: 2014–2015-ben háromezer civil halt meg a konfliktusban tízezer katona mellett, míg 2016-tól Ukrajna 2022-es megtámadásáig további 365 halálos áldozat volt. A szám évről évre csökkent, az utolsó többé-kevésbé békeévben 25 halálesetet regisztráltak, ebből tizenkettőt a korábbi években lerakott taposóakna okozott, nem pedig a tűzszünet megsértése.
2022-ig a háború anyagi pusztítása mérsékelt volt – 2016-tól a konfliktus befagyottnak volt mondható –, de a menekültek megjelenése így is hatással volt az ukrajnai ingatlanpiacra. Donyeck az ország leggazdagabb régiói között volt, jómódú, középosztálybeli emberek jöttek el, akik ekkor még nem is feltétlenül veszítették el azt, amit hátrahagytak a szeparatista, majd egyoldalúan Oroszországhoz csatolt területen. Az áttelepülés után ingatlant akartak venni és képesek is voltak rá, főleg, ha el tudták adni az elhagyott ingatlanjukat.

A Krím félszigeten ez kifejezetten könnyen ment, annak ellenére, hogy Oroszország egyoldalúan elcsatolta Ukrajnától. „Az orosz kereslet ráömlött a félszigetre, olcsóbb volt, mint Szocsi, mindent el lehetett adni gyorsan, jó áron” – mondta Malenkova. Donyeckben más volt a helyzet. Az árak bezuhantak, az iparvárosba nem jött a Krímhez hasonló oroszországi tengerparti kereslet, a potenciális vevők főleg az elővárosokból jelentek meg. Ők voltak azok, akik ingáztak és korábban nem engedhettek volna meg maguknak lakást a város központi részeiben.
De így legalább azok, akik eljöttek, még kaptak valamennyit az ingatlanjaikért. „A minszki megállapodás után nem piszkálták az embereket, előtte igen. Jöttek fegyveresek, banditák, először az autókat vitték el, aztán a lakásokat, de 2015 után ezzel leálltak.”
Aki nem volt politikailag aktív, így nem volt közvetlenül félnivalója, maradhatott, és ez részben a vállalkozásokra is igaz volt, bár ez is egyre kétségesebbé vált az évek során. 2017-re a vállalkozásokat már a szakadár „Donyecki Népköztársaság” (DNR) hatóságainál kellett bejegyeztetni, de sokan elakadtak a folyamatban, amit csak csúszópénzzel lehetett megoldani. „A többségnek így sem sikerült, ekkorra sok vállalkozás került mások kezébe. Most pedig már a lakásokat is konfiskálják. Ez várható volt.”

2017-ig szabad volt az átjárás a szeparatista luhanszki és donyecki „népköztársaságok” (LNR, DNR) és Ukrajna többi része között, de a kvázihatár átlépése később sem volt megoldhatatlan. Az ingatlanok adásvétele sem állt le teljesen, akkoriban a szeparatisták még elfogadták az ukrajnai iratokat az ügylethez, sőt, Kijevből vagy az akkor még ukrán fennhatóság alatt maradt Mariupolból is intézhető volt a legtöbb feladat.
„2017-től 2022-ig az ukrán papírok alapján DNR-es iratokat állítottak ki az eladóknak, akik az ügylet lebonyolításához még adhattak meghatalmazást, aztán gyorsan el is jöttek.
A visszaúton meg egyszerűen széttépték a donyecki meg luhanszki irataikat. A lakásokért kapott pénzt persze nem volt könnyű áthozni, az átutalások nem működtek, de 5-10 százalékos költséggel azért meg lehetett oldani.”
Menekülő középosztály
Malenkova a menekültek első hullámával jött el Donyeckből. „Mindenünk ott maradt, eljöttünk a kocsival és 10 ezer dollárral, ami egy fél évre volt elég.” Akkoriban, 2015-ben, egyébként ő is megkapta azt, amit 2022 után már sokkal többen, nevezetesen, hogy ugyan miféle menekült az, akinek jó autója van.
„Nem a legszegényebbek jöttek el Donyeckből, sokkal inkább a középosztály” – mondta Malenkova, aki a külföldi karitatív szervezetekkel is dolgozott otthonteremtési projekteken, amelyeknél sokszor azzal szembesült, hogy a világ a menekülteket csak nincstelenekként tudja értelmezni. Márpedig Ukrajna nem illett ebbe a keretbe. „Nem konténerházak kellettek elsősorban, hanem hitelprogramok egy magáról gondoskodni képes vállalkozói, képzett dolgozói rétegnek.”
Ilyen hitelprogram akkor nem jött létre. „Semmilyen állami segítség nem volt ehhez, legfeljebb az áttelepülők kaptak akkoriban 100 dollárt családonként, miközben egy albérlet havi díja 500 dollár volt. Sokan ki sem akarták adni a lakást kelet-ukrajnainak, mert attól tartottak, mi lesz, ha nem lesz pénzük, mert elfogynak a tartalékaik és nem lesz munkájuk. De volt, aki ingyen segített a donyeckieken.” Szerinte sok menekült végül mégis kénytelen volt visszamenni a szakadár területre, hiába akartak Ukrajnában élni. „Sokan nem tudtak újra elindulni a nulláról, ez fiatalon is nehéz, 50 felett még inkább.”

2018-ra az ingatlanpiac magához tért Ukrajnában, amihez a keletről elmenekültek által gerjesztett kereslet is hozzájárult. Igaz, a 2014. januári – utolsó igazán békebeli – hónap csúcsát a kijevi átlagárak nem érték el, bár nagy a szórás. Az egyszobás lakások 88 ezer dollárért (akkori árfolyamon kb. 19,5 millió forint) keltek el akkoriban, ez egy beesés után 2017-től emelkedve 2022 elejére elérte a 105 ezret (akkori árfolyamon kb. 34,5 millió forint), amit a háború ismét lenyomott jó húsz százalékkal. Tavaly már volt némi emelkedés, jelenleg 95 ezer dolláron (kb. 37 millió forint) áll az egyszobás lakások átlagára Kijevben. A nagyobb lakásoknál ez már nem igaz: a háromszobások 270 ezer dolláros átlagára 2014-ből ma elképzelhetetlen, a jelenlegi szint 200 ezer dollár körül van.
A 2014-es harcok miatti beesés utáni lassú emelkedés részben a belső menekülteknek volt tulajdonítható: sokan közülük Kijev közelében telepedtek le, az egyenként harmincötezres Irpiny és Bucsa összesen 12 ezer fővel gyarapodott 2015 és 2022 között. „Azt tanácsoltuk több ügyfélnek, ha már eljött, ne várjon a donyecki otthona eladásával. Irpinyben egy egyszobás lakást 11 ezer dollárért lehetett venni az építkezés kezdeti szakaszában 2016 után” – messze a fővárosi árak alatt. A környék aztán drágulni kezdett, így aki hátrahagyott kelet-ukrajnai otthonát eladta, még mindig jól járhatott. Legalábbis 2022. február 24-ig.

Az Ukrajna ellen megindított orosz invázió Kijev felé törve sok más elővárossal együtt Irpinyt és Bucsát is érintette, ahol az egy hónapig tartó megszállás alatt az orosz hadsereg bizonyítottan háborús bűnöket követett el a civilek ellen. Ezek a sebek bizonyosan lassabban gyógyulnak majd, mint az elővárosokban elszenvedett háborús pusztítás, amelyek után a károk helyreállítása már megkezdődött, akkor is, ha a háború nem ért véget, csak a front került messzebb. (Irpinyi helyszíni riportunkat 2024 végéről itt olvashatják.)
Kijev a legvédettebb város, a legtöbben itt akarnak ingatlant venni. „A bérlemények is 20-30 százalékkal drágultak két év alatt. Sokan jól keresnek, fejlett az IT-piac, az ismeretségi körömben van, aki havi 10 ezer dollárt keres, kettőből megél, a többit befekteti, akár ingatlanba.”
Nyereményjáték és német hitel
„A legnagyobb gond, hogy az árakat dollárban rögzítjük” – mondta egy férfi, aki egykori kelet-ukrajnaiként még novemberben vett lakást Kijevben. Vaszilij – kérésére valódi nevét nem közöljük – egy sajátos sorsoláson szerezte meg a támogatást a lakásvásárláshoz. Az áttelepülők pályázhattak rá, ha volt ingatlanuk az elfoglalt területeken és nincs ingatlanuk Ukrajna többi részén. Jelenleg 32 ezren vannak a rendszerben. Bizonyos időközönként 800 embert kisorsolnak, akik jogosultak a nyugdíjkorig, de legfeljebb 30 évre felvehető háromszázalékos hitelre, ha állják a lakás 6 százalékos önrészének befizetését.
A kisorsolt jelentkezőnek egy hónapja van arra, hogy lakást találjon és elintézze a hitelt. A dollárban rögzített ár viszont azt jelenti, hogy a szerződés megkötéséig a vevő feje felett lebeg az árfolyamváltozás kockázata, bár 2024 során nem voltak nagy beszakadások a hrivnyánál. „Szerencsém volt, én egy olyan eladótól vettem, aki itt volt helyben. Sokan már külföldről adják el a lakásukat, akkor meghatalmazás kell, ami lassítja az ügymenetet, miközben a támogatott hitel felhasználására csak egy hónapod van. Munka mellett egyébként sem könnyű lakásokat nézegetni” – mondta Vaszilij.


A hitelt az ukrán állam adja ugyan, de a forrást ehhez a német KfW beruházási bank biztosítja. „Van egy régiónként meghatározott négyzetméterár, a lakás mérete is szabályozva van. Három főre legfeljebb 72 négyzetméter lehet” – mondta Vaszilij. A lakás vagy ház lehet ugyan nagyobb, de akkor a megengedett négyzetméter feletti részt már önerőből kell megvenni.
A lakásra biztosítást is kell kötni, ez az ingatlan értékének 0,2 százalékát teszi ki évente. „Ha viszont rakétatalálat éri a lakást, az bizony vis maior.” Vagyis a hitel folyósítását felfüggesztik, onnantól a vevőnek az állami kompenzációs programhoz kell folyamodnia, a kifizetés abból folytatódik.
„Figyeltem rá, hogy a lakás közelében ne legyen olyan objektum, amelyet megsemmisítésre kiszemelhet az úgynevezett szomszédunk”
– mondta Vaszilij, inkább már Oroszország nevének kiejtését is kerülve.
A szakadár területeken sincs már lakás bagóért
Elsőre talán meglepő, de Donyeckben az ingatlanárak ma már elérték a háború előtti szintet. Malenkováék 18 ezerért eladott lakása ma ismét bőven 100 ezer dollár felett lenne.
Az emelkedés magyarázata, hogy egyszerűen elfogytak azok a lakások, amelyektől a tulajdonosaik mielőbb meg akartak szabadulni, hogy máshol kezdhessenek új életet. Ha maradt is ilyen lakás, tulajdonosa most már nem tudja eladni a korábbi menetrend szerint. Mivel Oroszország 2022 végén bejelentette a szakadár kváziállamok elcsatolását, tovább szűkült a lehetősége annak, aki eladta volna Kelet-Ukrajnában hagyott otthonát. Ezután már orosz állampolgárságot kellett szereznie hozzá az eladónak, és a meghatalmazások lehetősége is megszűnt, személyes jelenlét kell a teljes folyamathoz.
A 2014-ben elszakított ukrajnai területeket kevésbé érte a 2022-ben indított háború közvetlen pusztítása, az ingatlanállomány sem sérült jelentősen, de aki onnan Ukrajnába menekült, ma már kerülőúton is nehezen juthat egykori otthonához.
„Legutóbb egy üzletfelünk Belaruszon keresztül ment, Minszkig fizetett ezért 350 dollárt, aztán onnan elrepült Moszkvába – mesélte Malenkova. – Ott kikérdezte őt az FSZB, ahogy a legtöbb ukránt. Kérdezik a háborúhoz való viszonyáról és az utazás céljáról, átvizsgálhatják a közösségi oldalait. Az ügyfél hatvanon túli nő, két éve a Facebookon sem beszélt senkivel, nehogy a háborúval kapcsolatos véleménye miatt bajba kerüljön a határon. Bízott benne, hogy beengedik az országba és onnan Donyeckbe, hogy eladhassa a lakását.
Nem így lett, közölték vele, hogy felejtse el, hogy neki ott valaha volt bármije is. Így jár a próbálkozók 90 százaléka. Csak az megy át, aki meggyőzően oroszpárti.”
Ezeket a lakásokat tehát már a helyi hatalom egyszerűen átadta másnak, felkelőnek vagy oroszországi betelepülőnek, így a háborútól torzult piacon olcsón megszerezhető lakások ideje lejárt. Ukrajnától elszigetelten, de az árak visszatértek a korábbi szintre, csak immár az orosz piachoz kötve.
2022 után is van üzlet
A kelet-ukrajnai háború sokkjából Ukrajna 2018-ra magához tért, építkezési láz jellemezte az ingatlanpiacot. Volodimir Zelenszkij elnökválasztási győzelme is optimista hangulatot jelzett, ő volt az első olyan elnök, aki az ország keleti – persze a szeparatista donyecki és luhanszki része nélkül – és a nyugati részén is megszerezte a szavazatok többségét.

Még a pandémia sem fagyasztotta be a piacot. „Volt pénz az embereknél, 2020 májusában már újra óriási volt a kereslet, minden elkelt. A piac csak egyre nőtt és nőtt.” Külföldiek is jöttek, a cseh Tomas Fiala vezette Dragon Capital több mint 400 millió dollárnyi ingatlant birtokolt. „Plázákat, szabadidőközpontokat vettek, alig tudtuk követni – mesélte Malenkova. De a kisbefektetők adták a növekedés igazi motorját. – Akkor az emberek leginkább az ingatlanban látták a lehetőséget. Most már sokan jobban értik a piacot, ismerik a tőzsdét, a kriptót, a háború is rávitt arra sokakat, hogy máshol őrizzék a vagyonukat.”
Ukrajna megmaradt részein az ingatlanpiac más ívet írt le, 2022 után régiónként is nagyon eltérőket. Az egyetlen, ami közös, hogy az orosz támadástól kezdve három hónapon át nem is voltak ügyletek, bezártak a földhivatalok is. Csak májusban lehetett újra eladásokat lebonyolítani, mármint ott, ahol a front nem pusztított el mindent. Minél távolabb volt egy régió a fronttól, annál gyorsabban drágultak az ingatlanok. Kárpátalján és Lvivben az albérletek is megugrottak, az különösen jól járhatott, aki a háború előtt vett lakást a térségben. Kijevben és Harkivban – az ország két legnagyobb városában – viszont a folyamat másképp zajlott.

Az 1,4 milliós Harkiv a háború első óráiban került tűz alá, és a város hónapokig közvetlenül a fronton állt, északkeleti negyede folyamatosan tűz alatt volt, bár a városban nem állt le teljesen az élet. Sokan elmenekültek, viszont még keletebbről voltak, akik épp itt kerestek menedéket. Az elmúlt három évben sokan vissza is tértek, bár kétségtelen, hogy a nagy mozgások miatt a lakosság jelentős része kicserélődött.
A Fuck Putin már alapfelszerelés
„Ez a város már nem lesz olyan, mint volt, tudom, de ez az otthonom. Ez mindig is értelmiségi város volt, most közülük rengetegen mentek el. Az újak másfajta közegből érkeztek” – mondta Szvitlana Umjarova. Tősgyökeres harkivi, orosz nyelvű közegben nőtt fel a Szovjetunió alatt, ez az anyanyelve is, bár ukránul mindig is tudott. 2022 után már inkább ezt használja, éppúgy, ahogyan sok orosz nyelvű tért át, nem politikai nyomásra, mint inkább önszántából – elvégre Putyin épp az orosznyelv-használókra hivatkozva támadta meg Ukrajnát, mondván, meg kell védeni az orosz nyelvet és használóit a „náci ukrán” kormánytól, amely az egyébként is mesterségesen, a bolsevikok által kreált ukrán nemzetre hivatkozva akar ukránosítani. Ez röviden Vlagyimir Putyin nézeteinek összegzése Ukrajnáról.

Umjarova ingatlanügynökségi irodájának falán ott van egy ukrán katonai egység jelvénye és néhány fénykép az ukrán hadseregnek gyűjtött adományokról, a katonák körében. A vállalkozó rendszeresen önkénteskedik, hol autót szerez, hol az élelmezést szervezi meg a hadsereget segítve. „Ha a mi civil önkénteseink nincsenek, nem tudom, mi lett volna a katonákkal. Óriási köszönettel tartozunk a Nyugatnak, de a gyors segítség legelőször helyből jött. Ezért van nagyjából béke, ezért van, hogy nemcsak túlélünk, de élünk is.”
Ezt támasztja alá az iroda polcán az ingatlanos mappák elé tett „Fuck Putin” feliratú fotó is. „Az az igazság, hogy 2022 előtt sokan voltak oroszpártiak a városban, talán többségben is voltak. De a támadás ezt azonnal megváltoztatta.
Láttuk, mi történt Bucsában, Irpinyben, ez még inkább Oroszország ellen hangolt sokakat, akik ma már szégyellik, hogy valaha oroszpártiak voltak.
Itt voltam végig, még engem is meglepett, hogy azok is, akik egyébként lojálisak voltak Oroszországhoz, fegyvert ragadtak a város védelmére. Akkor értettem meg, hogy Harkiv igazán ukrán” – mondta Umjarova.
Volt ugyan egy rövid időszak 2014-ben, amikor felmerült, hogy Donyeckhez és Luhanszkhoz hasonlóan Harkivból is szakadár népköztársaság lesz, de a keletről és Oroszországból érkezett felkelők helyi támogatás híján végül kiszorultak a városból. Így aztán, aki 2014–2015-ben a szakadár területekről elmenekült, Kijev környékén kívül nagyrészt Harkivban kötött ki.
Kétszer drágább volt, mint Budapest
Sokuknak megvolt a tőkéjük az újrakezdéshez, vállalkozókként, vagy egyszerűen azért, mert a hátrahagyott ingatlanjukat el tudták adni. „2014 és 2022 között a városban nagyon felszaladtak az ingatlanárak. Eleinte az albérletek drágultak meg, aztán az albérlők nagy része inkább saját lakást vett” – mondta Umjarova, aki az elmúlt 25 évben ingatlanok közvetítésével foglalkozott.
„Négyzetméterenként kétezer euróért is mentek el épp csak szerkezetkész lakások, csupasz betonfalakkal. De a felújított használt lakások is mentek ennyiért a belvárosban.” De jól fogytak a hruscsovkák is, azaz a népi szlengben a Nyikita Hruscsov pártfőtitkárról elnevezett, a 60-as évek elejének szovjet lakásépítési programja idején épített másfél szobás lakások a lift nélküli, ötszintes házakban. A központban ezek is értek 1500 eurót négyzetméterenként. (Ez 2015-ben 480 ezer forintot jelentett, ebben az évben a KSH szerint Budapesten az átlagos négyzetméterár 250 ezer forint volt.)

Pörgött a hitelezés is, 9-16 százalékos éves kamatra, ami így is megérte: 2015 decemberében az előző év azonos időszakához mérten az infláció 43 százalék volt, a legmagasabb az azt megelőző 20 évben.
A donyecki és luhanszki szakadárok 2016-ra lényegében befagyottnak tekintett konfliktusa nem aggasztotta az ukrajnaiak többségét. Umjarova szerint a város még két nappal a 2022-es orosz invázió előtt sem tartott a támadástól. Vlagyimir Putyin akkor ismerte el önálló államokként a két szakadár területet az orosz nemzetbiztonsági tanács élő egyenesben közvetített bizarr ülésén, ahol az orosz elnök kicsikarta a helyenként húzódozó orosz kormánytagok támogatását.
A háború 2022 februárjában aztán órák alatt elérte Harkivot, kevésen múlt, hogy nem vették be szinte harc nélkül az orosz erők.
Megéri venni, mert már messzebb az orosz hadsereg
2022 nyarán a város környékéről sikerült több mint 120 kilométerrel keletebbre szorítani az orosz erőket, ezután érezhetően visszatért az élet az egykor 1,4 milliós településre. Igaz, sokan csak azért jöttek vissza, hogy a nyugodtabb időszak alatt eladják lakásukat. Három hónap után ismét megnyitottak a földhivatalok, de idő kellett, amíg az adásvételek újra beindultak.


„Ha van rá pénz, most megéri venni, óriási a választék, tíz érdeklődőre száz ajánlat jut. 30 ezer euróért csodát lehet venni, 60 négyzetméteres lakást a város legjobb részein.” Bár az, hogy mi a legjobb rész, mást jelent a háborús fenyegetés idején. Békeidőben a központ, a metróhoz közeli fekvés előnyös. „Most viszont a belövések árazzák be a negyedeket. A metró nagyobb eséllyel lehet támadás célpontja. Régebben Szevernaja Szaltivka, Alekszijivka, a központ volt a legdrágább, ma meg inkább a metrótól távolabbi, Gagarin és Odessza negyedek, mert ott kevesebb volt a belövés.”
Egy 22. emeleti panorámás lakás békeidőben vonzó, a rakéták árnyékában viszont épp ellenkezőleg. „Le sem ér az ember az óvóhelyre a légiriadó idején” – mondta Umjarova. De elég az is, hogy az infrastruktúrát célzó orosz támadások miatti rendszeres áramszünetek miatt gyalog kellene felmenni a magasba, ahová a víz sem jut fel, ha nem működnek a szivattyúk.

„De így is ér meglepetés, nemrég kelletlenül elvállaltam egy ilyen lakást, 160 négyzetméter, azt hittem, nem lesz rá jelentkező, de hamar elkelt 110 ezer euróért.” Ez azonban kivételes helyzet, az ennyire szem előtt lévő lakásokat kevésbé veszik.
Az orosz belövések rendszeresen érnek lakóházakat, bár a találatok egy része lelőtt rakéták becsapódásából adódik, egy másik lehet pontatlan célzás – ha a közeli adótorony vagy távhőközpont helyett csapódik a rakéta lakóházba. Sokszor azonban bizonyosan tényleg csak az a cél, hogy a rakéta, drón minél nagyobb kárt és pánikot okozzon a civil lakosság körében.
Ezzel együtt Harkivba visszatért az élet, a lakásbérlés is pörög, még a legtöbb belövést elszenvedett Szaltivkán is ki lehet adni az 1-2 szobás lakásokat 4-9 ezer hrivnyáért (kb. 40-90 ezer forintért). Munka is akad, működnek a szolgáltatások, éttermek, boltok, kozmetikusok. A megélhetést országszerte sokaknak az otthoni dróngyártás adja, a garázsokból drónműhelyek lettek, a hadsereg meg átveszi az eszközt.
Katonaözvegyek az ingatlanpiacon
Az eladók jellemzően a várost elhagyni készülő harkiviak, a vásárlók vegyesek: vannak köztük kelet-ukrajnaiak, akik még azt tervezik, hogy visszatérnek a szakadár területekre, ha újra Ukrajnához kerülnek, de egyre több a katona vagy a katonaözvegy. „Az egyik asszony hárommillió hrivnyát kapott a tisztként elesett férje után. 2,9 millióból vett egy felújított, belvárosi 90 négyzetméteres lakást.” (Ez jelenleg több mint 28 millió forint, ebből öt éve legfeljebb 35-45 négyzetméteres lakás jött volna ki Harkivban.)
A katonák 100 ezer hrivnyás (kb. egymillió forint) fizetése kiugró az átlaghoz képest. Ők most a legesélyesebb belföldi vevők a térségben. Országosan léteznek ugyan lakásvásárlást támogató programok, ám ez Harkivban az újra erősödő rakétafenyegetések miatt 2024-ben már nem volt elérhető, csak az ország nyugati részén.

„Katonáknak és közalkalmazottaknak elérhető a háromszázalékos hitel új lakás vásárlására, de Harkivban 2023 vége óta ez sem vehető igénybe. Megszűntek a banki hitelek is a lakásvásárlásra.” Ráadásul itt felfüggesztették a kártalanítási programot is. A megsemmisült lakóingatlanok után ugyanis lehet igényelni kompenzációt, ez egy egész lakás megvásárlását is fedezte. „Az utolsó kifizetések 2024 szeptemberében voltak Harkivban, most csak igazolást lehet kapni rá, hogy a tulajdonos jogosult a kártérítésre, de azt nem tudni, mikor érkezik az átutalás.”
Így ezek a potenciális vevők most kiesnek, pedig korábban sokan ennek az igazolásnak a birtokában vettek lakást a megsemmisült ingatlanjuk után, és az eladó közvetlenül az államtól kapta meg a vételárat.
A kompenzációra egyébként a tulajdonos nemcsak az állandó lakcímének megfelelő ingatlan megsemmisülésekor jogosult, hanem az összes lakóingatlanára, tehát a befektetési céllal vásároltakra is. „Az azonban sajnálatos, hogy a vállalkozók ingatlanjai nem élveznek ilyen védelmet. Egy étterem, vagy kozmetikai szalon megsemmisülésére ilyen kártalanítás nincsen, pedig munkahelyeket teremtenek, fontos lenne ez a biztonság. De legalább van helyreállítási támogatás, ha a becsapódástól csak megsérül az épület.”
Az orosz állampolgárok lakásaival mi lesz?
Jelentős ingatlanvagyon van orosz magánkézben, ami a háború harmadik évének végéhez közeledve sokakban kérdéseket vet fel, legalábbis magánbeszélgetésekben. Nincs szó arról, hogy zárolnák ezt a vagyont, az értékesítés azonban nehezebbé vált. Csak azok az orosz állampolgárok adhatják el ingatlanjaikat, akiknek van letelepedési engedélyük Ukrajnában. Aki ezt a háború előttig nem szerezte meg, most már nehezen teheti, az országba orosz útlevéllel sem feltétlenül lehet bejönni. Az fel sem merül, hogy most lakást vásárolhatnának, igaz, ezt az orosz állam esetleges retorziói miatt is nehezen tehetné meg egy orosz állampolgár, legalábbis, ha haza akarna térni.
Más külföldiek viszont megjelenhetnek vásárlási szándékkal. Vannak is köztük már befektetések iránt érdeklődők „Főleg Izraelből keresnek, oroszul beszélők, akik azt mondják, családi gyökereik miatt vennének lakást. Rajtuk kívül Montenegróból és Spanyolországból jelentkeztek többen, de túl olcsón vennének lakást, ahogy elnézem, egyelőre inkább kivárnak.”
Az eladók köre földrajzilag most szélesebb, mint a vásárlóké, hiszen legalább hatmillióan hagyták el Ukrajnát. „Minden földrészről jelentkezett már be harkivi tulajdonos, hogy meghatalmazással értékesítsem a lakását. Afrika maradt ki sokáig, de nemrég Kairóból jelentkezett be egy lány, hogy eladja az ingatlanát. Azt mondta, többé már nem tér vissza.”
Minden fontos információ az orosz-ukrán háborúról egy helyen.
Közvetítések, helyszíni tudósítások, összefoglalók, elemzések.