Lakást venne befektetésnek? Idén még rohamoznak a babavárósok, de jövőre eljön az ön ideje

• Az elmúlt egy évben nominálisan csak egy kicsit nőtt a magyarországi ingatlanok ára, ami az infláció miatt reálértéken igazából hatalmas csökkenésnek számít.
• Idén év végén ráadásul részben kivezetik a csokot és a babaváró hitelt, ami miatt jövő év elején várhatóan még inkább bezuhan a kereslet.
• Emiatt a reálárak is tovább csökkennek majd, ami az egyre olcsóbb lakáshitelekkel ideális környezetet adhat a befektetési lakásvásárlóknak.
• Akik viszont eladnának, azoknak megérheti vagy még idén megszabadulni a lakásuktól, vagy pár évet várni.

Több mint egy éve csökken reálértéken a magyarországi ingatlanok ára, és ez a visszaesés még legalább egy évig így marad – mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerdán az OTP ingatlanpiaci háttérbeszélgetésén. Szerinte idén az év végéig még várható egy vásárlói roham a városi családi otthonteremtési kedvezmény (csok) és a babaváró hitel decemberi kivezetése miatt, de jövőre már ezek sem hajtják majd a keresletet, így az első félévben biztosan folytatódik a reálárak csökkenése.

Az ingatlanárakról szóló legfrissebb hivatalos adatok az idei első negyedévről szólnak. Ebben az időszakban az egy évvel korábbihoz képest majdnem 5, az előző negyedévhez képest 2 százalékkal nőtt az eladott ingatlanok ára. Volt viszont egy 20 százalék fölötti infláció, ami miatt az ingatlanok ára reálértéken számolva igazából jelentősen csökkent – 2022 és 2023 első negyedéve között több mint 16 százalékkal.

Valkó a beszélgetés során kiemelte, hogy ez megfelel az ingatlanpiac szokásos működésének: ebben általában hosszú drágulási időszakok váltakoznak rövid áresésekkel. Legutóbb 2013 és 2022 között volt egy nagyon hosszú drágulási időszak, ami tavaly év közepén ért véget, az azóta érezhető árcsökkenés pedig még legalább egy évig, de akár jóval hosszabban is velünk maradhat.

Fontos viszont megjegyezni, hogy az árak várhatóan a következő évben sem mennek lejjebb, az ingatlanok tehát csak az általános infláció miatt, minden más termékhez képest lesznek olcsóbbak. Ez legtöbbször így történik, Valkó szerint nemzetközileg is inkább kivétel, hogy az árak nominálisan is csökkenjenek. Magyarországon 2008 és 2013 között nominálisan is több mint 20 százalékkal csökkentek az ingatlanárak, amit a gazdasági visszaesés, a munkanélküliség és elsősorban a devizahitelek bedőlése okozott, ilyen viszont most nincsen.

Mi lesz a hitelekkel?

Azt, hogy ki, mikor, milyen ingatlanhoz tud jutni, nagyban meghatározza, hogy milyen hitelt tud felvenni. Magyarországon a Covid előtti időszakban elég olcsók voltak a lakáshitelek, amelyek mára egy sor okból sokkal drágábbak lettek. A lakásra most kedvezmények nélkül 11 százalék körüli kamatokkal lehet hitelt felvenni, ez viszont azt jelenti, hogy egy 15 évre felvett 10 milliós hitel után végül összesen 20 millió forintot kell visszafizetni.

Nem csoda, hogy most nem vesznek fel annyian lakáshitelt. Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelekkel foglalkozó szakértője a háttérbeszélgetésen azt mondta, hogy míg tavaly a magyar lakosság 1200 milliárd forint értékben vett fel lakáshitelt, ez idén várhatóan kevesebb mint a felére, 500 milliárdra zsugorodhat. Ez egyrészt nem csoda a magas kamatok miatt, másrészt viszont Kasziba szerint most a hitelfelvevők bizonyos szempontból jobb helyzetben vannak, mint korábban, mert a bankok elkezdtek a korábbinál sokkal durvábban versenyezni értük.

Az igazi kérdés az, hogy mikor lesznek megint olcsók a lakáshitelek. A Telex kérdésére Kasziba azt mondta: ez több tényezőn, köztük a jövedelmek és az infláció alakulásán múlik. Szorosan összefügg viszont a jegybanki alapkamat és irányadó kamat alakulásával, jellemzően féléves késéssel követi le azokat. Márpedig az irányadó kamatot május végén elkezdte csökkenteni az MNB (azóta havonta csökkentik). Ebből az következik, hogy a lakáshitelek kamatai idén év végén kezdhetnek el mérséklődni.

Mi újság az ingatlanpiacon?

A háttérbeszélgetésen elhangzott, hogy a lakásárak reálértékének csökkenésével együtt a tranzakciók száma is folyamatosan csökken. Míg 2021-ben nagyon sok, 160 ezer ingatlant adtak el Magyarországon, tavaly már csak 140 ezret, idén pedig ez várhatóan 100 ezer körül alakul. A megszólalók egyetértettek abban, hogy jövőre sem várható hatalmas vásárlói roham. A tranzakciók számának csökkenése egyébként uniós trend, a magyar piac nem lóg ki az átlagból, az EU államai közül idén csak Cipruson nőtt az adásvételek száma.

Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője elmondta: az ő ingatlanközvetítő oldaluk adatai szerint ma leginkább az 1-2 szobás lakásokat és a kicsi, 70-90 négyzetméteres házakat a legkönnyebb eladni. Az energiaválság óta fontos szempont a szigetelés és az energiafogyasztás is, a legnehezebb ma a szigetelés nélküli nagy külvárosi vagy agglomerációs házakat eladni.

Ma az ingatlanpiacon 7 százalékos az átlagos alku, ami jóval nagyobb, mint korábban volt. Hartlieb szerint jellemzően a piacra lépés után másfél-két hónappal korrigálnak azok, akik túl magasra lőtték be az árat. Ők többnyire azzal szembesülnek, hogy vagy senki nem jelentkezik a hirdetésükre, vagy a vevő a meghirdetett árnál sokkal kevesebbet ajánl fel.

Mi várható a következő években?

Az OTP szakértői szerint az elmúlt évek durva árnövekedése mögött nagy részben az állami lakásvásárlási támogatások álltak, amelyeket idén év végével jelentősen megkurtítanak. Emiatt idén év végéig még várható egy csokos és babavárós vásárlói roham, de jövőre ez az ingatlanszerzési segítség sokaknak már nem lesz elérhető.

Magyarország ramaty gazdasági teljesítménye, az elhúzódó inflációs válság és a még mindig tartó reálbércsökkenés miatt a következő egy évben várhatóan nem élénkül meg a lakásvásárlási kedv. Az OTP szakértőinek becslése szerint a magyarok jövedelme 2024 első felében éri majd el a mostani válság előtti szintet, és ha a gazdasági helyzet javul, akkor az év második felében indulhat be az ingatlanpiac is.

Valkó szerint viszont elsősorban a lakosság bizalmán múlik, hogy mikor fordulhat ismét pozitívba a magyar ingatlanpiac. Ez a reálbérek és a GDP alakulásától függ, de a közhangulat is belejátszik, ezeket pedig nehéz előre belőni. Szerinte legkorábban 2024. második felében jöhet megint árnövekedés, de az is simán lehet, hogy 2025 végére sem lesz ilyen.

Mit csináljak, ha lakást akarok eladni vagy venni?

Bár az OTP szakértői nem akartak senkinek ingatlanvásárlással/eladással kapcsolatos tanácsokat adni, az előrejelzéseikből azért le lehet vonni néhány következtetést. Az eladóknak leginkább azt, vagy még idén év végéig próbálják meg elsózni a csokosoknak/babavárósoknak az ingatlanjukat, vagy várjanak néhány évet, amíg magára talál az ingatlanpiac.

Azoknak a vásárlóknak viszont, akik nem az állami támogatásokkal (csok, babaváró) szeretnének ingatlant venni, hanem piaci hitelt vennének fel, jövőre jöhet el a kánaán. Akkor ugyanis a mostaninál jóval olcsóbb lakáshitelek jöhetnek, miközben várhatóan a kereslet is vissza fog esni, ami miatt az árak (legalábbis reálértéken) még alacsonyabbak lehetnek.