Többéves csúszás után vis maior: elmérgesedett a helyzet a Duna House budai lakóparkfejlesztésénél

Viharos időszak van az ingatlanfejlesztések piacán. A lakásokra, így az új lakásokra is erős a lakossági kereslet, ugyanakkor az építőiparban szűk keresztmetszetek alakultak ki, hiszen a sok, uniós forrásból megvalósított fejlesztés, a lakásfelújítási támogatás és a Covid utáni általános fellendülés nyomán nagyon sok a munka.

Nehéz szakit találni, minden drágul, a munkadíj, az építőanyagok és az energia is. Ahogy egy fejlesztő meséli:

„Vidéken ugyan jobb a helyzet, így a mobilabb vidéki brigádok felhívhatók a városba, de olyan vadkeleti állapotok vannak, hogy néha elindul egy brigád a kisbusszal Csongrád megyéből, de nem hozzám érkezik meg, mert a brigádvezető útközben letelefonált máshol egy jobb árat.”

Forest Hill lakópark

Ilyen körülmények között (erős kereslet, akadozó kínálat) áremelkedés tapasztalható az újlakás-piacon, de gyakran előfordul az is, hogy a projektek csúsznak. Ezzel a legprofesszionálisabb fejlesztők (Biggeorge, Cordia) ugyanúgy küzdenek, mint a kisebbek, vannak, akik a reputációjuk védelmében lenyelik a veszteségeket, de vannak nagyon viharos esetek, a Hvg.hu erről a veresegyházi ügyről számolt be, itt pedig a Hermina Bau esetéről olvashat.

Mi egy konkrét fejlesztés, a Forest Hill lakópark esetében szeretnénk megvizsgálni, hogy ebben a helyzetben milyen az eladók, illetve a vevők helyzete, mi történik, ha a piacon áremelkedés van, és a projekt csúszik. Vagyis a vevők felől kérdés lehet:

• Mit ér az előszerződés?
• Mi az a vis maior (latinul felsőbb, ellenállhatatlan erő)?
• Miként érdemes új lakást foglalózni?
• Hogy biztosítható az, hogy egy előzetes szerződés jelentsen is valamit?
• Hogyan érhető el, hogy a vevő ne kerüljön kiszolgáltatott helyzetbe?

Illetve fordítva, a fejlesztők oldaláról:

• Miként lehet ingatlant fejleszteni ma Magyarországon?
• Hogyan kell bizonytalan környezetben árazni?
• Hogyan lehet akkor árat emelni, ha rajtunk kívül álló okokból nagyon megváltozik a környezet?

A bank és a fejlesztő

Egy lakópark építésének négy fontos szereplője biztosan van: az ingatlanfejlesztő (eladó), a vevő, a finanszírozó bank és a generálkivitelező. Próbáljuk meg megérteni a felek helyzetét!

A lakóparkok általában külső finanszírozással valósulnak meg. A bankhitel nem minden gazdasági helyzetben előnyös, tőzsdézni, kockázatot vállalni például nem feltétlenül hitelből érdemes, és minden nagy gazdasági válság is valamiképpen az eladósodással van összefüggésben. Ugyanakkor az ingatlanfejlesztés klasszikusan idegen tőkéből, projekthitelekből valósul meg.

Hiszen a fejlesztőnek megvan az ingatlanpiaci szakértelme (átlátja a projekteket, ismeri a piacot, tudja, hogy mire van kereslet), de általában nincsen annyi tőkéje, hogy két-három évre előre megfinanszírozzon egy méretes építkezést. Ehhez bank kell.

A finanszírozó bank viszont az ingatlanpiachoz nem ért annyira. Márpedig az egész bankrendszer attól szenved, hogy nem könnyű mostanában jól kihelyezni a forrásokat, így ő szívesen hitelezne. Ám ha lakóparkot hitelez, akkor őt az nyugtatja meg, ha a készülő lakópark lakásainak egy része (jellemzően úgy 30 százaléka) előre el van adva előszerződésekkel. A bank ugyanis ilyenkor látja, hogy az építkezés találkozik a vásárlók érdeklődésével, megnyugszik, hogy lesz majd olyan bevétel, ami segíti a hitel törlesztését, és aztán a későbbiekben – ha hitelezett – a vevők pénze közvetlenül hozzá folyik be.

A bankok nem véletlenül óvatosak. Most nem kalandoznánk vissza hosszabban a magyar projektfinanszírozás fekete napjai, vagyis a 2007–2009 körüli időszak emlékeihez, de ekkor egész bandák épültek arra, hogy lehúzzák a bankokat. Kamu elővásárlási szerződésekkel bizonygatták a projekt életképességét, a fejlesztőtől megkövetelt önerőt gyorsan visszalopták, saját kockázatot nem futottak. Ha bedőlt a projekt, ha megvalósult, ők jól jártak. Ennek a folyamatnak viszont az lett a vége, hogy a bankok iszonyatos veszteségeket szenvedtek el, majd komoly ingatlantulajdonosokká is váltak, mert rájuk szállt egy csomó bedőlt fejlesztés és hotel (a fáma szerint egy ideig a CIB volt Magyarország második számú hoteltulajdonosa). Nem véletlen, hogy amikor pár év szünet után óvatosan újraindult a projektfinanszírozás, mindenki sokkal megfontoltabban szerződött.

A vevő és a generálkivitelező

De vissza a szereplőkhöz. Az eladónak tehát az a célja, hogy finanszírozást szerezzen, ezért vevőket kell felhajtania. De miért fizetne valaki azért foglalót, előleget évekkel előre, hogy aztán várja, hogy a fejlesztő valóban befejezze a lakóparkot?

Természetesen pénzért, anyagi előnyért, vagyis azért, hogy lefoglaljon egy olyan ingatlant, amely számára nagyon vonzó, és abban bízhasson, hogy amennyiben jó előre elkötelezi magát, egyfajta diszkontot is kap. Ráadásul egy remek minőségű, új ingatlan tulajdonosa lesz azon az áron, amiről előre megállapodott.

És végül van még egy szereplő: a generálkivitelező. Egy jól működő ingatlanpiacon ha egy hiteles fejlesztő olyan vállalkozót keres, aki majd megvalósítja az építést, akkor remek cégeket tud versenyeztetni, aki pedig a legjobb feltételeket kínálja (árban, határidőben), az építhet. A „jól működő” kitétel nem volt véletlen, a magyar piacra nem ez a helyzet jellemző mostanában. Nagy volt a kereslet, a kínálati oldalon viszont sok szakember elment, például a jobban fizető német nyelvterületre (Németországba és Ausztriába). Sokszor már túl nagy úr lett a kivitelező, könyörögni kellett neki, hogy vállalja el a munkát, vagy annyira felfejlődött, hogy már maga is inkább saját projekteket vitt.

A Duna House új lába

A konkrét projektünk egyik főszereplője a Budapesti Értéktőzsdén jegyzett, ismert ingatlanos cég, a Duna House Holding Nyrt., amely az ingatlanközvetítéssel és az ehhez kapcsolódó pénzügyi termékek értékesítésével lett sikeres.

A társaság kapitalizációja 15 milliárd forint, de már az éves árbevétel is súrolja a 10 milliárd forintot, és az adózás előtti nyereség az elmúlt két évben már szintén egymilliárd forint feletti volt.

A cég vezetői Doron és Guy Dymschiz, egy Németországban született testvérpár, már két évtizede itt élnek, a családjuk magyar, ők is remekül beszélnek magyarul. Ez a gyorsan fejlődő cég egy adott ponton úgy érezte, hogy a közvetítés és a nemzetközi terjeszkedés mellett az ingatlanberuházásban is van helye, és MyCity Residential Development Kft. néven egy ilyen lábat is elindítottak.

A Forest Hill lakópark projekt a Duna House projektje. A közvetlen gazda ugyan a Pusztakúti 12. Kft. nevű projektcég, annak a MyCity Residental Development Kft. a tulajdonosa, de ez már 100 százalékban Duna House-csoporttag, és a Pusztakútinak is Doron Dymschiz a képviselője. A projektet állítólag a Takarékbank finanszírozta, legalábbis a vevők azt mesélték, hogy ennek a pénzintézetnek fizettek.

A III. kerületi projektet jó pár éve elkezdte a csoport, el is adott már körülbelül száz lakást (ezek közül mintegy nyolcvanat érint a most következő történetünk), erről előszerződést kötött a vevőkkel. Minket olyan vevők kerestek meg, akiknek az előszerződésük alapján több mint három éve kellett volna megkapniuk a lakásokat. Ám azok a mai napig nem készültek el.

A konfliktus

Eddig talán mindez egy szokásos elhúzódó magyar építkezés története lenne, de jöjjön végre az a konfliktus, amitől ez az egész ügy tanulságos lehet. A Pusztakúti 12. Kft. 2021-ben azzal kereste meg a vevőit, hogy a szerződés szerint vis maior helyzet alakult ki. A fogalom a római jogból ismert, olyan felső vagy külső erőt jelent, amelyet a szerződő fél (jelen esetben az eladó) megfelelő körültekintés és a szerződés teljesítésére törekvés mellett sem tudott elkerülni.

A Duna House-csoport levele mindenesetre arról szólt, hogy a vis maior helyzet miatt az eladónak joga van elállni a korábbi szerződésektől. Ezt meg is teszi, hacsak… Szóval a DH jelezte, szívesen módosítja is az előszerződést:

aki vállalja, hogy a jelenlegi piaci árnál ugyan kevesebbet, de a korábbi szerződéses árnál érdemben többet fizet, az továbbra is várakozhat a lakás elkészültére, és akkor az ő szerződéséből kikerül a vis maior hivatkozás.

A vis maior meghatározását a szerződés állítólag valóban részletesen szabályozta, csak a vevők szerint annyira szélesen (elháríthatatlan akadálynak minősült nemcsak az árvíz, a tűzvész, de a munkaerőhiány, a jogszabályok változása vagy a kedvezőtlen időjárás is), hogy a vevők úgy érezték, hogy az eladó valójában egy biankócsekket írt magának az elállásra.

Azt egészen pontosan nem tudjuk, hogy a többféle általunk is hallott tényező közül mi volt a vis maior fő oka, de azt hallottuk, hogy a levélben szóba került az, hogy a generálkivitelező bedőlt, nem teljesítette a kötelezettségeit (az érintett cég, a PriCons Fővállalkozó Kft. az Opten.hu szerint is felszámolás alatt áll), a Covid (vagyis a járvány), régészet (ennek relevanciájáról itt olvasható egy cikk) és a munkaerő, valamint az építőanyagok árdrágulása is. Ezeket a tényezőket hallottuk Doron Dymschiztől is, amikor felkerestük a kérdéseinkkel.

A vevők érzései

A minket megkereső csalódott vevői kör közül többekkel is beszéltünk. Ők úgy élték meg, hogy 2018 vége volt a nekik ígért kivitelezési határidő. Mint mondták, ha ezt tartotta volna az eladó, akkor nem csúszott volna bele a 2020-ban kezdődő pandémia időszakába, ahogy elkerülhette volna a munkadíjak és az alapanyagok erőteljes drágulását is.

Azt természetesen értik, hogy a generálkivitelező cseréje fennakadást okozott, csak érzésük szerint ha erről valaki biztosan nem tehet, az éppen a vevő. Ők azt is határozottan deklarálták, hogy szerintük a konkrét eset nem lehet vis maior helyzet.

Volt, akit az zavart, hogy az eladó arrogánsan, egy ügyvéden keresztül kommunikált csak, más inkább azt hangsúlyozta, hogy már akkor késésbe került az eladó a lakás átadásával, amikor még nem volt koronavírus-járvány. Szóba került, hogy különböző sorok vannak ebben a projektben, és az ő lakása már jól áll, vagyis szerinte nem jelentkezhettek érdemi áremelkedések annál a lakásnál. Megint más azt emelte ki, hogy

egy ilyen késedelemmel sok vevői kár jelentkezik, például az albérleti költségek. Vagy akár az is, hogy van, aki már korábban, alacsonyabb árak mellett értékesítette egy ingatlanját, hogy megteremtse az új lakásra a fedezetet, ő utólag már nem tudja realizálni a piaci ár emelkedését, tőle mégis ezt kérik a másik oldalon.

A vevők egyszerűen nem értik, hogy egy ingatlanszakmából érkező cég ennyire nem tudja megbecsülni az átadás időpontját, és képtelen befejezni egy projektet. Beszélgetőpartnereink mindenesetre zokon vették, hogy az eladó csak érdemi áremelés után (10–35 százalékot hallottunk) lenne hajlandó nem elállni a szerződésektől, és attól félnek, hogy amennyiben a vis maiorra hivatkozva az eladó valóban eláll a szerződéstől, és másnak adja el a szerződött lakást, akkor nagyon pórul járnak.

Többen is hangsúlyozták, hogy az eladó nem ismeri el, hogy a szerződés „fogyasztói szerződés” lenne (ha ennek minősül, akkor több és általánosabb szabály védi a fogyasztót). A Duna House ezt nem érti, szerinte ezzel kapcsolatban még semmilyen nyilatkozatot nem tett.

Mindenesetre valaki – vélhetően az elégedetlen vevők közül – ügyészségi eljárást is kezdeményezett. Jagusztin Tamás osztályvezető ügyész megerősítette a Telexnek, hogy az ügyben a Pest Megyei Főügyészség vizsgálatot folytat. „A vizsgálat tárgya a cég által a fogyasztókkal való szerződéskötésekhez használt általános szerződési feltételek egyes kikötéseinek esetleges érvénytelensége. A vizsgálat tehát nem büntetőeljárás keretében, hanem az ügyészség közérdekvédelmi jogkörében történik” – írta az ügyész.

Az eladó véleménye

A Duna House vezetője, Doron Dymschiz nem próbált úgy tenni, mintha a probléma vagy a késés ne lenne valid. Mint mondta, a vis maior ellenére igyekeztek maximálisan empatikusan eljárni a vevőikkel. Érvelése szerint megtehették volna, hogy a szerződés alapján egyszerűen elállnak, de ők kölcsönösen előnyös, vagy fogalmazzunk úgy, hogy mérsékelten hátrányos megoldásban gondolkodtak.

Gyakorlatilag egy olyan új árat ajánlottak mindenkinek, amely egyfajta veszteségmegosztásnak fogható fel, vagyis számításaik szerint a felajánlott új ár is nagyon kedvező, mert

az általuk becsült reális piaci ár alatt van 30 százalékkal, és a Duna House bekerülési értékét sem éri el, vagyis a reputációja miatt a Duna House az elállási joga ellenére is vállalt veszteséget.

Azokkal is igyekeztek tisztességesen elszámolni, akik így nem fogadták el az előszerződést, azaz kiléptek a projektből. Ahhoz képest ugyanis, ami a vis maior esetén szerződés szerint visszajárt volna, a Duna House kétszer akkora összeget fizetett. (A foglaló kétszerese szerződésszegés esetén járna csak vissza a szerződés szerint, de a vis maiorra megadott egyszeres összeg helyett is kétszeres összeget fizetett a cég – a szerk.)

Mint hallottuk, a vevők 96 százaléka ezek után vagy elállt, vagy elfogadta az előszerződés-módosítást a magasabb árral, de 4 százalék (egészen pontosan három vevő) valóban függő helyzetben van. Mint hallottuk, egyedi tárgyalások zajlanak.

Frissítés: Cikkünk megjelenése után az eladó jelezte a Telexnek, újabb két vevővel sikerült megállapodást kötnie, így jelenleg már csak egy függő helyzet maradt.

Tőzsdei következmények?

Rákérdeztünk arra is, hogy a Duna House-nak mint tőzsdei cégnek nincs-e tájékoztatási kötelezettsége a projekt állásáról vagy a megindult ügyészségi vizsgálatról. Doron Dymschiz elmondta, hogy a cégcsoport a Budapesti Értéktőzsde közzétételi szabályzatának megfelelően minden, a cégcsoport eredményességét érintő változásról beszámolt a befektetőknek. A cég idén augusztus 27-i féléves jelentésében ez olvasható a Forest Hillről:

„Az első épületsor műszaki készre jelentése megtörtént, a 2-3. sor év végéig várható. A bevételek elismerése 2022-ben kezdődhet. A projekt értékesítési aránya 2021. második negyedévének végén 45 százalék volt. A projekttársaság március 31. után árkorrekciót hajtott végre a megemelkedett építési költségek részleges kompenzálása céljából. Az el nem adott lakásokból 1 milliárd forint pluszbevételre számít a cégcsoport az áremelés hatására, amely részben kompenzálja a kifizetett kötbéreket és leírt követeléseket, valamint a megemelkedett építési költségeket.”

A vevők azonban azt is sérelmezik, hogy korábban nem volt egyértelmű, hogy milyen csúszás várható, és a társaság rendre olyan zárást ígért, ami később nem valósult meg.

Jövőbeli következmények

Ugyanakkor az ügyészi vizsgálattal kapcsolatban a cég nyugodt. Mint hallottuk, a NAV-bírságokra vonatkozó szabályokból indulnak ki, ezeket csak jogerősen lezárt ügyekben kell közölni, és csak akkor, ha annak mértéke eléri a cég alaptőkéjének 10 százalékát.

Felvetettük, hogy amennyiben az ügyészség esetleg szabálytalannak ítéli a vis maior feltételeket a szerződésekben, akkor nem nyílnak-e ki a már újrakötött szerződések ügyei is, de Doron Dymschiz szerint a legrosszabb forgatókönyv is csak pár tízmilliós, a cégcsoport mértékéhez képest elenyésző veszteséget jelentene, de mint hallottuk, a cég jogi képviselői elképzelhetetlennek tartják az ügy elbukását.

A vevők szerint ez a kérdés elbagatellizálása, és ha így van, nemcsak nekik, de minden új lakást vásárló magyarnak riasztó helyzetkép. Úgy tűnik, hogy a Forest Hill esetét nem élte azért meg jól a Duna House sem, a jövőben ugyanis ismét az ingatlanközvetítésre és a pénzügyi termékek (lakáshitelek) közvetítésére koncentrál a cég, új ingatlanfejlesztési projektbe már nem fognak.

Hogyan lehetne ezt jobban?

Az utolsó, még meg nem állapodó ügyfelek mindenesetre nagyon eltökéltnek tűnnek, lehet, hogy lesz folytatása az ügynek. Beszéltünk más ingatlanfejlesztőkkel is, akik ugyan ebben a konfliktusban nem szerettek volna névvel nyilatkozni. Magukról vagy másról mindenesetre elmondták, hogy többféle megoldás tapasztalható. Az ingatlanprojekteket nem véletlenül végzik mindig külön projekttársaságok, ha nagyon rosszba fordul a matek, van, aki egyszerűen elengedi a projektet, nem építi meg, hagyja bedőlni azt.

Hallottunk olyan fejlesztőről, aki teljesen önerőből, bankhitel nélkül épít, neki nem kellett túl sok előszerződést kötnie. Itt szintén érdemi csúszás van, de a cégnél pezsgőt bontanak, ha valaki eláll emiatt, mert így sokkal jobb áron tudják újra eladni a lakást. Egyelőre amúgy tartják a szerződési árfeltételeket (az el nem adott lakások haszna nagyobb lesz, ez kompenzálja a már eladott lakások rosszabb árát).

Többen elmesélték, hogy maguk is érvényesítettek áremelést, természetesen ők is olyan szerződést kötöttek, amely szerintük erre lehetőséget adott. Ahogy egyikük fogalmazott, a vis maior Magyarországon eléggé gumiszabály, bíróról bíróra változik, hogy egy későbbi jogi konfliktus során hogyan ítéli meg a helyzetet.

Végül többen (így egyébként Doron Dymschiz) is meséltek arról, hogy nyugaton mi erre a megoldás. Magasabb vagy régebbi ingatlanos jogi kultúrával rendelkező országokban a szerződések indexálva vannak. Ahogy egy tapasztalt ingatlanos mesélte nekünk:

„Adott egy építési árindex: x százalékig, a fejlesztő kockázata az áremelkedés, ha azon túlmegy, akkor a vevőnek is be kell szállnia. Fontos, hogy ne a fogyasztói árindexhez, vagyis az inflációhoz kössék a felek a szerződést, mert az infláció, az építési árindex és a lakásárindex nagyon eltérhet.”

Végül több beszélgetőpartnerünk is hangsúlyozta, a magyar lakóparkpiac nagyon széles, nagyon nem mindegy, hogy ki a fejlesztő. Probléma, bukó projekt mindenkinél lehet, de van, aki elengedi a gyeplőt, akinek azonban hosszabb távú tervei vannak, inkább helytáll, a reputációja miatt benyeli a bukó egy részét vagy egészét.

Az újlakás-vásárlás minden ember életében megismételhetetlenül nagy döntés, az aláírás előtt érdemes nagyon alaposan tájékozódni, olvasni, érdeklődni.