Kibírhatatlanul drága a lakhatás, és ehhez csendben a kormány is asszisztált

A legtöbb európai kormány, köztük a magyar is az adópolitikán keresztül támogatja a vagyonosok ingatlanbefektetéseit. Budapesten volt olyan év, amikor minden második lakást befektetésnek vettek, ami hozzájárult az árak elszállásához. Akik bérlők maradnak, azok viszont egyre nehezebb helyzetben vannak, és a magyar állam nemigen segít nekik.

Anna Matilda egy fiatal oslói nővér. Susana Domingos Gaspar egy 42 éves lisszaboni balerina és koreográfus. Gianfranco és Nunzia pedig egy nyugdíjas milánói házaspár, akik 50 éve a helyi tévégyárban ismerkedtek meg a szalag mellett.

A három különböző országban élő embereket az köti össze, hogy bár nem mondhatók szegénynek, mégis nehezen tudják megoldani a lakhatásukat.

Norvégiában egy bizonyos „nővér-indexet” szoktak használni a lakhatás helyzetének leírására. Ez azt mutatja, hogy egy nővér a fizetéséből – a hitellehetőségeket is számba véve – a piacon levő lakások hány százalékát tudná megvenni. Ez idén augusztusban minden korábbinál alacsonyabbra, 1 százalékra csökkent Oslóban. Anna Matilda ezért nem is számít arra, hogy 25-30 négyzetméteresnél nagyobb lakást vásárol, és az ekkorát is csak az édesanyja segítségével tudja esetleg megvenni. Még így is szerencsésnek érzi magát, hogy egyáltalán valahogy tulajdonossá válhat.

Susanától volt férje elperelte a kislányát, akit az anya két évig ezért minden nap délelőtt és délután is meglátogatott az iskolájában. A pert azért indította a volt férj, mert Susana nem tudott külön szobát biztosítani a kislányának. A nő végül édesanyja anyagi segítségével egy kicsi, de két szobás lakást tudott bérelni, így ismét nála lakhat a lánya, bár sok pénze nem marad a bérleti díj kifizetése után.

A milánói nyugdíjasok, Gianfranco és Nunzia bérlakását pedig a házzal együtt egy amerikai alap vásárolta meg. Az Apollo Fund sorra mondja fel a bérlők szerződéseit a házban, valószínűleg azért, hogy túladhasson az épületen. Nunzia és Gianfranco pedig évtizedek után, közel 80 évesen indulhat új otthont keresni.

Az utolsó kivételével ismerős élethelyzetek Magyarországon is.

„Európában lakhatási válság van, ez tagadhatatlan” – jelentette ki Nicolas Schmit, az Investigate Europe kérdésére. Az Európai Bizottság foglalkoztatásért és szociális ügyekért felelős biztosa ezzel valószínűleg nem lepett meg senkit, az elmúlt évtizedben a lakásárak és a lakbérek is rohamtempóban nőttek.

A lakások 2010 és 2021 között átlagosan közel 40 százalékkal lettek drágábbak az EU 27 tagországában, Magyarországon ennél sokkal nagyobb volt a drágulás, több mint 120 százalékos. Ennél csak Észtországban volt magasabb ez az adat 139 százalékkal.

A havi lakbérek 2010 és 2021 között 16 százalékkal nőttek az EU egészében, Magyarországon 46 százalékkal.

A megfizethetőségi válságról sok szó esik, az egyik fontos oka azonban kevésbé van reflektorfényben:

mégpedig az, hogy az európai kormányok pártállástól függetlenül évtizedek óta olyan adókörnyezetet teremtenek, ami a befektetőket az ingatlanpiac felé tereli.

Az Investigate Europe újságírói 13 európai országot vizsgáltak meg, és kivétel nélkül mindenhol találtak olyan adókönnyítéseket, amik ösztönzik az ingatlanbefektetéseket. Mivel az adópolitika nemzeti hatáskör, ezért az EU szerveinek nincs beleszólásuk a dologba.

Sebastian Eichfelder, a Magdeburgi Egyetem professzora évi 68-110 milliárd euróra kalkulálta azt az összeget, amit a kedvező adózás miatt ingatlanba fektetnek Németországban másfajta beruházások helyett. Ez a „túlberuházás” pedig nagyban hozzájárult a lakásárak elszállásához. A kormányok adópolitikájukkal is biztatták a vagyonosokat arra, hogy befektetési eszközként tekintsenek arra, ami másoknak az otthonukat jelentené, már ha meg tudnák venni.

„Az ingatlanok, mind a kereskedelmi-, mind a lakóingatlanok, a legtöbb országban aluladóztatottak vagy adózatlanok. Nem kérdés, hogy az ingatlanárakat ezek az adókedvezmények felhajtják” – mondta John Christensen, a Tax Justice Network alapítója. A korábban Jerseyben, egy adóparadicsomban bizalmi vagyonkezelőként dolgozó Christensen felidézte, hogy amikor Donald Trumpot interjúvolták, akkor a volt USA-elnök azt mondta, „ingatlanfejlesztő vagyok, nincs szükségem offshore adóparadicsomokra, mert minden szükséges adókedvezményem megvan” – és ez az Atlanti-óceán ezen oldalán sincs másképp.

Az állam félrenéz

Európában a bérleti piacon jelentős szerepet játszanak az intézményi befektetők. A német Vonovia 565 ezer lakást ad bérbe, az ABP holland biztosítónak 40 milliárd eurós lakásvagyona van, a Blackstone csak Spanyolországban 40 ezer lakást ad ki. Az Investigate Europe újságírói az elmúlt hónapokban számos példát találtak arra, hogy ezek a for-profit bérbeadó cégek gyakrabban emelnek lakbért, számos esetben nem hosszabbítanak szerződést a bérlőkkel, ha a pénzügyi érdekük úgy kívánja, és a kedvező adózásai feltételek (általában ezeknek a cégeknek a legtöbb országban alacsonyabb adót kell fizetniük a tőkejövedelmük után) ellenére az ingatlanok felújítására nem sűrűn fordítják vissza a nyereségüket. Nálunk ezzel szemben maroknyi cég próbálkozik ilyesmivel, aminek az egyik magyarázata a lenti ábra.

A volt szocialista országokban nagyon magas a tulajdonosok aránya, ezért sem érdemes nagybefektetőknek belépni a magyar bérlői piacra. Még akkor sem, ha Budapesten 7,3 százalékról közel 10 százalékra nőtt az arányuk az elmúlt tíz évben. A másik ok pedig az, hogy nagyon magas a privát bérbeadók adóelkerülése, Büttl Ferenc közgazdász becslése szerint körülbelül tízből egy tulaj fizeti meg az egyébként alapjáraton 15 százalékos szja-t bérbeadás után. A cégek viszont ezzel nem trükközhetnek, ráadásul nekik még áfafizetési kötelezettségük is van.

„Ez a fajta szürke jövedelem vagy fekete jövedelem, lehet, hogy furán fog hangozni, de a középosztály kompenzációja. Magyarországon nem keresel annyit, mint egy osztrák orvos, vagy egy ír egyetemi tanár, de ha van a nagymamától örökölt lakás, vagy valahonnan szereztél két-három lakást, akkor azt kiadhatod, és a hatóságok félrenéznek. Egyik kormány sem mert ehhez hozzányúlni” – magyarázta a közgazdász.

A hosszú távú bérbeadással termelt adómentes bevétel pedig a növekvő bérleti díjak mellett – amik nagyban összefüggenek a növekvő lakásárakkal is – nagyon jó befektetés volt. Az MNB egy 2020-as szakmai cikkében a szerzők arra jutottak, hogy több pénzügyi (részvényindexek, kötvényindexek, lakossági állampapír, bankbetét) és nem pénzügyi (ingatlan) eszköz 5 éves visszatekintő hozamát és kockázatát összevetve valóban az ingatlan volt a legjobb befektetés, mert „a dinamikus lakásár-emelkedés miatt 15-25 százalékos éves hozamot lehetett elérni”, azaz ebbe még a lakáskiadást bele se kalkulálták. 15 éves időtávon nézve viszont a bankbetétek és a nagybani állampapírok hozama is magasabb volt.

Az árnövekedésre spekulálás nem csak a magas hozam miatt volt jó befektetés, hanem azért is, mert a lakáseladás után fizetendő tranzakciós illeték a vásárlás után egy évvel már csak a 15 százalékos szja 90 százaléka, 5 év után pedig 0 százalék. Más tőkejövedelemnél nincs ilyen könnyítés Magyarországon.

Európai összehasonlításban az is extrém, hogy sem örökösödési adót, sem vagyonadót nem kell fizetni (az önkormányzatok által kivetett építményadó mindenhol kifejezetten alacsony) a lakások után, akkor sem, ha a sokadik ugyanabban a kézben. Ennek is az az egyik oka, hogy mivel a saját lakás kulturális kérdés is Kelet-Európában, így jellemzően nem merik piszkálni a kormányok. Már csak azért sem, mert „Kelet-Európában a többi befektetési eszközben nem nagyon van bizalmuk az embereknek, és ezért fektetnek ingatlanba. Elég például a magánnyugdíjpénztárak lenyúlására gondolni, az egy elég nagy hatású pillanat volt” – mondta Pósfai Zsuzsanna, a Periféria Központ szociológusa.

A gazdagok átcsoportosítottak

„Az ingatlanpiacra Magyarországon az elmúlt években egészen a Covid-válságig az volt a jellemző, hogy egy olyan környezetben volt egy lehetséges befektetési alternatíva, ahol a többi befektetési alternatívához képest magas hozamot biztosított, és nem is volt annyira nehéz kiszállni belőle, tehát jól pörgött és likvidnek mondható volt a piac” – mondta Büttl Ferenc.

Hegedüs József, a Városkutató Kft. vezetője azt mondta, 2016 környékén volt egy jól érzékelhető portfolió-átcsoportosítás a felső középosztály részéről, a befektetési alapoktól a lakásra.

Az MNB háztartási vagyonfelmérése szerint 90 százalékkal nőtt a háztartások nem lakhelyként használt ingatlanvagyona, míg a pénzügyi vagyona csak 73 százalékkal. A leggazdagabb 10 százaléknál pedig még nagyobb ez a különbség: plusz 99 százalék az ingatlanvagyon növekmény, és 63 százalék a pénzügyi.

Az MNB jelenleg is futtat egy projektet, amelyben a befektetési vásárlások hatását vizsgálják a lakásárakra, és kérdésünkre annyit előzetesen közöltek ebből, hogy magasabb a növekedés üteme ott, ahol több a befektető. Ez főleg a gazdaságilag jól teljesítő megyeszékhelyeket jelenti, a Balaton környékét, illetve Budapest belső kerületeit.

Hogy az árnövekedés mögött ott van a befektetők viselkedése is, senki nem vitatja. „Nem nagyon látunk más okot, semmifajta demográfiai ok nincs. Emögött a boom mögött egy viszonylag kicsi rétegnek a pénzügyi viselkedése is ott van” – mondta Hegedüs József. „Budapesten a lakások jelentős része kifejezetten befektetési eszközként árazódott az utóbbi években, és ez nagyon markánsan felvitte az árakat” – nyilatkozta Ladányi Zoltán, a KPMG ingatlan-tanácsadási üzletágának igazgatója.

Az AirBnB-hatás

A befektetői szemlélet a Duna House adataiból is jól látszik. Budapesten volt olyan év, amikor minden második lakást befektetési céllal vettek, és 2014 óta mindig a befektetési szándék volt a lakásvásárlás okai között az első helyen.

„Ahogy a részvénybefektetésnél az árfolyam emelkedésébe vetett hit sokszor nagyobb motivációt jelent, mint az éves osztalék ígérete, úgy a lakásbefektetés esetében is fontos szerepet játszik a lehetséges felértékelődés a rendszeres bérleti díjbevételek mellett. Azaz a fix bérleti hozamon túl elsősorban az érdekli a befektetőket, hogy hosszabb távon mennyivel nő a lakás értéke” – mondta Dános Pál, a KPMG ingatlan-tanácsadási üzletágának associate partnere. Azonban „az osztalék” is elég magas volt, amikor berobbant az AirBnB.

Több budapesti AirBnB-ssel is beszélve mindannyian azt mondták, hogy bár vannak a rövid távú lakáskiadásnál adóelkerülők (az AirBnB számait és a NAV adatait összevetve nagyjából 10 százaléknyian), de bőven megéri legálisan, adózva csinálni, még ha sok és kesze-kusza is az adminisztráció.

Egy lakás, ha jó helyen van, havi 1 milliót is simán termelhet Budapesten, az adóterhek viszont kifejezetten alacsonyak. A legnagyobb részt tételes átalányadóban is lehet fizetni: ennek összege évente 384 00 forint szobánként. Hogy ez mennyire jó üzlet, az jól látszik a lenti grafikonon: Budapesten 2010 és 2019 között megtízszereződött az AirBnB-k száma, a legfrissebb adatok szerint azóta – vélhetően a covid miatt – 7400 körülire esett vissza.

Ennek a tendenciának az árfelhajtó hatása a lakbérekre nézve pedig kitűnően látszott akkor, amikor a Covid-lezárások idején visszaáramlottak ezek a lakások a hosszú távú bérleti piacra.

A kormány az önkormányzatokra bízta a szabályozást, de lényegében sehol nem gördítettek különösebb akadályt az AirBnB-k elé. „Amit Berlintől New Yorkig pártállástól függetlenül a közpolitikai józan ész diktál, azaz hogy evidensen korlátozni kell az AirBnB-t, azt csak Budapesten nem gondolják így. Fura lenne, ha ebben mindenki tévedne” – mondta Misetics Bálint, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója, aki szerint nem találni még egy olyan európai várost, ahol ilyen alacsony adóteherrel és ennyire könnyen lehetne ilyen célra lakásokat vásárolni.

Nem hatékony, nem jó, mégsem nyúl bele az állam

Az, hogy a magyar háztartások nagy részének lényegében egyetlen nagyobb vagyoneleme a saját ingatlan, közgazdaságilag nem hatékony: „Nyilván az embereknek a biztonságérzete hozza ezt elő, és ennek történelmi okai is vannak, hogy az a biztos, ha van saját lakásom. De ez egy holt, lekötött tőke, az hiányzik valahonnan. Ezzel az a baj, hogy van egy család, amelyik egyik napról a másikra él egy ötvenmilliós lakásban, vagy egy nyolcvanmilliós lakásban, miközben ha biztonsággal ki tudná fizetni a bérleti díjat ugyanabba a lakásban, akkor az a pénz, ami ott áll benne, az valahol máshol hasznosulhatna” – magyarázta Gerő Péter, a Corvinus Egyetem ingatlanmenedzser képzés szakfelelőse.

„Egészen mások lennének a megfizethetőségi viszonyok, ha aki nem engedheti meg magának a megfelelő színvonalú lakhatást, az el tudna menni a bérleti szektorba” – mondta Székely Gáborné, a KSH lakásstatisztikai osztályvezetője is megkeresésünkre.

Magyarországon viszont csak a saját tulajdon szerzését támogatja az állam, és azt is a népesedéspolitikával összefűzve. Misetics Bálint elmondása szerint abszurd, hogy a magyar szociálpolitika semmilyen formában nem kalkulál azzal, hogy kinek milyen lakhatási költségei vannak.

Ehhez képest az állam a családosok befektetési célú lakásvásárlását is támogatta a CSOK-kal: bár ez nem legális, de a kormányhivataloknak kellene ellenőrizniük, hogy valóban életvitelszerűen laknak-e abban az ingatlanban a családok, amire felvették a támogatást, erre viszont nincs extra kapacitásuk egyéb feladataik mellett.

Az adókedvezményeket és a támogatásokat főleg a vagyonosabbak tudják kihasználni, ami Hegedüs József szerint „ha lenne szociális bérlakásprogram, nem lenne kifogásolható, de ennek nincs jele”. Az önkormányzati lakásvagyon folyamatosan apad, az állam pedig nem mutatja jelét annak, hogy ilyesmibe szeretne fektetni, mondta.

„A lakás nem egy szabadpiaci áru. Azt gondoljuk, hogy itt fontos szerepe lenne az államnak” – véli Szegfalvi Zsolt, a Habitat igazgatója. A szervezet néhány éve egy teljes tanulmányt szentelt annak, hogy hogyan képzelik el a megfizethető bérleti szektort, de süket fülekre találtak. A szociális bérlakás szektor Európában mindenhol hanyatlóban van az 1970-es évek csúcsa óta, de Magyarországon kifejezetten alacsony a szociális alapon bérlők aránya uniós összehasonlításban is. Így viszont a vagyonosabbak, akik képesek befektetni, jól járnak az ingatlanpiacon, a tulajdonosok közül kiárazódók viszont az egyre nehezebben megfizethető piaci bérleti szektorba kényszerülnek. Nincs olyan társadalomkutató, aki szerint ez ne növelné az egyenlőtlenségeket. Hegedüs József finomított ezen az állításon annyit, hogy az egyenlőtlenségek már a rendszerváltáskor kialakultak, és az akkori vesztesek gyerekei csak örökölték szüleik hátrányait, a mostani trendek erre erősítenek rá.

„A lakásvagyon öröklése a társadalmi egyenlőtlenségek újratermelődésének az egyik kulcsmechanizmusa. Aki ebből a vagyonátörökítési rendszerből kiesik, az szembesül így a maga teljes súlyában a megfizethetőségi problémával. Sokan bármiféle adóteher nélkül örökölnek egy akkora lakásvagyont, amit nagyon sok ember még ha iskoláztatja magát, és végigdolgozza az életét és minden megtakarítását erre költi, soha nem tud az élete végére se összehozni” – foglalta össze Misetics Bálint.

„Az ingatlanadóval kapcsolatos alapvető álláspontom az, hogy azt a nettó vagyon progresszív adóztatásával kellene felváltani, hogy a nagy vagyonnal rendelkező adófizetők többet fizessenek, és mindenki számára minimális örökséget oszthassunk szét” – válaszolta Thomas Piketty, az egyenlőtlenségeket kutató közgazdász az Investigate Europe kérdésére. Magyarországon viszont nem hogy a vagyonadó, de a progresszív adózás sincs tudtunkkal a kormány látóterében.

Kérdeztük a Miniszterelnökséget és a Pénzügyminisztériumot is arról, hogy mit gondolnak arról, hogy ilyen jó üzlet ingatlanba fektetni, miközben ez egyre megfizethetetlenebbé teszi a lakásokat és a bérleti díjakat is. Valamint hogy terveznek-e közbelépni adópolitikai eszközökkel, de választ egyik helyről sem kaptunk.

Árrobbanás, rásegítéssel

Annak, hogy Magyarországon nemzetközileg is kiemelkedő áremelkedés volt, a befektetői kereslet csak az egyik oka. Az MNB a megkeresésünkre a magyar árrobbanást a kereslet és kínálat egyensúlytalanságával indokolta, az egyensúlytalanságot pedig a befektetési célú kereslet emelkedése mellett a következő okokkal magyarázták:

• a 2008-as válság után megfeleződtek a lakáspiaci adás-vételek, az évtized közepe után viszont megjelent az elhalasztott kereslet a piacon, és visszaugrott a tranzakciószám,
• ezt a reálbér-növekedés és a magas foglalkoztatottság, valamint az alacsony kamatkörnyezet is támogatta,
• bővültek a lakáscélú családtámogatások (CSOK, babaváró hitel),
• viszont a lakásállomány megújulási rátája (az összes lakás hány százaléka épül egy évben újonnan) alacsony maradt, mert a piac kínálati oldalát a keresletinél kisebb mértékben támogatták a kormányzati intézkedések.

Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező Kft. ügyvezető igazgatója és az Ingatlanfejlesztő Kerekasztal Egyesület alelnöke hasonló okokat sorolt, de mondott még kettőt, amit az MNB nem említett. „A drágulás egyik fő indoka a kapacitáshiány, 2008 után körülbelül 100 ezer építőipari munkás tűnt el a 300 ezerből. Ráadásul a nagy állami beruházások is elszívták a piacról a munkaerőt, sokszor lekötve annak akár 60-70 százalékát is. A másik ok az építőipari infláció, amit az euró árfolyam romlása is fűt, mert az építőipari import kitettsége körülbelül 60 százalékos” – magyarázta az ingatlanfejlesztő, hogy miért nem épül közel annyi lakás sem, mint a 2000-es évek elején.

„Az állam prociklikusan ráült a konjunktúrára. Ahelyett, hogy effektíve levette volna róla a kezét, és azt mondja, hogy a piac működik, még rádobott egy lapáttal. Aki piaci alapon ingatlant szeretett volna építeni, annak nem maradt munkaerő” – erősítette meg egy háttérbeszélgetésen egy másik nagy magyar ingatlanfejlesztő cég igazgatója is.

Kiss Gábor szerint a lakásáfa 5 százalékra csökkentése jó irány volt, de mivel annak végső határidejét folyamatosan tologatja a kormány, ezért a hosszú ciklusokban gondolkozó építőiparban nem mernek ezzel kalkulálni az ingatlanfejlesztők, ha közeleg a határidő vége. „2016-ban egy négyéves időkapu volt nyitva, hogy a 27 százalékos áfa 5 százalékra csökkent. Ez az első két évben nagyon jó volt, mert ezt a kedvező lehetőséget mindenki ki akarta használni. Csak ugye, amikor lejár a négy éves időszak, akkor ott egy fal, utána földbe állás van” – mondta Kiss Gábor.

Új fejlemény, hogy a 2024 végéig megszerzett építési engedélyeknél 5 százalék marad az áfa, ha 2028 végéig értékesítik a lakást. Így most újra 6 évvel meghosszabbították a kedvezményes áfát.

Azt az MNB is leírta, hogy a kormányzati támogatások értéke lényegében beárazódott a lakásokba. Abban minden megkérdezett megegyezett, hogy a CSOK jelenleg reálértéken körülbelül fele annyit ér, mint 2015-ös bevezetésekor, és más kormányzati lakástámogatásokhoz hasonlóan beárazódott a lakásárakba, ezzel nehezítve azok helyzetét, akik nem jogosultak rá.

Dános Pál, a KPMG ingatlan-tanácsadási üzletágának associate partnere az áfacsökkentésről hasonlóan nyilatkozott: „A kedvezményes lakásáfa az eredeti rendeltetésével ellentétben nem a vásárlóknál csapódott le könnyítésként, hiszen az árak az 5 százalékos áfatartalom ellenére is egyre feljebb kúsztak. Az időközben megnövekedett fejlesztési költségekre ugyanakkor megfelelő fedezetet nyújtott, ami kedvezően hatott a lakásfejlesztések volumenére.”

Mentek is, jöttek is a külföldiek

„Az előző boomban, a 2000-es évek elején jó pár külföldi lakásbefektető, és -fejlesztő is volt. Most nincsen lényegében külföldi, és részben azért, mert állandó szabályozásrángatás van. Az áfát félévenként módosítják, a CSOK-ot negyedévente. Hogy a lakáskiadásnál meddig néznek félre és kacsintanak, hogy az nagy részben adózás nélkül megy, nem tudni. A külföldi befektetőket elriasztja ez a kaotikus szabályozás” – magyarázta Horváth Áron, az Eltinga ingatlanpiaci kutató intézet vezetője, hogy miért nem jelennek meg külföldi cégek a magyar piacon, miközben kínálati vákuum van.

A KPMG-s Ladányi Zoltán adatokkal is alátámasztotta a külföldiek eltűnését: „2007-ben és 2019-ben egyaránt közel 2 milliárd eurós tranzakciós volument mért a piac, de míg 2007-ben a forgalom 3 százalékát adták a hazai befektetők, addig 2019-ben már 74 százalékát”.

A NAV adatai szerint országosan 4-6 százalék között mozgott a külföldi vásárlók aránya 2016 és 2022 között, viszont Budapesten más a helyzet. Pest belső kerületeiben 2019 végén a 30 százalékot is megközelítette az arányuk, viszont a Covid után 20 százalék alá esett az arányuk

Szabó Linda szociológus elmondta, hogy a külföldiek között a kínaiak vannak az utóbbi időszakban a legtöbben, ami összefügg azzal is, hogy a letelepedési kötvények 81 százalékát kínaiak vették meg. És bár más országok aranyvízum programjaiban sokszor feltétel az ingatlanvásárlás, Magyarországon ez nem volt így, sok kínai mégis ingatlanvásárlásba kezdett. Több ingatlanostól is hallottuk, hogy alkalmaznak kínai munkatársat, és gyakran olyan utasításokat kapnak, hogy újépítési, jó fekvésű lakásokat mutassanak nekik befektetésnek. Ilyen szempontból a XIII. kerület a legnépszerűbb.

Az MNB is azt válaszolta, hogy „a külföldiek vásárlásaiknak aránya a pesti belső (V-VI-VII-VIII-IX.) kerületekben 2016-tól 2019-ig tartósan 20 százalék közelében alakult, ezzel a befektetési célú kereslet mintegy fele tőlük származott” ezekben a kerületekben. Hozzátették, hogy „a külföldi vásárlók tehát a pesti belső kerületek lakáspiacára áramló források jelentős részéért voltak felelősek, elsősorban ezen terület áremelkedéséhez járulhattak hozzá”.

2022 második negyedévében pedig főleg a nyugat-dunántúli régióban emelkedett a külföldi lakásvásárlók aránya, ami annak köszönhető, hogy a külföldiek kereslete nem csökkent, a magyar állampolgárok tranzakciószáma ugyanakkor már mérséklődött.

Így viszont – mivel a magyar kapacitások elégtelenek, a külföldi befektetők pedig javarészt eltűntek a piacról – Magyarországon elképesztően alacsony, 0,4 százalékos a lakásmegújulási ráta, ami azt jelenti, hogy 250 év kellene a lakásállomány teljes megújulásához. Ez pedig a bérleti piaccal is összefügg, mert mint Kiss Gábor magyarázta, a válság után meg nem épült lakások hiányoznak a használtlakás-piacról, és a kiadható lakások közül is.

Romló mutatók

Az EU-ban három ország van, ahol 2010 óta csökkentek nominálisan a lakásárak: Olaszország, Spanyolország és Ciprus. Mindenhol máshol viszont a jövedelemnövekedést meghaladóan lőttek ki. Mint a cikk elején írtuk, egyedül Észtországban volt nagyobb a lakásár-növekedés, mint Magyarországon. Ez az emelkedés pedig a régióban is extrémnek számít.

Az MNB májusi lakáspiaci jelentésében azt írta, hogy 18 évig egy forintot sem lenne szabad a magyar átlagbérből költeni ahhoz, hogy hitel nélkül egy átlagos árú, 75 m2-es ingatlant lehessen vásárolni. Egy korábbi jelentésben 65 m2-es lakásokra számították ki ugyanezt, 2012-ben Budapesten még 6,3 év jött ki. De hitellel sem jobb a helyzet: a legújabb jelentés szerint Budapesten gyerek nélkül 2022 nyarára „pénzügyi korlátba” ütközött a lakásvásárlás, ami azt jelenti, hogy „különös kockázatot” jelent ebbe belevágni.

Hegedüs József, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója felidézte, hogy a nemzetközi szakirodalom szerint, ha 4,1-5 év között van lakásár/átlagjövedelem arány, már akkor „nehezen megfizethető” egy lakás, 5,1 fölött pedig „alig megfizethető”. Az összes EU-s főváros utóbbi kategóriába esik. A szociológus elmondta, hogy ez a mutató egyébként körülbelül 4 éven állt a ’80-as évek elején, és azóta kisebb nagyobb hullámokkal növekszik. Székely Gáborné a KSH-tól kiegészítette ezt azzal, hogy az sem feltétlenül jó, ha alacsony ez a szám, mint például Magyarország elmaradott térségeiben, ahol még mindig sokszor 3 év alatt van, mert az azt jelenti, hogy senki nem akar odaköltözni, ezért fillérekért próbálják adni az ingatlant.

A két társadalomtudós közös írásából pedig kiderül, hogy az elmúlt években, főleg 2015 után egyre nagyobbra is nyílt az olló a városi és a községi lakásárak között, valamint a dinamikusabb és a leszakadó térségek között is, ami szinte lehetetlenné teszi a városba költözést sokaknak, mert a lakásvagyonuk relatívan is elértéktelenedett, a bérleti szektor pedig egyre drágább.

A bérlés is luxus lett

Az Eurostat minden évben közli a meghatározott követelményeknek megfelelő egyszobás lakások lakbérátlagait a különböző európai fővárosokban. Ezek a bérlemények olyanok, amelyek jó környéken vannak, az elmúlt 10 évben épültek vagy felújították őket, azaz a bérlői piac felsőbb szegmensének átlagát mutatják. Az Eurostat definíció szerint ilyen lakásokról gyűjti ezeket az adatokat.

Ha ezeknek a lakásoknak az éves bérleti díját elosztjuk a nemzeti medián jövedelmekkel (ez az a jövedelem, amelynél az emberek fele kevesebbet, a másik fele többet keres, azaz ez a középen álló, medián jövedelem), minden fővárosban 40 százalék feletti értéket kapunk. Nincs olyan szakirodalom, ami ezt az értéket ne nevezné komoly túlterhelésnek. 2021-ben Athénban, Bukarestben, Lisszabonban és Zágrábban is 100 százalék feletti volt ez az arány, azaz ezeken a helyeken fizikai képtelenség egyedül kibérelni mediánbérből egy jobb egyszobás lakást. Budapesten tavaly 2014 után először csökkent 100 százalék alá ez az arány, 96 százalékra, azaz nálunk sem opció közepes bérből egyedül bérelni a központban újabb lakást.

Sokan erre cinikusan azt mondják, nem muszáj mindenkinek a központban lakni, de az minden esetre elég rosszul hangzik, hogy átlagos bérből ez lényegében minden európai fővárosban anyagi korlátba ütközik. A Magyar Nemzeti Bank átlag albérletárakra is kiszámolta ezt az arányt, és az a kép se néz ki sokkal jobban.

„Ha valaki a jövedelmének 30 százalékánál magasabb összeget fizet lakhatásra, akkor az már megfizethetőségi problémát jelent. Nagyon sokan, akik piaci albérletben laknak, ennél is többet fizetnek” – nyilatkozta Szegfalvi Zsolt, a Habitat for Humanity Magyarország igazgatója. És mint a fenti ábrán látszik, Budapesten az átlagbért keresők közel felére igaz ez, ami azt jelzi, hogy a lakhatási válság már a középosztály alsóbb rétegeit is bőven elérte. A Habitat becslése szerint Magyarországon körülbelül 3 millió embert érint a lakhatási szegénység valamilyen formája.

Misetics Bálint, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója azt mesélte, hogy 2020-ban kértek adatot az olcsóbb kerületek kis lakásaira, és akkor 110 ezer volt a havi átlag lakbér. „Látszik, hogy nagyon-nagyon sok embernek nem jöhet ki így a matek”.

Az Eurostat adatai szerint az EU-27-ben a piaci alapon bérlők között arányaiban ötször annyian vannak azok, akiknek a lakhatási költségeik legalább a büdzséjük 40 százalékát teszi ki (a piaci alapon bérlők fele tartozik ide), mint a lakástulajdonosok között. Magyarországon hatszoros ez a különbség.

Azonban a száguldó lakbérek mellett érdemes megnézni a nettó jövedelem változását is. A legtöbb európai országban az átlagos jövedelemnövekedés nagyobb volt, mint a lakbérnövekedés. Ezt a jövedelemnövekedési átlagot persze felfelé húzzák azok, akik az elmúlt évek konjunktúrájának a nyertesei voltak, így a jellemzően rosszabb anyagi helyzetben levő bérlőknek egy ilyen statisztika nem sokat jelent, ettől nem marad több pénzük hó végén. A bérlők anyagi helyzetéről Magyarországon nincs statisztikai adat.

„Budapesten tényleg megjelent az a jól kereső, jómódú fiatal középosztály, felső-középosztály, aki ezekre erre keresletet tud támasztani. Ne tegyünk úgy, mintha itt valami nonszensz dolog történne, ahol mindenki drágán adja a bérleményeket, és senki nem tudja kifizetni. Ez csak úgy lehet, hogy valaki mégis kifizeti”

– magyarázta Székely Gáborné, a KSH lakásstatisztikai osztályvezetője.