Úgy pang az irodapiac, hogy már a bérlők diktálják a feltételeket

A korábban a bérbeadók által dominált irodapiac átalakulóban van, ma már a bérlők sokkal előnyösebb pozícióval rendelkeznek a szerződés tárgyalása során, mint eddig. Erről Balogh Tamás vezető ügyvéd beszélt a DLA Piper jogi tanácsadó sajtótájékoztatóján, ahol azt mutatták be, merre tartanak a hazai kereskedelmiingatlan-piac különböző szegmensei 2024-ben. A DLA Piper szakértői szerint az egyik leghangsúlyosabb trend az ingatlanpiacon, hogy egyre fontosabbá válnak az ESG- (környezetvédelmi, társadalmi és vállalatirányítási) szempontok, ez minden alpiacon foglalkoztatja a fejlesztőket, hasznosítókat és a bérlőket is.

Balogh azt mondta, „nem az irodákról szólt” az elmúlt időszak, az irodapiacon elsősorban csak a folyamatban lévő fejlesztéseket fejezik be a szereplők. Egyre jellemzőbb, hogy a felek build-to-suit ügyletet kötnek, azaz a bérlő igényeire szabják a fejlesztéseket. Az új beruházások legfőbb gátja az alacsony likviditás, az irodafejlesztők nem tudnak exitelni a már meglévő projektjeikből, ami lassítja az új fejlesztések megkezdését. Balogh szerint viszont pozitív fejlemény, hogy a fejlesztési költségeknél már nincs az az ugrásszerű növekedés, mint korábban, mellette pedig a magas minőségű (jó helyen lévő, energiahatékony) épületekre nagy az érdeklődés, ezekből szerinte akár hiány is felléphet majd.

A logisztikai piacon az elmúlt évek felfutása stabilizálódni látszik, Balogh Tamás szerint az ESG-trendek itt is mérhetően megjelennek, előtérbe kerültek az energiahatékonysági követelmények. Azt tapasztalják, hogy erős a külföldi érdeklődés, ügyfeleik nagy része EU-n kívüli székhellyel rendelkezik, a hazai beruházók elsősorban a kiskereskedelmi piacra fókuszálnak. A szállodapiac viszont nemcsak stabilizálódott a koronavírus-járvány óta, hanem egyenesen növekedett, a DLA Piper számos szállodai fejlesztésről szóló előszerződést tárgyal, ezek kétharmada Budapestre koncentrálódott.

Ami az ingatlanok hasznosítását illeti, sokkal jobb érdekérvényesítő pozícióban vannak a bérlők, mint eddig, a DLA Piper tapasztalata az, hogy a bérbeadók kénytelenek sokkal rugalmasabbak lenni a korábban megszokottnál, főleg az irodapiacon.

Ezt erősíti az is, hogy a bérlők láthatóan tanultak a koronavírus-járvány utáni időszakból.

Ma már gyakori opció, hogy olyan szerződést kötnek, ahol bizonyos területeket visszaadhatnak, ha változnak az igényeik. Baloghék tapasztalata az, hogy a tárgyalások nagyrészt szerződéshosszabbításról szólnak, nem nagyon mozognak a bérlők. Kiemelkedő szempont az ESG és az energiahatékonyság, Balogh szerint a bérlők ma már ebben sokkal tudatosabbak, nemcsak egy zöld pecsétet, hanem tényleges energiahatékonyságot, mérhető eredményességet várnak el, és számon is kérik, ha ezek elmaradnak.

A finanszírozási oldalról Borbély Gábor partner, a finanszírozási és ingatlanjogi csoport vezetője azt mondta, stabilan elérhető és versenyképes maradt. A környezetet itthon továbbra is a tradicionális kereskedelmi bankok uralják, Nyugat-Európában viszont megjelentek alternatív finanszírozók (például alapok) is. A bankok követik a trendeket, azaz óvatosak az irodapiaccal, szintén óvatosak, de alapvetően támogatóak a logisztikával, és nagy figyelmet fordítanak a szállodai szegmensre.

Kivárnak a befektetők

A Magyar Nemzeti Bank évente kétszer készít jelentést a kereskedelmiingatlan-piac helyzetéről. A legutóbbi, áprilisban publikált felmérés szerint az emelkedő hozamok, a magas finanszírozási költségek és az alacsony bérlői aktivitás miatt a befektetők továbbra is kivárnak, 2024-ben is alacsony befektetési forgalom várható. A probléma egyébként a régió más városait is érinti, 2023 végére Kelet-Közép-Európában átlagosan 8 százalékkal csökkent a tőkeérték az egy évvel korábbi szinttől, míg Budapesten ugyanez az arány 9 százalék. A jelentés szerint a piacot továbbra is ciklikus és strukturális kockázatok jellemzik, viszont az MNB is alátámasztja, hogy a szállodaszektor teljesítménye javult 2023-ban, a többi szegmensben pedig az egyedi beruházói és kormányzati döntések, illetve a gazdasági növekedés visszatérése hozhat javulást.

Az MNB-jelentés most először tért ki a „közintézmények irodaigényére”: 2023 végén megtört a csökkenő trend az irodaépítésekben, az állami szerepv miatt több új épület kivitelezése elindult, írja az MNB. A jelentés szerint 2023 utolsó negyedévében 150 ezer négyzetméteren kezdődtek meg új építkezések, túlnyomórészt a közintézmények irodaigénye miatt.

A magyar állam az elmúlt időszakban magasabb fokozatra kapcsolat az irodapiacon. Azt már korábban lehetett tudni, hogy belevágott egy gigantikus vásárlásba, miután 244 milliárd forintért megvette a Zugló központjában épülő irodakomplexumot. Tavasszal két újabb irodavásárlásra derült fény: az állam megvásárolta a Dürer Park irodaházait, és a Kopaszi-gát (BudaPart) irodai tömbjeinek felvásárlására is előszerződést kötött.