Többet ad az új csok plusz, de kevesebb családnak

2023. október 25-e a Fordulat Napja? Talán még ez a kifejezés sem túlzás. Hónapok, szinte évek, de legalábbis a 2022. áprilisi választás óta a megszorítás, a gazdaság hűtése, a költségvetési kiadások visszafogása volt itthon napirenden. Mindez igen jelentősen lenyomta a hazai kiskereskedelmi forgalmat, de a lakáspiacot is. Aztán két napon belül eljött (három év után) egy alapkamat-csökkenés és egy – első ránézésre legalábbis – gáláns kormányzati, családtámogatási intézkedés, az új csok plusz.

A jövő gyermekvállalóit tényleg segítő, de például a ma három kiskorú gyerekkel lakást keresőket cserbenhagyó intézkedés azonban csak óvatosan süvegelhető meg. Mindenesetre ezt és az alapkamat-csökkentést is lehet gazdasági élénkítésnek nevezni. Ilyen jól állnánk? Az azért nem valószínű, de annyi rossz hír után, valószínűleg mindenki szeretett volna egy kicsit újra bejelenteni, újra adni valamit.

Az új csok kárvallottjai

Az október 25-i kormányinfó izgalmas bejelentést hozott, egyben végre számos kételyt is eloszlatott a 2024. január 1-jén megjelenő új csok plusszal kapcsolatban

– mondta a Telexnek Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

Ahogy azért az ínség idején az várható volt, ennek sem örülhet mindenki. Az új környezetben ugyanis már tényleg vége a mindenkinek kedvező intézkedéseknek, nincs már általános adóvisszatérítés (nyilván már tavaly sem volt ennek semmi alapja). Ugyanakkor a nehéz helyzetbe került lakás- és lakáshitelpiacnak tényleg úgy kellett már egy kis reménysugár, mint éhezőnek a falat kenyér.

A csok plusz ugyan vissza nem térítendő támogatást már nem tartalmaz majd, az önerő összegyűjtésében ezzel tehát nem segít a kormány. Ugyanakkor az első lakásukat vásárló és a jövőben gyereket is vállaló fiatalok számára könnyebbséget jelent, hogy nekik a jelenlegi minimális 20 százalék helyett a csoktól függetlenül is elég lesz 10 százalék önerőt összegyűjteniük a lakáshitelükhöz, és így a csok hitelükhöz is.

Az új csok plusz tehát lényegében egy új konstrukciós csok hitel lesz, babavárós feltételekkel. Tartalmaz ugyan támogatási elemet, de azt hitelelengedés formájában. A csok plusz ugyanis egy 10-25 évre igényelhető kamattámogatott hitel, amelyet 3 százalékos (ma még szuper kedvező, de a futamidő egésze alatt a remélt inflációcsökkentés után már talán csak kedvező) fix kamat mellett törleszthetnek az igénylők. A hitel összege a vállalt gyerekek számától függ. 1 születendő gyerek esetén 15 millió, 2 gyerek esetén 30 millió, 3 gyerek esetén pedig 50 millió forint az elérhető hitel maximuma. Aki már „megtette azt, amit megkövetel a haza”, vagyis megszülettek már a gyerekei, na, ő nagyon csalódott lehet most. Vagy újra ráhajthat.

A második gyerektől kezdve azonban minden gyerek születésekor 10 millió forintot elenged az állam a fennálló hiteltartozásból (ez a kedvező kamat mellett a másik támogatási elem).

Jó is, de rossz is

A 2024-től igényelhető csok plusz hitelösszeg jelentős megemelése nagy pozitívum, az azonnali közvetlen támogatás megszüntetése viszont negatívum azok számára, akik így akarnak otthonhoz jutni.

A kezdeti közvetlen támogatás hiányát később ellensúlyozza a nagy összegű hitelleírás a gyerekek megszületésekor, de két nagyon fontos, több millió forintot érő támogatás sorsa még kérdéses

– emelte ki a Bank360.hu értékelése is.

Az elérhető hitelösszegek emelkedése jelentős, ami élénkítheti a lakáspiacot (pedig a szinglik és a gyereket nem tervező párok már talán reménykedtek, hogy végre lent maradnak az árak), ugyanakkor az igénylők köre is szűkülni fog.

A csok pluszt hangsúlyozottan csak új gyerekekre lehet igényelni, a meglévők csak annyiban számítanak, hogy amennyiben a család most venne fel csok pluszt, és már van egy gyerekük, akkor a két gyerekhez tartozó 30 millió forintos összegű támogatott hitelre jogosultak lesznek, és a gyerek megszületésekor a 10 millió forintos hitelelengedést is kérhetik.

További kedvezmény, hogy a törlesztés első évében a tőkét nem, csak a 3 százalékos kamatot kell törleszteni. A gyerek születése utáni első évben a szülők törlesztési szünetet kérhetnek.

Élettársak és gazdagok kíméljenek!

A csok pluszt csak házasok igényelhetik, kiesnek tehát a támogatottak köréből az egyedülálló szülők és az élettársak, a kormány kizárólag a házasság keretei között képzeli el a gyermekvállalást. Életkori megkötés is lesz, a házaspár nő tagja nem lehet több 41 évesnél. A következő két év átmeneti időszak lesz, azok a házaspárok is igényelhetik a csok pluszt, ahol a feleség 41 éven túl van, de 12 hetet meghaladó várandósságot tud igazolni.

Ahogy megszokhattuk, az eddig csoknál, az ingatlanokra is van némi megkötés. Az új csok hitelt építési telekre nem lehet igényelni, a hitelből vásárolt ingatlanra pedig felső értékhatár van: az első ingatlan legfeljebb 80 millió forint, a bővített vagy újabb ingatlan pedig 150 millió forint lehet. A kormány az építkezők részére ingyenes típusterveket tesz közzé, így spórolva a tervezési költségeken.

A falusi csok marad, és a korábban bejelentettek szerint változik, de ehhez már igényelhetők lesznek az új csok pluszösszegek.

Az ingatlanpiaci hatások

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a csok plusz felrázhatja a lakáspiacot. Igaz, szerinte két ok miatt nem kell rövid távon komolyabb drágulással számolni.

„A lakáspiacról az elmúlt másfél évben a vevők 40 százaléka eltűnt a magas hitelkamatok miatt. A csokos vásárlók pedig eddig is kevesebben voltak, mint a lakástámogatás nélküli vevők, ráadásul a jövőre hatályba lépő új rendszer már csak a gyereket vállaló családok számára lesz elérhető.

Azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a csok plusz alapesetben egy visszafizetendő kedvezményes hitel, amit az eladók sokkal kevésbé tudnak beárazni mint egy vissza nem térítendő támogatást.”

Ugyanakkor, ha a csok plusznak köszönhetően több ezer első lakásvásárló fiatal és nagyobb otthonba költöző család jelenik meg az ingatlanpiacon, akkor az újraindíthatja a lakáspiaci felfutást.

Az Ingatlan.com gyorsan számba vette a szóba jöhető lakások árát is. Az összes magyarországi eladó lakás és ház kínálata több mint 154 ezer hirdetést tesz ki az portálon, 91 százalékuk megfelel a továbbköltözés esetén meghúzott maximum 150 millió forintos értékhatárnak. A csok pluszra jogosult, gyermekvállalást tervező házaspárok várhatóan a maximum 300 négyzetméteres családi házak, valamint a legfeljebb 150 négyzetméteres lakások közül válogathatnak majd. Budapesten a szóban forgó házak esetében október közepén 729 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, a lakásoknál pedig 946 ezer forintot tett ki. A különböző fővárosi kerületek között viszont jelentős különbségek lehetnek.

A megyeszékhelyeken a családi házaknál az átlagos négyzetméterár 530 ezer forint, a lakások esetében pedig 617 ezer forint. A legdrágább nagyvárosok közé tartozik Győr, Debrecen, Veszprém és Székesfehérvár, ahol 590-769 ezer forintnál tartanak az átlagos négyzetméterárak. Ezzel szemben a legolcsóbban Békéscsabán, Kaposváron, Miskolcon, Salgótarjánban, Szekszárdon és Szolnokon kínálják a szóban forgó ingatlanokat, mégpedig 223-486 ezer forintos átlagos négyzetméteráron.

Egyedi élethelyzetek

Mi történik azzal, aki már felvette a csok támogatást és hitelt korábban, és az új csok pluszra is jogosult lenne (tehát még várnak a családba gyereket)? Ők – Csák János miniszter ígérete szerint – megszüntethetik a szerződésüket (visszafizethetik a kapott hitelt és támogatást) és igényelhetik az újat.

A csok plusz összegek mindenesetre elég magasak lehetnek ahhoz, hogy egyáltalán ne, vagy csak minimálisan kelljen piaci lakáshitellel kiegészíteni. Ez azért tényleg mindenképpen élénkítheti a lakáspiacot, vagyis a mostanában jelentkező durva trendek megállhatnak, a városi lakáspiac elbizonytalanodása megfordulhat. A falusi lakáspiac eddig is támogatott volt, más kérdés, hogy sok helyütt ez sem segített a végzetes kereslethiányon.

Azoknak viszont, akik még a jelenlegi csokot szeretnék igényelni, már csak 2 hónapjuk maradt erre. Lássuk ezek után milyen kamatok mellett vásárolhatnak, építkezhetnek ők most, úgy, hogy a piaci lakáshitelek kamatplafont is kaptak!

Idén tehát azoknak érdemes felvenni a csok támogatást és a hitelt, akik városban, 5 ezer főnél nagyobb településen szeretnének lakást, és meglévő gyerekekre vennék fel a támogatást, viszont nem bővítenék a családjukat. Tekintve, hogy a jövő évtől életbe lépő csok pluszmeglévő gyermekekre nem igényelhető, nekik érdemes lehet még az idén kihasználni a régi lehetőségeket.

Tegyük fel, hogy egy házaspár két gyereket nevel. Gergely Péter szerint ha egy új építésű lakást vásárolnának Szombathelyen 44 millió forintért, és havi nettó jövedelmük együtt 600 ezer forint, akkor a bank a hitelhez 25 százalék önerőt kér, így a pár 33 millió forint hitelt kaphat.

A két gyerekre 10 millió forint csok hitelt igényelhetnek (a jelenlegi csok hitel 3 gyerek mellé 15 millió forint lehet.)

Ennek a törlesztőrészlete 47 638 forint lenne havonta. Emellé igényelnek még 23 millió forint piaci lakáshitelt. 25 évre a havi törlesztőrészletük 173 055 forint. Összesen így havonta 220 693 forint lesz a törlesztőrészletük.

Ha nem igényelnének kamattámogatott hitelt, akkor havonta nagyjából 250 ezer forint lenne a törlesztőrészletük, havonta tehát majd 30 ezer forintot spórolnak. 25 év alatt ez 9 millió forint, és ezt az összeget még pár millió forinttal megdobná az, ha nem lenne a piaci hitelükön kamatplafon.

A Bankmonitor egy olyan példát is bemutatott, hogy akár egy 60 milliós lakást is vehetnek majd a fiatalok önerő nélkül. A matek szerint az első lakásukat vásárlók a csok plusz és a babaváró hitel kombinálásával önerő nélkül is vehetnek majd meg akár egy 60 millió forintos ingatlant. Az első lakásukat vásárlók esetében a jövő évtől 20 százalék helyett 10 százalékos lesz a minimálisan elvárt önerő, vagyis a 60 millió forint vételárú ingatlan esetében ez 6 millió forint lesz számukra a minimálisan elvárt önerő összege, a lakáshitellel együtt igényelt babaváró hitelnek pedig a 75 százalékát veszik önerőként figyelembe a bankok, ami 7,5 millió forintot jelent.
Mindehhez legalább 475 ezer forint nettó igazolt jövedelem szükségeltetik. Az elvárt minimális jövedelem azonban nagy valószínűséggel nem lesz elég, ugyanis a bankok a legtöbb esetben a nettó jövedelmet előbb csökkentik valamekkora megélhetési költséggel, és ezt követően kalkulálnak csak mutatót. Ugyanakkor, ha egy házaspár mindkét tagja rendelkezik egy átlagjövedelemnek megfelelő bérrel, akkor a fiatalok már valóban elindulhatnak.

További előnyök

A csok hitelnek azonban jelenleg nem csak az alacsony kamat az előnye, hanem a hozzá kapcsolódó egyéb támogatások is, amelyek amúgy szintén komoly kiadást jelentenének.

Ilyen például az új lakásokhoz kapcsolódó 5 százalékos áfa elengedése. Egy 44 millió forintos lakás ára például 2,2 millió forint áfát tartalmaz. Ezen kívül a vásárlás a csok támogatás igénylésekor illetékmentes. Az illeték 4 százalék, ami 1,76 millió forintos további kiadást jelent. A csokhoz kapcsolódó támogatásokkal tehát a házaspárunk megspórol további majd 4 millió forintot (ha előtte eladtak másik lakást, akkor csak a különbözetet kell kifizetni)

A 2024-ben induló csok plusz részletszabályait novemberre ígérte a kormány, de kapcsolódó támogatásokról egyelőre nem tudunk. Aki meglévő gyerekekre még idén igénybe venné a csok támogatást és – az új csok pluszhoz képest jóval alacsonyabb összegű – csok hitelt, az ezeket is kihasználhatja.

Kamatplafon

A bankok jellemzően a 10 éves kamatperiódusú hiteleikre már alkalmazzák a kamatplafont. Ez éppen a hiteligénylők körében legnépszerűbb kamatperiódus. Ezzel együtt több bank is megszünteti az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelét, így terelve a biztonságosabb hitelek felé az ügyfeleket.

A kamatplafont a bankok a hirdetményeikben THM plafonnak hívják, ami helytálló is, tekintve, hogy a kormány a THM-et, azaz a Teljes Hiteldíj Mutatót kérte 8,5 százalékban maximálni.

Ezt gyakorlatilag minden bank, amelyik csatlakozott ehhez az elit klubhoz, túlteljesíti. Az MBH az önkéntesen vállalt kamatplafon mentén kínálja lakáshiteleit. A lakáshiteleknél az ügyleti kamat 7,89 százalék, de bizonyos feltételek mellett még alacsonyabb lehet: 1 millió forint feletti jóváírás és 24 millió forint feletti hitelösszeg esetén az ügyleti kamat csupán 7,39 százalék lesz.

A Gránit Bank 15 millió forintot 20 évre, havi 450 ezer forint igazolt jövedelem mellett 7,54 százalékos THM mellett kínál. A K&H Bank a zöld lakáshitelével kerül a 8 százalékos THM alá. Az UniCredit ezt a hitelt minősített fogyasztóbarát lakáshitelként 8,15 százalékos THM mellett adja, de 8,25 százalék alatt marad a CIB Bank is egy konstrukcióval.

Kedvezmények

A kamatok mellett sok esetben változatattak a bankok a kedvezménykategóriákon, és adott esetben az igényelhető minimum összegen is. A piaci és a fogyasztóbarát lakáshitelekre gyakran egyaránt kamatplafon került, és a legtöbb így kínált hitel 10 éves kamatperiódusú, vagy végig fix.

A szabad felhasználásra kínált jelzáloghiteleket általában nem érinti a kamatváltozás, és több bank kivezette az 5 éves kamatperiódusú hitelét.

Az igénylők azonban mindezekkel együtt olcsóbban juthatnak lakáshitelhez, és továbbra is igénybe vehetnek kedvezményeket. A törlesztők közötti különbség több tízezer forint lehet havonta, hitelösszegtől függően.

És ott van még a jelzáloghitel-elengedés is. Akár idén, akár jövőre tervezünk hitelt igényelni, ha a család második, harmadik gyerekkel bővül, akkor ne felejtsük el kérni a lakáscélú hitelekre a jelzáloghitel-elengedést! Ugyan az új csok plusz maga is tartalmaz hitelelengedést, ez egy önálló támogatás, amivel több millió forinttal csökkenthetjük a lakáshiteleinket. Jelenleg a jelzáloghitel-elengedés a támogatott lakáscélú hitelekre is érvényes, így még kérdés, hogy ez a lehetőség az új csok plusz esetében is megmarad-e.

A második gyerek születésekor a már a gyerek születése előtt felvett lakáshitel-tartozásunkból 1 millió forint, harmadik gyerek születésekor 4 millió forint, minden további gyerek születésekor 1-1 millió forint elengedését kérhetjük, de ez nem jár automatikusan, kérni kell az illetékes kormányhivatalnál.