Kamatplafon: olcsóbbak lettek a lakáshitelek, több tízezer forinttal lehet kevesebb a havi törlesztés

A hazai kereskedelmi bankok október 9-től sorra vezették be a kamatplafont, amit a Gazdaságfejlesztési Minisztérium kért tőlük. A 8,5 százalékos thm-nél (teljeshiteldíj-mutató) nem drágább hitelekkel sokkal jobb helyzetbe kerültek azok, akik most szeretnének lakáshitelt felvenni. Mit kell tudni a kamatplafonról?

Padlón a lakáshitelezés

Az új, kamatplafonra vonatkozó intézkedés nyilvánvalóan az utóbbi időben eléggé meghasalt lakáshitelezést hivatott beindítani. Nem is csoda, ha az emberek nem kapkodnak a lakáshitelek után. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint az idén januári 11,67 százalékos csúcs után a hitelköltség ugyan már csökkenésnek indult, de még augusztusban is 10,12 százalék volt a szint, így pedig ki akarna eladósodni?

Ez ugyanis mindenképpen túl drága volt ahhoz, hogy széles tömegek engedhessék meg maguknak. A kamatplafon most több mint 1,5 százalékkal nyomja le a lakáshitelek költségét, ami hitelösszegtől függően több tízezer forintos megtakarítást jelenthet a havi törlesztőrészletekben, és millióst a teljes visszafizetendő összegben.

Komoly engedmény tehát ez, de ettől még nem fog visszatérni a lakáshitelezés az évekkel ezelőtti szintekre – véli Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Ahhoz ugyanis, hogy a lakáshitelek felpörögjenek, az ideális kamatszintnek valahol 5-6 százalék körül kellene mozognia, és az sem segít, hogy a lakásárak drágulásában sokáig európai rekorderek voltunk.

Mindenesetre a Bank360 szerint is érezhetően olcsóbbá tette a lakáshiteleket a kamatplafon, de ezek még így is sokkal drágábbak, mint a két évvel ezelőttiek. A mostani, 7,5-8,5 százalékos thm-ekhez képest akkor 5 százalékos vagy akár az alatti ajánlatokat kínáltak az ügyfeleknek. Ez a különbség nagyobb hitelösszegnél akár tízmillió forintot is jelenthet a visszafizetendő összegben, a havi törlesztőrészletben pedig több mint 30 ezer forintot.

Sokak számára azért épp ez a csökkentés teszi majd lehetővé, hogy megvalósítsák a lakáscéljaikat, különösen, ha kamattámogatott hitelre is jogosultak. Erre mindjárt visszatérünk, de előbb tisztázzunk pár elemet!

A kamatplafon valójában thm-plafon

Sokan hajlamosak szinonimaként kezelni a kamatot és a thm-et, pedig lakáshiteleknél van jelentősége a különbségnek. A thm, a teljeshiteldíj-mutató ugyanis olyan adat, amiben a hitelfelvétellel kapcsolatos szinte valamennyi költség benne van egy évre vetítve, százalékban kifejezve.

Ha tehát egy hitel thm-je 8,5 százalék, az nekünk jobb, mint ha a kamata lenne annyi, és erre érdemes figyelni, ha minden forint számít. A thm a kamatot is tartalmazza, de emellett benne vannak még olyan, a hiteligényléskor felmerülő induló vagy akár a futamidő végéig fizetendő költségek, mint a folyósítási költség, az értékbecslés díja vagy a bankszámla havi díja.

A legfeljebb 8,5 százalékos thm-mel kínált lakáshitelek kamatai jellemzően valahol 7,6-7,9 százalék körül, de mindenesetre a legtöbb esetben 8 százalék alatt vannak.

Fontos tudni ugyanakkor, hogy a thm sem tartalmaz néhány fontos költséget, amit nem a banknak fizetünk, például a közjegyző díját vagy az ügyvédi költséget sem. Ennek az az oka, hogy ezek nagyságát nem lehet előre tudni, viszont elég vaskos kiadást jelenthetnek, akár százezres nagyságrendű összeget is.

Akciók

A bankok mindenesetre versengenek az új – különösen a jó – ügyfelekért, ezért komoly indulódíj-akciókkal készülnek a lakáshitelt igénylőknek.

A Gránit Bank ment leginkább a kamatplafon alá, és a lakáshitelét 7,5 százalékos thm mellett 7,14 százalékos kamaton kínálja feltételek nélkül, mindenkinek. Nem számít fel folyósítási jutalékot, a tulajdoni lapokért, térképmásolatért sem kell fizetni, és a közjegyzői díjból is visszatérít 48 ezer forintot. Ráadásul, ha a bank honlapján online kalkulációt kérünk, és ez alapján igényeljük a hitelt, további 10 ezer forint jóváírást kapunk a folyósítás után.

Ezzel a Gránitnál egy 20 évre felvett, 10 millió forintos lakáshitel havi törlesztőrészlete már befér 79 ezer forint alá. Korábban, majd 10 százalékos thm mellett ezért havonta több mint 87 ezer forintot kellett fizetni. A különbség a teljes futamidő alatt közel 1,7 millió forint.

Az OTP Bank például az egyszerűsített feltételekkel kínált 1x1 Lakáshitelét 7,6-8,15 százalék thm-mel és 0 forint kezdeti költséggel kínálja.

Az UniCredit Bank elengedi az átutalási díjat, visszatéríti az értékbecslési díjat, építési és felújítási hiteleknél a felülvizsgálati díjakat is visszatérít (ezek pontos szabályait érdemes a konkrét ajánlatban megnézni).

Még 300 ezer forintos havi nettó jövedelem mellett – ahol kevesebb az elérhető kamatkedvezmény – is több bank kínál olyan lakáshitelt, amelynek thm-je nem éri el a 8,3 százalékot. Ráadásul a bankváltással és jövedelemérkeztetéssel elérhető kamatkedvezmények érvényesek a kamatplafonnal kínált hitelekre is, így nagyobb jövedelemmel még kisebb kamat mellett kaphatunk hitelt.

Eminens tanulók

A bankok tehát még túl is teljesítik a kormány elvárásait. A Bankmonitor azt is követi, hogy az első döntések után ki hogyan változtat a feltételein. Érdekes, hogy van, aki csökkent, van, aki kicsit visszaemel.

De vajon miért mennek bele a bankok a kamatplafonba, hiszen komoly kamatbevételtől esnek el? Ez igaz. Viszont így remélhetőleg többen vesznek fel lakáshitelt, gyakran támogatott hitellel kombinálva, így több hitelt tudnak folyósítani. Még mindig előnyösebb lehet némileg alacsonyabb haszonnal, de kihelyezni a hiteleket, mint egyáltalán nem vagy csak alig hitelezni. És persze a csökkentett kamat talán még mindig jobb, mint egy új bankadó.

A csokhitel a városokban és a legtöbb 5 ezer fő feletti településen már csak év végéig elérhető, így egyébként is lehet számítani arra, hogy némiképp nőnek majd a hiteligénylések, a kamatplafon pedig újabb lökést adhat ennek.

A kamatplafon nem kamatstop

A kamatplafon ugyanakkor nem ugyanaz, mint a kamatstop – hangsúlyozza Gergely Péter. Ha a kamatplafonnal veszítenek a bankok, akkor ez különösen igaz a kamatstopra. Ezt az intézkedést jogszabály írja elő a bankoknak, és jelenleg is érinti a legfeljebb 5 éves kamatperiódusú hiteleket. A kamatperiódus azt az időszakot jelenti, amíg nem változik a hitel kamata.

A kamatstoppal érintett hitelek referenciakamata nem haladhatja meg a 2021. október 27-én érvényes értéket.

Ez tehát nagyjából az árstop banki változata, és arra hivatott, hogy megakadályozza, hogy a gyakrabban változó kamatú hitelek törlesztőrészletei elszálljanak. Ez lényegében megmenti a kamat növekedésétől azon adósokat, akiknek a hitelük kamatfordulóhoz érkezik a jelenlegi magas kamatkörnyezetben, és akiket leginkább érint a kamatkockázat. Ráadásul ez az intézkedés nem önkéntes a bankok számára.

Az 5 éves kamatperiódusú hiteleit három bank – az UniCredit, az Erste és a Gránit – is kivezeti október 9-től, tehát a kamatplafon bevezetésével egy időben. Ezzel már csak pár bank marad, ahol 5 éves kamatperiódus mellett igényelhetünk lakáshitelt.

Csokhitellel

Kamatplafon ide vagy oda, még mindig messze vagyunk az 5-6 százalékos álomhatártól. A lakáshitelünk kamatát csak államilag támogatott hitellel tudjuk lejjebb nyomni. Viszont a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (csok) támogatás és hitel háza táján komoly változások jönnek 2024-től.

Tekintve, hogy a csoktámogatás összege a 2016-os bevezetése óta változatlan volt, és a hozzá 2 vagy 3 gyermek mellé elérhető hitel összege sem változott évek óta, a lakásárak viszont közben dinamikusan emelkedtek, a program tényleg jócskán veszített a súlyából. Év végével viszont a városokban ez is megszűnik. És bár van ígéret a kormány részéről arra, hogy a támogatás folyamatos marad, tehát a városokban már 2024 elejétől elérhető lesz az új Csok Plusz, a részletekről még semmit sem tudunk.

Aki tehát nem kívánja a biztosat a még ismeretlenre cserélni, jobb, ha siet a lakáscéljai megvalósításával.

Nem érdemes viszont kapkodni azoknak, akik preferált kistelepülésen vásárolnának felújítandó ingatlant, mert a falusi csok összegei vásárlásra és korszerűsítésre, illetve bővítésre jövő évtől emelkednek majd. Végül, ha preferált kistelepülésen építkeznénk (ezek listáját itt elérheti), akkor mindegy, hogy ezt még ebben az évben vagy majd a következőben tesszük, az erre szánható összegek ugyanis változatlanok maradnak.

Aki még idén vágna bele egy csokhitellel megtámogatott vásárlásba, és jogosult is a feltételekre, összességében jóval kedvezőbb kamatot érhet el. A csokhitel kamata ugyanis az igénylők számára a futamidő végéig fix 3 százalék, a kamat e feletti részét az állam fizeti.

A futamidő legfeljebb 25 év lehet. Két gyermek mellé 10, három mellé pedig 15 millió forint a legmagasabb igényelhető összeg, és ezt vállalt gyermekekre is fel lehet venni. Nem muszáj tehát, hogy a család már teljes legyen, a lényeg, hogy a megadott időn belül megszülessenek a gyerekek.

Így a 8-10 százalékos kamatból összességében akár 5-6 százalékot is lehet csinálni. Ez ugye akkor jön ki, ha a finanszírozás egyik eleme 8, a másik pedig 3 százalékos kamatú, és az átlagos érték e között lesz. Ez mindenesetre már nem hangzik olyan rosszul, egyből közelebb vagyunk az elviselhető mértékhez.