Lakásvásárlók figyelem: milliókat spórolhat, aki a Kúria két friss döntését megismeri

Ha valaki lakást vesz, lakásvásárlási illetéket kell fizetnie. A mérték eléggé brutális, hiszen a 4 százalékos illeték egy 50 milliós lakás esetén 2 millió forint adót jelent, de még egy 25 milliós ingatlannál is 1 millió forintra rúg a befizetés.

Vannak ugyanakkor kivételek, így a házastársak, vagy az egyenes ági rokonok közötti adásvétel után nem kell illetéket fizetni. Ám a leggyakoribb illetékmérséklési, vagy akár -mentességi ok alighanem a cserét pótló vásárlás illetékkedvezménye, vagyis az, ha úgy veszünk, hogy eladunk is. Itt olvashatók a részletes szabályok.

Gyakori élethelyzet

A cserepótló vétel ugyanis meglehetősen gyakori élethelyzet. Rengetegszer előfordul, hogy amennyiben valaki a vásárlását egy meglévő lakás értékesítéséből finanszírozza, akkor a halmozódás elkerülése érdekében a jogalkotó lehetővé teszi, hogy az eladott lakás értékét az illeték alapjánál figyelembe vegyük.

Pontosabban arról van szó, hogy a megvásárolt lakás forgalmi értéke, mint illetékalap, csökkenthető a vételt megelőző 3 évben, vagy a vételt követő 1 évben értékesített lakásingatlan forgalmi értékével, és ha utóbbi forgalmi érték magasabb, akkor a lakásvásárlás után egyáltalán nem keletkezik illetékkötelezettség.

Vagyis, ha úgy tud valaki egy 70 milliós lakást megvenni, hogy azért a megadott intervallumban (mínusz három év és plusz egy év között) eladott egy 50 milliós lakást, akkor az értékkülönbség 20 millió forint, és az adóterhe 800 ezer forint lesz. Ha pedig valaki kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárol, akkor teljesen illetékmentes az ügylet.

Két fontos ítélet

A Kúria a közelmúltban két ítéletet is hozott ilyen helyzetekben, mindkettő tanulságos lehet azok számára, akik lakásvásárlás előtt állnak. Dr. Bajusz Dániel, az EY adóperes jogásza a lakásvásárlásiilleték-kedvezmény kapcsán elmesélte a Telexnek, hogy a két speciális helyzet a következő:

• Mi az eljárás, amennyiben a lakásvásárlás után egy éven belül szerződik ugyan valaki, de az ügylet mégsem zárul le teljesen (nem változik meg a tulajdonosi helyzet, például azért, mert az ügylet hitelből valósul meg)?

• Illetve mi a megfelelő eljárás, ha valaki több tranzakciót is lebonyolít a megadott időintervallumban?

Nem akarunk spoilerezni, de a Kúria az egyik helyzetben a NAV, a másik esetben inkább az ügyfél javára döntött.

A függő helyzet

Nézzük az első esetet! Zay Béla (fiktív név) vásárolt egy ingatlant, de ezt követően eladni is szeretett volna egyet. Ilyenkor ő a vételt követő 1 éven belüli értékesítés feltétele miatt egy úgynevezett függő jogi helyzetbe került. Zay Béla a vétellel egyidejűleg nyilatkozott a NAV-nak arról, hogy 1 éven belül egy pontosan megjelölt ingatlant értékesíteni fog, ezért a hatóság az illetékkiszabást felfüggesztette.

Ezután 13 hónapon belül igazolnia kell ennek a lejelentett másik lakástulajdonnak az értékesítését, amennyiben ez elmarad, a NAV kiszabja az eredeti illetéket, sőt ezen felül a jegybanki alapkamat kétszeresével számított késedelmi pótléknak megfelelő pótilletéket is.

Szerződés volt, zárás nem

A perbeli helyzetben tehát az történt, hogy Zay Béla bejelentette az ingatlan egy éven belüli értékesítését. Meg is kötötte az adásvételi szerződést, a magyar ingatlanátruházás esetén általában alkalmazott jogtechnikai megoldással, vagyis a tulajdonjog fenntartásával. Erre azért volt szükség, mert az ő vevője olyan fizetési ütemezést javasolt, amelyben a teljes vételár megfizetése nem a szerződéskötéssel egyidejűleg, hanem részletekben, későbbi időponttal történt volna.

A tulajdonátruházás széljegyre került, és aztán ott is maradt, több mint 1 évig. Ennek oka az ítéletből nem derült ki, bármi lehetett, akár

• a részletfizetés átütemezése;

• akár a bankhitel elhúzódása;

• de még akár az is, hogy egyszerűen úgy állapodtak meg a felek, hogy a részleteket hosszabb időn belül kell csak megfizetni, mint 1 év.

Arra nincs az ítéletben utalás, hogy a szerződést nemteljesítés és emiatti érdekmúlás miatt felbontották volna a felek.

Vevő, fizess!

Az adóhatóság mindenesetre végül kiszabta az illetéket és a pótlékot az 1 éves határidő teljesülésének hiánya miatt. A felperes keresetet nyújtott be, és az elsőfokú bíróság még neki is adott igazat, mondván az adásvételi szerződés megkötésével a lakás eladásának törvényi feltétele teljesült.

A Kúria viszont az adóhatóság kezdeményezésére kimondta, hogy

amíg az eladó a tulajdonjogát fenntartja a vételár kifizetéséig, addig a tulajdonjog nem szállt át, mert az ilyen szerződés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas.

Vagyis, mivel a tulajdon nem szállt át egy éven belül, a cserepótló vétel kedvezményét nem lehetett igénybe venni. Erre alighanem minden lakásvásárlónak érdemes nagyon figyelnie, milliók múlhatnak a zárás időzítésén.

Tranzakciósorozat

A Kúria másik ítélete már kedvezőbb lett az illeték alanyai számára. Ez az eset azzal függött össze, meséli dr. Bajusz Dániel, hogy a törvény azt a helyzetet is rendezi, amikor egy érintett fél 3, illetve 1 éven belül több lakást is elad, vagy megvesz. Ilyenkor az illeték alapjául szolgáló értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben – a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő, azonos jogcímű – és a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

És akkor jöjjön ugyanez érthetőbben, életszerűen!

A perbeli esetben Tímár Sándor (szintén fiktív hősünk) egy 30 millió forint forgalmi értékű ingatlant vásárolt 2020 júliusának végén. Az illetékének megállapításához a 2020 januárjában értékesített, 35 millió forintos ingatlan figyelembevételét kérte, ezzel teljes illetékmentességet igényelt. Ám később 5,5 millió forintért eladta egy másik lakóingatlanát. Ez 2020 szeptemberében történt, és bár talán elsőre nem tűnik túl életszerűnek, de van ilyen értékű lakástranzakció is, hiszen például beszámítható akár egy tulajdoni hányad is (például egy 55 millió forintos lakás 10 százaléka).

A NAV a kicsit választotta

Az adóhatóság – Tímár úr rémületére – azt állapította meg, hogy a vásárláshoz képest a szeptemberi eladás volt közvetlenül a legközelebbi tranzakció, ezért az illeték alapját mindössze 5,5 millió forinttal engedte volna csökkenteni, és így majdnem egymillió forint illetéket ki is szabott.

A bíróságok ebben az esetben viszont a felperes, vagyis Tímár úr oldalára álltak. Szerintük

a törvény időbeli közvetlenségre utalása csak akkor állít fel sorrendiséget, ha a vásárlást megelőző, vagy azt követő több eladás közül kell választani. Amennyiben az egyik eladás a vásárlást megelőzi, a másik pedig követi, akkor a vásárló szabadon határozza meg, hogy melyik eladással kívánja szembeállítani a vásárlását.

Azaz, ha Tímár úr a vásárlása után előbb az 5,5 millióst, majd a 35 milliós lakását adta volna el, akkor rosszul járt volna, de így, hogy előtte, illetve utána valósult meg a két tranzakció, ő választhatott.

Ez nyilván egy ritkább eset, de aki ilyen helyzetbe kerül, annak érdemes erre is nagyon figyelnie. A Kúria szerint ebben a helyzetben azt az általános vezérfonalat kell alkalmazni, hogy a lakásszerző számára kedvezőbb (azaz alacsonyabb) illetékalapot teremtő ügyletet kell figyelembe venni. Az adóhatóságnak pedig ennek alapján változtatnia kell a gyakorlatán.