Drágák és durván visszaestek a lakáshitelek, de zöldcélok vállalásával akár milliókat is spórolhatunk

Az elmúlt év energiaválsága ismét ráirányította a figyelmet arra, hogy milyen hasznos lenne, ha a magyar lakásállomány energiahatékonysága jobb lenne. Persze adódik a kérdés, hogy ki finanszírozná meg ennyi lakás energetikai korszerűsítését, lenne-e egyáltalán ehhez elég szaki, de azért a bankszektor legalább valamilyen lehetőséget mindenképp nyitva tart: a zöldlakáshitelek ugyanis kedvezményesek, így sokaknak megéri zöldebben gondolkodni.

Főleg akkor, amikor a 9-10 százalékos kamattal kínált hosszú távú lakáshiteleket kevesebben kockáztatják meg – nem véletlen, hogy 2022 utolsó negyedévében már több mint 50 százalékkal csökkent a használt és az új lakásokra megkötött hitelszerződések száma.

Zöldhitelt mindenkinek!

Gergely Péter, a Biztosdontes.hu pénzügyi szakértője szerint ma még sajnos igaz, hogy a hazai lakásállomány 90 százaléka energetikai szempontból elavultnak tekinthető. A piacon a likviditásbőség idején volt egy remek termék, a zöldhitel a maga rendkívül kedvező, maximum 2,5 százalékos kamatával, amelyet 0 százalékos zöldcsokhitellel is lehetett kombinálni, ez így már verhetetlen volt még az akkori (a mainál jóval alacsonyabb) kamatkörnyezetben is.

A felvehető hitelösszeg ráadásul a 80 millió forintot is elérhette, igaz, csak új lakás építésére és vásárlására lehetett használni. Ki voltak tehát zárva a használt lakások és a felújítások, bővítések, korszerűsítések. Ez egyébként nem is támogatott hitel volt, hanem a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Növekedési Hitelprogramjának (NHP) része, így sem gyerekvállaláshoz, sem tb-jogviszonyhoz nem volt kötve.

Aztán a termék kifutott, ami felvetett egy nagy kérdést:

mennyire környezettudatos magától a magyar, illetve mennyire kell a pénztárcáján keresztül felébreszteni a tudatosságát?

Pontos, számszerű válasz nincs erre a kérdésre, de az biztos, hogy az embereket kevésbé érdekli a zöldotthon, ha nem a pénztárca a tét.

Természetesen a Magyar Nemzeti Bank is felismerte ezt, és mindenféle termékkel, ösztönzővel próbál jó irányba terelni. Az MNB felmérése szerint úgynevezett fogyasztóbarát lakáshiteleket már több mint 5 éve kínálhatnak a bankok, és az ügyfelek szívesen választják ezt a konstrukciót. Már a bevezetés utáni első negyedévben 31 százalék volt ezeknek a lakáshiteleknek az aránya az összes hitelen belül, és 2019 óta egyszer sem csökkent 60 százalék alá.

Az MNB nemrég azt is bemutatta, hogy már megközelítette a félezer milliárd forintot az MNB zöld tőkekövetelmény-programja révén nyújtott banki hitelek volumene, és a bank zöldtermékkeresőt is indított.

Jött az energiaválság

Tavaly megérkeztek a növekvő energiaárak, és velük együtt a rezsicsökkentés részleges kivezetése is, az emberek szemében pedig felértékelődtek az energiatakarékos otthonok.

Immár még inkább pénztárcába vágó kérdéssé vált a környezettudatosság, és mind az új, mind a használt lakásoknál fontos jellemző lett az energiahatékonyság. Amikor pedig szűkülni kezdett a lakáspiac, a nagy méretű, energiapazarló ingatlanok voltak az elsők, amelyek iránt gyakorlatilag megszűnt a kereslet.

A bankok is szerették volna valamilyen módon pótolni az említett 2,5 százalékos kamatú zöldhitel után maradt űrt, de persze 2,5 százalékot megközelítő kamatot a mostani 9-10 százalékos lakáshitelkamatok világában már nem várhatunk. Helyette a bankok előbb kisebb kedvezményeket és zöld jóváírási akciókat vezettek be, hogy magukhoz csábítsák az ügyfeleket, és volt bank, amelyik már ekkor elindította a saját zöldlakáshitelét.

„A lakáshitelezési kedv élénküléséhez 6-7 százalékos hitelkamatokra lenne szükség, ami a lakásvásárlási kedvet is fokozná”

– mondta Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a lakáshitelezés lakáspiaci forgalomra gyakorolt hatásáról, mondván, csak ekkor kaphatna új lendületet a lakáspiac és a -hitelezés. A trend már megkezdődött ugyan, de ettől azért még messze vagyunk.

A fogyasztóbarát lakáshitel is kizöldült

Majd az MNB is lépett, és 2023 áprilisától beemelte a zöldhitel idejéből ismert kritériumokat – némileg felturbózva – a fogyasztóbarát lakáshitelek feltételei közé. Ez azt jelenti, hogy a termékekhez már kötelezően hozzátartoznak a zölddíjelengedések, de kamatkedvezményt is adhatnak a bankok. Utóbbi nem kötelező ugyan, hanem a bankok saját döntésétől függ, de az eddigi tapasztalatok azt mutatják, hogy jó ötlet csökkenteni a zöldlakáshitelek kamatát. Amelyik bank kínálja a fogyasztóbarát lakáshitelét zöldhitelcélokra, az ugyanis kamatkedvezményt is ad hozzá. A zöldkamatkedvezményt ráadásul igénybe vehetik az ügyfelek egyéb akciókkal és kamatkedvezményekkel együtt, így a teljes futamidő alatt összesen akár több millió forinttal is csökkenthetik a visszafizetendő összeget.

A fogyasztóbarát lakáshitel az első volt a „fogyasztóbarát” címkékkel ellátott termékek között. Mostanra van két testvére is, a fogyasztóbarát személyi kölcsön és a fogyasztóbarát otthonbiztosítás. És hogy mitől népszerű ez a konstrukció?

Ezeket a hiteleket a Magyar Nemzeti Bank előírásainak megfelelően egyszerűsített feltételek mellett kínálják a bankok. Egységesített terméktájékoztatót készítenek hozzájuk, amelyhez egy dokumentumlista is tartozik, amelyen minden, a hitelhez szükséges dokumentum szerepel. Ami ezen nincs rajta, azt a bank nem kérheti.

A fogyasztóbarát lakáshitelek mellé a bank csak meghatározott díjakat számíthat fel. Ilyen a folyósítási díj és az előtörlesztési díj, amelyek mértéke maximált, a hitelbírálatra és az utalásra pedig kötött határidők vannak. (Jó tudni, hogy az ingatlannal kapcsolatos díjakat ki kell fizetnünk, ilyenek az értékbecslés díja, a tulajdoni lap és a térképmásolat díja vagy a közjegyzői díj, illetve lakásbiztosítást is kötelező kötnünk.)

A fogyasztóbarát hiteleknél a kamatfelár is maximált. A kamatperiódus csak 5, 10, 15 évre vagy a futamidő végéig rögzített lehet. A fogyasztóbarát hitelek kamata általában nem alacsonyabb, mint az ugyanazon bank által kínált hasonló piaci lakáshiteleké, és nem is feltétlenül olcsóbbak, mint más hitelek, mindazonáltal az egységes feltételek és díjak miatt ezeket a hiteleket könnyebb átlátni és összehasonlítani. Nem kell hosszasan böngésznünk a bank hirdetményeit ahhoz, hogy kisilabizáljuk, mi mindent kell még fizetnünk. Hiszen azért – bár ezt a bankok persze nem reklámozzák – a gyakorlatlan szemnek ez még a döntést segítő, a legtöbb költséget tartalmazó hiteldíjmutató (a THM) mellett is emberpróbáló feladat.

Mitől lesz zöld?

Ha a fogyasztóbarát lakáshitelt a jogszabályban meghatározott zöldhitelcélokra igényeljük, akkor további kedvezményeket kapunk. Ilyen kedvezmények járnak a zöldhitelcélokért:

• Ha a lakáshitelt zöldcélokra használjuk, akkor a bank nem számíthat fel folyósítási díjat. Ennek a mértéke a normál fogyasztóbarát lakáshitelnél is legfeljebb 0,75 százalék, maximum 150 ezer forint lehet. Érdemes tudni, hogy a bankok egy része akció keretében akár a piaci hiteleknél is elengedi ezt a díjat.
• A zöldhitelcél igazolásához energetikai tanúsítványt kell majd készíttetnünk. Ennek a díját a bank átvállalja.
• Zöldkamatkedvezmény is járhat a fogyasztóbarát hitelhez. A bank szabadon határozhatja meg ennek a mértékét és a feltételeit.

Ebben a leírásban talán kicsit sok a feltételes mód. Igen, zöldkamatkedvezményt nem kötelező adni, a bankok saját maguk döntenek arról, hogy kínálják vagy sem. A feltételnek az a hitel is megfelelne, amelynél csak a folyósítási díjat és az energetikai tanúsítvány költségét engedné el a bank. Ráadásul, mint azt Gergely Péter meséli, ha a bank úgy határoz, hogy kamatkedvezményt is nyújt, akkor az energetikai tanúsítvány árát már felszámíthatja az ügyfélnek. De amikor majd konkrét gyakorlatokat mutatunk be, látható lesz, hogy mégis vannak ilyen kedvezmények.

A zöldkamatkedvezmény mellé más kamatkedvezmények is adhatók, így további kamatkedvezményt kaphatunk, ha az adott banknál számlát nyitunk vagy vállaljuk, hogy oda utaltatjuk a fizetésünket, illetve ha a jövedelmünk elér egy bizonyos határt.

Érdekesség, hogy bár nem minden bank kínálja a fogyasztóbarát hitelét zöldkedvezménnyel is, de amelyik igen, az kamatkedvezményt is ajánl, és ennek ellenére folyósítási díjat sem számít fel. A bankok tehát úgy tűnik, hogy itt valóban versenyeznek, hogy az ügyfél szempontjából legkedvezőbb verziókat kínálják.

A zöldhitelcélokat a banknak ellenőriznie is kell, méghozzá 12 hónapon belül. Ha az ügyfél szeretne hamarabb túl lenni az ellenőrzésen, akkor nem muszáj kivárnia ezt az egy évet. Kérheti, hogy az ellenőrzést hamarabb folytassák le.

A feltételek

Aki hallott már a korábbi NHP zöldhitelhez kapcsolódó feltételekről, annak ismerősen csengenek majd a mostaniak is. A zöldfeltételek ugyanis az NHP zöldhitelnél váltak széles körben ismertté, és azóta is ezek köszönnek vissza a lakossági zöldhitelekben. Ezek valójában azok a feltételek, amelyeket az MNB a lakáscélú zöldtőkekövetelmény-kedvezmény programban meghatározott, és a bankok 2024. december 31-ig tőkekövetelmény-kedvezményt kapnak, ha ilyen hiteleket folyósítanak.

Előny viszont, hogy a fogyasztóbarát zöldlakáshitelnél bővebbek a lehetőségek. Ez a hitel ugyanis nemcsak új lakásra, hanem használt lakásra, sőt felújításra és korszerűsítésre is igényelhető, amit a korábbi zöldhitelnél sokan hiányoltak.

És mennyit lehet ezzel spórolni?

A Bank360 az MNB-t idézve úgy kalkulál, hogy egy 20 millió forintos, 20 éves futamidejű, 9 százalékos kamatozású hitel esetén mintegy 100 ezer forint előnyt élvezhetnek már a hitelfelvételkor a hitelfelvevők, 1 százalékpontos kamatkedvezménnyel pedig mintegy 3 millió forinttal kevesebbet kell visszafizetniük a futamidő alatt.

Ezek a hitelcélok számítanak zöldnek

Erre használható a fogyasztóbarát zöldlakáshitel:

• Új lakás építése vagy vásárlása, amelynek energetikai besorolása BB vagy annál magasabb kategóriába esik, és primer energiaigénye nem haladja meg a 80 kWh/négyzetméter/év értéket. Utóbbi kitétel azért érdekes, mert a BB besorolás felső határa valójában a 100 kWh/négyzetméter/év érték. A BB energetikai osztályba a közel nulla energiaigényre vonatkozó követelménynek megfelelő lakások tartoznak, és a szigorított érték csak akkor érhető el, ha legalább 25 százalékban megújulóenergia-forrásokkal működtetjük az otthonunkat. A hitel telekvásárlásra is használható, ha arra 4 éven belül energiahatékony épületet építünk.
• Használt lakás felújítása, ha a hitel felvételekor a lakás energetikai besorolása BB-nél rosszabb, de a felújítás révén eléri azt, és a legfeljebb 80 kWh/négyzetméter/év primer energiaigénynek is megfelel. A felújítás akkor is zöld, ha a munkálatok révén legalább 30 százalékos primerenergiaigény-csökkenést érünk el.
• Vásárolhatunk a hitelből olyan lakást, amelyen egyben a fenti felújításokat is elvégezzük.
• És természetesen korszerűsíthetünk. Egy sor munkálat közül választhatunk és végeztethetünk el legalább egyet. Ilyenek lehetnek a teljesség igénye nélkül például a napelem vagy napkollektor telepítése, a ház hőszigetelése, a nyílászárók cseréje energiatakarékos nyílászárókra, energiahatékony világítási rendszerek kiépítése, hőszivattyú telepítése, okostermosztátok vagy épületautomatika telepítése.

A bankok fogyasztóbarát kínálata

A bankok konkrét kínálatát három kategóriában mutatjuk be, vannak az egységes fogyasztóbarát lakáshitelek, a nem fogyasztóbarát, de mégis versenyképes piaci hitelek és a zöld-személyikölcsönök. Kezdjük az egységes fogyasztóbarát elemekkel!

A CIB Bank kínál fogyasztóbarát lakáshitelt, zöldkedvezménnyel is, de emellett van zöldkedvezménye a nem fogyasztóbarát lakáshiteléhez is.

Az ERSTE-nek fogyasztóbarát lakáshitele van, és azt zöldverzióban is igényelhetjük 0,5 százalék kamatkedvezménnyel. A kamatkedvezményt visszavonásig tartó akcióban hirdette meg a bank, és a hitel első folyósításától/részfolyósításától a futamidő végéig biztosítják, ha a zöldhitelcél teljesülése megfelelően igazolt. A megvalósulást igazoló Hiteles Energetikai Tanúsítvány díjának visszatérítésére is indítottak egy akciót, ami szintén visszavonásig tart.

Az MBH Bank a fogyasztóbarát lakáshitelére 0,25 százalék zöldkamatkedvezményt hirdetett meg, de csak új lakás vásárlása esetén kaphatjuk meg, ha teljesülnek a zöldfeltételek.

Az UniCredit Bank a fogyasztóbarát lakáshiteléhez nem kínál zöldkedvezményt, viszont van Green személyi kölcsöne. Személyi kölcsönt még a MagNet Bank is kínál zöldhitelcélokra 2-4 százalék kamatkedvezménnyel.

Ha zöldhitelt keres, a legegyszerűbb, ha kalkulátort használ, és a bankok honlapjait is megnézi, hogy melyik bank pontosan milyen és mekkora kedvezményeket nyújt energiahatékony ingatlanokra. Érdemes ezeket kihasználni, mert milliókat spórolhatunk.

Kreatívak a saját termékekkel is

Ha energiatakarékossá tennénk a lakásunkat, akkor nem a fogyasztóbarát lakáshitel zöldváltozata az egyetlen lehetőségünk.

„A bankok az MNB segítsége nélkül is igyekeztek utat találni az energiatakarékos otthonra vágyó ügyfelekhez”

– véli Gergely Péter.

Vannak a piacon például olyan zöldlakáshitelek, amelyeknek nincs fogyasztóbarát minősítésük, de a feltételeik nagyon hasonlók azokhoz. Érdemes megnézni ezeket is, mert akár jobban is járhatunk velük.

A bankok ugyanis gyakran azért nem kérnek egy adott termékre minősítést, mert nem tudják, vagy nem szeretnék tartani a megszabott ügyintézési határidőket, vagy felszámítanának olyan díjat, amelyet a fogyasztóbarát hitelnél nem lehet, ettől függetlenül ezek olykor olcsóbbak is lehetnek a fogyasztóbarát változatnál.

A Raiffeisen Banknak például van egy zöldlakásvásárlás-akciója is, ebben 0,25 százalék kamatkedvezményt ad, ha a zöldfeltételeknek megfelelő új vagy használt lakást vásárolunk, de kínál zöldjelzáloghitelt energetikai korszerűsítésre vagy felújításra is. Ha ezt házfelújításra kérjük, akkor a munkálatok végén az ingatlannak el kell érnie a BB besorolást és a legfeljebb 80 kWh/négyzetméter/év primer energiaigényt, vagy a 30 százalékos energiaigény-csökkenést. Ha pedig korszerűsítésre kérjük, akkor adott munkák közül kell elvégeztetnünk egyet. A feltételei ismerősek ugyan, de ez a zöldjelzáloghitel nem fogyasztóbarát, bár a Raiffeisen kínálatában az is szerepel, de az nincs zöldváltozatban.

Az UniCredit Bank is kínál ugyan fogyasztóbarát lakáshitelt, de zöldverzióban nem. Helyette viszont a piaci kamatozású lakáshiteleihez elérhető ökokedvezmény. Ha a hitelt felújításra, korszerűsítésre igényeljük, és az ingatlanunk a munkák elvégzése után legalább CC energetikai besorolású, akkor 0,5 százalék kamatkedvezményt kapunk a hitel teljes futamidejére. Az UniCreditnél ráadásul sávosan kapunk egyre nagyobb kamatkedvezményeket, attól függően, hogy mekkora összegű havi átutalást vállalunk a náluk vezetett számlánkra, illetve ha hitelfedezeti vagy vagyonbiztosítást kötünk. Emellett többféle jóváírási akciójuk is van, és nem mellesleg a kamataik a lakáshitelek között a legolcsóbbak közé tartoznak.

Az MKB Bank és a Takarékbank (illetve korábban a Budapest Bank) egyesülése nyomán létrejött új magyar nagybank, az MBH Bank szintén kínál fogyasztóbarát lakáshitelt zöldhitelcélokra is, de emellett kínál lakáshitelt ECO konstrukcióval is.

Ennek két változata is van. Ha vásárolnánk belőle, akkor 0,5 százalék kamatkedvezményt kapunk, ha az új lakás legalább BB energetikai besorolású. Ha viszont korszerűsítenénk, akkor 0,25 százalék kamatkedvezmény jár, ha a lakás primer energiaigénye legalább 10 százalékkal csökken, vagy az energetikai besorolása legalább 1 kategóriát javul. Ezenfelül visszakapjuk 2 energetikai tanúsítvány árát, és utólag visszatéríti a bank a helyszíni szemle díját, valamint átvállalja a tulajdoni lap és térképmásolat lekérésének díját.

A K&H Bank Zöldlakáshitele az egyik legrégebbi a piacon. A K&H egyébként fogyasztóbarát lakáshitelt nem kínál egyik zöldhitelcélra sem, a Zöldlakáshiteléhez viszont 0,5 százalék kamatkedvezményt ad, ha teljesülnek a feltételek.

A hitelt építésre vagy vásárlásra, korszerűsítésre vagy felújításra használhatjuk, és a szokásos feltételeknek kell megfelelnünk.

Zöld-személyikölcsönök

Az energiatakarékosság elemei közben szépen átgyűrűztek az amúgy jóval drágább személyi kölcsönök közé is. Ez azért is érdekes, mert míg a lakáshitelek folyósítása az elmúlt hónapokban padlót fogott, a személyi kölcsönök népszerűsége töretlen, ezeket pedig a hitelfelvevők ugyanúgy gyakran használják felújításra vagy más zöldcélokra.

A személyi kölcsön kamata azért jóval magasabb, mint a lakáshiteleké, mert nem kell hozzájuk ingatlanfedezet, azaz a bank nagyobb kockázatot vállal. Bizonytalan gazdasági helyzetben biztosan vannak ügyfelek, akik nehezebben vállalják, hogy egy esetleges törlesztési nehézség után a bank vigye a fejük fölül a lakást, de természetesen a személyi kölcsönöket is törleszteni kell, és abban azért ne bízzon senki, hogy itt a bank, vagy a követeléskezelő ne tenne meg mindent a későbbi begyűjtésért.

Mindenesetre, ha felújításban gondolkodunk, akkor a személyi kölcsön keretében elérhető 10, vagy az UniCreditnél 12 millió forintos maximum bőven elég lehet, de még egy elektromos autó árának a nagy részét is tudja fedezni.

Ráadásul a hitelügyintézés gyors és egyszerű, és legtöbbször online is megoldható. Hátránya viszont, hogy a bank magasabb jövedelmet vár el hozzá.

A konkrét termékek közül az UniCredit Bank Green személyi kölcsönét például napelemes rendszer telepítésére igényelhetjük kedvezményes kamat mellett, és 180 nap lehívási határidővel. A MagNet Bank is kínál személyi kölcsönt zöldhitelcélokra, amelyből napelemet telepíthetünk, otthoni autótöltő állomást építhetünk ki, vagy elektromos járművet vásárolhatunk. Ehhez visszatérítési akció is tartozik, és a bank a folyósítási díjat is elengedi.

Ha tehát nem vásárolnánk vagy építkeznénk, akkor a kölcsönök is jó alternatívát jelenthetnek akár lakáscélokra is. Zöldkedvezményeket pedig itt is találhatunk, de azért ne felejtsük: a személyi kölcsön tényleg drága.