Ingatlant vennetek nem kell félnetek jó lesz

A turbulens piaci környezet miatt, valamint egyre több oldalról prognosztizált trendfordulótól tartva erősödő szkepticizmus észlelhető az ingatlanbefektetések vonzóságával kapcsolatban. Az alábbiakban azt foglaljuk össze, hogy melyek azok a leggyakoribb hibák, amelyek alapján sokan tévesen vonnak le negatív következtetéseket az ingatlanbefektetések vonzóságát nézve:

1. Nem eshetünk abba a hibába, hogy az ingatlanbefektetéseket a budapesti lakásárak alakulásával azonosítjuk.

Amikor ingatlanbefektetésről beszélünk, sokaknak rögtön az jut eszébe, hogy vett, netán örökölt saját maga vagy egy ismerőse egy lakást, és azt kiadja. Esetleg hallott egy befektetési alapról, amely sok-sok ingatlant vásárol és ad bérbe. Az ingatlanbefektetés azonban ennél sokkal árnyaltabb terület.

Vehetünk lakást, irodát, bevásárlóközpontot, bevásárlóparkot, logisztikai csarnokot vagy éppen telkeket is. Egyes országokban még akár országút melletti plakáthelyeket vagy mobil átjásztóállomásokat is vásárolhatunk, tömegesen. Vehetjük ezeket Magyarországon, Közép-Kelet-Európában, Európa más részein vagy máshol a világban is. Ami a lényeg, hogy

a budapesti lakáspiac többek által évek óta hangoztatott túlértékeltsége nem mond semmit más ingatlanpiaci ágazatok értékeltségi szintjéről.

2. Nem eshetünk abba a hibába, hogy az ingatlanbefektetéseket, különösen az ingatlanalapokat a Covidban meggyengülni vélt irodapiaccal azonosítjuk.

A legfrissebb hírek egyike, hogy már Elon Musk is megköveteli a Tesla irodai dolgozóitól, hogy legalább heti 40 órában bejárjanak a munkahelyükre. Korábban, kicsit a mi szakmánknál maradva, a Morgan Stanley globális befektetési bank vezérigazgatója jegyezte meg találóan azt, hogyha valaki be tud ülni egy étterembe New York Cityben, akkor az irodában is szívesen látják. Az iroda tehát, különösen, ha jó minőségű és elhelyezkedésű, globálisan, trendszerűen sem egy megszűnő eszközosztály. De miért hibás az ingatlanalapokat kizárólag irodaházakkal azonosítani, már rögtön az első helyen?

Ahogy azt láthatjuk, kifejezetten távol áll mindegyik nagy hazai ingatlanalap attól, hogy kizárólag irodába fektessen. Sőt, mindegyikük kimondottan széles körben osztja meg a befektetéseit, ezért nem „ütött be” egyiküknél sem például a Covid okozta visszaesés sem.

3. Nem eshetünk abba a hibába, hogy 5-7% körüli államkötvény-hozamokat látva a tátva maradt szánktól nem vesszük észre az inflációt.

Államkötvényeken 5-7%-ot keresni sok évvel ezelőtt lehetett utoljára. Ne feledjük azonban, hogy hol jár az infláció mindeközben (KSH hazai: 9,5%, Eurozóna: 7,4%, USA: 8,3% 2022 áprilisában), illetve, hogy egy jellemző államkötvény az inflációt sehol nem követi. (Hazánkban a PMÁP, amely a lakosságnak elérhető, kivétel, de inkább csak a szabályt erősíti.)

Egy tipikus, hosszú távú (éven túli) ingatlanbérletnél azonban ez pont fordítva működik. A szerződések jellemzően automatikusan emelik a bérleti díjakat az előző éves infláció mértékével. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bérleti díj „inflációálló”, tehát a bérleti díjból az értékbecslő által visszaszámolt ingatlanérték is „inflációálló”. Nem véletlenül mondják, hogy inflációs környezetben reáleszközt érdemes vásárolni, és nem véletlen az a folyamat sem, hogy a befektetők menekítik a pénzüket.

Túlértékelt ingatlanba természetesen nem érdemes, ahogy túlértékelt részvénybe, kötvénybe, nemesfémbe, nyersanyagba sem.

És itt visszautalnék az 1. és a 2. pontra: sem a budapesti lakásárak, sem az irodapiac nem indikátora az ingatlanbefektetéseknek. Az értékpapírpiacoknál jól számolható piaci indexek (pl. BUX, S&P 500, FTSE, DAX, stb.) csak tökéletlen formában léteznek az ingatlanpiacra, éppen annak összetettsége okán. Nagyon nagy hiba lenne ezért például a budapesti lakásárakat proxyként használni az egész piac jellemzésére.

4. Nem eshetünk abba a hibába, hogy az 5-7%-os államkötvény hozamait látva úgy gondoljuk, az ingatlanbefektetésekkel elérhető legfeljebb néhány extra százalékpontnyi éves hozam már nem éri meg a többlet kockázatvállalást.

A befektetések egyik alapvető szabálya, hogy az állampapírpiaci hozamokat egy adott pénznemben „kockázatmentesnek” tekinti, abból a feltételezésből kiindulva, hogy saját pénznemében egy ország sosem lesz fizetésképtelen, hiszen, ha másból nem, jegybanki pénznyomtatásból kifizeti az adósságokat.

Ennél fogva az is alapszabály, hogy minden ettől kockázatosabb befektetésnél – például ingatlanbefektetésnél is – ennél nagyobb hozamot vagyunk kénytelenek elvárni, különben miért kockáztatnánk a pénzünket.

Mindemellett előfordul, hogy bárki ‒ még szakmán belül is ‒, beleeshet abba a hibába, hogy a múltbeli hozamot tekinti a jövőbeni hozam indikátorának, az ingatlanbefektetéseknél is, holott ahogy a gyógyszereknél is kötelező a „kérdezze meg kezelőorvosát” kezdetű mondatot minden tájékoztatóban elhelyezni, úgy a befektetéseknél nagyon szigorúan megbüntetik azt, aki az ügyfelét nem tájékoztatja arról, hogy „a múltbeli hozam semmiféle garanciát nem jelent a jövőre nézve”. Ez pedig nem csak azt jelentheti, hogy rosszabb, de azt is, hogy jobb lehet a jövő: és miért várhatunk többet például a második pontban jelzett néhány befektetési alap esetében?

• A nyilvános ingatlanalapok annak érdekében, hogy folyamatosan lehessen kiszállni és beszállni a befektetőknek, jellemzően 50-70%-ban tartalmaznak csak ingatlanokat, a többi részük készpénz jellegű eszköz: például rövid lejáratú kötvény vagy betét. Gondoljunk bele: ha tavaly hozott egy ilyen alap 5%-ot úgy, hogy az alap fele 0/1%-os kamatozású eszközben volt, míg az idén a betéteken is keresne az alap 5%-ot, máris nem 5% lenne a hozam, hanem 7,5%.
• A hazai, nagy befektetők által „vett” ingatlanpiac nem forint-, hanem euróalapon működik, az ingatlanbefektetési alapokban lévő ingatlanok túlnyomó többsége euróban kerül értékelésre és a bérlők is euróban rögzítve fizetik a bérleti díjakat. Annak érdekében, hogy a hazai befektetők ne fussanak árfolyamkockázatokat, az alapokat kezelő portfóliókezelők tőkepiaci eszközökkel lefedezik az árfolyamkockázatokat, így a befektetők tényleg csak ingatlanbefektetést, és nem egy devizabefektetést vesznek meg. Ezeken a fedezeti ügyleteken azonban ‒ a forint-euró jelenleg fennálló jelentős kamatkülönbözete okán ‒ jelenleg rendkívül sokat nyerhetnek az alapok, ami további akár több százalékpontos hozamot adhat hozzá a már így is jóval magasabb hozampotenciálhoz.

(Ne feledjük: a múltbeli hozamok készpénznek vételénél csak egy nagyobb hiba van: egy ingatlanbefektetés múltbeli hozamát összehasonlítani egy kötvénybefektetés jövőre ígért hozamával.)

5. Ne essünk abba a hibába, hogy az ingatlan válságállóságáról a 2008 végén budapesti lakásárak értékállóságára asszociálunk

Ha az ingatlanbefektetéseket a fentiek értelmében nem a budapesti lakások árán át közelítjük meg, akkor azt is látni kell, hogy azok válságállóságát sem a budapesti lakások 2008 utáni néhány évben mutatott teljesítménye alapján kell megítélni.

Hazánkban nem léteznek sok évtizedes idősorok, 2008-at tudjuk egyedül vizsgálni. A korábban említett három alap közül kettő létezett ekkor. Egyikük esetében nem történt árfolyamkorrekció, míg a másik esetében mintegy 2 év kellett ahhoz, hogy ledolgozza az árfolyamveszteséget az alap. Szemben például az S&P 500-zal, amelynek ugyanehhez 4 évre volt szüksége.

Kicsit hosszabb idősorokat jellemzően külföldön találni. A Federal Realty Investment Trust (FRT) nevű szabályozott ingatlanbefektetési társaság például az USA nagyvárosaiban ad bérbe jellemzően kiskereskedelmi parkokat, és ezek bérleti díjából 1967(!) óta negyedévente fizet minden évben növekvő (átlagos éves növekedés: 7%) osztalékot a befektetőinek. Ez hosszabb időtáv, mint egy átlagember teljes karrierútja, és a karrierjük minden évében biztosan megtörténő, átlagosan 7%-os fizetésemeléssel is sokan kiegyeznének.

Természetesen egy-egy kiragadott példa nem jelenti a piac egészének teljesítményét, de azt jelzi, hogy az ingatlant mint eszközosztályt temetni azért, mert néhány sokk éri a gazdaságot ‒ történetesen éppen egyszerre ‒, nem elég árnyalt megközelítés.

Összegzés

Esszénk célja, hogy megvilágítsuk a különbséget ingatlan és ingatlan, befektetés és befektetés között. Ahogy nem mondhatom azt általánosságban, hogy „a részvény befektetés jó” vagy éppen „rossz”, úgy az ingatlanról sem mondhatom el ugyanezt.

Megfelelően kezelve vagy a kezelésre a megfelelő szakembereket megtalálva mindkét befektetési típus képes a befektető részére állampapírt vagy épp inflációt meghaladó hozam termelésére. Egy okosan összeállított befektetési portfólióban éppen ezért megtalálható mindkét eszközosztály.