Mindenhol dúl a lakhatási válság, mégis alig épülnek lakások Európában

2022-ről 2023-ra 19 százalékkal nőttek az albérletárak Budapesten, egy új építésű lakás négyzetméteréért pedig átlagosan 1,47 millió forintot kell fizetni egy korábbi felmérés szerint. Az Economist arról írt februárban, hogy fizetésarányosan Budapesten kerül a legtöbb lakást bérelni, de egész Európában dúl a lakhatási válság.

Ennek ellenére friss elemzések szerint Európa-szerte visszaesés történt a lakóingatlan-beruházások számában.

A téma budapesti vonatkozásait nemrég részletesen elemeztük, a következőkben európai folyamatokra fókuszálunk. A helyzet országonként eltér, és van, ahol még közel sem értünk el a mélypontra: Svédországban, Dániában vagy Németországban arra számítanak, hogy 2025-re 30 százalékkal kevesebb ingatlanfejlesztési projekt lesz, mint volt 2023-ban. A csökkenés ugyanakkor azt is jelenti, hogy nő a szűkösség az ingatlanpiacon, így a lakások és az albérletek drágulására kell számítani.

Az elmúlt években csökkenni kezdett a kiadott építési engedélyek száma is, a KSH szerint Magyarországon 2023-ban 21,5 ezer engedélyt adtak ki, ami 39 százalékos visszaesést jelent az előző évhez képest. Ennél utoljára 2015-ben bocsátottak ki kevesebb engedélyt, és ilyen nagy mértékű visszaesést a mérések 2000-es indulása óta nem rögzített a hivatal.

Európai szinten a 2008-as gazdasági válságot megelőző években adták ki a legtöbb engedélyt, sok országban pedig ez volt a szektor teljesítményének a csúcsa. A válság után aztán országonként eltért a helyzet: míg Görögország vagy Spanyolország építőipara azóta is alig tért magához, a jóval stabilabb röppályán mozgó Németországban 2021-ben annyi építési engedélyt adtak ki, mint még soha azelőtt.

Az engedélyek száma nem egyenlő a ténylegesen megvalósuló ingatlanberuházások számával, de emelkedésük és csökkenésükből jól lehet következtetni az építőipari teljesítményre, hiszen ez az utolsó engedély, amire egy vállalatnak szüksége van az építkezés megkezdése előtt. A Eurostat adatai szerint Magyarországon 2023-ban 18,6 ezer lakást építettek, ami egy 9 százalékos visszaesést jelentett az előző évhez képest.

Rövid távon nincs egyértelmű összefüggés egy adott ország építési aktivitása és az ingatlanok árváltozása között. Míg 2022-ben 18 országban csökkent a kiadott építési engedélyek száma, 2021 óta az árak minden európai országban emelkedtek, amit erősen befolyásolt az építési költségek emelkedése.

Széteső ingatlanprojektek

Az Eurostat építőipari árindexe szerint a lakóingatlanok építési költségei átlagosan 31 százalékkal nőttek az Európai Unióban 2015 és 2022 között. Az emelkedés mögött főleg az alapanyagok drágulása állt: a magas energiaárak, az infláció és a koronavírus, majd az orosz–ukrán háború miatt akadozó ellátási láncok emelték meg az építőanyagok árát.

Ennek a hatását legerősebben az oroszok és ukránok nyersanyag-utánpótlásától egyaránt függő Bulgáriában lehetett érezni, ahol 2015 és 2022 között 96 százalékkal nőtt az építőipari árindex. Emellett az emberi erőforrások is szűkösek a szektorban: a Nemzetközi Szakszervezeti Szövetség jelentése szerint további 2,7 millió építőmunkás fog hiányozni Európából 2030-ra.

Ezeknek is köszönhető, hogy az ingatlanfejlesztők kontinensszerte függesztik fel a beruházásokat. Az ifo Institute tanulmánya szerint Németországban a futó projektek 22 százalékát állították le 2023 októberében. Ez a szám folyamatosan nőtt tavaly, 21 százalékkal volt magasabb az októberi arány a megelőző havinál.

Sok szakértő szerint ugyanakkor a lakásépítések számának emelkedése miatti kínálatnövekedés nem tudná egymagában megoldani a lakhatási válságot, ehhez más lakáspolitikai eszközökre, például átgondolt bérlakáspolitikára is szükség lenne. Budapesten például a 2022-es népszámlálás adatai alapján sok az üres lakás (bár a 150 ezer nem lakott lakás egy része valójában nem üres, csak nem lakásként van hasznosítva, vagy nincsenek bejelentkezve a lakók), ez a kínálati szűkösség pedig tovább tolja felfelé az árakat, tavaly átlagosan 230 ezer forintba került egy fővárosi albérlet.

Az sem számolhat hozzáférhető lakásokkal, aki vásárlásban gondolkodik. 2023-ban ugyan sokéves drágulás után gyengélkedett a magyar ingatlanpiac (nominális értéken nőttek az árak, de reálértéken, az inflációt is beleszámolva ez így is jelentős csökkenésnek felelt meg), ez a helyzet már nem áll fenn sokáig. Az OTP elemzői szerint 2024-ben még a korábbi reálérték-csökkenési trend folytatódása és stagnálás várható, 2025-ben viszont már áremelkedés jön az ingatlanpiacon.

Ez a cikk az Urban Journalism Network nevű, európai médiaorgánumokat tömörítő együttműködés részeként jelent meg. A projekt az európai városokat érintő közös gondok kutatásával és bemutatásával foglalkozik, a díjnyertes Cities for Rent európai kutatási projekt folytatása, és a Stars4Media program támogatta.