230 ezer forint egy albérlet Budapesten, miközben több tízezer lakásban nem él senki

Miközben sokaknak ma elérhetetlen álom egy saját lakás Budapesten, a tavalyi népszámlálás adatai szerint a fővárosban több mint 150 ezer lakás áll üresen. A belvárosi lakásokra óriási az igény, mégis van olyan városrész, ahol egymást érik a foghíjtelkek. Nemzetközi partnereinkkel oknyomozó cikksorozatot indítunk a jelenség feltérképezésére.

Amikor külföldiek először járnak Budapesten, gyakran rácsodálkoznak az egymást néhány száz méterenként követő foghíjtelkekre. Még Budapest legértékesebb részein, például Belső-Erzsébetvároson is nehéz úgy keresztülmenni, hogy ne legyen minden második háztömbben egy parkolónak használt, vagy parlagon hagyott telek. Kicsit messzebb, Józsefváros külső részein olyan is előfordul, hogy egy fél háztömbön keresztül váltogatják egymást romos földszintes házak és üres telkek.

A jelenség azért furcsa, mert Budapesten az elmúlt tíz évben több mint kétszeresére nőttek az ingatlanárak. Túlzás nélkül százezrek küzdenek azzal, hogy a városközponthoz közel nincs hol lakniuk, és naponta órákat ingáznak a belváros felé, mert a közelben nem tudják megfizetni a lakhatást.

Közben lakások sokszor a városmagon kívül, néha tömegközlekedéssel nehezen megközelíthető helyeken épülnek. A családosok közül pedig sokan inkább kiköltöznek az agglomerációba, mert Budapesten házat venni a többségnek lehetetlen, lakásokból pedig nem épülnek akkorák, amekkorákban több gyerekkel el lehet férni.

Történik mindez úgy, hogy a budapesti lakások egyre nagyobb részében nem lakik senki. A népszámlálási adatok szerint 2011-ben a budapesti lakások 13 százalékát nem lakták életvitelszerűen, ez az arány 2022-re 17 százalék fölé emelkedett.

Négy olyan kerület van, ahol a népszámlálás szerint a lakások több mint negyedében nem él senki.

A fentieket látva könnyű arra a következtetésre jutni, hogy Budapesten valami nagyon nem stimmel. Lakást vásárolni fiatalként, alaptőke nélkül szinte lehetetlen, az albérletek pedig egyre többe kerülnek, augusztusban átlagosan 230 ezer forintba. Miért történik ez az egész?

Hatszázezer üres lakás

A 2022-es népszámlálás szerint Magyarországon körülbelül 4,6 millió lakóingatlan van, ebből 4 millióban laknak, 600 ezerben viszont nem él senki. Ez tűnhet kevésnek, de ha hozzávesszük, hogy ma Magyarországon egy lakásban átlagosan 2,4 ember él, akkor a 600 ezer lakás majdnem másfél millió ember otthona lehetne.

Nem lakott ingatlanok valószínűleg az egész világon vannak, de szinte sehol sincs annyi, mint Magyarországon. Egy 2021-es, az OECD adatait használó elemzés szerint csak Japánban és Cipruson van több üres lakás. Csakhogy Japán hosszú ideje elöregedő és csökkenő népességű ország, Cipruson pedig az 1974-es török megszállás után rengetegen hagyták el az otthonukat, és sok ház azóta is üresen áll.

A tavalyi népszámlálás adatait látva legyinthetnénk, hogy a nem lakott házak biztosan azokban az apró falvakban vannak, amelyekből a fiatalok a városokba költöznek dolgozni, és amelyekben az idősek kihalnak. Valamennyi ilyenből is biztosan van, a statisztika viszont éppen ennek ellenkezőjét mutatja: a két utolsó népszámlálás adatai szerint a községekben pont csökkent a nem lakott ingatlanok száma, míg a megyei jogú városokban és Budapesten durván nőtt.

Budapest kiürül

2011 és 2022 között Budapesten 56 ezerrel nőtt a lakások száma, miközben 44 ezer fővel csökkent a lakosságszám. Ennek kisebb részben az az oka, hogy egyre kevesebben élünk együtt, nagyobb részben viszont az, hogy majdnem másfélszeresére nőtt a nem lakott ingatlanok száma.

A népszámlálás adatai szerint azok a nem lakott ingatlanok, amelyekben senki nem tartózkodik életvitelszerűen. Ezek között vannak az Airbnb-nek kiadott lakások, az ügyvédi irodák, pszichológusi vagy magánorvosi rendelők, de az olyan lakások is, amit valaki alkalmanként használ az elsődleges otthona mellett. (Bár ilyenből Budapesten valószínűleg nincs sok, ilyenek emellett a nyaralók is.)

Ezeken kívül pedig léteznek tényleg üresen álló lakások is. Egy sor oka lehet annak, hogy a tulajdonosok miért nem kezdenek valamit az ilyen ingatlanokkal, így:

• tisztán befektetésnek vették, az értéknövekedést várják, és nem akarják vagy nem merik kiadni;
• örökölt ingatlan, amit az új tulajdonos érzelmi okokból nem akar eladni, vagy nincs pénze felújítani lakható állapotra;
• illetve közös tulajdonú lakás, amelynél a tulajdonosok nem tudnak megegyezni a felhasználásról.

A nem lakott ingatlanok jelenségéről megkérdeztük Pósfai Zsuzsanna városkutatót, a Periféria Központ alapító munkatársát. Szerinte a képet árnyalja, hogy az albérlők egy része a népszámláláskor nem az albérletébe jelenti be magát, hanem például a szülei házába. Ezt gyakran azért csinálják, mert vagy nincs szerződésük, vagy van, de a bérbeadó nem jelenti be a kiadást a NAV-nál.

A Periféria Központ friss kutatása szerint ma a Budapesten élők 19 százaléka lakik albérletben, 10 százalékuk pedig szívességi lakáshasználó. (Ők általában a szülők vagy más rokonok ingatlanjaiban élnek.) Ebben a majdnem harminc százalékban pedig bőven lehettek olyanok, akik nem az életvitelszerű lakóhelyükre regisztrálták magukat a népszámláláson.

Pósfai szerint ezzel együtt biztosan vannak ténylegesen üres lakások is. A fent felsoroltakon kívül gyakori jelenség, hogy külföldiek vásárolnak lakást befektetésnek, amivel aztán évekig nem kezdenek semmit. A gyakorlatban üresen álló lakások között olyanok is lehetnek, amit Budapestre rendszeresen ingázók tartanak fenn azokra a napokra, amikor itt dolgoznak vagy ügyet intéznek; esetleg a jövőben Budapestre egyetemre készülő gyerekük számára vették meg.

Annak tehát sokféle oka lehet, hogy a budapesti lakások egy részében nem lakik senki életvitelszerűen. Ezek együttvéve viszont hozzájárulnak ahhoz, hogy ilyen drágák a budapesti lakások és az albérletek. Ha pedig végignézzük a főváros térképét, látszik, hogy a belső kerületekben az ingatlanok negyede-harmada – hivatalosan – üres, de még a külső kerületek többségében is több mint 10 százalékuk.

Az üresen álló vagy nem lakhatásra használt lakóingatlanok jelenségével sokat foglalkoznak kutatók, és ez rendszeresen felbukkanó téma a szaksajtóban is. A lakhatás drágulásának azonban van több másik oka is, melyek közül egyik a cikk elején említett beépítetlen telkek jelensége. Ezzel a témával Magyarországon eddig kevéssé foglalkoztak.

A magyarországi lakhatási válság egyik fontos oka, hogy egyszerűen több ember akar a fővárosban élni, mint amennyi lakás van. Kézenfekvő megoldás lenne több lakást építeni, amihez láthatóan hely is van, hiszen a város belső kerületeiben első ránézésre máig sok foghíjtelek van, kicsit kijjebb pedig egymást érik a kihasználatlan volt ipari vagy vasúti területek. Mégsem jellemző, hogy ezeken egymás után építenék a házakat, hiszen sok telek évtizedek óta használatlanul áll.

Pósfai Zsuzsanna szerint – ha pusztán piaci szempontból nézzük – vannak racionális okok az ilyen építkezések elmaradása mögött. Az egyik, hogy a befektetőknek a méretgazdaságosság miatt jobban megéri nagyobb, soklakásos társasházakat építeniük, ezek pedig a belvárosban nem férnek el. A másik, hogy a korábban ipari célokra használt telkek egy része vegyi anyagoktól szennyezett, így ezeket először kármentesíteni kellene, ez pedig nagyon drága. A harmadik, hogy amennyiben éppen kedvezőtlen gazdasági ciklus előtt veszi meg egy beruházó a telket, előfordulhat, hogy éveket vár az építkezés elkezdésével, annak érdekében, hogy kedvezőbb feltételekkel (alacsonyabb kamaton) jusson finanszírozáshoz.

Ezek azonban önmagukban nem magyarázzák meg, hogy sok városi területet miért nem építenek be, hiszen a lakásépítés Magyarországon kifejezetten jövedelmező üzletnek tűnik: az ebben utazó Cordia-csoport magyar anyavállalata tavaly 30 milliárdos nyereséget ért el. Annak tehát, hogy ennyi telken nem építkeznek, biztosan nem csak a potenciális megtérülés hiánya az oka.

Egész Európát érinti a lakhatási válság

A lakások drágulása és az ebből kialakuló lakhatási válság ma Európa számos nagyvárosát érinti. Bár a drágulás üteme Magyarországon volt a legnagyobb, ugyanúgy a megfizethetetlen albérletekkel és lakásokkal küzdenek a berlini, varsói, vagy éppen párizsi fiatalok is.

A lakhatás drágulásának egyik fontos, eddig alig vizsgált oka lehet az üresen hagyott, be nem épített telkek sokasága. Ha megértjük, hogy miért nem épülnek lakások ezeken a területeken, eggyel közelebb jutunk ahhoz, hogy megértsük, miért ilyen drága ma a városainkban lakni.

Ennek feltárására a Telex több neves külföldi újsággal együttműködésben egy hosszú tényfeltáró projektbe kezdett. A többi lap újságíróival együtt elemezni fogjuk az önkormányzatok telekgazdálkodását, az ingatlanbefektetők viselkedését és néhány kiemelten érdekes ingatlan sorsát. A projektből születő cikkeket jövőre fogjuk közreadni.