Miért nem épülnek lakások Budapesten?

• Miközben Magyarországon egyre kevesebben élnek, Budapest agglomerációja töretlenül hízik.
• Az emberek vidékről Budapestre költöznének dolgozni vagy tanulni, de nagyon sokan nem jutnak lakáshoz.
• Mindenki tudja, hogy erre a lakásépítés lenne a megoldás, mégsem épül elég.
• Miért?

Magyarországon a lakhatás óriási probléma. Akkor persze nem, ha valaki örökölt vagy ingyen kapott egy lakást, esetleg olyan jól keres, hogy meg tudja venni álmai házát. Mindenki másnak viszont nagyon is az.

Ha nagyon röviden akarnánk elmondani, mi a baj, akkor elég lenne annyi, hogy az emberek nagyon nagy része nem tud ott és olyan körülmények között lakni, ahol és ahogyan szeretne. Persze erre rá lehet vágni, hogy álmodni könnyű, és az emberek többsége igazából soha nem fog olyan lakásban lakni, amilyenben szeretne. Ez így is van, de az nagyon nem mindegy, hogy a valóság mennyire áll távol az elképzelésektől.

Magyarországon pedig a jelek szerint nagyon sok ember helyzete nagyon távol áll az ideálistól, vagy attól, amit a társadalom többsége méltóságteljes körülményeknek tart. A lakhatással foglalkozó Habitat for Humanity rendre megállapítja, hogy körülbelül 3 millióan lakhatási szegénységben élnek. A magyarok tetemes részének vannak lakhatási gondjai. Ezek lehetnek olyanok, hogy:

• túlzsúfolt háztartásokban élnek;
• szigetelés nélküli, felfűthetetlen lakásokban laknak;
• a jövedelmük nagyon nagy részét kell kifizetniük albérleti díjként; vagy pedig
• túl sokat kell ingázniuk.

Ennek a helyzetnek számos oka van, amelyek közül ebben a cikkben eggyel fogunk foglalkozni. Ez pedig az, hogy Budapesten sokkal többen szeretnének élni, mint amennyien tudnak.

Budapest: megtelt

Az a probléma a világ nagy részén, évszázadok óta létezik, hogy az emberek a kisebb településekről a nagyvárosokba költöznek, mert ott tudnak dolgozni és tanulni. Emiatt a világ legtöbb nagyvárosában évszázadok óta folyamatosan lakásokat építenek, amelyekbe így beköltözhetnek az újonnan érkezők.

Ez zajlik Budapesten is, a legutóbbi népszámlálás szerint 2011 és 2022 között több mint 50 ezerrel nőtt a budapesti lakóingatlanok száma. Ezzel párhuzamosan viszont zajlik egy másik folyamat is: az ország többi részéről, és Budapestről tömegek költöznek a fővárosi agglomerációba. Pest vármegye lakossága 2001 és 2022 között, vagyis történelmi léptékkel elég rövid időn belül több mint 25 százalékkal, 250 ezerrel nőtt.

Természetesen ebben vannak olyanok, akik soha nem akarnának a városban lakni, de az agglomerációban élők jelentős részénél ez nem választás kérdése, egyszerűen kiszorultak, kiárazódtak Budapestről. Tanulmányok szerint körülbelül félmillió ember ingázik napi szinten a fővárosba, ők tehát ott dolgoznak, oda járnak iskolába, és minden munkanapjukból tetemes idő megy el arra, hogy bejussanak a városba, majd utána hazajussanak onnan. Sokan nemhogy a fővárosban, de az agglomeráció lakóterületein sem engedhetik meg maguknak a lakhatást, és ezért kiköltöznek az eredetileg mezőgazdasági célra felparcellázott zártkertekbe.

Rengeteg olyan ember van tehát, aki ideális esetben Budapesten lakna, de most nem engedheti meg magának. Vagyis, ha valaki építene Budapesten új és megfizethető lakásokat, akkor azokba rengetegen boldogan beköltöznének.

A kérdés egyszerű: miért nem épülnek ilyen lakások? Ez első ránézésre azért is érdekes kérdés, mert elvileg minden adott ehhez:

• az ingatlanárak nőnek, vagyis igény van lakásokra;
• az állam a családtámogatásokon keresztül pénzt vagy hitelt ad az ingatlanszerzéshez;
• az építőipar hosszú menetelés után most éppen gyengélkedik, vagyis a kivitelezőknek kellene munka; és
• Budapesten van egy csomó olyan telek, amelyeken romos házak vagy elhagyatott üzemek állnak.

Tehát elvileg minden egyben van ahhoz, hogy tömegével építsenek lakásokat.

Ez mégsem történik meg, aminek az az oka, hogy a látszat ellenére igazából nincs olyan környezet a fővárosban, amelyben annyira megérné lakásokat építeni. Ezt több tényező befolyásolja, amelyek nagyrészt összefüggenek az állami szabályozással, vagy éppen annak hiányával.

Hogy működik a lakásépítés?

Ahhoz, hogy ezt jobban megértsük, érdemes megnézni, milyen lehetőségek vannak úgy általában a lakások építésére. A fizikai építkezést kivitelezők végzik, az ő munkájukat azonban valakinek meg kell rendelnie és finanszíroznia. Erre három lehetőség van, építtethet lakásokat

• a leendő lakó;
• az állam (vagy az önkormányzat); vagy
• egy vállalkozás, utóbbit hívják ingatlanfejlesztőnek.

Családi házaknál szinte mindig a leendő lakó rendeli meg az építkezést, többlakásos társasházaknál viszont az nem reális, hogy például 8 család együtt rendel meg egy házat, és előre összedobja annak az árát. Ezt tehát vagy az államnak, vagy az ingatlanfejlesztőnek kell megtennie.

Magyarország történetében volt olyan korszak, amikor ezt a feladatot az állam magára vállalta, a Kádár-rendszerben viszonylag rövid idő alatt körülbelül 400 000 lakást építettek az embereknek. A rendszerváltás után azonban az állam már nem érezte, hogy ez az ő feladata lenne, az önkormányzatok pedig csak elvétve tudnak és akarnak ebben részt venni.

Lakások tehát akkor épülnek, amikor az ingatlanfejlesztők építtetni akarnak. Ez pedig akkor történik meg, amikor úgy látják: pénzt tudnak ezzel keresni. Ha éppen túl kockázatos ez a vállalkozás, vagy másban jobban megtérül a pénz, akkor nem építtetnek. Márpedig Budapesten sok ingatlanfejlesztő úgy érzi, túl kockázatos és nem elég jövedelmező lakásokat építeni.

Beszéltünk erről Litkey Csaba építésszel, a Litkey Architects építésziroda tulajdonosával, aki évtizedek óta tervez lakóházakat Budapest belvárosába. Szintén beszéltünk Szebeni Dáviddal, a Településfejlesztési Szövetség elnökével, és Tancsics Tündével, az Eltinga ingatlanpiaci kutatócég elemző közgazdászával. Ezek alapján több olyan terület is azonosítható, ahol a szabályok, vagy az állami, vagy önkormányzati szervek gyakorlata kifejezetten hátráltatják az építkezéseket.

• Nincs építési telek. A telkek egy része különböző okokból nem beépíthető, amelyre pedig lehetne építkezni, ott a tulajdonos sokszor nem érdekelt az eladásban.
• Kezeletlen szociális problémák és az albérleti piac szabályozatlansága miatt a város egy részén nem éri meg lakásokat építeni.
• Az építkezésekre vonatkozó szabályok folyton változnak, az engedélyeztetési eljárás túl bonyolult és kiszámíthatatlan az ingatlanfejlesztőknek.
• Nincs jól működő gyakorlat az infrastruktúra kiépítésére.
• Piaci bizonytalanság miatt nem tudnak tervezni a fejlesztők.

A cikk következő fejezeteiben részletesen bemutatjuk ezeket a szempontokat.

Nincs telek

Első ránézésre Budapest belső kerületeiben rengeteg olyan telek van, amelyre lakóházakat lehetne építeni. A belső kerületek peremén nagyon sok elhagyatott üzem, raktár áll, néhol szép számmal vannak foghíjtelkek és romos, lakhatatlan földszintes épületek is. Adja magát, hogy ezeket megvásárolhatnák ingatlanfejlesztők, amelyek soklakásos társasházakat építhetnének a helyükre, ezeket pedig szép nyereséggel eladhatnák.

A telkek, volt iparterületek és romos házak nagy részére azonban különböző okokból nem lehet építkezni. Pest külső belvárosában korábban rengeteg helyen tároltak vegyi anyagokat, ezek sokszor beleszivárogtak a földbe. Egy építkezésnél a szennyezett földet talajcsere részeként ki kell emelni, és semlegesíteni kell, ami olyan sokba kerülhet, hogy a vállalkozók nem tudják nyereségesen kihozni az építkezést.

A nem szennyezett telkeknél és romos házaknál nagyon gyakori probléma, hogy a terület osztatlan közös tulajdonként sok emberhez tartozik. Ilyenkor előfordulhat, hogy valaki nem akarja eladni a részét, de gyakoribb, hogy a tulajdonosok egy része elérhetetlen, külföldre költözött, vagy meghalt. Egy potenciális vevőnek ilyenkor külön-külön meg kell keresnie a résztulajdonosokat, és külön-külön meg kell egyeznie velük az eladásról.

Szebeni Dávid szerint ezen kívül az ingatlanok megvásárlását gátolja a végrehajtási rendszer is. A jelenlegi végrehajtási rendszerben az adósok ingatlanjára vagy ingatlanrészére megpróbálnak vevőt találni, de ez nagyon sokszor az irreálisan magas kikiáltási ár miatt nehéz. Különösen problémásak az osztatlan közös tulajdonok, hiszen kevesen akarnak egy olyan tulajdonrészt szerezni, amivel önmagában nem nagyon kezdhetnek semmit. Így rengeteg telek- vagy házrész pörög akár évekig a rendszerben anélkül, hogy bárki meg akarná venni.

Szebeni Dávid szerint az egyben eladható és beépíthető telkek egy részére a közműkapacitás hiánya miatt nem tudnak lakóházakat építeni. Hiába lenne tehát egy nagy terület, amire az építési szabályok szerint fel lehetne húzni egy 80 lakásos társasházat, sok helyen nem tudnak ekkora terhelést az elektromos vagy szennyvízhálózatra rakni. Ennek az átalakítása jellemzően megint rengeteg pénz, amit gyakran nem tudnak előteremteni.

De ha feltételezzük, hogy egy telek nem szennyezett, megfelelően közművesített, beépíthető, és egy tulajdonosa van, akkor sem biztos, hogy meg lehet venni. Litkey Csaba szerint ugyanis a tulajdonosok nagyon sokszor egyáltalán nem akarják eladni vagy beépíttetni a telküket.

Egy beépíthető budapesti telek nagyon sok szempontból a lehető legjobb befektetés.

Semmit nem kell vele csinálni, néhány fillért leszámítva adót sem kell utána fizetni, miközben folyamatosan nő az értéke. Ha pedig nem dobnak atombombát Budapestre, vagy nem válik a globális felmelegedés miatt teljesen lakhatatlanná a város, akkor a telek értéke a jövőben is folyamatosan emelkedik. Ennyire kényelmes, stabil és biztos befektetést nagyon nehéz találni. Ezért ha valakinek történetesen van egy beépíthető budapesti telke (mert, mondjuk, örökölte, vagy a 90-es években olcsón hozzájutott), akkor nem túl motivált, hogy eladja. Megteheti persze, és valószínűleg jól is fog járni vele, de számolhat azzal, hogy öt, tíz vagy tizenöt év múlva még jobban járhat.

Ingatlanfejlesztők ezért rendszeresen azzal találják szembe magukat, hogy az üres, gazos, vagy parkolónak használt belvárosi telkek tulajdonosai egyszerűen nem akarják eladni ezeket. Vagy ha eladnák is őket, olyan magas árat kérnek értük, aminél az ingatlanfejlesztő már nem tud nyereségesen házat építeni.

Ha a végeredményt nézzük, ezek a telektulajdonosok aktívan akadályozzák, hogy több százezer, Budapesten élni akaró ember lakáshoz jusson. Ha viszont elfogadjuk a kapitalizmus alapvető logikáját, ami szerint mindenki a lehető legjobban szeretné fialtatni a tőkéjét, akkor a saját szempontjuk szerint nagyon is logikusan járnak el. Ez az ellentmondás nem új, és fel is lehetne oldani, ha nagyon szeretnénk.

Ehhez elég lenne különadót kivetni az üres, használaton kívüli telkekre, így a tulajdonosok motiváltabbak lennének eladni vagy beépíteni őket.

Ilyen azonban Magyarországon nincs, és nem látszik, hogy bárki be akarna vezetni hasonlót. Megkérdeztük az üres telkekkel vagy romos, földszintes házakkal érintett budapesti kerületeket, hogy terveznek-e ilyet, azt azonban egyik sem mondta, hogy ez napirenden lenne. A VI. és a VII. kerületek azt írták, hogy az ő területük már így is nagyon sűrűn be van építve, a VIII. kerület pedig azt írta: nem tekintik feladatuknak a lakóházak építésének ösztönzését, az üres telkek után pedig most is kell telekadót fizetni.

A VI. és a VII. kerületnek a túl sűrű beépítésben persze igaza van, hiszen ezekben a kerületekben valóban elég kevés közpark van, és nagyobb szükség lenne játszóterekre vagy új parkokra, mint új lakóházakra. Általánosan a fővárosban viszont az is igaz, hogy a közterületek jelentős részét máig parkolónak használjuk, és a város többnyire csak azért tűnik túlzsúfoltnak, mert a szabad felületeket autók foglalják el.

A rendkívül sűrűn beépített kerületeken kívül, a belvárosok és a külvárosok között a legtöbb nagyvárosokhoz hasonlóan Budapesten hatalmas elhagyatott, lerobbant, használatlan területek húzódnak. Ezek közül a legnagyobb ma Rákosrendező, amelyen azonban a jelek szerint megfizethető lakások helyett vagy mellett irodaházakat és luxuslakásokat épít majd egy dubaji befektető.

Nem mindenhol éri meg

A lakásépítések másik nagy problémája, hogy különböző, nagyrészt az állami szabályozással összefüggő okokból, a város bizonyos részein egyszerűen nem éri meg társasházakat építeni. Nem azért, mert ne lennének lakható környéken, hanem azért, mert aki megengedhet magának egy új lakást, az nem akar ezekre a környékekre költözni.

A legjobb példa erre a VIII. kerületi Magdolnanegyed. Ez egy kiváló elhelyezkedésű környék, sétatávolságra a 4–6-os villamostól, a kettes és a négyes metrótól, a közelében pedig több nagyobb park is van. A negyed tele van foghíjtelkekkel, rossz állapotban lévő földszintes házakkal, amelyek helyén százával lehetne építeni az új lakásokat.

Csakhogy a környéken van Iványi Gáborék hajléktalanszállója, és több jótékonysági szervezet központja, ami miatt az utcán az átlagosnál több a hajléktalan és a szegény ember. Ezért hiába épültek és épülnek most is a környéken új lakások, a vevőjelöltek nagyon nagy része inkább máshová költözik.

Az ilyen környékeken ezért szociális városrehabilitációra lenne szükség, vagyis a környék felújításán kívül arról is gondoskodni kellene, hogy a szállókon vagy az utcán élő embereket kiemeljék a hajléktalanságból. Ez általában civil szervezeteknek szokott a leginkább menni, ők azonban a legtöbbször nem kapják meg a munkájukhoz szükséges állami vagy önkormányzati támogatást.

De a lakásépítést önmagában nem csak az gátolja, hogy egy-egy környéken hajléktalanok vagy szegények élnek. Az is probléma, hogy különböző okokból a magyarok a felső osztályt leszámítva általában a tulajdonuk nagy részét a lakóingatlanjukban tartják, vagy megfordítva: akkora lakást vesznek, amekkorát megengedhetnek maguknak.

Márpedig ha valakinek szinte minden vagyona a lakása, akkor nem akarja, hogy a lakása „rossz környéken” legyen. Akkor sem, ha racionálisan egyébként tudja, hogy a környéknek amúgy kiváló adottságai vannak, ráadásul belátható időn belül emelkedni fognak az ingatlanárak, vagyis a lakása értéke gyorsabban növekszik majd, mintha „jó környéken” vette volna meg.

Ahogy az üres telkek problémájára, úgy erre is vannak jól működő megoldások.

Nyugat-Európában az ilyen, „rossz környéknek” számító külső belvárosokban sokszor nagy lakásüzemeltető cégek építenek társasházakat. Ezek hosszú távra, öt, tíz vagy akár tizenöt évre kiadják a lakásaikat, majd amikor sok hasonló lakás épült a környékre és felmegy az ingatlan értéke, akkor eladják őket. Litkey Csaba szerint azonban ilyet Magyarországon az albérleti piac szabályozatlansága miatt nem lehet megvalósítani.

Magyarországon a lakásbérlésre vonatkozó szabályok nagyon rosszul vannak kitalálva, és a hatóságok ezeket nem nagyon tudják és akarják betartatni.

A szabályok és az intézmények se a kiadót, se a bérlőt nem védik, így a lakásbérlés mindkettejüknek nagyon kockázatos. Ennek megfelelően:

• a bérbeadó nincs védve attól, hogy a bérlő lelakja a lakást vagy egy idő után nem fizet több bérleti díjat. Utóbbi esetben nagyon nehéz kirakni a rossz bérlőket, a lakásban okozott károkat (a kaució felett) nem lehet rajtuk számonkérni.
• A bérlő nincs védve attól, hogy a lakástulajdonos önkényesen, szabadon választott mértékben emelje a bérleti díjat, és két hónapon belül bármikor, indoklás nélkül felmondja a szerződést.

Ezek miatt a magyar albérletek a bérbeadónak és a bérlőnek is folyamatos kockázatot jelentenek, utóbbinak ráadásul az egész albérletben töltött életét áthatja a bizonytalanság. Ilyen körülmények mellett nem csoda, hogy hosszú távon szinte senkinek nem célja, hogy albérletben élje le az életét, élete egy pontján mindenki saját lakást akar. Azt viszont már inkább nem egy rossznak tartott környéken.

Az albérleti piac szabályozatlansága miatt tehát Magyarországon nem működik az a máshol bevett gyakorlat, hogy a rossznak tartott környékeken befektetők építtetnek vagy vesznek új lakásokat. Mivel a saját célra vásárlók se szeretik ezeket a környékeket, az itteni új lakásokat jóval olcsóbban lehet csak eladni, mint a jobb környékeken épülőket. Ezen az alacsonyabb áron viszont már nem biztos, hogy nyereségesen tud építtetni egy ingatlanfejlesztő, így sokan inkább bele se kezdenek.

Szabályozás

Ha egy befektető talál is egy megvásárolható és beépíthető telket egy olyan környéken, ahol megérheti rá lakásokat építeni, előtte van még az építési engedélyezés bonyolult eljárása. Ez Magyarországon az 1500 négyzetméteresnél nagyobb és a legalább hatlakásos társasházaknál több szinten is szabályozott. A terveket először az Országos Építészeti Tervtanáccsal kell véleményeztetni, majd a kormányhivatalnál engedélyeztetni. Mindkettő hónapokig tarthat, és ha a kormányhivatal visszadobja a terveket, akkor azokkal átdolgozás után megint lehet a tervtanácshoz menni véleményért.

Ebben a kérdésben az állami szervek és az ingatlanfejlesztők értelemszerűen érdekellentétben vannak. Az ingatlanfejlesztők célja, hogy minél több pénzt keressenek, így ők egy-egy telekre mindig a lehető legnagyobb épületet a legtöbb és általában a lehető legkisebb lakással próbálják meg tervezni. Természetesen a szabályok keretein belül ők minden olyan extrát is igyekeznek megspórolni, ami többe kerül, vagyis maguktól jellemzően nem építenének például mélygarázst sem.

Az állam és az önkormányzatok viszont nem szeretnék, ha modern bérkaszárnyák épülnének a városban, ezért igyekeznek szabályozni a lakóházak építését. Erre van egy országos szintű szabályozás, ami előír például olyanokat, mekkora lehet a lakószobák legkisebb mérete, vagy a legkisebb belmagassága. Ezen kívül a kerületek önkormányzatai megfogalmazhatnak külön szabályozásokat, amelyek lehetnek szigorúbbak az országosnál.

A rendszer viszont úgy működik, hogy a terveket akkor is visszautasíthatják, ha azok megfelelnek az előírásoknak. Ezt ráadásul a kerület, majd az országos szint is megteheti, és ha a kerületnek megfelel, de az országos elutasítja, akkor az új terveket megint a kerületi szintre kell beadni.

Litkey Csaba szerint ezzel a rendszerrel az egyik legnagyobb gond egyszerűen az, hogy nagyon sok esetben túl sokáig tart. Még akkor is, ha egy tervvel elméletileg minden rendben van, előfordulhat, hogy másfél-két év után adják meg az építési engedélyt. Márpedig ingatlanfejlesztőként – főleg, ha valakinek nem fut egymással párhuzamosan egy csomó építkezése – nagyon nehéz ilyen átfutási idővel dolgozni. Egyrészt azért, mert nem lehet másfél-két év után a kalapból előhúzni egy generálkivitelezőt alvállalkozókkal együtt. Másrészt, mert ennyi idő alatt az ingatlanpiac és az alapanyagárak, kivitelezési költségek is jelentősen megváltoznak.

Vagyis a lassú engedélyeztetés plusz kockázati faktor egy ingatlanfejlesztőnek.

Litkey szerint a vállalkozók szempontjából a másik legnagyobb probléma, hogy mind országos szinten, mind a kerületekben folyamatosan változtatják az építési szabályokat. Van úgy, hogy évente többször is, ami miatt nagyon gyakran tervezés közben kell áttervezni a házakat. Olyan is előfordul, hogy akkor változik a szabályozás, amikor a tervek már a tervtanács véleményezésére várnak. Ilyenkor azokat vissza kell kérni, majd újratervezés után ismét be kell adni.

De az is gond szerinte, hogy az országos tervtanács és a kerületi főépítész a véleményezési folyamat alatt is sokszor kitalálja, hogy az érvényes szabályozásnál sokkal szigorúbb előírásokat kérnek számon az ingatlanfejlesztőktől. Vagyis például egy telken az érvényes szabályok szerint lehet 5 emeletes, 34 lakásos társasházat építeni, az önkormányzat azonban az engedélyeztetési eljárásban közli, hogy azt szeretné, ha csak 4 emeletes, 25 lakásos társasház épülne. Litkey szerint amikor az ingatlanfejlesztők ilyenkor utánaszámolnak, hogy ezt hogyan tudnák megvalósítani, gyakran kijön, hogy nyereségesen nem, ezért lemondanak az építkezésről.

Litkey Csaba úgy látja, az is probléma, hogy a pálya túlságosan lejt a jó kormányzati kapcsolatokkal bíró nagy építőcégeknek. Ők jellemzően meg tudnak venni nagy, egybefüggő telkeket, és el tudják érni, hogy az önkormányzat az ő javukra módosítsa a szabályokat, sőt a legjobb kapcsolatokkal kiemelt státuszt is tudnak szerezni, amivel a szabályok egy részét be sem kell tartaniuk. Az itt felsorolt problémák azokat a kisebb beruházókat érintik, amelyek a szabályokat betartva, a piacról próbálnak meg megélni.

Litkey szerint egyébként bármilyen, akár nagyon szigorú szabályozást is hozhatnának, azokhoz a piac és az ingatlanfejlesztők egy idő után alkalmazkodnának. De mivel a szabályokat folyamatosan változtatgatják, és egy-egy terv elbírálásánál rendszeresen előállnak új szempontokkal és elvárásokkal, a fejlesztők örök bizonytalanságban dolgoznak, ezért sokszor inkább bele se kezdenek egy ilyen projektbe.

Ennek a másik oldala persze az, hogy az önkormányzatok szerint a cégek mindig megpróbálnak kibújni a szabályok alól, vagy építkezés közben a kivitelezők nem tartják be őket, de részben ez is a rossz jogi szabályozás következménye.

Ki építi meg az infrastruktúrát?

A szabályozási problémák nagyrészt abból erednek, hogy Magyarországon nincs bevett rendszer arra, ki hogyan építsen infrastruktúrát a felépülő lakásokhoz. Vagyis rendben van, hogy felépül valahol 500 lakás, de nincs egyértelmű felelőse annak, hogy ki épít az ide beköltöző lakóknak új parkot, óvodát, bölcsődét és háziorvosi rendelőt.

Az ideális megoldás az lenne, ha ezeket az önkormányzat alakítaná ki az ingatlanfejlesztő (és rajta keresztül értelemszerűen a lakásokat megvásárlók) pénzéből. Tancsics Tünde szerint az ellenérdekelt önkormányzatok és az ingatlanfejlesztők tudnának külön megegyezéseket kötni, ez azonban valamiért általában nem sikerül.

Ennek megfelelően a legtöbb esetben vagy infrastruktúra nélkül, vagy nem elegendő infrastruktúrával épülnek lakások, vagy megakadályozzák az önkormányzatok a lakások építését. Tancsics elsőre példaként a Vágóhíd utca környékét említette, ahol az utóbbi években egy egész városnegyedet építettek fel anélkül, hogy a megfelelő arányú infrastruktúra megépült volna az új lakóknak.

Az új házak lakói miatt aztán sok helyen túlságosan leterhelt lesz a kerületi óvoda, iskola, a lakók ezért sokszor azt kérik az önkormányzattól, hogy ne engedjenek új lakásokat építeni. Ennek a nyomásnak aztán bizonyos kerületek engednek, van, ahol túlépítettségre hivatkozva építési tilalmat vezetnek be. Ez a túlépítettség azonban – Pest belső kerületeit leszámítva – igazából nem azt jelenti, hogy túl sok lakás van, hanem azt, hogy nem épül ki hozzájuk a megfelelő szolgáltatási szint, amit az építési tilalom nem fog megoldani.

Az önkormányzatoknak persze abban igazuk van, hogy ha az ingatlanfejlesztőkön múlna, akkor kis túlzással valóban csak 24 négyzetméteres, 260 centiméteres belmagasságú lakások épülnének garázs és minden egyéb infrastruktúra nélkül. Ilyen, túlépített és jól használható zöldfelület nélküli társasházakból vagy társasházi negyedekből egyébként a rendszerváltás óta rengeteg épült Budapesten.

Szebeni Dávid szerint a legutóbbi rossz példa a XI. kerület, ahol a Szerémi út környékén, egykori ipartelepek helyén hatalmas, már-már lakótelep méretű társasházak épülnek infrastruktúra és érdemi zöldfelület nélkül. Itt tehát nem sikerült elég szigorú szabályokat hozni, vagy nem sikerült érvényesíteni az önkormányzat szempontjait is.

Szebeni Dávid szerint egyébként a rendszerváltás óta volt több nagyon sikeres együttműködés is az önkormányzatok és az ingatlanfejlesztők között. Ilyen volt a IX. kerület, ahol régi, bérházas háztömböket sokszor az önkormányzat és cégek együttműködésével bontottak ki, és az így kapott területen részben új házakat építettek, részben zöldfelületet alakítottak ki. De ennél is jobb példa a bécsi Aspern Seestadt-projekt, amelynek részeként egy valamikori ipari terület helyére egy egész új városnegyedet épít fel az önkormányzat magáncégekkel együtt. Metróvonallal, infrastruktúrával, zöldfelülettel, egy tóval és több ezer lakással együtt.

Szebeni úgy látja, általánosságban is az lenne a legjobb megoldás, ha az önkormányzatok és az ingatlanfejlesztők nem egymást kijátszva, hanem együttműködve próbálnának meg élhető lakónegyedeket fejleszteni. Ennek az egyik lehetősége a Magyarországon mára szitokszóvá váló private-public partnership lenne, vagyis hogy egy önkormányzat például közös céget alapítana egy ingatlanfejlesztővel.

Ettől viszont ma félnek az önkormányzatok, mert korábban volt olyan, hogy érdekellentét alakult ki a felek között, aminek per lett a vége. A cégek viszont azért ódzkodnak az ilyenektől, mert félnek, hogy az önkormányzatoknál túl lassan születnek meg a döntések, és a szakmai szempontokat felülírják a politikai megfontolások.

Ezt a történetet lehetne még részletezni, de a lényeg ugyanaz: a szabályozás jellege miatt az önkormányzatok örök harcban vannak az ingatlanfejlesztőkkel, nekik pedig nagyon bonyolult, több szempontból kockázatos és bizonytalan a városon belül, és különösen a belvároson belül építkezni.

Szebeni Dávid szerint egyáltalán nem csoda, hogy az ingatlanfejlesztők sokkal szívesebben építkeznek szennyezésmentes, könnyebben megközelíthető, kevesebb keresztező közművel terhelt területeken. Ilyeneket pedig általában az agglomerációban találnak, ahol kevesebb bonyodalom és kockázat van ezekkel a projektekkel. Ezzel pedig megint csak hozzájárulnak ahhoz, hogy Budapest agglomerációja még a mostaninál is nagyobb mértékben szétterüljön, és a fővárosban dolgozó emberek egyre nagyobb része kényszerüljön az elővárosokba.

Piaci bizonytalanság

Az ingatlanfejlesztők, mint a világon minden vállalkozó, a lehető legkisebb kockázatra és legnagyobb profitra törekednek. Egy társasház felépítése Budapesten a tervezéstől az átadásig 4-5 év, vagyis a fejlesztők akkor tudnak biztosra menni, ha tudják, vagy legalábbis sejtik, hogy ennyi idő alatt milyen piaci körülmények között tudják majd eladni a lakásaikat.

Ez azonban Tancsics Tünde szerint Magyarországon a folyton változó piaci körülmények miatt nincs így. Az elmúlt években például a koronavírus-járvány, illetve az orosz–ukrán háború miatt elszálltak az építési költségek miközben a gazdasági nehézségek miatt jóval kevesebb lakást vettek az emberek.

Szintén bizonytalansági faktor az új lakások áfájának alakulása. Ezt 2016-ban ideiglenesen 27-ről 5 százalékra csökkentették, de csak 2019 végéig, így 2020-ban, pont a koronavírus-járvány idején emelkedett megint 27 százalékra. 2021-től azonban az áfakulcs ismét 5 százalékra mérséklődött, ami szintén ideiglenes időszakra szól. A jelenlegi állás szerint ezt csak a 2024 végéig engedélyt szerző projektek lakásaira lehet alkalmazni, ha azokat 2028 végéig eladják. Egyelőre nem lehet tudni, hogy a kormány meghosszabbítja-e majd végül a határidőt, de ha minden a tervek szerint marad, akkor a jövőre, illetve utána építési engedélyt szerző házakra megint a 27 százalékos áfa lesz érvényes.

Tancsics Tünde szerint a keresletet jelentősen befolyásolja Magyarországon az állami családtámogatási rendszer, amelyben az utóbbi években jelentős változásokat vezettek be. De szintén idetartoznak az államilag támogatott, úgynevezett zöldhitelek is, amelyek miatt például egy időben nagyon megugrott az új lakások iránti kereslet, majd ezek kivezetése után gyorsan bezuhant. Összességében tehát ezek az intézkedések szintén nehezítik a jövőbeli kereslet előrejelezhetőségét.

Tancsics elmondása szerint 2016 és 2019 között nagyon kedvező körülmények jellemezték az újlakás-piacot, ami támogatta a lakásfejlesztéseket, azóta viszont hullámzik a kereslet. Jelenleg a fejlesztők óvatosak, ezt mutatja, hogy az Eltinga újlakás-piaci adatbázisa szerint Budapesten jelenleg 25 ezer lakásra van érvényes építési engedély, ezek építése elkezdődhetne, a beruházók többsége azonban egyelőre kivár.

A közvetlen építés is opció lenne

Ebben a cikkben nem érintettünk több, a belvárosi építkezések szempontjából fontos kérdést. Például azt, hogy tényleg be kell-e építeni a belvárosi foghíjtelkeket és egykori ipartelepeket, vagy jobb lenne, ha ezek helyén parkokat vagy egyéb közhasznú intézményeket hoznának létre. (A válasz nyilván az, hogy a helyszíntől függ.)

Arra viszont igyekeztünk választ találni, hogy ha egy országban a lakások építését az ingatlanfejlesztőkre bízzák, akkor megfelelő szabályozás híján ők nem fognak annyi és olyan lakást építeni, mint amennyire és amilyenre szükség lenne. A jelek szerint pedig most ez a helyzet: a lakások építését hátráltatja az albérleti rendszer szabályozatlansága, a szociális problémák figyelmen kívül hagyása, az építési engedélyeztetési rendszer folyamatos változtatása, az erre vonatkozó szabályok átláthatatlansága és az a tény is, hogy az üres telkeket senki nem adóztatja meg.

Ha ezeken az állam és az önkormányzatok változtatnának, akkor valószínűleg több lakás épülne, és sokkal több ember tudna jobb körülmények között élni. Az viszont kérdés, hogy valóban ez lenne-e a legjobb megoldás, vagy érdemes lenne ezt az egész kérdést, legalábbis részben, állami vagy önkormányzati kézbe venni.

Mert a lakhatási igények és az ingatlanbefektetők profitvágya közötti ellentétet igazából csak szabályozni lehet, teljesen feloldani nem. Vagyis az ingatlanfejlesztők leginkább mindig csak pénzt akarnak majd keresni, és a szegényebbek igényeit soha nem fogják maguktól figyelembe venni.

Ezért lenne szükség arra, hogy az önkormányzatok vagy az állam is építsen lakásokat, amelyeket valamilyen módon aztán azok rendelkezésére tud bocsátani, akik maguktól nem tudnak ilyet venni. Erre azonban Magyarországon néhány kivételt leszámítva nem nagyon van politikai akarat.

Azt, hogy miért ennyire megfizethetetlenek a lakások Budapesten, ebben a kisfilmben mutattuk be részletesen: