A főváros olyan lakáskiadókat keres, akik kisebb hozammal is beérik, ha a kockázatot más viseli
2024. március 20. – 13:31
Szakmai szervezetek évek óta mantrázzák, hogy a magyar városokban több lakás építésére és forrásokkal megtámogatott bérlakáspolitikára volna szükség. Kormányzati akarat azonban nem érvényesül a területen, így a cselekvés az önkormányzatokra marad. A főváros több éves csúszás után most elindítja saját lakásügynökségét, és azzal próbálkozik, hogy magánemberek lakásait is bevonva megfizethető lakhatást nyújtson azoknak, akik nem engedhetik meg maguknak a piaci albérleteket.
Szinte minden nap megjelenik egy újabb hír arról, hogyan válik egyre nehezebben megfizethetővé a lakhatás, hogyan szállnak el a bérelhető lakások árai a nagyvárosokban. Ma már az uniós fővárosok közül Budapesten a legmagasabbak a lakbérek a fizetésekhez viszonyítva – a folyamat egyirányúnak tűnik, a megoldás irányába mutató fejleményekről nem sűrűn tudunk beszámolni.
A 14. éve kormányzó koalíció ideológiai okokból nem igazán foglalkozik a bérlői réteggel, ehelyett a magántulajdonú lakáshoz jutást ösztönzi. Így a bérlakáspolitika önkormányzati szintre szorul vissza, miközben az önkormányzatok többsége nem áll úgy anyagilag, hogy nagy léptékű ingatlanfejlesztésbe, lakásvásárlásba vagy akár csak felújításba fogjon. Ebben a helyzetben próbál meg a fővárosi önkormányzat saját lakásügynökség indításával lépéseket tenni egy más megközelítésű lakáspolitika felé, ami ha sikeres lesz, hosszú távon több megfizethető bérlakást jelenthet a budapestieknek.
A frissen indult Fővárosi Lakásügynökség nem a teljesen úttörő próbálkozás itthon ezen a téren: egyházi szervezetek 2021-ben hozták létre a Nemzeti Eszközkezelő megmaradt ingatlanaiból az MR Közösségi Lakásalap Kft.-t, amit akkor az állam első olyan próbálkozásának neveztünk, amely túlmutat a tulajdonszerzés támogatásán. Ugyanakkor a kormány itt is ügyelt rá, hogy ne saját magának kelljen foglalkoznia a dologgal, helyette kiszervezte a feladatot a Máltai és a Református Szeretetszolgálatnak. A projekt nem tipikusan lakásügynökségekre jellemző portfólióval indult el: sokfelé szétszórt, felújítandó állapotú, egykori devizás ingatlanokat kapott a cég, többnyire idős, szociálisan erősen rászoruló lakókkal. Emellett működtetnek lakásügynökséget települések is, a nagyobb városok közül Veszprém, a Budapesten pedig már három kerület önkormányzat üzemeltet ilyen céget összesen néhány tucat kezelt lakással.
Mi az a lakásügynökség?
Lényegében az állami bérlakásrendszer egy rugalmasabb és többféle feladatot ellátó alternatívája, egy olyan bérlakáskezelő, amely kapcsolódó szakmai területeket is lefedve kezeli a lakhatás ügyét. Teheti ezt akár külön gazdasági társaságként vagy hivatali ügyosztályként, a lényeg, hogy a lakások kiadásán túl más szolgáltatásokat is nyújthat: lehet például karbantartó funkciója, kezelhet bérlői hátralékokat és igény esetén szociális munkát is kínálhat arra erre szoruló lakóknak.
A rugalmasság nemcsak ebben nyilvánul meg, hanem a kezelt lakásoknál is, így a hagyományos bérlakásrendszerrel ellentétben nem kötelező, hogy a portfólió összes ingatlana az állam/önkormányzat saját tulajdona legyen. A lakásügynökség magánemberek ingatlanjait is bérbe adhatja szerződésben előre meghatározott időre a piaci árnál kevesebbért. Ez olyan lakástulajdonosoknak érheti meg, akik hajlandóak lemondani valamennyi bevételről annak fejében, hogy az intézményi fél viseli a kiadás összes kockázatát és adminisztratív terhét. Így például ha az ügynökségen keresztül adjuk ki a lakásunkat, nem történhet olyan, hogy egyszer csak észrevesszük, a bérlő rezsihátralékot halmozott fel, vagy eszköztelenül maradunk, ha egyszer csak nem fizeti tovább a bérleti díjat. A lakásügynökség ott van kettőnk között pufferként és garanciát vállal a tulajdonos felé, tehát ha a lakó anyagilag szorult helyzetbe kerül, hátralékkezelési tervvel, célzott szociális munkával segíthet, és addig is állja a tulajdonos felé a költségeket.
A most induló Fővárosi Lakásügynökség gyakorlatilag az önkormányzati ciklus kezdete óta tervezési fázisban volt és már 2021-ben publikáltak egy átfogó programtervet a beindítására lakhatási szervezetek és az önkormányzat részvételével. Hogy miért tartott mégis majdnem a következő választásig a projekt elindítása, az nem egyértelmű, de az biztos, hogy a forráshiányra, a Covid, az ukrán menekültek és általában az egyik válságból a másikba való bukdácsolásra ebben sem segítette a haladást.
Szerényebben, de most már tényleg elindul
A válságok során mindenesetre a körülmények is jócskán megváltoztak 2020-hoz képest, az önkormányzat pénzügyi mozgástere szűkült, a budapesti bérleti piacon pedig jelentősen felmentek az árak, ami a lakásügynökségi projektet is drágította. Ennek megfelelően a kezdés kevésbé lesz ambiciózus, mint amivel a korábbi anyag készítői számoltak; ebbe ugyanis még azt a javaslatot írták a civil szervezetek, hogy a majdani lakásügynökség az első évek folyamán fokozatosan vegye át a teljes fővárosi lakásállományt, több mint 1200 lakást, és ezt a portfóliót bővítse tovább változatos eszközökkel a következő évtizedben, míg 2028-ra elérünk közel 2600 ingatlanig. A főváros szempontjából ugyanakkor ez nem jelent visszalépést, mert ezt az anyagot végül még csak nem is tárgyalta a fővárosi közgyűlés, így nem fogadták el hivatalos stratégiának.
„A Fővárosi Lakásügynökség projektet kezdetben a Budapest Főváros Vagyonkezelő Központ Zrt. inkubálja, vagyis jelenleg egy igazgatóság formáját ölti a főváros egyik cégnél. Ha már megvannak stabilan a munkafolyamatok, a kollégák, a kezelt lakásállomány, létrejöhet egy külön nonprofit kft., várhatóan jövőre’ – tudtuk meg a projektet vezető Kovács Verától, aki az Utcáról Lakásba Egyesülettől (ULE) érkezett BFVK-hoz felépíteni és vezetni a lakásügynökséget. Kovács az ULE egyik alapítójaként több mint egy évtizede foglalkozik lakhatási szegénységgel különféle civil szervezeteknél, az egyesülettel pedig magával a lakásügynökségi modell protováltozatával is kísérleteztek az elmúlt években.
Mint a fentiekből kivehető, a lakásügynökség eleve adott portfólió nélkül indul, csak a későbbiekben fog kezelni fővárosi cégek által tulajdonolt ingatlanokat is. Ehelyett az a terv, hogy a piacról, magánszemélyektől kezelésbe kapott ingatlanokkal kezdik el az építkezést. Az érdeklődő lakástulajok számára már létre is jött egy honlap a tudnivalókkal és jelentkezési űrlappal.
A fővárosi állományból egyelőre csak az állomány nagyjából ötödét kitevő úgynevezett szórványlakásokat veszik majd át fokozatosan azután, hogy azok valami okból megürülnek. (A budapesti önkormányzat lakásainak többsége néhány nagy háztömbben található, szórványlakásnak azt az egy-egy ingatlant nevezzük, amelyek nem itt, hanem más bérházakban találhatók.) Kovács Vera azt mondta a Telexnek, nem tudják megjósolni, hogy a kezdeti időszakban hány lakástulajdonos jelentkezik be, de őszre – mire a választások után a Lakásügynökséggel kapcsolatban is kialakulnak működési keretek, és az embereknek van idejük megismerni az új modellt – jelentős érdeklődésre számítanak. Konkrét becslést nem adott arra vonatkozóan, hány lakást fognak kezelni várhatóan az év végén.
A felújítás megelőlegezése vonzó lehet
”A projektnek ezen a ponton nincs konkrét elérendő célszáma a bevont lakásokra, de az biztos, hogy cél a »paradigmaváltó nagyságrend« elérése. „Az a vízió, hogy úgy induljunk neki, ahogyan a leggyorsabban tud bővülni az új lakások köre. Most úgy látjuk, hogy ezek a a magántulajdonosok lakása, majd a következő lépésben a jövőre induló funkcióváltó felújításoki” – magyarázta Kovács Vera.
A funkcióváltó felújítások ebben az esetben azt jelentik, hogy kihasználatlan önkormányzati ingatlanokat (többnyire volt oktatási épületeket) alakítanak át lakhatóvá, például Újpesten egy volt középiskolát építenek át uniós forrásból egy 26 lakásos passzívházzá. Amikor elkészül, ez is a lakásügynökség portfólióját gyarapítja majd más hasonló projektekkel együtt, amelyekre olyan ütemben tud sor kerülni, ahogyan sikerül rá EU-pénzt pályázni. „A főváros már átfésülte az üresen álló épületállományt, most egy mérnökcsapat dolgozik most azon, hogy ezekben hogy lehet a legköltséghatékonyabban lakásokat építeni” – mondta Kovács Vera. Az utóbbi időszak híreiből kiindulva ezek valószínűleg kisebb léptékű projektek lesznek, a kelenföldi volt kollégium épületét ugyanis azért árulja az önkormányzat saját bevallása szerint (ahelyett, hogy bevonná egy ilyen felújításba), mert fajlagosan túl drága lenne az átépítése.
A lakásügynökség jelenlegi ajánlata a lakás bérbeadására, és a bérlőkkel kapcsolatos ügyintézést (díjfizetés, rezsifizetés, a lakás állapotmegóvása és bérleményellenőrzés) valamint a garantált díjfizetéseket tartalmazza, így a kiadással kapcsolatos kockázatokat veszi le a tulajdonos válláról.
Cserébe a tulajdonosnak a piacon kapható összeg 15 százalékáról kell lemondania, ennyivel alacsonyabb bérleti díjért kell átengednie az ingatlanát legalább 3 évre.
A csomagok hamarosan bővülnek, a Lakásügynökség karbantartásra és felújításra vonatkozó ajánlatokat is közzé tervez tenni. Ezekre azok jelentkezhetnek majd, akiknek felújítandó ingatlanjuk van, ami azért áll üresen, mert nincs pénzük, energiájuk jó állapotúra hozni. A lakásügynökség átvállalja majd a felújítás megelőlegezését és lebonyolítását, hogy aztán kezelésbe vegye és kiadja a kész lakást bérlőinek, cserébe minden tulajdonossal egyéni szerződést kötnek, amelyben meghatározzák, milyen ütemben törleszti vissza a felújítás költségét a bérleti díj bizonyos százalékával. Kovács Vera szerint erre nagy igény lehet majd a lakástulajok részéről, de a Lakásügynökség szolgáltatási portfóliója lépcsőzetesen bővül, és ez az ajánlat várhatóan ősszel jelenhet meg.
A civilek által összerakott, de végül a fővárosi közgyűlés elé nem került korábbi lakásügynökségi koncepcióban szerepelt még néhány lehetőség az ügynökségi állomány bővítésére, így ezekre is rákérdeztünk. Ilyen módszer lehet például újonnan fejlesztett budapesti lakóházakban lakások szerzése (vásárlása vagy az engedély kiadásának ahhoz kötése, hogy a fejlesztő átengedjen pár lakást az önkormányzatnak) és az úgynevezett „lakásért életjáradék” program. Előbbi Kovács Vera szerint most kevésbé reális, ugyanis nem tolonganak a fejlesztők azért, hogy Budapesten építsenek új lakóházakat, az egyedülálló, segítség nélkül maradt idősek számára nyújtott életjáradék-programban (ami a magánemberek közötti eltartási szerződés intézményi megfelelője lenne) viszont szerinte van potenciál. Ezzel a koncepcióval egyébként a lakásügynökségtől függetlenül is több kerület foglalkozik.
Kiknek szól?
A cikk elején már említettük, hogy a lakásügynökségi modell alapesetben nem a leginkább rászoruló rétegeket célozza, épp ezért lehet nehéz dolga az eszközkezelő lakó- és lakásportfólióját átvett egyházi cégnek. Az ő helyzetük ugyanakkor annyiban is más, hogy a teljes ingatlanállomány saját, ügynökségi tulajdonba került, így kevésbé érvényesülnek piaci kényszerek az üzemeltetésben.
A tipikus helyzet azonban nem ilyen: amint elkezdenek bejönni a képbe magánemberektől kezelésbe vett lakások, nem lehet többé megfeledkezni a bérleti piacon uralkodó árviszonyokról. A Fővárosi Lakásügynökségnek első körben még csak ilyen lakásokat tud kínálni, így felmerül a kérdés, mi az a bérleti díjból tett engedmény, amivel még rábírhatók a tulajdonosok arra, hogy részt vegyenek egy ilyen konstrukcióban, és hogy ezt hogyan lehet összepárosítani a fizetésükből nehezen kijövők anyagi terhelhetőségével. Kovács Vera szerint mindenesetre jó kiindulási alap, hogy Budapesten sok olyan ingatlanbefektető van, aki alapvetően a négyzetméterárak növekedésére spekulálva vásárolt lakást, amit semmilyen módon nem hasznosít. Az ilyen, üresen álló lakások tulajdonosai számára jó ajánlat, hogy valami hasznot addig is termel az ingatlan, amíg ők az értéknövekedésre várnak, de közben nincsen vele feladat, kockázat.
Az alapcsomagban hozzáférhető 15 százalékos diszkontot (vagyis azt, hogy a piaci összeg 85 százalékáért adja ki valaki a lakását) úgy lőtték be, hogy a korábbi ügynökségi koncepcióhoz készült felmérésben kijött: azok az emberek, akik egyáltalán elgondolodnának azon, hogy ügynökségi kezelésbe adják a lakásukat, kb. ennyiről hajlandóak lemondani. Egy 200 ezer forintért bérelhető budapesti lakás esetében ez mindössze 30 ezer forint, amire joggal érezhetjük, hogy nem egy perdöntő összeg, ezért a főváros vállalja, hogy minden ügynökségi bérlőtől átvállal további 15 százalékot a díjból. A 30 százalékos engedmény már jobban hangzik, ha a 200 ezres példánál maradunk, akkor 60 ezer forintról beszélünk, ami például egy gyereket nevelő fővárosi alkalmazottnak (pl. óvónőnek) nem elhanyagolható tétel a költségvetésében.
Az óvónős példát nem véletlenül hozzuk fel, a lakásügynökség felhasználóoldali célcsoportját ugyanis első körben azok az emberek jelentik, akiknek már van a fővároshoz beadott igénye hozzáférhető, önkormányzati bérlakásra, csak üres lakás hiányában ezt nem sikerült kielégíteni. A fővárosnál szolgálati vagy méltányossági alapon lehet lakásért folyamodni, de sok igénylőre mindkét szempont igaz, tehát önkormányzati cégnél dolgozik, de nehezen is jön ki a fizetéséből (pl. gyerekét egyedül nevelő szülő, aki közalkalmazotti bérből próbál kijönni).
Mivel ilyen potenciális ügyfélből is több száz van, a lakásügynökségi honlapon első körben nem nyitják meg kifelé a jelentkezési lehetőséget, hanem a már bent lévő igényekből kezdik feltölteni a rendelkezésre álló lakásokat.
Kovács Veráék azonban szeretnék, ha ez nem maradna így sokáig, azt tervezik, hogy 2024 végéig új ügyfelek előtt is megnyitják kaput. Ha minden a terv szerint halad, a távolabbi jövőben megnyílik a lehetőség még alacsonyabb bérleti díjak megállapítására is a rosszabb szociális helyzetűek számára – ehhez azonban az kell, hogy elkészüljenek az első funkcióváltó felújítások vagy más módon jusson saját tulajdonú ingatlanokhoz az ügynökség.
Kerületek, főváros és állam
A Fővárosi Lakásügynökség úgy kezdi meg működését, hogy beelőzte Budapesten három kerületi kezdeményezés, így az I., II. és VIII. kerület is megcsinálta a saját ügynökségét az elmúlt pár évben. Ezek mindössze pár tucat lakást üzemeltetnek, így felmerül a kérdés, hogy van-e értelme ekkora léptékben külön intézményeket fenntartani, vagy érdemes lenne integrálni ezeket. Kovács Vera szerint hosszú távon érdemes lenne nagyobb területi egységekbe szervezni a fővárosi lakásügynökségeket, az ugyanis nem életszerű, hogy minden egyes kerület saját ügynökséget üzemeltessen, ráadásul a lakhatási szükségletek nem állnak meg a kerülethatárokon.
Kovács Vera azt mondta, egyelőre ketten dolgoznak teljes munkaidőben az ügynökségi projekten, és olyan ütemben terveznek bővülni, ahogyan azt a belépő lakó- és lakásállomány megkívánja: még ebben az évben felvesznek új kollégákat szociális munkás és ügyintéző pozíciókra, de a BFVK-ban elérhető műszaki, karbantartási, értékbecslői és jogi kapacitásokkal is dolgoznak. A főváros célja az volt, hogy ne hozzon létre egy üres intézményt még azelőtt, hogy elindult a tényleges munka, de amint indokolttá válik, külön nonprofit gazdasági társaságként folytatjuk – mondta Kovács Vera.
A lakásügynökség távlati perspektíváiról egyelőre keveset lehet elmondani, azt azonban érdemes rögzíteni, hogy a lakhatással foglalkozó szakmai szervezetek szerint egy-egy ilyen kezdeményezés még ha sikeres, sem jelenthet önmagában rendszerszintű megoldást (országosan a lakhatási válságra). Az ügynökséget előkészítő korábbi szakmai anyag szerint a budapesti cél a megfizethető lakásállomány növelése lenne a jelenlegi 5 százalékos arányról 20-25 éves távlatban 15-20 százalékosra – ez már olyan volumen lenne, ami érdemben fékezni tudná a bérleti piac elszabadulását, de mint az anyag írói is megjegyzik: „ez reálisan csak kormányzati lakáspolitikai fordulattal (és EU-s források bekapcsolásával) érhető el.”