Kilőttek az űrbe a lakás- és albérletárak, most van egy új terv a fővárosi lakhatási válság mérséklésére

„Ez egy olyan téma, amit nem is nagyon kell megindokolni, hogy miért vágtunk bele”

– kezdte felszólalását Kiss Ambrus, Budapest általános főpolgármester-helyettese a Fővárosi Lakásügynökség megvalósíthatósági tanulmányának bemutatóján. A Főpolgármesteri Hivatal két, a szakterületen jártas civil szervezettel, az Utcáról Lakásba Egyesülettel és a Városkutatás Kft.-vel közösen dolgozta ki a budapesti lakásügynökség megvalósítási tervét. Ennek célja, hogy bővítse a megfizethető bérlakások számát a fővárosban, enyhítve ezzel a lakhatási válságot.

Egyelőre egy szakértői javaslatról van szó, a főváros dönt majd arról, hogy megvalósítja-e a terveket, és ha igen, akkor mennyire ragaszkodik majd a tanulmányban leírtakhoz. Kiss Ambrus felvezető mondatai alapján a projekt elindítására jó esély van. A főpolgármester-helyettes nem próbálta bagatellizálni a fővárosi lakhatási helyzet súlyosságát, arról beszélt, hogy ha ma valaki a szerencséjének köszönhetően nem születik jómódú családba, és a rokonai révén nincs ingatlana, akkor nagyon nehezen tud biztos lakhatáshoz jutni.

A saját tulajdonú ingatlannal nem rendelkezők számára nagyon magasak a lakhatási költségek, albérletárak. A probléma szemléltetéséhez érdemes az átlagos mediánbérrel számolni, hiszen ez sokkal jobban megmutatja az emberek valós jövedelmi helyzetét, mint az ilyen szempontból félrevezetőbb átlagbér, amit nagyon felfelé torzít a viszonylag kis számú nagyon magas fizetésű ember jövedelme.

A fővárosban az átlagos mediánbér kétharmadát teszik ki a lakhatási költségek

– mondta Kiss Ambrus. (Utánanéztünk: 2021 első felében 328 ezer forint volt a bruttó mediánbér, ami nettóban nagyjából 218 ezer forint körül van, illetve a gyerekek után igénybe vett esetleges kedvezmények esetén ennél valamivel magasabb.)

A tervbemutatón felszólalók egyetértettek abban, hogy a lakhatási válság messze nemcsak a legszegényebb embereket sújtja Magyarországon, hanem jóval szélesebb rétegeket. Az államnak és az önkormányzatoknak megvan az elvi lehetősége, hogy mérsékelje ezeket a problémákat, de Kiss Ambrus szerint (és sok elemző is ezen a véleményen van) részben pont a kormány lakáspolitikája miatt növekednek a társadalmi egyenlőtlenségek, az emberek nagyon jelentős részének nincs esélye piaci körülmények között a megfizethető és biztos lakhatásra.

Budapest nincs olyan helyzetben, mint mondjuk a szintén kétmillió lakosú Bécs, ahol 220 ezer lakás van a város tulajdonában, amelyeket az önkormányzatnak lehetősége van a piacinál alacsonyabb összegért bérbe adni, mérsékelve ezzel a saját tulajdonnal nem rendelkező városlakók lakhatási költségeit. Nálunk az egész országban feleennyi, valamivel több mint 100 ezer állami és önkormányzati bérlakás van. Kiss azt mondta, a budapesti önkormányzat növelni szeretné a bérlakások számát, és erre jó eszköz lehet a lakásügynökség is.

A lakás- és albérletárak kilőttek az űrbe, és ott is maradtak

A lakásügynökségi modell társadalmi és lakáspolitikai kontextusáról beszélt Karácsony Gergely főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója, Misetics Bálint. Mint mondta, a saját lakáshoz jutást nagyon megnehezítette, hogy az elmúlt hat évben a lakásárak drasztikusan, 130 százalékkal emelkedtek a fővárosban, míg a környékbeli országok fővárosainak többségében csak 20-30 százalékkal. Természetesen a bérek is nőttek, de messze nem ilyen mértékben. Ezeket az tendenciákat az alábbi két grafikonnal is szemléltette.

Kivételesen rossz helyzetben vannak a közalkalmazottak, az ő bérükhöz képest arányaiban még magasabbak az árak. A fővárosnak azonban nagyon korlátozottak a lehetőségei a probléma mérséklésére, mert a rendszerváltás óta brutálisan lecsökkent a bérlakásállomány. A Budapesten lévő 900 ezer lakásnak

• 1990-ben még az 50 százaléka volt bérlakás,
• 2019-ben már csak a 4 százaléka.

Ráadásul ennek az állománynak jelentős része korszerűsítésre, felújításra szorul. Misetics szerint a kormány az önkormányzati bérlakásokkal, azok állapotával, mennyiségével nem igazán törődik. És a lakáspolitikája emellett nagyon szelektív, az igazán szegényeknek nincs lehetősége lakáshoz jutni, „az albérletárak szédítő emelkedésére pedig nincs igazán válaszuk” – mondta.

Magánlakások is jöhetnek, egy kicsit kevesebb pénzért, de fontos garanciákkal

A lakásügynökségi modell Misetics szerint arra a kérdésre adhat választ, hogy miként lehet – a meglévő önkormányzati lakásállomány hatékonyabb és igazságosabb kezelésével együtt – gyorsan és jelentős kezdeti tőkebefektetés nélkül növelni a megfizethető bérlakások számát. A tervezett lakásügynökség nemcsak a jelenlegi fővárosi ingatlanállomány kezelésére vállalkozna, hanem arra is, hogy magántulajdonú ingatlanokat hasznosítson, illetve közép- és hosszabb távon vásárlással és további eszközökkel bővítse az állományt.

A „külsős” beszállók (pl. magánemberek vagy nagy ingatlantulajdonosok) szempontjából a modell előnye, hogy bár piaci profit alatt keresnek az ingatlanjukkal, a kockázatuk alacsony, és nem is kell bajlódniuk a hasznosítással. Ezt ugyanis megteszi helyettük az ügynökség, amely meghatározott időre kezelésbe veszi, és saját szempontjai szerint kiadja a lakást, felelősséget vállalva az üzemeltetésért.

A tervezett lakásügynökség a piaci lakbérszintnél 20-30 százalékkal olcsóbban venné bérbe a magántulajdonosoktól a lakásokat, hogy utána azokat a megfelelő célcsoportoknak kedvezményesen bérbe adja. Tehát az ügynökséggel szerződést kötő embereknek egy kicsit kevesebb pénzzel kell beérniük annál, mintha maguk keresnének bérlőt, viszont fontos garanciákat kapnak.

A Fővárosi Lakásügynökség ugyanis

• a magántulajdonossal kötött szerződés időtartama alatt folyamatos, rendszeres lakbérfizetést biztosít neki, a lakbér tekintetében tehát átvállalja annak kockázatát, ha a bérlő esetleg nem fizetne, vagy ha üresen állna a lakás, mert mondjuk a tulaj nem talál senkit, aki kivenné;
• havonta ellenőrzi a lakbér és a közműdíjak befizetését, gyorsan kezeli a felmerülő hátralékokat;
• vállalja az ingatlan állagmegóvását, karbantartását, amelyek összegét rászorultsági alapon a bérlőktől is át tudja vállalni;
• kezeli a bérlő és a lakóközösség között felmerülő esetleges konfliktusokat.

Ráadásul, mint Kovács Vera, az Utcáról Lakásba! Egyesület társelnöke elmondta,

legalább három évre szóló bérleti szerződés esetén a tulaj bérbeadásból származó jövedelme teljes adómentességet élvez.

Hogy pontosan hány olyan lakás van ma Magyarországon, amit magánszemély ad ki valakinek, nem tudni, mert nagyon jelentős az informális megoldások és az adóelkerülés, de az biztos, hogy Budapesten a számuk folyamatosan nő. A tanulmány által idézett 2018-as adatok alapján legalább 100 ezerre teszik az albérletek számát a fővárosban.

A költségek nem lehetnének magasabbak a jövedelem 35 százalékánál

A fővárosi lakásprogram célcsoportjai azok a jövedelemeloszlás alsó 60-70 százalékában lévő emberek, akik jövedelme nem elegendő arra, hogy elfogadható piaci megoldást találjanak. A Fővárosi Lakásügynökség főbb célcsoportjai közé tartoznak a jelentős családi támogatást nélkülöző fiatalok, a közszféra dolgozói, a tartósan alacsony jövedelmű munkavállalók, a lakást bérlő gyerekes családok és egyedülálló szülők, illetve a túlzsúfolt vagy elfogadhatatlan minőségű lakásban élők.

A célcsoportba tartoznak azok is, akik a mostani piaci helyzetben nem tudják megfizetni az önálló lakhatást, de azért annyira nem hátrányos a helyzetük, hogy szociális bérlakásra jogosultak legyenek. A fővárosi lakásügynökségnél a lakásállomány 80 százaléka azon bérlők számára lesz elérhető, akik szociális segítségnyújtást nem igényelnek, csupán megfizethető lakhatásra van szükségük.

Hegedüs József, a Városkutatás Kft. ügyvezetője elmondta, a lakbérek megállapításánál figyelembe vennék a lakás becsült piaci értékét vagy azt, hogy piaci áron mennyiért lehetne kiadni.

A fizetendő lakbér pedig a bérlő fizetőképességéhez (jövedelméhez) is igazodna, és a piaci lakbér 50-80 százaléka lenne. A bérleti díj és a rezsi együttesen azonban nem haladhatja meg a háztartás jövedelmének 35 százalékát.

A bérlők jövedelmi szintjük szerint kerülnek magasabb vagy alacsonyabb lakbérkategóriába, de ezt a 35 százalékot nem haladhatják meg a lakhatási költségek. A lakásügynökség évente végezne jövedelemvizsgálatot. A leginkább rászorulókat az ügynökség által szervezett szociális munkások is segítenék.

De azt hangsúlyozták a szakértők, hogy

a fővárosi lakáspolitikában valódi áttörést kormányzati szerepvállalás nélkül nem lehet elérni, az igazán jelentős források elosztásának joga ugyanis ott van.

Ezért Budapesten a rendkívül korlátozott anyagi lehetőségeihez mérten egyelőre egy kisebb, reális célt fogalmaztak meg, 2028-ig 2500 lakásból álló portfóliót építenének fel a Fővárosi Lakásügynökségnek.

Misetics Bálint a közönség soraiból érkező kérdésre reagálva elmondta: nem elvárás, hogy a lakásügynökség nyereséges legyen, hiszen ez egy közszolgáltatás. A bölcsődék, óvodák vagy egy sor más közszolgáltatás esetében sem elvárás, hogy ne legyen veszteséges.

Nem csak a fővárosi önkormányzat próbálkozik ilyesmivel

Több olyan meghívott vendég is volt a bemutatón, akik már működő vagy hamarosan induló lakásügynökségeknél dolgoznak. Mi is írtunk már például az I. kerületi lakásügynökségről, ahol olyan embereket segítenek, akik a kerület számára kiemelkedően fontos munkát végeznek, tartós, de alacsony jövedelemmel rendelkeznek. Közintézményekben, városüzemeltetésben, közhasznú feladatokban stabilan foglalkoztatottak, de alacsony bérük miatt az albérleti piacon csak nagyon magas kockázattal juthatnak lakáshoz. Az óvónők, a szociális szférában dolgozók, az egészségügyi alkalmazottak, rendőrök kaphatnak így segítséget.

De írtunk már az első állami, de igazából mégsem állami szociális lakásügynökségről is, aminél két szeretetszolgálat kapott feladatot az államtól: a Nemzeti Eszközkezelőben ragadt ingatlanokkal próbálhatnak meg szociális bérlakásprogramot indítani. Az egész országban szétszórt, több ezer lakásból álló csomagot vesznek át a lakókkal együtt. Ezzel a programmal egyébként a kormány fontos lépést tesz egy olyan irányba, aminek eddig tagadta a fontosságát. Arról azonban szokás szerint gondoskodtak, hogy a lakhatási szakterületen aktív, de kritikusabb civil szereplők ne jussanak lehetőséghez.

A szombathelyi önkormányzat tavaly novemberben indított közösségi bérlakásrendszert magántulajdonú lakások bevonásával, egyelőre 14 családnak biztosítanak így otthont. Az Utcáról Lakásba! Egyesület saját lakásügynöksége pedig 10 magántulajdonú lakással működik. Ezekből is látszik, hogy önkormányzati és civil szinten is lehet eredményeket elérni, de átütő sikert csak kormányzati szerepvállalással lehetne elérni.