Duna Terasz: a kivitelező több pénzt követel, a beruházó nem akar tárgyalni, a lakók csak a kulcsokat szeretnék

A Duna Terasz Grande (DTG) Kft. és a KÉSZ Építő Zrt. közötti elszámolási vita részletei nem a nyilvánosságra tartoznak – áll a Duna Terasz február 29-i közleményében. Úgy tűnik, máshogy gondolja ezt az a nagyjából 1500 lakástulajdonos, akik lassan egy éve, az ingatlanok majdnem teljes árát megfizetve, vagy a hitelezését elintézve várják, hogy mikor költözhetnek végre be új, Duna-parti otthonaikba. Demonstrációt is szerveztek március 1-jére, miután kiderült, hogy a Duna Terasz Grande lakópark beruházója és kivitelezője, azaz a Duna Terasz Grande Kft. és a KÉSZ Építő Zrt. a bíróság elé vitte az átadásra váró lakópark ügyét, ezzel csökkentve a lakók esélyét arra, hogy a közeljövőben beköltözhetnek a lakásaikba.

A beruházó nevét viselő Duna Terasz Grande lakópark volt az elmúlt évek legnagyobb társasházprojektje Magyarországon, a milliós négyzetméterárakért cserébe sok esetben gyönyörű panorámás lakásokat ígértek, így a 790 ingatlanból több mint 700-at hamar elkapkodtak a vásárlók. Időközben azonban késni kezdett az eredetileg 2023 márciusára tervezett átadás. A szerződés szerint a negyedik hónap után három hónapon át kötbért kaptak a tulajdonosok a már befizetett összeg nagyságától függően, ami általában havi 70-80 ezer forint körüli összeget jelentett.

Három hónap után megnyílt a lakók előtt a jogi lehetőség, hogy elálljanak az üzlettől, de ezzel egy időben megtörtént a lakások műszaki átadása is, így aki megtartotta a lakást, kötbért sem kapott ezután. A Telexnek nyilatkozó forrásunk nem tudott olyanról, aki itt visszamondta volna a vásárlást. A műszaki átadás után az épület a használatbavételi engedélyt is megkapta novemberben, így nem sokkal később a Duna Terasz felszólította a saját zsebükből vásárló vevőket, hogy fizessék be a vételár második, legnagyobb részletét. A nagyjából 75 százalékos részlet befizetésekor azt közölte velük a Duna Terasz, hogy az átadás legkésőbb januárban megtörténhet, így a legtöbb vevő már a teljes díj nagyjából 99 százalékát megfizetve várta a beköltözést.

Idén aztán kiderült számukra, hogy nemcsak a beköltözés késik, de január közepén a Duna Terasz felbontotta a szerződést a KÉSZ Zrt.-vel, erre válaszul a KÉSZ is kizárta a Duna Teraszt a projektterületről. A két vállalat azóta jogi útra terelte az ügyet, míg a Duna Terasz azért harcol, hogy rendőrségi segítséggel távolítsák el a KÉSZ Zrt.-t a területről, a KÉSZ azért küzd, hogy kimondja a bíróság: jogosan tartják birtokukban a lakóparkot.

Ha eddig nem kellett, már nem adom

A beruházó Duna Terasz szerint azért késett ennyit a projekt, mert a KÉSZ Zrt. több hónap késedelembe került a feladatai elvégzésével, majd a minőség csökkentését is javasolta az épületben. Elmondásuk alapján januárban azután bontották fel a KÉSZ-szel a szerződést, hogy látták, az ingatlan a közeljövőben nem készül el. Arról írtak közleményükben, hogy átadnák a lakásokat a tulajdonosoknak, de nem tudják, mivel a szerződésbontás után a KÉSZ kizárta őket a területről. Említették, hogy a KÉSZ az ellenőrzésük nélkül végzi a munkákat a területen, és a szerződésbe foglalt munkadíjon felül szeretne pénzt kapni a Duna Terasztól, ennek az újbóli elszámolásnak a biztosítékaként pedig magánál tartja a területet.

A KÉSZ szerint valóban volt késés a tervezett tavaly márciusi átadáshoz képest, de ez a koronavírus és az orosz–ukrán háború miatti akadozó alapanyag-ellátás, és az emberi erőforrások hiánya miatt volt. Emellett azért sem történt meg az átadás, mert amikor a Duna Terasz utolsó lépésként elkezdte összeírni a lakásokban a KÉSZ által elkövetett építési hibákat, rengeteg olyat is rögzített, ami nem ment szembe az építési szabványokkal, és a lakókat sem zavarta. Tárgyalni kezdtek a beruházóval a helyzet megoldásáról, de ez nem vezetett sehova, és végül január elején a Duna Terasz felmondta a kivitelezési szerződést.

A KÉSZ szerint a korábban említett gazdasági helyzet a kivitelezés költségeit is jóval megemelte, amit a vállalat egyelőre a saját zsebéből finanszírozott, ezért most szeretne a lakópark átadása előtt újból elszámolni a beruházóval, amely viszont nem áll szóba velük. Később a KÉSZ Zrt. a Telexnek arról is beszámolt, hogy a szerződés megszüntetése miatt az előre megállapodott összeget sem kapták meg teljes egészében.

Akkor ki nem mond igazat?

– tette fel a kérdést az egyik szervező a március 1-jei tüntetésen. A két cég közleménye alapján tehát a Duna Terasz először a hibák miatt nem akarta átvenni, majd a szerződésbontás után a KÉSZ Zrt. az ismételt elszámolás nélkül nem akarta átadni a területet. Egyre dühösebbek a vevők, a Duna Terasz pedig már jelenlegi állapotában is átvenné a házat, de a beruházó szerint a KÉSZ Zrt. most milliárdokkal emelné a kivitelezés költségeit, ezt pedig nem szeretné kifizetni a vállalat.

Mindenki pénzt akar

A KÉSZ Zrt. szerint a magyar polgári törvénykönyvben szereplő előre nem látható többletmunka kategóriája nyitja meg számukra a lehetőséget, hogy megemeljék a a munkáik díját. Úgy gondolják, hogy a Covid, majd az orosz–ukrán háború okozta gazdasági környezet előre nem látható helyzetet teremtett, és a piacon egyébként is bevett gyakorlat a kivitelezői díjakat az anyagok és emberi munkaerő áremelkedésével növelni.

A KÉSZ szerint emellett a Duna Terasz a megállapodásuk szerinti alapdíjukat sem fizette ki teljes egészében, és további egymilliárd forintnyi pótdíjköltségük is van a tulajdonosok utólagos kérései miatt. A Duna Terasz saját közleményében tagadta, hogy tartozna a vállalatnak. Kérdés ugyanakkor, ha a KÉSZ szerint jogilag megalapozottak az újraelszámolási követelések, miért nem tudják azokat az ingatlanok átadása után, a lakók bevonása nélkül érvényesíteni. A vállalat ezt korábban azzal indokolta, hogy nem tudja visszaadni a projektterületet, amíg nem történt meg az elszámolás. A Duna Teraszt is kerestük az ügyben, de nem érkezett válasz a kérdéseinkre.

Úgy tudjuk, tavaly nyáron a két fél már asztalhoz ült az árak megváltoztatásával kapcsolatban, de a tárgyalások nem hoztak eredményt. A Duna Terasz Grande szerint nincs a szerződésükben semmi, ami feljogosítaná a KÉSZ Zrt.-t az árak megemelésére, de egy korábbi közleményben a vállalat is elszámolásról írt: a KÉSZ Zrt.-n szeretné behajtani a három hónapnyi késedelmi kötbér összegét, amelyet a Duna Terasz fizetett ki az átadás késése miatt a lakóknak.

Hibák tízezrei

Mielőtt januárban a szerződésbontással elfajult a két cég közötti viszony, a vita elsősorban a garanciális hibák javítása körül forgott. A lakóparkban a beruházó Duna Terasz az Ádám Mérnökirodát bízta meg a műszaki ellenőrzés elvégzésével. Ilyenkor a műszaki ellenőrök kimennek a helyszínre, és felkutatják az elkészült épületben azokat a hibákat, amelyek nem felelnek meg a szabványoknak. Szabványba lehet például foglalva, hogy hány milliméter magasságban emelkedhet az ajtóküszöb a padlótól, vagy milyen széles lehet a perem a fürdőszoba falán.

A KÉSZ szerint a nagyjából 52 ezer hibából több mint 40 ezret kijavítottak, a hátramaradó körülbelül 10 ezer hibát azonban a szabvány alapján nem tudták értelmezni.

A vállalat szerint ezeknek a hibáknak a nagy része szubjektív, mivel az építési feltételeknek megfeleltek, viszont a műszaki ellenőrök hibaként rögzítették őket: olyan kreált panaszok, mint egy megkarcolt redőnytok, vagy egy apróbb folt az ablak szélén. A KÉSZ ezeket a számára értelmezhetetlen hibákat aztán egy online platformon tudta kifogásolni, amit a vállalat és a mérnökiroda használt a hibák listázására a műszaki ellenőrzés során. A KÉSZ szerint általában nem érkezett semmilyen ellenvélemény a hibákkal kapcsolatos kifogásaikra, de a következő látogatáskor az ellenőrök ismét felvették azokat a listára, így a néhány hetes javítási procedúra is elhúzódott.

Novemberben az épület megkapta a használatbavételi engedélyt, amelynek előfeltétele volt, hogy megtörténjen a lakások műszaki átadása. Ehhez mind a tulajdonosoknak, mind a hatósági szakembereknek meg kellett nézniük az épületet, és megállapítani, hogy az biztonságos és költözésre alkalmas. A novemberi használatbavételi engedély ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a KÉSZ kivitelezése minden elvárásnak megfelelt: a műszaki átadás után még maradhatnak nagyobb hibák, törött csempék vagy foltos falfestések. Az átadás egyszerűen annyit jelent, hogy a ház műszakilag megfelelt és lakni is lehetne benne. A KÉSZ szerint a hibákat feljegyző, a Duna Terasz által megbízott Ádám Mérnökiroda műszaki ellenőrei átlagosan több mint háromszor fordultak meg egy-egy lakásban, és sok esetben hatvan hibát is felvettek egy ingatlanban, míg egy tulajdonos átlagosan csak hat hibát talált.

Az ingatlanjaikat ellenőrző tulajdonosok véleménye is megoszlik a lakásokkal kapcsolatban. Több beszámolót lehet olvasni az interneten, amelyben a vevők a kivitelezés minőségére panaszkodnak, de úgy tudjuk, voltak olyanok is, akik már az első megtekintés után költözhetőnek mondták a lakásukat. Februárban aztán a KÉSZ, a Duna Teraszt megkerülve, ismét szervezett egy bejárást a lakóknak. Forrásunk szerint ekkorra már a hibák nagy részét kijavították, jelenleg körülbelül 10-15 lakásnál lehetnek nagyobb, például beázással kapcsolatos hibák, míg körülbelül 10-nél csak kisebb, például burkolattal kapcsolatos panaszok. A Telex kereste a Duna Teraszt és az Ádám Mérnökirodát is az ügyben, de nem kaptunk választ a kérdéseinkre.

Úgy látszik tehát, hogy a KÉSZ Zrt. továbbra is folytatja a munkálatokat az épületben, de a vállalat szerint a januári szerződésbontáskor kitiltották a céget a hibalistázással foglalkozó online platformról. A Duna Terasz is arról számolt be korábban, hogy az Ádám Mérnökiroda műszaki ellenőreinek a szerződésbontás óta csak egyszer sikerült bejutniuk az épületbe, így a javítások jelenleg a beruházó felügyelete nélkül zajlanak. A Duna Terasz közleménye szerint ezen a megtekintésen az ellenőrök 10 befejezettnek mondott lakást néztek meg, ezekben pedig csak a korábbi hibák negyedét találták kijavítottnak.

A kivitelező szerint általában maradnak olyan hibák egy épület kivitelezésekor, amelyek valóban nem felelnek meg az építési szabványoknak, de kisebbek annál, mint amekkora munka lenne kijavítani őket. Ilyen lehet például egy 90 fok helyett csak 88 fokot bezáró rövid falszakasz, ami alig látható, viszont nagyon sokba kerülne helyrehozni. A KÉSZ elmondása alapján a Duna Terasznál is találhatók ilyen hibák, amelyek kapcsán a kivitelező élhet azzal a lehetőséggel, hogy azok javítása helyett inkább kártérítést fizessen a szabványnak nem megfelelő kivitelezésért a beruházónak. A KÉSZ Zrt. szerint azután kezdődtek a tömeges hibalistázások, hogy felszólították a Duna Teraszt a pénzügyi helyzet újratárgyalására.

Mostanra egy patthelyzet alakult ki: a Duna Terasz szerint óriási hiányosságok voltak a kivitelezésben, a KÉSZ szerint pedig a hátramaradó tízezer hiba nem is értelmezhető.

Ha a Duna Terasz tudná bizonyítani, hogy a hibák valósak, azok után kártérítést követelhetne a KÉSZ-től, míg ha a KÉSZ tudná bizonyítani, hogy a hibák mondvacsináltak, bebizonyosodna, hogy nem miattuk késett az átadás.

Az ilyen vitás esetekben általában egy igazságügyi szakértő dönti el, hogy melyik félnek van igaza. A Duna Terasz szerint korábban egy igazságügyi szakértő rendőri kísérettel ki is ment az területre, de a KÉSZ munkatársai nem engedték be az épületbe. Az eset a KÉSZ szerint is megtörtént, de a cég elmondása alapján volt egy szerződése a Duna Terasszal, amiben a kivitelező kikötötte, hogy az ilyen esetekben egy, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) tagjaiból álló bizottságnak kell döntenie, azonban a Duna Terasz által kiküldött igazságügyi szakértő egyedül érkezett, és nem is a TSZSZ nevében.

Nem látják a végét

A két vállalat végül bíróságra vitte az ügyet. A Duna Terasz azért harcol, hogy rendőri segítséggel vegyék vissza a KÉSZ Zrt.-től az épületet, a KÉSZ pedig azért, hogy bebizonyítsa, jogosan tartja birtokában a beruházás területét az elszámolás lezárásáig. A Duna Terasz szerint, ha pozitív bírói döntés születik, és sikerült visszavenniük az épületet, újra fel kell mérniük a műszaki ellenőrök által korábban problémásnak ítélt lakásokat. Ha még mindig találnak hibákat, azt egy másik kivitelezővel kijavíttatják, aztán átadják a lakásokat a tulajdonosoknak.

Az ügy legújabb fordulata, hogy néhány napja az OTP bejelentette, hogy a bizonytalan jogi háttér és a birtokbavételi engedély hiánya miatt a helyzet tisztázódásáig nem folyósítja a lakásvásárlóknak nyújtott hitelek utolsó részletét. Vagyis úgy néz ki, a hitelből vásárolni tervező lakók nem juthatnak hozzá a lakásaikhoz, amíg a helyzet meg nem oldódik. Úgy tudjuk, nagyjából 7-8 milliárd forintos összeget tarthat vissza így az OTP, ami az összegből kiindulva legalább 100 lakást érint.

Szintén probléma, ha valaki a helyzetet látva úgy döntene, hogy más módon szeretne fizetni a lakásáért, eleshet azoktól a támogatásoktól, amelyeket az ügy elhúzódása óta már kivezettek a rendszerből. Az OTP döntése nagy fordulat az ügyben, hiszen a vállalat a pénz megvonásával akár motiválhatja is a két szemben álló felet, hogy minél előbb szülessen megegyezés a terület átadásáról.

A március elsején tartott tüntetésen is érezhető volt a tulajdonosok dühe, akiknek súlyos károkat okozott az elhúzódó átadás. Lassan egy év telt el a tavaly márciusra meghirdetett beköltözési időpont óta, ez idő alatt a vevőknek lakbért kellett fizetniük vagy máshogy megoldaniuk a lakhatást. A KÉSZ Zrt. nemrég bejelentette, hogy az ügy megoldódásáig egy alacsonyabb összeg fejében szeretnének átmeneti lakásokat biztosítani a lakásaikra várakozó tulajdonosoknak. Úgy tudjuk, a lakók ezt rosszul fogadták, hiszen mindez azt sugallja, hogy a Kész Zrt. nem látja a közeljövőben az ügy megoldását.

Senki nem vonja kétségbe azt, hogy a vevők teljesítették-e a vásárlás feltételeit, mégis ők azok, akiknek a legnagyobb káruk származik a két vállalat vitájából, és abból, hogy a KÉSZ nem hajlandó átadni a lakóparkot

– említette egy vevő. Hétfőn a tulajdonosok nyílt levelet küldtek Lázár Jánosnak, azt kérve a minisztertől, hogy segítsen megoldani a helyzetet. Emellett a lakók egy petíciót is indítottak a lakások birtokba adásáért. „Az aláírásokat az érintett cégek képviselőinek fogjuk átadni, demonstrálva, hogy mennyi ember jogos követelését hagyják figyelmen kívül, mennyi vétlen ember és család életét borítják fel, és mennyi ember támogatja a bajba jutott családokat” – áll a levelükben.

Péntekre ismét demonstrációt szerveznek a tulajdonosok, ezúttal a KÉSZ Zrt. székháza elé. „A helyszínválasztás jelképezi, hogy a vevőknek nemcsak a DTG-vel szemben vannak jogos követeléseik, hanem a KÉSZ Zrt.-t is hasonló mértékben tartják felelősnek. Továbbra is követeljük, hogy a KÉSZ Zrt. azonnali hatállyal adja vissza a birtokot a DTG részére, ezzel végre lehetőséget biztosítva a lakások birtokbaadására, DTG-vel szembeni követeléseiket pedig a tárgyalóteremben próbálják érvényesíteni” – írták.

Frissítés

Csak a cikk megjelenése után érkeztek válaszok a Telex által feltett kérdésekre a Duna Terasz műszaki ellenőrzését végző Ádám Mérnökirodától. Arról írtak, hogy a folyamatos ellenőrzés során a lakásokban ötvenezer, a közös területeken pedig tízezer hibát rögzítettek korábban. Elmondásuk alapján a szerződésbontás pillanatáig ebből a lakásokban 40 ezret, míg a közös területeken csak néhány darabot javított ki a Kész Zrt. A mérnökiroda szerint nem volt olyan hiba, amelyet a Kész Zrt. a mérések elvégzésével és a releváns szabványokkal dokumentálva próbált volna cáfolni. A mérnökiroda beszámolója alapján a nagyobb hibák között a mélyen összekarcolt redőnysínek, tokok, ajtók, több lakást érintő beázások, a törött nyílászárók, és félkész teraszok szerepeltek, és a szerződésbontás pillanatában 50-60 olyan lakás lehetett, ami a hibák miatt beköltözésre alkalmatlan volt.

A mérnökiroda szerint nem igaz, hogy lehetősége lenne a Kész Zrt.-nek a hiányos kivitelezés miatti kártérítés-fizetésre a kisebb hibák esetében. Arról is írtak, hogy a kisebb hiányosságokat tartalmazó lakásokat a Kész valóban felajánlhatta egy végső hibalistázásra, viszont ezek az ingatlanok gyakran rengeteg hiányosságot tartalmaztak és nem voltak befejezve, ezért a műszaki ellenőr elutasította az átvételüket a kivitelezőtől. Szerintük ezután a Kész néhány hónapra rá ismét beajánlotta az ingatlanokat a hibák javítása nélkül, így egy lakásban átlagosan 7-8 alkalommal jártak a mérnökiroda műszaki ellenőrei, mire tényleg át tudta azt venni a kivitelezőtől, már ha át tudták venni. A mérnökiroda szerint a Kész Zrt. jogellenesen tartja magánál a birtokot, és tiltja a beruházó és a műszaki ellenőrök bejutását, ezért nem adottak a feltételek az ellenőrzések elvégzéséhez.