Varga Judit lakásai: hogyan lehet 200 milliós vásárlásra 192 milliós hitelt felvenni?

Felszisszentek a bankárok, amikor ma azt olvasták a Blikk nyomán a hazai sajtóban, hogy Varga Judit igazságügyminiszter és férje, Magyar Péter 200 millió forintért vásárolt öt ingatlant a XII. kerület Kútvölgy városrészében, és ehhez 192 millió forint bankhitelt vettek fel.

Ekkora ingatlanhoz ugyanis a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szigorú előírásai alapján legfeljebb 160 millió forint (80 százaléknyi) hitel folyósítható. A vásárlások 2019 decemberében történtek, az öt lakás együtt 270 négyzetméteres, a cikkek szerint a miniszter és férje 8 millió forint foglalót fizetett ki önerőből.

Ha ez valóban így történt, 96 százalékos LTV-arányt (a hitel mértékének és a vásárolt ingatlan értékének aránya) ért volna el a tranzakció, ami teljességgel szabálytalan, így vélhetően a család más ingatlant is fedezetként adhatott a hitel mögé.

Adósságfék

A hazai lakáshitelpiacot a 2008–2009-es pénzügyi válság után bekövetkező devizahitelválság után alaposan megrendszabályozták, az úgynevezett adósságfékszabályok lényege az, hogy a háztartások ne kerüljenek adósságspirálba, ne adósodjanak el kezelhetetlenül.

A bankokra és a lakáshitelezésre két kiemelten fontos mutató vonatkozik, az egyik a családi jövedelem és a törlesztőrészletek arányát szabályozza, a másik a hitel nagyságát az ingatlan értékével (terhelhetőség) veti össze.

Az adósságfék-rendelet 2015. január elsején lépett életbe, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ettől nem tekinthet el, nincsenek „VIP”-ügyfelek, minden banknak kötelező alkalmaznia a lakossági hitelezésnél.

A jövedelemarányos szabály

Bár a bankok maguk sem így használják, de magyar elnevezéssel a két fontos előírás a JTM és a HFM. A JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) az új hiteligényléskor vizsgálandó. Ezzel most azért nem érdemes nagyon foglalkozni, mert itt aligha lépett fel probléma.

A JTM a család összes rendszeresen befolyó havi nettó jövedelmének a maximális terhelhetőségét adja meg. Azaz megszabja, hogy a család a kézhez kapott nettó jövedelmének hány százalékát fordíthatja hitelei törlesztőrészleteire. A Varga–Magyar család sokmilliós jövedelme miatt itt nem léphetett fel gond, a cikkek szerint Varga Judit jövedelme havi 2,3 millió forint, férje, Magyar Péter a Diákhitel Központ vezérigazgatójaként 3,9 millió forintot keres, ezenkívül Magyar V. kerületi ingatlanának kiadásából évi 7,4 millió forint további bevételre tettek szert.

Egy 192 millió forintos hitel törlesztőrészletét nem ismerjük, az függ a THM-től, a futamidőtől, a kamatperiódustól, de reálisan úgy egymillió forint havi törlesztést igényel. Ezt a hitelt a két kereső már kétmillió forintos havi jövedelem mellett is fel tudta volna venni. Hétköznapi kifejezéssel, az, hogy a jól kereső házaspár 192 millió forintos hitelt vett fel, nem irreális.

A hitelfedezet

A jövedelemarányos törlesztés mellett van azonban egy problémásabb másik fontos szabály is, ez az említett LTV (loan to value), amire az MNB magyar elnevezést vezetett be, ez a HFM (hitelfedezeti mutató).

Ez a mutatószám arra vonatkozik, hogy a megvásárolandó ingatlan forgalmi értékének maximálisan hány százaléka lehet a lakáshitel. Ez a forintalapú hiteleknél 80 százalék, a devizahiteleknél 50 százalék.

Több bankárral is háttérbeszélgettünk, szerintük ezt annyira komolyan veszi az MNB, hogy ettől lehetetlen eltérni, ahogy egyikük fogalmazott, még Orbán Viktor személyes kérésére sem tudunk a 80 százalék fölé menni.

Vagyis amennyiben igaz a 200 milliós ingatlanvásárlás és a 192 millió forintos hitel, akkor a miniszter és férje biztosan pótlólagos fedezetet vont be. Ez akár lehetett Magyar V. kerületi lakása, amelyiknek a kiadásából 7,4 milliós bevétele van a családnak. (Cikkünk végén található frissítés.)

Önerős trükközés

Nagyon fontos, hogy a 20 százalékos önerőt, jelen esetben a 40 millió forintot, hitelből nem lehet előteremteni, mert az ügyfél így is adósságspirálba kerülhetne, ezt az MNB el akarja kerülni.

A bankárok szerint a fedezetlen személyi kölcsönök piacán nincsenek is ekkora (például 32 milliós) személyi hitelek, 8-10 millió a személyi kölcsönök piaci csúcsa, fedezetlen hitelből az is óriási kitettség. Forrásaink azt is elmondták, hogy a szabályok kijátszására történtek korábban kísérletek, de az MNB igyekezett betömni a szabályozási lyukakat.

Az MNB azt írta elő, hogy a bankoknak a három hónapon belül felvett személyi kölcsönöket is be kell mutatniuk, vagyis nem szabályos az, hogy valaki az önerőt is hitelből (úgynevezett bridge-finanszírozásból) teremti elő, még akkor sem, ha egy másik banktól drága személyi kölcsönt vesz fel valaki (azt persze megteheti, hogy nem maga a pár veszi fel a hitelt, hanem egy másik hozzátartozó). Csalárd szándékkal tehát esetleg kijátszható a szabály, de ezt az MNB tiltja és követi is, a bankoknak erről riportálni kell. Természetesen biztosak lehetünk abban, hogy itt nem ez történt.

Extra vizsgálat

Mint azt többen elmesélték, egy 100 millió forintot meghaladó lakáshitelre mindenki nagyon odafigyel, ez a méret már a kockázatkezelési vezetőhöz kerül, és még a normál ügymenetnél is szigorúbb az elbírálás.

Mint a kockázatkezelő munkatársak elmesélték, egy bank két értéket is vizsgál, és ebből óvatosságból csak a kisebbet folyósítja. Az egyik a törvényben előírt 80 százalékos forgalmi érték. E fölé nem lehet semmiképpen menni. Az adott ingatlan forgalmi értéke jellemzően maximum a vételár. (Régen a svájcifrank-hitelek idején a magas jövedelmű ügyfeleknek adtak 100 százalékos LTV-n is devizahitelt, amikor elszállt a svájci frank, ebből óriási baj lett).

De valójában a bankok sokszor még ennyit sem folyósítanak. A másik mutató ugyanis a bank belső értéke, az úgynevezett hitelbiztosítéki érték. Ez azt jelenti, hogy a bank felméri, amennyiben gyorsan el kellene eladnia az ingatlant, mennyi bevételt tudna biztosan realizálni. Ez jellemzően egy diszkontált érték, egy 200 milliós ingatlan esetén inkább csak 140-150 millió forint. Itt van egyedi mérlegelési lehetősége a banknak. A hitelbiztosítéki értékkorrekció egy folyamat, amelyben az értékbecslő megnézi a környéket, az ingatlan állapotát, ezt egy banki fedezetes csapat is átnézi a bankból, a hitelbiztosítéki érték általában 20-25 százalékkal kisebb, mint a forgalmi érték, vagyis ez az érték jellemzően kicsit még csökkenti is a folyósítás lehetőségét a törvényben előírt maximális értékhez képest.

Összefoglalva a bankárok véleményét, a Varga–Magyar házaspár jövedelmi helyzetéhez képest ez az eladósodás reális, ugyanakkor a közölt paraméterek csak úgy lehetségesek, ha a hitelhez a házaspár jelentős pótfedezetet adott.

Frissítés: Korábban a G7 foglalkozott Varga Judit és Magyar Péter lakásaival, és mint megtudtuk a Dolgos utcai ingatlan mögött fel is bukkan az OTP Jezálogbanktól felvett 192 milliós hitel.