Kényszerből maradtak bérlők, most többszörösére emelik a lakhatási költségüket

2021. január 25. – 07:22

frissítve

Kényszerből maradtak bérlők, most többszörösére emelik a lakhatási költségüket
Az Úri utca 12. és 14. Látszatra alig van különbség, az egyik mégis műemlék, a másik nem, így utóbbiban szabadon megvásárolhatók, kiadhatók a lakások – Fotó: Ajpek Orsi / Telex

Másolás

Vágólapra másolva

Ritkán kavar akkora port egy önkormányzati intézkedés, mint amit az I. kerület tervezett lakásrendelete körül látunk. Az ellenzéki kerületvezetés eredetileg csak rendezni akarta a valóban igen zavaros lakásbérleti viszonyokat, de a kidolgozott jogszabály végül – szociálisan érzékeny elemei mellett – hátrányosan érint több száz háztartást, amelyek önhibájukon kívül örököltek meg egy áldatlan jogi helyzetet, vagy abban a tudatban költöztek bérleti joggal a Várba, hogy nem lesz ilyen mértékű növekedés a havi díjakban.

A hamarosan az I. kerületi képviselő-testület elé kerülő új lakásrendelet drasztikusan megemelné a havi díját több száz olyan önkormányzati tulajdonú bérlakás lakójának, akik örökölhető bérleti joggal élnek az ingatlanban. Ezeket a lakásokat a lakóik eddig kvázi a saját tulajdonuknak tekintették, vagy azért, mert generációk óta ott él a családjuk, vagy azért, mert jelentős összegek vagy saját lakások elcserélése fejében jutottak a bérleti joghoz, ráadásul gyakran önköltségen végeztek milliós nagyságrendű felújításokat.

Ezek a jogi öszvérstátuszok az állam egy furcsa megoldása révén jöttek létre még a kilencvenes években, a korábbi, fideszes kerületvezetés pedig ezt belátva nem bolygatta a status quót, és bizonyos jogi kiskapuzásokat is elnézett az érintettek egy részének. Most azonban az új lakásrendelettel V. Naszályi Márta polgármester (Párbeszéd) megszüntetné a félrenézéseket, kivételezéseket az önkormányzat gyakorlatában, egységesítené és nullszaldóssá tenné a lakásbérleti rendszert – mindez papíron jól hangzik, csak néhány lényeges tényezőt teljesen kihagy a számításból, ami joggal bántja a több ezer potenciálisan érintett lakó igazságérzetét és persze pénztárcáját.

Nem olyan jó buli a műemlék ház

Nézzük először a történeti előzményeket. Mint ismert, a rendszerváltás után a magyar állam lehetővé tette, hogy az egykori tanácsi lakások bent lakó bérlői nyomott áron kivásárolhassák az ingatlanokat, így több millió ember jutott jutányosan lakástulajdonhoz a kilencvenes években. Csakhogy ez a lehetőség nem mindenkinek volt elérhető függetlenül attól, hogy anyagilag belefért volna neki a vásárlás:

a műemléknek nyilvánított épületek nagy része állami, önkormányzati tulajdonban maradt, ezek privatizációját alapesetben a vonatkozó törvény tiltja.

A világörökséghez tartozó budai Várban ilyen ház (és bennük rengeteg lakás) van, amelyek lakói így kénytelen-kelletlen önkormányzati bérlők maradtak, hiába szerették volna adott esetben megvásárolni az ingatlant.

Mivel ezek a bérlők végső soron egy, a fejük fölött eldőlt jogszabály miatt nem juthattak ugyanolyan kedvező feltételekkel lakáshoz, mint szinte mindenki más a rendszerváltás után, az önkormányzat úgy gondolta, valahogyan kompenzálni kellene őket. Így jött létre a határozatlan idejű, örökölhető bérlői státusz, valamint ezért állapítottak meg számukra nyomott összegű lakbért (amelyet egy időben kompenzációs bérleti díjnak neveztek, ma a kissé megtévesztő szociális díj kategóriát használják rá, de valójában ennek az ő esetükben sosem a szociális helyzethez volt köze).

Ezek az örökbérleti jogok a vonatkozó törvény szerint nem válthatók át pénzre, csak elcserélni lehet őket más bérleti jogra vagy lakástulajdonra, így a szabályokat betartva jóval nehezebb megválni tőlük (úgy, hogy a pénzünknél maradjunk), mint egy saját lakástól.

Jogilag tehát egy furcsa helyzet alakult ki:

  • egyfelől itt papíron önkormányzati tulajdonú ingatlanokról van szó, amelyekre a kerület részben jogosan tekinthetne úgy, mint a normál lakásállománya részére (és így természetesen állapíthatna meg díjakat egységes rendszerben);
  • másfelől viszont mégiscsak egy generációk között átadható, a lakóktól vissza nem vehető vagyonelemről beszélünk, amely egy szerencsétlen jogi manőver folytán maradt csak bérleti jog (nem pedig tulajdon) formájában fenn, és amelybe a lakók gyakran jelentős tételeket invesztálnak, sajátként lakják.

Nem lehet az övék, hiába laknak ott egy évszázada

Az örökbérleti joggal érintett lakásokban alapvetően kétféle lakó él manapság az I. kerületben. Az egyik, aki (vagy akinek a felmenői) már a rendszerváltás előtt is itt éltek, a másik pedig aki szeretett volna a Várnegyedbe költözni, ezért a lakáspiac útján jutott a bérleti joghoz egy korábbi ott lakótól. Ehhez a cikkhez mind a két kategóriából beszéltünk érintettekkel, akik elmesélték a történetüket, és hogy miért tartják igazságtalannak a készülő lakásrendeletet.

Zágoni Nóra – Fotó: Ajpek Orsi / Telex

Zágoni Nóra az Úri utcában él, családja még az 1930-as években került a házba. Budapest második világháborús ostroma idején a Várat sok bombatalálat érte, többek között ez a ház is találatot kapott, Nóra nagyszülei segítettek az újjáépítésében.

Az épületet a Rákosi-korszakban államosították, a volt tulajdonos külföldre költözött, de a család bérlőként a lakásban maradhatott.

Később, az 1980-as években, Nóra szülei egy családi ház árát ráfizetve elcserélték a szomszédos, két szobával nagyobb bérlakásra. Logikus lett volna, hogy a rendszerváltás után ők is megvásárolhassák, a város többi tanácsi lakásához hasonlóan (az akkori forgalmi érték mindössze 15%-áért), a családi vagyon befektetésével szerzett közel 100 négyzetméteres ingatlant, de a műemlékjelleg miatt a szabályozás ezt nem engedte.

A ház egyébként azért lett műemlék, mert a kapualjban úgynevezett ülőfülkék, a homlokzatban pedig középkori maradványok találhatók, amelyek a háborúban épen maradtak.

„A szomszéd ház külsőre hasonló volt, de ott az ülőfülkék és a homlokzat megsemmisült a háborúban, újjáépítés után új külsőt kapott, ezért az nem lett műemlék, és a lakásokat nyomott áron meg lehetett venni – ellentétben a mieinkkel. Ez a kiszolgáltatottságon túl sok egyéb kötöttséget jelent (és még többet fog a tervezett lakásrendelet szerint): nem szabad kiadni, és az öröklésre, valamint értékesítésre is szigorú, életszerűtlen szabályok vonatkoznak” – érzékeltette Nóra a helyzet furcsaságát. Hasonló a helyzet az Úri utca 12. és 14. esetében is, kívülről nem látszik a különbség, az egyik mégis műemlék, míg a másik nem.

A Zágoni család tehát azóta is örökbérleti joggal rendelkező bérlő, de az évek során sok pénzt fordítottak a lakásra, néhány éve például 5 millió forintból teljeskörűen felújították. Jelenleg négyzetméterenként 384 forintos bérleti díjat fizetnek havonta, de ha a tervezett formában lépne életbe az új rendelet, akkor ez – mivel kiemelt övezeti lakásról van szó – 990 forintra emelkedne, vagyis hirtelen 35 ezer forintról 90 ezerre ugrana a havi díj.

Ülőfülkék az Úri utcai műemlék ház kapualjában – Fotó: Ajpek Orsi / Telex

A kiskapuzástól a lakbérszívásig

A másik érintett csoport azoké, akik nem a rendszerváltás után kapták, hanem később cserélték, vásárolták a bérleti jogot egy vári lakótól. Előbbi módszer legális, de elég körülményes tud lenni, találni kell ugyanis egy olyan vári bérlőt, aki éppen a mi máshol levő lakásunkra vágyik (vagy kinéz egy lakást, amit megveszünk neki, esetleg hajlandó vállalni, hogy az üzlet után ő maga eladja a cserelakást).

A Vári Bérlők Egyesületének tájékoztatás szerint mindazonáltal a legtöbben a mai napig így, vagyis teljesen tisztán bonyolítják az ügyletet.

A pénzért vásárlást ellenben csak jogi kiskapuzással lehet megoldani, de jó páran mégis ehhez folyamodnak, mert a bérleti joguktól megválók gyakran szívesebben fogadnak rögtön pénzt, mint cserelakást.

Az utóbbi módszerrel lakáshoz jutó Tamási Miklós (a Fortepan szerkesztője) a Telexnek azt mesélte: egy évtizeddel ezelőtt szerette volna a II. kerületi lakását egy várbelire cserélni, de a kinézett Országház utca 23. alatti lakás bérleti jogának tulajdonosa nem cserelakást, hanem készpénzt szeretett volna kapni. Mint fentebb írtuk, ez nem szabályos, de pont az ilyen esetek miatt kialakult egy kiskapuzási szokásjog, ami fölött az önkormányzat rendre szemet hunyt, és ha formailag rendben voltak, jóváhagyta a cseréket.

Ezt a kiskapus módszert hármas cserének hívják, és a lényege a következő:

A Várnegyedbe vágyó szereplő (X) keres egy vári lakost (Y), aki pénzért, vagy pont az ő lakásáért cserébe megválna az örökbérleti jogától. Ha Y csak pénzt fogad el cserébe, akkor X-nek keresnie kell egy harmadik személyt (Z), akinek van egy ingatlana, amelyet némi készpénz fejében használni enged az ügyletben. X megveszi Z-től az ingatlanát, de Z valójában nem költözik el onnan, ez a tranzakció csak papíron valósul meg, és arra szolgál, hogy előteremtsék a készpénzt Y számára. Miután a Z lakása papíron már X-é, ő elcseréli ezt a lakást a várbeli bérleti jogra, végezetül pedig Z visszavásárolja a lakását (amelyben mindvégig benne is maradt) Y-tól, így a tranzakció lezárul.

Ha nem nagyon nézegeti, akkor az ügylet az önkormányzat részéről is ki van pipálva, hiszen hivatalosan bérleti jogért ingatlantulajdonhoz jutott az egykori bérlője, ő pedig kap egy új lakót (X-et). A többiek is megkapják, amit akartak: Y készpénzt a bérleti jogáért, X a bérleti jogot, Z pedig realizál egy kis hasznot a bizniszen (hiszen X általában egy kicsivel többet fizet Z-nek, mint amennyiért aztán Z visszaveszi a lakását Y-tól, ez az összeg a harmadik szereplő ösztönzője a részvételre).

Tamási Miklós is a keretes részben leírt módszerrel jutott örökbérleti joghoz, de egyáltalán nincs ezzel egyedül, elég ha a sajtóban nagy hírverést kapott prominens fideszesek (pl. Bayer Zsolt, Rákay Philip) lakásszerzési ügyeire gondolunk. Az ezekről írt cikkek általában azt sejtették, hogy itt egy politikai színezetű mutyiról van szó, amit a fideszes kerületvezetés a fideszes haveroknak engedélyezett, de Tamási azt mondta, a saját példájából is tudja, hogy nem erről volt szó: szerinte

mivel a kerületvezetés megértette, hogy a legtöbbször életszerűtlen a valódi lakáscsere, de a törvényen változtatni nem tudott, inkább szemet hunyt a gyakorlat fölött, válogatás nélkül engedélyezte a „cseréket”.

Bayer ezzel kapcsoltban korábban úgy fogalmazott, „mindenki rá van kényszerítve”, hogy törvénytelenséget kövessen el.

Tamási szerint ez azért nem okozott problémát a gyakorlatban, mert „a hármas cseréknek nincs károsultja”: az önkormányzatnak lesz egy új bérlője ugyanazokkal a feltételekkel, a régi bérlő megkapja a piaci árat a bérleti jogáért, a harmadik szereplő pedig a közreműködéséért járó hasznot teszi zsebre.

Országház utca 23. – Fotó: Ajpek Orsi / Telex


Tamási Miklós levélben fordult V. Naszályi Mártához, amelyben többek között arról írt, hogy Bayer Zsolt – immár a bíróságon folytatódó – ügye nem különíthető el a többiekétől,

és kéri, hogy amennyiben bűncselekmény történt, úgy az ő lakáscsere-szerződése ügyében is indítsák meg a jogi lépéseket.

A szabályosan cserélők még jobban kiakadtak

Mindeközben azok, akik teljesen törvényesen, valódi cserével jutottak a lakáshoz (abban a tudatban, hogy a kedvezményes havi díj nem fog változni) még inkább fel vannak háborodva a készülő új lakásrendelettel járó bérletidíj-növekedésen. És azon is, hogy V. Naszályi Mártáék szerintük most egy kalap alá veszik őket „a mutyizókkal”.

„A mi lakáscserénk úgy zajlott, hogy egy értékes budai lakást elcseréltünk a vári bérleményre. Az önkormányzat jóváhagyására hónapokat vártunk, majd megkötöttük a bérleti szerződést, amely kikötötte, hogy a lakás karbantartásával és felújításával kapcsolatos minden költség minket terhel, ezt mi tudomásul is vettük, és azóta is mindent mi állunk” – írta nekünk kétségbeesett egy bérlő, aki szerint a legtöbben hozzájuk hasonlóan, a törvényeket betartva jutottak bérleti joghoz.

„Nem szeretnénk politikai csatározások áldozatai lenni. A vári lakásom az otthonom, meg fogom védeni, és így vagyunk ezzel mind az ezervalahányan”

– tette még hozzá. Az érintettek egy nyilvános manifesztumot is fogalmaztak, amelyben többek között azt kérik az önkormányzattól: aki tudja, hadd vásárolhassa meg a lakást, lehessen jogszerűen pénzre váltani a bérleti jogokat, legyenek ellenőrizhetőek, átláthatóak a házak fenntartási költségei (és ezzel arányos a bérleti díj), illetve a műemléki felújítások terhe oszoljon meg a lakók és az önkormányzat között.

Az örökbérleti jogos lakók tehát összességében nem azt szeretnék, ha visszatennék őket a „szociális” lakbéres kategóriába, hiszen valóban nem szociális helyzetük miatt indokolt náluk az alacsonyabb díj. Ehelyett egy külön rájuk szabott kategóriába szeretnének kerülni, amellyel az önkormányzat figyelembe veszi speciális körülményeiket, és egy közös költségnek megfelelő díjat fizetnek minden hónapban. Attól tartanak, hogy az új lakásrendelet nemcsak azt jelentené számukra, hogy drasztikusan megemelkednek a lakhatási költségeik, hanem egyfajta röghöz kötést is, hiszen ilyen magas havi díjakkal sokkal kevésbé lesz vonzó ez a fajta lakhatás, így nehezebb lesz kiszállni az örökbérleti jogból lakáscserével.

Polgármester: Nem tudjuk helyi rendelettel kompenzálni a történelmi igazságtalanságokat

Megkerestük V. Naszályi Máriát is az ügyben, a polgármester telefonon válaszolt a tervezettel kapcsolatos kérdéseinkre. V. Naszályi azt mondta, az 1422 önkormányzati lakásból 1098 az örökbérleti joggal (hivatalosan: határozatlan idejű jogviszonnyal) érintett lakás, amelyeknél az előző kerületvezetés létrehozott egy „kvázi magántulajdoni rendszert”, ami miatt azt hihették a bérlők, hogy ezek az ingatlanok az övék.

„De ezek valójában önkormányzati lakások, csak az önkormányzat szabadságfoka nagyon kicsi az esetükben” – mondta.

A kékkel jelölt épületek műemlék és műemlék jellegű lakóházak a Várnegyedben – Fotó: Ajpek Orsi / Telex

A polgármester azért látja szükségesnek a mostani rendszer átalakítását, mert az eddigi gyakorlat több szinten sem felelt meg a törvényi előírásoknak:

  • Egyrészt a jogszabály előírja, hogy a szociális és a költségelvű díjakat az önkormányzatok évről évre vizsgálják felül, ami az I. kerületben nagyon régóta nem történt meg. A határozatlan jogviszonnyal bérlőkre sem vonatkozhat külön rendelkezés.
  • Másrészt szerinte nem jó megoldás a helyzetre az, hogy az önkormányzat félrenéz, illetve nyugtázza a hozzájárulásával, ha színlelt lakáscserékkel próbálják megkerülni a törvényt.

Elmondta, álláspontjuk szerint ez a gyakorlat törvénysértő, és ha egy törvényszegéshez az önkormányzat asszisztál, akkor a jogállamiság sérül, ami mindenkinek rossz. V. Naszályi egyébként arról is beszélt, az a látszólag értelmetlenül korlátozó jogszabály, ami a bérleti jogok adásvételét tiltja, a bérlők védelmében jött létre a rendszerváltás után, mert a lakásmaffia sok bérlőt kijátszott a biztos lakhatásából. „Azt kell látni, hogy ha például egy kisnyugdíjast becserkésznek egy színlelt lakáscserével, és pénzt kínálnak a bérleti jogáért, de végül mégsem fizetik ki, akkor nem tudja érvényesíteni a követelését, hiszen az egész tranzakció jogellenes volt, és utcára kerül” – mondta. Vagy az is lehet, hogy megkapja a pénzét, és akkor szembesül vele, hogy abból nem tud sehol lakást venni magának, ha pedig lakásbérlésre költi, akkor elolvad néhány év alatt.

Ezért találta ki a jogalkotó, hogy csak cserélni lehessen ezeket a jogokat, így senki sem maradhat hoppon. A polgármester elmondta azt is, hogy szerinte nem irreálisan nehéz cserepartnert találni azoknak, akik el szeretnének költözni; mióta hivatalban van, minden ilyen ügyletet ellenőriznek, és valódi, értékarányos cseréket láttak, állítja.

Mint megtudtuk, az önkormányzat saját hatáskörében ha akarna, sem tudna változtatni azon a helyzeten, hogy a műemlék lakások nem privatizálhatók, és a bérleti jogok pénzre válthatóságának ügyében is csak a parlament dönthetne módosításról.

A lakók egy része szerint ugyanakkor ez nem teljesen pontos, hiszen az 1993-as jogszabály nem tiltja a privatizációt, csak a műemléki hatóság hozzájárulásához köti. Ez azonban a polgármester álláspontja szerint tévedés, mivel a Fővárosi Vagyonátadó Bizottság 1994. évi döntése egyértelmű és megköti az önkormányzat kezét. Naszályi azt sem kérné, hogy a kerület országgyűlési képviselője terjesszen be javaslatot a bérleti jogok eladhatóságáról, mert a bérlők lakhatásának védelme a legfontosabb, amit a lakástörvény a jelenlegi formájában biztosít.

A polgármester azt gondolja, hogy az önkormányzat amellett, hogy a lakáscserék ellenőrzésével védi a bérlőket, úgy is tud segíteni a lakók mobilitásán, ha a kerületen belül segíti őket másik bérleménybe költözni, ha az élethelyzetük változása kisebb vagy nagyobb lakást kívánna meg (szándékuk szerint ebben is segíthet majd a szociális lakásügynökség is, amiről itt írtunk bővebben). Emellett anyagilag segíteni kívánják az egyedül maradt időseket a lakásfenntartásban, zajlik a számukra kínált életjáradéki program kidolgozása.

A polgármester elismeri, hogy mind az ötvenes évek államosítása, mind a lakásprivatizáció módja történelmi igazságtalanság volt, de mint mondta, „ezt nem tudjuk egy kerületi rendelettel kompenzálni, és

az előző vezetés próbálkozása erre ugyanolyan rossz és igazságtalan volt, mint a privatizációs folyamat maga, hiszen a többi kerületi lakó költségén konzervált egy igazságtalan állapotot”.

A polgármester azt mondta, hogy 2013 óta nem volt megállapítva a költségelvű lakbér, és most pusztán annyi történik, hogy meghatározzák, mennyibe kerül az önkormányzatnak a lakások fenntartása, és akiknek az anyagi helyzete indokolja (vagyis a háztartásban az egy főre jutó jövedelem legalább nettó 120 ezer forint), az átkerül a szociálisból (280 Ft/nm plusz áfa) a költségelvű (650 Ft/nm plusz áfa) kategóriába. A kiemelt övezeti díj (+20%) a legjobb helyeken lévő lakások esetében a jelenleg érvényes, az előző kerületvezetés által alkotott lakásrendeletben is rögzítve van, és változatlanul megtartani tervezik, így jön ki egyeseknél a közel ezerforintos négyzetméterenkénti összeg a korábbi 380 forint helyett. Ez egy átlagosnak mondható 70 négyzetméteres vári műemlék lakásnál bruttó 42 ezer forintos növekedés az eddig fizetett 27 ezer forint helyett.

Az érintettek ezt természetesen sokallják, azt mondják, hogy ha költségelvű díjról van szó, akkor ennek nagyjából meg kellene egyeznie a hasonló kategóriájú társasházakban szedett közös költség (plusz esetleg a felújítási alap) összegével, ami egy átlag házban szerintük 100-300 Ft/nm.

V. Naszályi Márta I. kerületi polgármester a Budavári Önkormányzat testületi ülésén 2020. december 13-án – Fotó: Budavári Önkormányzat / Facebook

V. Naszályi erre úgy reagált, az önkormányzat az elmúlt öt év kimutatásai alapján számolta ki, mennyiből jön ki a lakásállomány fenntartása,

és kimutatásuk szerint jelenleg évente 500-600 millió forintos mínuszt termel a rendszer,

amit jelenleg a kerületiek közössége fizet meg. „Úgy igazságos, hogy aki a jövedelme és családi helyzete alapján megteheti, az fizesse ki azt a költséget, amibe az önkormányzatnak kerül a lakás fenntartása” – mondta.

Az örökbérleti jogosok egyébként az 500-600 millió forintos mínuszt is vitatják, akikkel beszéltünk, arról számoltak be, hogy nem értik, hogyan hozhat össze ekkora veszteséget a házakat kezelő GAMESZ (Budavári Önkormányzat Gazdasági Műszaki Ellátó és Szolgáltató Szervezet), ha egyszer a mostani szociális bérleti díjak sincsenek alatta a Budapesten szokványos közös költségek összegének. Sokak szerint a szervezet egy pénznyelő lehet, amelynek jó volna átláthatóbbá tenni a gazdálkodását, illetve tételesen megtudni, hogy mennyibe kerül egy-egy ház fenntartása, karbantartása, mielőtt még radikális díjemelésekről születne döntés.

V. Naszályi Márta erről azt mondta, jelenleg zajlik a folyamat, amelynek a végén a kerületiek részletesebb betekintést nyerhetnek a GAMESZ dokumentumaiba, ugyanakkor ő eddig nem látott jelentős problémát a szervezet gazdálkodásával. „Figyelembe kell venni, hogy műemlék házakról van szó, egy-egy tetőfelújítás 70 millió forintba is belekerülhet, és az utóbbi időben nem voltak fővárosi műemlék-felújítási pályázatok sem, amelyeken el tudtunk volna indulni” – közölte.

Az érintettek elégedetlensége a polgármester szerint is érthető, ezért mint mondta, az önkormányzat a rendelet elfogadása előtt teljes körű társadalmi egyeztetést fog tartani.

Az új lakásrendeletet az ellenzéki többségű közgyűlés (az örökbérleti jogosok ügyét felkaroló fideszesek tiltakozása mellett, akik Naszályiék szerint csak politikai tőkét akarnak kovácsolni a dologból) a járványhelyzet megszűnése után, nyilvános képviselő-testületi ülésen fogadhatja majd el.

Hogy ez hogyan érinti majd az ősjobboldali kerületben 2019-ben mindössze 126 szavazattal nyerő polgármester jövőbeli esélyeit, egyelőre kérdéses; az önkormányzat által rendelt közvélemény-kutatás szerint a lakosság kétharmada egyetért a bérlési feltételek szigorításával, ugyanakkor tapasztalataink alapján valószínű, hogy az új rendszer vesztesei között V. Naszályiék jelentős lemorzsolódással számolhatnak még a Fidesztől kimondottan távol állók körében is.