Mit csináljunk, ha ordenáré bűz vagy hangzavar árad a szomszédból? És ha lop a közös képviselő?

December elején írtunk arról a budapesti, I. kerületi társasházról, ahol súlyos konfliktus alakult ki, mert az egyik tulajdonos néhány év alatt a sorban megvásárolt lakások által többségi befolyást szerzett a közgyűlésben. Óriási havi díjakról küldtek ki papírt a lakóknak, aztán később korrigáltak, de így is nagyjából duplázódtak az összegek. Az érintett kör karbantartási, felújítási költségekre hivatkozik, és liftet is béreltet a lakókkal. A kisebbségbe került tulajok pedig nem igazán tehetnek semmit.

A cikk megjelenése után ehhez hasonló és ettől eltérő társasházi ügyekben is sok olvasói levelet kaptunk. Ezek között volt olyan konfliktus, ami az osztatlan közös tulajdon (tetőtér, házmesteri lakás, pince stb.) eladása körül bontakozott ki, máshol a közös parkoló indokolatlan lezárása vagy a közös képviselő munkája miatt robbant ki komolyabb viszály. Ebben a cikkben két, társasházi zűrökben és ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségével járjuk körül a tipikusabb eseteket.

Az emberek közötti konfliktusok mindegyikére a törvény nem tud megoldást nyújtani

A társasházakat érintő jogvitákat alapvetően a következő típusokba lehet sorolni dr. Nagy Zoltán ügyvéd szerint:

• a tulajdonosok egymás közötti jogvitái;
• a közös képviselő és a tulajdonosok közötti vitás esetek;
• az egymás szomszédságában lévő társasházak közötti konfliktusok.

Nagy úgy véli, a vitás eseteknél első körben a társasházakról szóló törvényt, az adott ház alapító okiratát, szervezeti és működési szabályzatát (szmsz), esetleg (ahol van) házirendjét kell alapul venni, ezek alapján lehet megoldást találni sok felmerülő problémára. Fontos azonban, hogy a problémák egy részét nem lehet megoldani ezekre hivatkozva – mondta.

Példaként egy olyan esetet említett, amikor egy régi társasházba, amelynek építésekor még nem volt szempont a hangszigetelés, beköltözik egy kisgyerekes család, és a pár éves gyerekek nyilván futkároznak és hangoskodnak, hiszen gyerekek. „Ilyenkor elő lehet venni az alapító okiratot meg a polgári törvénykönyvet meg minden egyebet, de megoldást ezekből nem fogunk találni. Cinikusan hangzik, de aki síri csöndre vágyik, és nem akar szomszédot maga alá, fölé vagy mellé, az inkább költözzön családi házba, egy erdő szélére.”

Sok lakó szinte teljesen passzív

Mivel nagyon sokféle ember lakhat egy társasházban, ezért nem ritka, hogy az eltérő igények miatt bizonyos ügyek mentén kialakul egy többségi és egy kisebbségi álláspont. Mondjuk, a tulajdonosok egyik része szeretné felújítani a házat, és erre pénze is lenne, a lakók másik része szerint viszont nincs szükség felújításra, vagy ha azt gondolják is, hogy szükség lenne rá, pénzük nem igazán van erre. Viszont ha a közgyűlésben a többség magasabb közös költségről és hozzá kapcsolódó díjakról határoz, hogy a felújítást meg tudják csinálni, akkor a kisebbségbe kerülteknek is kötelezően a nagyobb díjakat kell fizetniük, sőt azoknak is, akik egyáltalán nem vettek részt a döntéshozatalban.

„Sajnos elég tipikus, hogy meglehetősen nagy passzivitás van a társasházi tulajdonosok körében. Ez azért is nagy probléma, mert sok utólagosan felmerülő problémát meg lehetne előzni, ha aktívak lennének a lakók, és részt vennének a társasház közéletében. Hasonlóan az országgyűlési választásokhoz, érdemes elmenni, hiszen különben nélkülünk történnek a dolgok” – mondta Nagy Zoltán.

A passzívak táborának is két csoportja van: akik egyáltalán nem vesznek részt a közös ügyekben, és akik meghatalmaznak valakit, hogy őket képviseljék. A meghatalmazások ügye nem problémamentes, a közgyűlésen a közös képviselőnek csak azt kell ellenőriznie, hogy a meghatalmazás megfelel-e a formai követelményeknek, más módon nem kell megbizonyosodnia arról, hogy mi volt a lakó motivációja, vagy milyen módon jött létre a meghatalmazás.

Ahhoz, hogy a társasházi közgyűlések határozatképesek legyenek, a szavazatok 50 százaléka plusz 1 szavazatnak jelen kell lennie, de ha ez nincs meg, akkor – az akár 10 perccel később tartott – megismételt közgyűlésen már nincs ilyen megkötés. Ha a – mondjuk – 50 tulajból csak 5 van jelen, a jelenlévők egyszerű többségével akkor is lehet döntéseket hozni. Persze van néhány kulcsfontosságú dolog, amiben így nem lehet dönteni, például egy hitelfelvételbe vagy egy osztatlan közös tulajdonban lévő helyiség eladásába lényegében minden tulajnak bele kell egyeznie (bizonyos esetekben elegendő a 80 százalék).

A tulajdonosok általános passzivitását jól jellemzi, hogy Nagy Zoltán becslése szerint az esetek 80 százalékában nem határozatképes az első közgyűlés, mert nincs jelen elegendő ember, és ezért csak a második, megismételt gyűlésen tudnak határozatokat hozni, ahol már nincs előírás a minimum létszámra.

Bírósághoz lehet fordulni, ha a kisebbségben lévők jogos érdekét sérti egy határozat

Egy a közös költség megemeléséről, felújításról vagy bármi másról döntő közgyűlési határozatot 60 napon belül megtámadhatja bármelyik lakó. Kizárólag bíróságon lehet megtámadni, más hivatalhoz, önkormányzathoz nem érdemes fordulni ilyen ügyekben. „Kizárólag bíróság mondhatja ki a határozatokról, hogy érvénytelenek vagy érvényesek. Amíg a bíróság jogerősen nem dönt a kérdésben, addig azt kell feltételezni, hogy a közgyűlési határozat érvényes” – mondta Nagy Zoltán.

Ha egy tulajdonos nem ért egyet a többségi döntéssel, és úgy véli, az érdekeinek lényeges sérelmével jár a dolog, bírósághoz fordulhat. A bíróság meghallgatja a felek érveit, megvizsgálja, hogy kisebbségvédelmi szempontból indokolt-e az a határozat, aztán hoz valamilyen döntést.

Előfordulnak olyan esetek, amikor egy többségbe került tulaj a közös díjak emelésével próbálja kiszorítani a maradék, kisebbségbe szorult lakót. „Ennek gátat szabhat a bíróság. Hiszen ha nem lehet megindokolni azt, hogy szükség van a közös költségek jelentős megemelésére, akkor érvénytelenítheti a bíróság az erre vonatkozó határozatot” – mondta Nagy. Persze ez bonyolult terep, hiszen egy 100-120 éves társasháznál, a mai építőipari árak mellett lényegében bármennyi pénzt el lehet költeni felújításra. A bíróság leginkább azt vizsgálja meg, hogy indokolt-e akkora méretű emelés, tehát van-e olyan rossz, esetleg életveszélyes állapotban a ház, hogy annyi pénz gyors befizetésére legyen szükség.

Közös képviselők szereptévesztésben

A decemberi, társasházi problémákkal foglalkozó cikkünk után olyan leveleket is kaptunk, melyekben a tulajdonosoknak a közös képviselővel volt gondjuk. „A közös képviselő azért van, hogy a társasház közgyűlésének határozatait végrehajtsa. Ehhez képest nagyon gyakori, hogy szereptévesztésben van, és elkezdi azt gondolni, ő a ház döntéshozója. Ez is vezethet konfliktushoz” – mondta Nagy. A közgyűlést viszont a közös képviselő hívhatja össze, és ha neki azzal rágják a fülét, hogy hívd össze, és az egyik napirendi pont legyen az, hogy téged leváltunk, akkor lehet, hogy nem sieti el a dolgot.

Persze ha a közös képviselő nem teszi meg, akkor a lakók is összehívhatják a közgyűlést, de ehhez szükség van egy bizonyos számú tulajra, általában a 10 százalékukra, viszont ha nincs ennyi aktív tulaj, akkor hosszú ideig el tud húzódni egy ilyen ügy.

Néha van olyan, hogy egy közös képviselő elsikkasztja a társasház pénzét, ilyen esetben rendőrségi feljelentést kell tenni, és bírósági ügy lesz a dologból. Ha nem ennyire súlyos a probléma, hanem egyszerűen csak vacakul dolgozik az illető, akkor az önkormányzat jegyzőjéhez lehet fordulni, mert ő gyakorolja felettük a törvényességi felügyeletet.

Nem túl jó törvény

A társasházi törvényben sok joghézag van – írta jó pár olvasónk. Nagy Zoltán szerint tökéletes sosem lesz egy törvény, bizonyos szempontból mindig csak leköveti a való életet. Például 30 évvel ezelőtt szinte fel sem merült, hogy a társasházakban kamerákat szerelhetnek fel, de manapság már ezt is le kell követnie a jogszabálynak. De valóban „nem túl jó a törvény. Ha mondanom kellene három olyan jogszabályt, ami rossz, nehézkes, hiányos, és nem könnyű alkalmazni, akkor a társasházi törvényt valószínűleg mondanám.”

Például ha van egyetlen olyan ember a közösségben, akivel nem könnyű együtt élni, és konkrétan minden egyes közgyűlési határozatot megtámad, akkor mivel a vagyoni helyzetre hivatkozva lehet költségmentesen pert indítani, ő lényegében ingyen megtámadhat minden döntést, az emiatt induló bírósági eljárásokban viszont a társasházat képviselő ügyvéde(ke)t fizetnie kell a közösségnek. És mivel a törvényben nincs meghatározva felső korlát, az illető akár közgyűlésenként tíz határozatot vagy még többet is megtámadhat, hatalmas pluszköltségeket okozva a társasháznak.

Mi van, ha elviselhetetlen bűz vagy zaj árad a szomszédos házból?

Az egymás szomszédságában lévő társasházak közötti konfliktusok indulhatnak például olyan okból, ha az egyikben van, mondjuk, egy büdös szagokat árasztó étterem vagy egy hangos kocsma, ami nagyon zavarja a másik házban lakókat is. De az sem ritka, hogy a szomszédban lévő üres telekre felhúznak egy épületet, ami kitakarja a panorámát, a napot, sőt, lehet, hogy az építkezés miatt leomlik egy fal, megsüllyed a pince stb.

Ha valóban kárt okoz egy építkezés, tehát a szomszédos házban megsüllyed egy fal, vagy elönti a víz a garázst, akkor a bíróság kártérítést ítél meg, ha be tudják bizonyítani, hogy a szomszédos építkezés okozta a bajt – vezette le Nagy Zoltán.

Az már más kérdés, ha arról van szó, hogy elvész a számunkra kellemes panoráma a szomszédos építkezés miatt, ezen a téren, főleg egy városban, Nagy szerint nem lehetnek túlzott elvárásai a lakástulajdonosoknak. „Tudomásul kell venni, hogy a szomszédos telekre előbb-utóbb valaki építeni fog valamit.” Persze azért adott esetben ezek forintosítható károk, hiszen ezzel csökkenhet az ingatlan értéke, amit a szomszédos beruházóval szemben érvényesíteni lehet – tette hozzá.

Ha a szomszédos étteremből jövő szagokról vagy kocsmából érkező zajokról van szó, akkor egy bizonyos szint felett birtokháborításról beszélhetünk – mondta az ügyvéd. Ha egy perben egy szakértő leírja, hogy ez olyan mértékű, hogy x forintérték-csökkenést okozott az ingatlanban, akkor ezt a bíróság is meg fogja állapítani.

Sok társasház odaadja a tetőterét egy felújításért cserébe

Jámbor Attila építési joggal foglalkozó ügyvéd, az Építésijog.hu főszerkesztője szerint sok társasháznál az épület felújítása miatt merülnek fel jogviták, gyakori problémaforrás a tető állapota. Ha a homlokzat „lerohad”, az nem égető gond, de ha beázik az épület, akkor a felső szinten lakók mindent elkövetnek a felújításért, az alsóbb szintek lakói viszont nem feltétlenül költenének ilyesmire. Ilyenkor ha a közgyűlésben nem sikerül többségi döntést elérni a tető megjavításához, akkor a fent lakó bírósághoz fordulhat, hiszen a többi tulaj lényegében kárt okoz neki, az ő mulasztásuk miatt szenved kárt.

Ehhez hasonló eset az is, ha a központi vezetékrendszer rossz, és valamelyik lakásban szivárog a szennyvíz. „A közös tulajdoni részeknek az elhanyagolásával is lehet kárt okozni egy lakásban” – mondta. Ilyenkor az is segítheti a kárt szenvedő tulajokat, hogy mivel egy nagyobb kárt kellene megelőzni a javítással, a bíróság úgynevezett ideiglenes intézkedéssel határozhat arról, hogy a társasház azonnal javítsa ki a hibát még az eljárás elején, ilyenkor tehát nem kell kivárni az akár évekig tartó peres eljárás végét.

Jámbor szerint sok társasház – főleg nagyobb városokban, kiemelten Budapesten – az üres padlástér, tetőtér eladásával próbálja előteremteni a pénzt a felújításokra. „Ez viszont jelentős kockázattal jár a lakóközösség, de a beruházó részére is” – hangsúlyozta. „Itt ugye nem egy üres telekre épül valami, hanem valakiknek a feje fölött kell folyamatosan építkezni, ráadásul úgy, hogy egy időre a tetőt is le kell szedni a fejük fölül. A tetőtér vagy padlástér beépítésénél a bizonytalanság és a félelem lesz úrrá a lakók között, amikor erről dönteni kell, mert tudják, hogy ha leszedik a tetőt, és a beruházó valamiért elszalad, akkor elég nagy bajba kerülnek.” Ilyen esetben volt már olyan is, hogy jött egy nagyobb eső, és szétázott az éppen tető nélküli társasház.

Tetőtér-beépítésnél szinte minden esetben abban állapodnak meg a felek, hogy a beruházóé lesz a tetőtér, ha bizonyos felújításokat elvégez az épületen, ezen túlmenően viszont pénzt nem kapnak a lakók. A beruházónak azért kockázatos az ilyesmi, mert mi van, ha a lakók menet közben kitalálják, hogy nekik mégsem tetszik, ahogy a homlokzatot felújította, nem jó ez az új lift stb. Ezek szinte végeláthatatlan jogvitát szülhetnek, ahol részletesen meg kell vizsgálni, hogy mit teljesített a beruházó, és mit nem – mondta Jámbor, aki szerint viszont ezeknek a házaknak nagyjából nincs más lehetőségük, ha azt szeretnék, hogy valahogy rendbe hozzák az épületüket. Sok üzletileg és etikailag tisztességes vállalkozó is van, akikkel korrektül végig tud menni egy ilyen felújítási folyamat, de sajnos előfordulhat, hogy a felújítás helyett a lakók a félbemaradt munka miatt évekig építési munkaterületen érezhetik magukat, nem beszélve a súlyos milliókat felemésztő javításokról.

A kormány ráadásul az elmúlt években elhozta a padlástér-beépítés kánaánját, azzal, hogy töröltek sok helyi építésügyi követelményt. Például hiába határozott arról korábban egy önkormányzat, hogy egy adott telekre csak 25 lakásos ház épülhet, a tetőtér beépítésével ennél több lakást lehet kialakítani az épületben. Persze az önkormányzatok nem véletlenül maximalizálták a felépíthető lakások számát, annyit bírnak el ugyanis a közműhálózatok, utak, és csak annyi ember számára van iskola, óvoda, parkolóhely. A padlástér-beépítést megkönnyítő változtatás egyébként nagyon furcsán, szinte az utolsó pillanatban, lényegi indoklás nélkül került be egy salátatörvénybe, és csak remélni tudjuk, hogy az anyagi forrásokat kereső lakóközösségek érdekében. Az Építésijog.hu tájékoztatása szerint a napokban jelent meg egy tetőtér-beépítésekre vonatkozó törvénymódosítás, ami szűkíti a társasházak és a beruházok mozgásterét is, ami a kedvezmények mellett is csökkenteni fogja a padlásterek iránti beruházói igényt.

Nemcsak a kisebbség, a többség érdekét is védik

Jámbor Attila szerint az energetikai, szigetelési felújítások is tudnak konfliktust okozni, de lényegében ott is a többség dönt: ha a tulajdonosok többsége szeretné megcsináltatni a társasház szigetelését, akkor ezt a kisebbségnek is el kell fogadnia és ki kell fizetnie. Ha a felújítás műszakilag indokolt, és piaci áron valósulna meg, akkor egy kisebbségbe került lakó megtámadhatja ugyan a döntést bíróságon, túl sok esélye nincs, hiszen a bíróságnak nemcsak a kisebbség, hanem a többség érdekét is védenie kell – mondta.

Azokban az esetekben, amikor a kisebbsége került illető nem tudja fizetni a felújítás akár több tízezer forintos havi költségét, és nem tud vagy nem akar például hitelt felvenni, akkor lényegében kiszorul abból a társasházból, és egy olcsóbban fenntartható lakásba kell költöznie. Ezekkel a helyzetekkel nehéz mit kezdeni, minél nagyobb egy társasház, annál nagyobb az esély arra, hogy van olyan lakó, aki nem tud kifizetni semmilyen felújítási költséget. Sajnos az is előfordul, hogy a többség vissza is él a jogaival, és ténylegesen nem a lakóközösség érdekében végzendő felújítás, hanem a kisebbségi tulajdonosok kiszorítása a cél.