Már 50 millió fölött van az átlaglakás ára, fontos a rezsi is

Egy saját ingatlan életünk egyik – jó eséllyel a legnagyobb – beruházása, éppen ezért a lehető legalaposabban érdemes körbejárni a vásárlás témáját. Pláne egy olyan időszakban, amikor a világjárvány árnyékában az energiaválság, illetve a rekordmagas infláció alakította át a lakás-, és vele együtt a hitelpiacot.

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján 2022 negyedik negyedévében az ingatlanpiaci forgalom az előző év azonos időszakához képest ötödével csökkent. A főváros kivételével az összes többi régióban csökkent az eladott lakások száma, ugyanakkor a lakásárak növekedése az év során fokozatosan lassult, majd a negyedik negyedévben már csökkenést mutatott. Az árak emelkedése éves szinten is mérséklődött, miközben egyre fontosabbá váltak az energiahatékonysági szempontok, és a KSH elemzése is kiemelte, hogy az eladó használt családi házak építési minősége alacsony, fajlagos energiaigényük rendszerint több mint négyszerese az új lakásokénak. A használt és új ingatlanon mellett és ellen egyaránt szólnak érvek, így nekünk kell meghatároznunk, melyik típusnál kezdjük a keresgélést.

Nem mindegy, mennyi a rezsi

Hogy mennyire mérvadó szempont a lakásvásárlásnál az energiaigény, arra rámutatott az OTP Bank és az otpotthon.hu megbízásából 2022 decemberében készült Pulzus közvélemény-kutatása is. Az eredményekből látszik, hogy a válaszadók kétharmadának meglehetősen lényeges, hogy az adott épület milyen energetikai mutatókkal rendelkezik – főleg az idősebbeknek, ami arra utalhat, hogy ők szenvedik meg igazán az energiaköltségek elszabadulását, miközben kevesebb a bevételük. A fővárosiak és a felsőfokú végzettséggel rendelkező válaszadók körében szintén kiemelt helyen szerepel ez az elvárás az új otthon keresésekor, ugyanakkor nem ez az első a listán, sőt, a dobogó sem jött össze. A kutatásból kiderült, hogy lakásvásárlás során az emberek legfontosabbnak az ingatlan helyét, árát és típusát (lakás, ház, telek), tartják. Ezután következik az alapterület, illetve az állapot és csak a hatodik helyre fért oda az energiahatékonyság kérdése.

Ezt az ellentmondást azonban oldja, hogy a válaszokból világosan látszik, hogy az ár és az ingatlan típusa mellett az energiafelhasználás és a rezsiszámla szintén azok közé az elvárások közé tartozik, amikből a vásárlók a legkevésbé hajlandóak engedni. Inkább a kiszemelt ingatlan alapterületénél kötnek kompromisszumot, azaz a szobák számánál adnak lejjebb az eredeti igényeikből, és kisebb, de alacsonyabb rezsijű lakást választanak.

Fontos tehát, hogy legyünk tisztában azzal, mit kapunk a pénzünkért, és mik a használt és új építésű lakások előnyei, valamint hátrányai. „A legkeresettebb méret továbbra is a nappali plusz egy hálószobás elrendezésű lakás” – tudtuk meg a Biggeorge Property értékesítési igazgatójától, Demetrovits Petrától, aki hozzátette, hogy náluk jelenleg 51 millió forinttól lehet lekötni új lakásokat.

A KSH 2022-es adatait a beérkezett tranzakciók alapján számították, ezek szerint a magyar lakások átlagos ára tavaly 54,5 millió forint volt, ami 8,5 millióval magasabb az egy évvel korábbinál. Az átlagos négyzetméterár 900 ezer forint volt, ez pedig 180 ezerrel emelkedett 2021. átlagához képest.

Mit tud az új építésű lakáspiac?

Mielőtt nekivágunk a keresésnek, jó, ha felmérjük, mik a céljaink, hogy magunknak, vagy befektetésnek (ilyenkor főleg egy-másfél szobás, könnyen bérbeadható lakás lehet a megoldás) keresünk, ha tudjuk, hogy meddig jutunk a pénzünkből, és adott esetben mennyire vagyunk hitelképesek, mire elég az önerőnk. Ezeknek akár mi is utánanézhetünk, vagy fordulhatunk hitelügyintézőhöz, aki összeszedi, hogy milyen konstrukciókban érdemes gondolkodnunk. Miután meghatároztuk a keretünket, jöhet a fontossági lista összeállítása, ami mentén haladva már elkezdhetjük a keresést.

Sokak fejében talán az egymillió forintos négyzetméterár él, mint a lélektani határ teteje, azonban az 2022-es összesítések alapján látszik, hogy Budapesten az új lakások négyzetméterárának átlaga is meghaladta az 1,1 millió forintot. Ez 21 százalékkal több az előző évihez képest, a jelentős számú lakást építő kerületek közül már csak a IV. kerületben maradt 1 millió forint alatt az átlagos négyzetméterár. Ugyanakkor a XII. kerület korlátozott számban elérhető új lakásait 2 millió feletti, az V. kerületieket 2,5 milliót közelítő átlagáron értékesítették.

A 2023-ban az otpotthon.hu-n leadott keresésekből az is kitűnik, hogy hely szempontjából Budapest az első számú célpont (71 százalék), ezt követi Pest megye (10 százalék), majd Veszprém (6 megye) és Fejér megye (4 százalék). Az otpotthon.hu adatai továbbá rámutatnak, hogy a kerületeket tekintve az év első négy hónapjában az ingatlankeresők kétharmada általánosan Budapesten keresett, és nem állított be kerületeket, májusban viszont ez az arány 46 százalékra csökkent: most sokkal célzottabban kutatnak az érdeklődők az oldalukon. A két legnépszerűbb kerület idén töretlenül a III. és XIII. kerület, január-februárban például ez fedte le a célzott keresések 50 százalékát.

És hogy mit kapunk a pénzünkért? Van, ahol extra szolgáltatások tartoznak a lakóparkokhoz, esetleg portaszolgálat, okosotthon-funkciók, de egyre komolyabb elvárás a magasabb energiabesorolású ingatlanok fejlesztése. Az általunk megkérdezett szakértő hangsúlyozta, hogy az energiahatékonyság fontos szempont lett a vevőknél, hisz amennyiben jól választunk, akár a dupla vagy tripla rezsiköltség kerülhető el.

Az ingatlankeresés egy hosszú folyamat, és bár sokan szeretnék minél gyorsabban megtalálni, illetve belakni az új otthont, nem feltétlenül okos, hogyha az idő határozza meg, melyik lakás mellett döntünk „Az új építésű lakás teljesen személyre szabható, amennyiben időben, a kivitelezés során sikerül lekötni azt. A fejlesztés előrehaladtával a kínálati árak emelkednek, ezért szintén érdemes minél előbb beszállni. A CSOK, az illetékmentesség és az 5 százalék áfa mind olyan érvek, amik az új lakás vásárlása mellett szólnak. Ugyanakkor persze ki kell várni, amíg elkészül az álomotthon, hisz annak érdekében, hogy az elképzelések beépülhessenek a kiválasztott lakásba, már az építés során érdemes választani” – folytatta Demetrovits Petra.

Mennyire jó befektetés?

Ha a használt lakások átlagos négyzetméterárát hasonlítjuk össze az elmúlt tíz évben, a KSH adatai szerint 2012-ben Budapesten 236 ezer forint volt ez az összeg, öt évvel később, 2018-ban már 508 ezer, 2022-ben meg 838 ezer. Az új lakások négyzetméterárai pedig a következőképpen alakultak a fővárosban: 2012-ben 345 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, 2018-ban 603 ezer forint, végül 2022-ben átlépte az egymillió forintos határt, és 1 millió 120 ezer forintba került átlagosan egy lakás négyzetméterenként, ami több mint háromszorosa a tíz évvel ezelőtti áraknak.

A rezsiárakkal is kalkulálva a trendek alapján tehát hosszú távon biztosan jó befektetés az új építésű, lakóparki lakás. Hogy milyet és hol választunk, az rajtunk és a pénztárcánkon múlik, az azonban a legtöbb vevőnél kiemelt szempont, hogy mennyire energiahatékony épületről van szó.

Szerencsére már nem kell nagyítóval keresni a kedvezőbb besorolású épületeket, ugyanakkor van még hova fejlődni. Az viszont előremutató, hogy az új építésű lakások energiahatékonysága évről évre javul. A KSH összeszedte az értékesítés céljából kiállított energiatanúsítványok adatai alapján, hogy 2022-ben az átlagos használt családi házak fajlagos primerenergia-igénye 347 kWh/év volt, míg a társasházi lakásoké 198 kWh/év. Ez azt jelenti, hogy az átlagos eladásra kínált családi házak az úgynevezett „gyenge” (HH) energiaosztályba tartoztak, míg az átlagos társasházi lakások „átlagosnál jobb” (EE) minősítést kaptak.

Ezzel szemben a helyzet folyamatosan jobb és jobb az újonnan épített lakások energiahatékonysága esetében. A használatbavételkor kiállított energiatanúsítványok azt mutatják, hogy a 2016 és 2022 között újonnan épített többlakásos épületek energiafogyasztása 100 kWh/m2/év-ről 75 kWh/m2/év-re mérséklődött. Mindez azt is jelenti, hogy ott, ahol a vételárnál többet kell kifizetnünk, az bizony visszajöhet a rezsinél, ráadásul hosszú távon is jobban védve vagyunk az energiaválság hatásaitól.