A napokban derült ki, hogy csődeljárást kért maga ellen a Bayer Construct, majd egy nappal később a Bosnyák téri kormányzati irodanegyednek szánt komplexumot építő projektcége, a ZVK Development is csődeljárást kezdeményezett. Az egyik legfontosabb magyar építőipari cég már meglévő projektjei körül rengeteg a kérdés, az utóbbi években több mint hétezer lakás megépítését jelentették be. Mennyire akaszthatja meg ezeket a most bejelentett csődeljárás? Mekkora felelőssége van az államnak egy több mint ezer főt foglalkoztató cég megmentésében? És egyáltalán hogyan jutott idáig a Bayer? Ezeket a kérdéseket ebben a cikkben próbáljuk megválaszolni.
Kezdjük a végéről! A Bayer Construct és a ZVK Development azután kezdeményezte a csődeljárást, hogy a Tisza-kormány augusztus 3-án bejelentette, eláll a Zuglói Városközpont névre keresztelt gigaprojekt megvásárlásától, és 300 milliárd forintot követelnek vissza. Magyar Péter miniszterelnök ekkor azt mondta, a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) a jogi átvilágítás közben számos szerződésszegést állapított meg, a zárási feltételek közel fele nem teljesült, az ingatlanokat továbbra is terhelte a zuglói önkormányzat elővásárlási joga, pedig ezt a zárás előtt töröltetni kellett volna. A kormány érve szerint az állam erre hivatkozva állhat el jogszerűen az ügylettől, és követelheti vissza a már kifizetett részleteket, a foglaló kétszeresét, valamint kötbért és adott esetben kártérítést is.
A Bayer szerint viszont az államnak nem lenne joga szerződést bontani, így ők perrel kényszerítenék ki, hogy aláírják a végleges szerződést, amivel az irodaházak a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő tulajdonává válnának. A ZVK Development közleménye szerint az MNV egyoldalúan állt el az előszerződéstől, a cég szerint az elállás sem ténybelileg, sem jogilag nem megalapozott. A vállalat szerint ugyanis az irodakomplexum határidőre elkészült, minden épület végleges használatbavételi engedélyt kapott, és az átadásnak nincs műszaki akadálya.
A húsz éve húzódó zuglói szál
A Bosnyák tér mögötti terület kálváriája húsz éve húzódik, 2006-ban adta el az egykori Sport és Szabadidőközpont területét a XIV. kerület egy lengyel beruházónak, ami a helyére egy plázát és egy irodákból és lakóházakból álló új városrészt tervezett. A beruházás nem kezdődött el, több fordulat után végül 2018-ban vásárolta meg a Tiborcz István üzlettársa, Balázs Attila tulajdonában álló Bayer Construct, ami tervpályázatot hirdetett a projektre. Ezen 2021-ben a Zaha Hadid Architects és a Land Italia egy irodákat és lakóházakat is tartalmazó koncepcióval nyert, az építkezést aztán az engedélyek megszerzése után, 2022 elején meg is kezdték.
2023 tavaszán Hadházy Ákos akkori független parlamenti képviselő a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő honlapján kiszúrt egy szerződést, amiben az állt, hogy az irodakomplexum megvásárlására elővásárlási szerződést kötött a cég az akkori kormánnyal. Bár a zuglói önkormányzat több hatósági és szabályozási eszközzel is megpróbált gátat szabni a Bosnyák téri piac szomszédságában meginduló építkezésnek, a kormány újabb és újabb rendelettel lépett közbe, hogy a NER-közeli vállalkozásnak kedvezzen.
Az épületeket közben felhúzták, a pláza megnyitott, a kormányzati irodanegyed irodái viszont üresen maradtak. Bár az eredeti kormányhatározat legfeljebb 244 milliárd forint vételárról szólt, ezzel szemben a végleges ár több mint nettó 254 milliárd forint lett. Az áfával kiegészített bruttó 324 milliárd forintos vételárból Magyar Péter miniszterelnök augusztus eleji közlése szerint már 315 milliárd forintot ki is fizetett az előző kormány, ezt követeli vissza az új kormány most a cégtől.
A helyzetet tovább bonyolította, hogy eközben a zuglói önkormányzat is hadat üzent a Bayernek. Az önkormányzat per indítását fontolgatja, mivel álláspontja szerint a cég több ponton megszegte a kerülettel fennálló, még 2006-ban megkötött és azóta többször módosított szerződését, és a beruházóval fizettetnék ki az önkormányzat ebből fakadó kárát.
A Bayernek nem maradt túl nagy mozgástere, emiatt augusztus végén bejelentette: csődeljárást kér maga ellen. Úgynevezett reorganizációs szervezetet is felállítottak, ami a bíróság által kirendelt vagyonfelügyelő bevonásával reorganizációs tervet dolgoz ki a sikeres csődegyezség megkötése érdekében.
Mi következik a csődeljárásból?
A csődeljárás a magyar jogban nem a cég megszüntetését jelenti, hanem éppen ellenkezőleg: olyan eljárás, amiben a csődegyezség megkötése érdekében az adós (ebben az esetben a Bayer) fizetési haladékot kap, és megpróbál egyezséget kötni a hitelezőivel. Ezzel egy védett fizetési moratórium kezdődik, ami alatt a cég átstrukturálhatja a tartozásait a talpon maradása érdekében. Ezzel szemben a „csődbe megy” a köznyelvben azt jelenti, hogy a cégnek vége van, elfogyott a pénze, felszámolják, nem fizet senkinek. A jogi értelemben vett csődeljárás lényegében az ezt megelőző mentőakciót jelenti, ami alatt a cég vezetése a helyén marad, viszont egy kirendelt vagyonfelügyelő ellenőrzi a döntéseit.
Ezek alapján nagyon úgy tűnik, hogy ez egy jól megtervezett stratégiai lépés volt, amivel időt nyerhet a Bayer az állammal szemben.
A csődeljárás kezdeményezésére általában akkor kerül sor, amikor a cég fizetésképtelen vagy fizetésképtelenséggel fenyegető helyzetbe kerül, azaz a lejárt tartozásait nem tudja rendezni, végrehajtások indulnak ellene, hitelezői felszámolással fenyegetnek, de az üzletmenet alapvetően életképes marad, és a vezetés úgy ítéli meg, hogy haladékkal és részletfizetéssel vagy a tartozás elengedésével rendezhető a helyzet.
Gyakori motiváció az is, hogy a cég vezető tisztségviselője így hárítsa el a saját felelősségét: fizetésképtelenséggel fenyegető helyzetben már a hitelezői érdekeket kell előtérbe helyeznie. Ez egyébként Magyarországon viszonylag ritka helyzet, mivel csődeljárás évente néhány tucat indul – 2021-ben például 22 csődeljárás indult, 2022-ben pedig 30 –, míg felszámolásból több ezer.
A felső határ a csődeljárás kezdő időpontjától számítva 365 nap, ha ez idő alatt nem sikerül megegyezni, a bíróság kötelező módon elrendeli a felszámolást. A csődeljárást kizárólag maga az adós kezdeményezheti, a hitelező nem kérheti. A bírósági hirdetmény közzététele után a hitelezőknek 30 napjuk van arra, hogy bejelentsék követeléseiket a társasággal szemben. Minden olyan szereplő hitelezőnek számít, amivel szemben a cégnek tartozása van, és mivel a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) a Bayer Construct egyik legnagyobb finanszírozója, az állam több fronton is érintett a folyamatban.
A Bayer azért is került nehéz helyzetbe, mivel információnk szerint a cég a Fidesz-kormány alatt arra készült, hogy az állam akkor is át fogja venni az épületegyüttest a cégcsoporttól, ha az nem tudja teljesíteni minden, az eredeti szerződésben vállalt kötelezettségét. Most viszont az új kormány bejelentésével nem sok mozgásterük maradt. Azt, hogy tényleg nem számíthattak arra, hogy az állam kitáncol a beruházásból, a 2025-ös évi üzleti beszámolójuk is alátámasztja.
Korábban semmi sem utalt arra, hogy bajban lennének
A Bayer Construct Zrt. kétségkívül óriási szereplő, az Opten cégadatbázis szerint jelenleg körülbelül 1500 munkavállalója van. A 2025-ös évre leadott konszolidált beszámolójuk kiegészítő mellékletéből az derül ki, hogy bár az általános üzleti és makrogazdasági környezet az árfolyam-ingadozások, az energiaárak és az építőanyagok drágulása miatt nem volt felhőtlen, a cég pénzügyi helyzete, nyereségessége és likviditása megfelelő és stabil maradt, a vállalkozás folytatásának esélye fennáll.
A cégcsoport nettó árbevétele 2025-ben 237 milliárd forint volt, ennek 90 százalékát a Bayer Construct Zrt. adta. Az adózott eredmény 16,3 milliárd forintot tett ki, ami nagyjából 22 százalékos visszaesés az előző évi 20,8 milliárdhoz képest, de a csoport így is jelentős nyereséget realizált. A csökkenés oka nem az alaptevékenység gyengülése – az árbevétel-arányos üzemi eredmény gyakorlatilag változatlan volt –, hanem a pénzügyi eredmény romlása, amiben a legnagyobb tétel a kapcsolt részesedésekre elszámolt 6,6 milliárd forint értékvesztés volt.
A cégcsoport 2025-ös évre leadott mérlegéből az derül ki, hogy tőkefronton nem volt problémájuk (93 milliárd forintnyi saját tőkét könyveltek). Likviditási probléma sem merült fel, összesen 211,8 milliárd forintnyi kötelezettségük volt ugyan, ebből rövid lejáratú tartozás csak 49,9 milliárd, és ennek is több mint fele a kapcsolt vállalkozások irányába állt fenn.
A zuglói projekt visszamondása előtt tehát nem igazán utalt semmi arra, hogy a cég szorult helyzetben lenne, emellett az utóbbi években rengeteg projektet jelentettek be, összesen több mint 7600 lakást építettek volna a következő pár évben. Az új kormány viszont ezek egy részének megvalósulását kérdésessé tette, illetve megnehezítette. A cégnek jelenleg több futó projektje van. Kettőben, a kőbányai Kincsem Lakóparknál és a debreceni Epres Ligetnél beruházóként, a többi projektben kivitelezőként van jelen.
Nézzük meg számokban, hány lakást jelent ez!
- A Kincsem Lakópark jelenleg építés alatt áll, összesen 277 lakás készül, a nagyobbik részének átadása jelenleg zajlik, tehát a vásárlók már szinte teljes egészében kifizették a vételárat a beruházónak, az utolsó fázis átadását 2027 harmadik negyedévére időzítették.
- Az Epres Liget keretein belül 549 lakás készül, 12 különálló épületben, egy részét még építik, de a lakások átadása már megkezdődött.
- A Harmat Liget a XI. kerületi Madárhegyen épül, ez egy 270 lakásos fejlesztés, az eredeti tervek szerint 2027 elején adnák át a lakásokat.
- Szintén épül a 451 lakásos Virágpiac Lakópark Angyalföldön, itt 2028-ban adnák át a lakásokat.
- És ott van még a 2607 lakásosra tervezett, Váci úti gigaprojekt, a Láng Negyed. A területet, ahol a városrész felépül, elsőként jelölte ki az előző kormány rozsdaövezeti akcióterületté. A XIII. kerületi önkormányzat korábban tiltakozott az építkezés ellen, mire a kormány kiemelt beruházássá minősítette, viszont a kiemelt státuszt pár napja elvette a Tisza-kormány.
- Ezek mellett a XV. kerületben a Szilas Liget projekt készült, ennek első üteme 427 lakást foglalt volna magában, összesen viszont 3500 lakás felépítését tervezték. A projekt nem épülhetett volna meg a hatályos kerületi szabályzat szerint, de az Otthon Start Programra hivatkozva nemzetgazdasági szempontból kiemeltté nyilvánították. A kiemeléseket viszont pár hete szintén megszüntette a kormány, így a beruházás sorsa kérdésessé vált.
Az új kormány húzásai egyébként nem voltak alaptalanok, a Bayert számos szakmai kritika érte tervezett projektjei miatt, elsősorban a beruházások sűrűsége, a beépítési paraméterek és több helyen a közlekedési infrastruktúra hiánya miatt. A Szilas Ligetnél például teljesen hiányzik a kötöttpályás közlekedési kapcsolat, nincsenek a környékén kórházak és iskolák, emiatt jókora forgalmat generálnának az onnan ingázó lakók. A kiemelt státuszok miatt ráadásul a helyi önkormányzatok érdemi beleszólás nélkül maradtak, kihagyták őket a tervezési folyamatból, ami megakadályozta a konszenzusos és integrált városfejlesztést.
Egészen péntekig nem sok hír volt a beruházások jövőjéről, majd a Portfolio birtokába került egy tájékoztató levél, amit a Kincsem Park vásárlóinak küldtek. E szerint a beruházást értékesítő Fehér-Liget Kft. jogi helyzetét nem befolyásolja az anyacég válsága, és az aktívan működő projektcég ellen nem indult eljárás, csődvédelmet sem kért. A fejlesztés teljesen önálló finanszírozású, az ingatlanokat nem terheli zálogjog, így a kivitelezési munkák és a lakásátadások nincsenek veszélyben – írták a tájékoztatóban. A cég a levélben azt is leszögezte, hogy a befizetések után az adásvételi szerződések széljegyzése megtörtént a földhivatalnál, és a társasház bejegyzéséhez szükséges eljárások is folyamatban vannak.
De mi van akkor, ha már kifizettünk több millió forint előleget vagy akár a teljes vételárat egy bayeres lakásért? A Portfoliónak nyilatkozó Sápi Zoltán, az Eltinga elemzője szerint azoknak, akiknek már elkészült a lakásuk, és csak a társasház megalapítására vagy a banki hitel folyósítására várnak, nincs okuk aggodalomra. A Bayer Construct csődeljárása ellenére az előszerződéssel rendelkező lakásvásárlóknak a cég kommunikációja alapján
a folyamatban lévő lakóprojekteket be fogják fejezni, de az új kormány döntései, azaz a kiemelt beruházási státuszok visszavonása és az infrastrukturális hiányosságok miatt több projekt újratervezésre szorulhat.
Ezen a ponton fontos ismét megjegyezni, hogy a csődeljárás csak a Bayer Construct Zrt.-t és a zuglói projektcéget, a ZVK Development Kft.-t érinti, a leányvállalatokat és a kapcsolt vállalkozásokat közvetlenül nem. Ha viszont az anyacéget tényleg felszámolják, a többi cég működésében is változások jöhetnek. A leányvállalat ugyanis önálló jogi személynek számít, ezért nem szűnik meg automatikusan. Az anyavállalat felszámolása jogilag nem érinti a leány szerződéseit vagy engedélyeit, és ami az anyavállalat vagyonába tartozik, az nem a leányvállalat vagyona, hanem a benne lévő részesedés.
Felszámolás esetén ez a részesedés a felszámolási vagyon része lesz, és a felszámoló feladata értékesíteni a hitelezők kielégítése érdekében, ez történhet nyilvános pályázaton vagy árverésen. Gyakorlatilag tehát a leányvállalat tulajdonost cserél, új befektető, hitelező vagy versenytárs veheti meg. Ha nincs rá vevő, a részesedés a hitelezők között felosztható, végső esetben pedig, ha ettől fizetésképtelenné válik, a leányvállalat maga is felszámolás alá kerülhet.
Nem valószínű, hogy a kormány mentőövet dobna a Bayernek
A Portfoliónak nyilatkozó jogi szakértők szerint ha a Bayer nem tud megállapodni a hitelezőkkel egy éven belül, a bíróság elrendeli a felszámolást. Ez viszont nem lenne túl jó hír az államnak, ugyanis egy esetleges felszámolás után még egy megnyert perrel sem biztos, hogy megkapná a több mint 300 milliárd forintos követelését.
Tovább javítja a Bayer pozícióját a csődeljárás során, hogy vitatja az állami követelés jogalapját, ezért az állam szavazati joga korlátozott lehet a csődegyezségi tárgyalásokon. Így akár az állammal szemben is megszülethet egy egyezség a többi hitelező támogatásával. A szakértők szerint a már kiadott építési engedélyek továbbra is érvényesek maradnak, így az érintett beruházások jogilag folytathatók, a lakásvásárlóknál viszont bonyolultabb a helyzet.
Az előleget vagy regisztrációs díjat fizető vevők tulajdonjoga csak a használatbavételi engedély után válik biztonságossá, de ha egy projekt meghiúsul, a befizetett összegek visszajárnak. A Bayernek lenne lehetősége arra, hogy eladja a projekteket, és azokat más fejezze be, de ehhez a vagyonfelügyelő jóváhagyása kell, és a kényszerértékesítés miatt a Bayer Construct várhatóan csak alacsonyabb áron tudná értékesíteni ezeket az eszközöket.
Egy, a kormányzati munkára rálátó forrástól szerzett információink szerint
a kormány jelenleg nem gondolkodik azon, hogy valamilyen módon kisegítse a bajba jutott Bayert. Helyette nagyon úgy fest, hogy ha kell, hitelezőként fognak bejelentkezni a zuglói irodakomplexum miatt indított eljárásba.
Ez a lehetőség a bankoknak is fennáll, a megegyezésekre 90 napja van a Bayernek.
Akár marad, akár megy a Bayer Construct, az mindenképp hatással lesz az ingatlanpiacra, hiszen a cég meghatározó szereplője az ágazatnak, kivitelezőként és ingatlanfejlesztőként is fontos, a csődeljárás során pedig valamennyivel biztosan csökken a jelenléte a szektorban, amivel más kivitelezők és ingatlanfejlesztők juthatnak majd lehetőséghez.
A cikk megjelenése előtt telefonon kerestük a Bayer Construct elnök-vezérigazgatóját, Balázs Attilát, aki azt kérte, küldjük el kérdéseinket írásban. Ha ezekre érdemi választ kapunk, közöljük.
