Nyolc grafikon arról, miért van lakhatási válság az egész EU-ban
Az Európai Unió döntéshozói sokáig nem foglalkoztak a blokkban a fejét felütő lakhatási válsággal, egyszerűen úgy kezelték a helyzetet, mint ami nem az ő problémájuk. Ennek oka az volt, hogy a lakhatási kérdések hivatalosan nemzeti hatáskörbe tartoznak, így tulajdonképpen kívül maradt az EU radarján. Szemléletváltást jelentett, amikor 2024-ben Ursula von der Leyen bizottsági elnök kijelölte az EU első, energiaügyi és lakhatási biztosát.
Tavaly aztán több, lakhatással foglalkozó EU-s testület is felállt, decemberre pedig megszületett az uniós mérföldkőnek számító, megfizethető lakhatást célzó tervezet. Idén februárban az EU lakhatási szakbizottsága azt is megszavazta, hogy az EU különítsen el pénzt a házak és lakások energetikai felújítására, a rövid távú bérbeadásnál pedig teremtsen egyensúlyt a turizmus és a lakhatás megfizethetősége között. Megnéztünk néhány statisztikát, amikből kirajzolódik, milyen tényezők állnak az egész EU-ban jellemző lakhatási válság mögött.
A nagy drágulás
Az alábbi grafikonon jól látszik, hogy 2015 óta óriási mértékben emelkedtek a lakásárak, mind az EU-ban, mind Magyarországon. A legnagyobb mértékben, 267 százalékkal Magyarországon nőttek, minket 164 százalékkal Portugália, 158 százalékkal pedig Litvánia követett. A listát Finnország zárta, ahol egy százalékkal még csökkentek is az árak 2015 óta, őket Olaszország előzte meg 16 százalékos lakásár-emelkedéssel.
Az Eurostatnak ez a statisztikája nominálisan vizsgálja az árváltozást, de mivel 2015 óta komoly infláció, valamint bérnövekedés is történt az országokban, némileg félrevezető lehet. Pontosabb képet kaphatunk a lakhatási viszonyok alakulásáról, ha azt vizsgáljuk, hogyan változtak a lakásárak a fizetések viszonylatában.
A fenti grafikon a lakosság egy főre jutó bruttó rendelkezésre álló háztartási jövedelmet veti össze a lakásárakkal. Az Eurostat itt a 2015-ös évből indult ki, ez adja a 100 százalékos értéket – a szám ehhez képesti emelkedése azt jelenti, hogy ehhez a pillanathoz képest nyílni kezdett az olló, és elrugaszkodtak a lakásárak a fizetésektől, a csökkenése pedig azt, hogy a fizetések nagyobb arányban emelkedtek, mint a lakásárak, vagyis hamarabb fognak tudni ingatlanhoz jutni, mint 2015-ben.
Ilyen alapon vizsgálva Portugáliában történt a legnagyobb lakásdrágulás, ahol 2015 óta 44 százalékkal drágultak nagyobb mértékben az ingatlanok, mint ahogy a bérek nőttek. Ezt 29 százalékkal Hollandia, 19 százalékkal pedig Csehország követte, Magyarország a hatodik volt 17 százalékkal. Voltak olyan országok is, ahol a fizetések javára történt a javulás az elmúlt 10 évben: Romániában 44 százalékkal Finnországban 22 százalékkal volt kisebb az ingatlanár-emelkedés, mint a bérnövekedés.
A megfizethetőség javulását az EU 27 tagállamából csak tízben lehetett megfigyelni, mindenhol máshol a lakásárak rugaszkodtak el a fizetésektől. A jelenlegi lakhatási helyzet az EU szerint komoly problémát jelenthet sokaknak: korlátozza a mobilitást, és arra kényszerítheti az embereket, hogy munkalehetőségekről mondjanak le, vagy késleltessék a fontos döntéseket, például a kiköltözést vagy családalapítást, de a legszegényebb rétegeket is súlyosan érinti. Ahhoz azonban, hogy ezt orvosolni lehessen, először meg kell értenünk a problémát.
Nem épült elég lakás
„Úgy gondolom, hogy ez a válság az egész EU-ban közös, ahogy az oka is: a kínálat hiánya. Az EP-jelentésünknél azt mutattuk ki, hogy 10 millió lakást kellene építeni az egész EU-ban, hogy kielégítsük az igényeket, holott az elmúlt öt évben 20 százalékkal visszaesett az építési engedélyek száma. A kereslet nő, miközben a kínálat nem reagál erre megfelelően” – mondta Borja Giménez Larraz, az Európai Néppárt képviselője és az Európai Parlament lakhatásügyi jelentéstevője a Telexnek áprilisban.
Az Európai Bizottság korábbi becslése szerint az EU-nak kétmillió lakóingatlan kellene építenie évente, hogy ki tudja elégíteni a jelenlegi keresletet, vagyis nagyjából 650 ezerrel többet, mint a jelenlegi ütemben. Mindez pedig évente nagyjából 150 milliárd euró (54,1 ezer milliárd forint) plusz költséget jelentene az uniónak.
A lakásépítések erős ingadozása illetve trendszerű visszaesése Magyarországra is jellemző volt az elmúlt években. A 2010-es évek második felében, a 2020-as évek elején aránylag sok lakás épült. A KSH adatai szerint a legutóbbi csúcson, 2020-ban 28,2 ezer új lakás lett Magyarországon, a következő két évben pedig körülbelül 20 ezer. Ez a szám 2023-ban csökkenni kezdett, és 2024-re 13,3 ezerre esett vissza, tavaly pedig már csak 12 ezer lakás épült, ami kilencéves negatív rekordot jelentett. Az idei első negyedében aztán elkezdett látszani a fény az alagút végén, éves alapon közel 65 százalékkal nőtt a kiadott engedélyek száma.
Mire ez a hullám – ha egyáltalán tartós marad – beérik, még évek fognak eltelni, egyelőre nálunk és az EU egészében az látszik, hogy az egyre csökkenő utánpótlás a kínálati oldalon nem tudott lépést tartani a kereslettel, az újlakás-hiány pedig az ingatlanárak emelkedéséhez vezetett.
Több minden áll annak a hátterében, hogy felszívódtak az olyan beruházások a piacról, amik bővítették volna a lakáskínálatot. Az alapvető problémát az EU lakhatással kapcsolatos decemberi munkadokumentuma szerint az jelentette, hogy az építési és felújítási költségek jelentősen, az inflációt meghaladó mértékben emelkedtek az elmúlt években. Ennek hátterében az ellátási láncok zavarai és a magas energiaköltségek állnak, amik a koronavírus-járvánnyal egy időben kezdtek megjelenni, majd az orosz–ukrán háború kitörése csak tovább súlyosbított ezen a helyzeten. Épp emiatt, egészen 2023-ig meredeken emelkedtek az építési költségek, és ugyan ezután némileg stabilizálódtak, továbbra is jelentősen a 2021-es szint felett ragadtak.
Eközben a munkaerőhiány is fokozódni kezdett, az EU szerint tavaly év végén már háromszor akkora volt, mint 10 évvel ezelőtt. Sokan vonulnak nyugdíjba az építőiparból, a munkaerőhiány pedig kulcsfontosságú területeket is érint. Az utánpótlást a fiatalabb korosztályok jelenthetnék, de a gyakori rossz munkakörülmények és a magas szakképzettségi igény miatt nem sikerül elegendő munkást a szektorba vonzani. Sok esetben a korábbi készségek már elavulttá váltak, és a „hagyományos” képességek mellett olyan, az újabb technológiákhoz is értő munkásokból is hiány van, akik értenek például a 3D-nyomtatáshoz, az energiahatékonysági felújításokhoz, vagy az előregyártott elemek összeszereléséhez. A helyzetet tovább rontja, hogy a fizikai munkásokat alkalmazó iparágak nagyban támaszkodnak a bevándorló munkaerőre, de az unióban mindenhol növekszik a migrációellenesség, ami a politikai oldalról korlátozza a lehetőségeket.
Az EU szerint ráadásul az innováció is hiányzik a szektorból, aminek egyik oka, hogy sok országban az ágazat rendkívül elaprózódott, főként kisvállalkozásokból áll, akiknek egyszerűen nincsen elegendő tőkéje a kutatás-fejlesztésre és új technológiák bevezetésére. Az alacsony haszonkulcs miatt sok cég kerüli a kockázatot, és a jól bevált, de lassú módszereknél marad. Innováció hiányában pedig a hatékonyságot is nehezebb növelni, amikkel a költségeket lehetne csökkenteni.
A finanszírozással szintén akadtak gondok: 2021 végétől az infláció megfékezésére a legtöbb jegybank megemelte az alapkamatot. Ez a banki hitelek törlesztőit is megnövelte, ami miatt sokan már nem tudtak belevágni a lakásvásárlásba. Ahogy pedig eltűntek a vásárlók a piacról, az új fejlesztések is elkezdtek felszívódni. A lakhatási helyzeten az EU munkadokumentuma szerint a túlzott bürokrácia sem segített, mivel az uniós, nemzeti, és helyi szinteken jelen lévő rengeteg összetett szabály hatalmas adminisztratív terhet, felesleges költségeket és késedelmeket okozott a beruházásoknak.
Főként a nagyvárosok érintettek
A problémákat bemutató decemberi tervezetben arra is kitérnek, hogy a jelenlegi lakhatási válság legsúlyosabban a nagyvárosokat a népszerű turisztikai célpontoknak számító környékeket érinti. A népesség folyamatosan áramlik be a városokba a jobb tanulmányi és munkalehetőségek miatt, így míg 1980-ban a lakosság 70 százaléka élt városokban, ez 2024-re 75 százalékra nőtt, és 2050-re várhatóan eléri a 84 százalékot. Itt ráadásul újabb problémákat jelent a telekhiány, miközben a szigorú szabályok a szabad területek felhasználhatóságát is nehezítik. Emellett egyre gyakoribb lett az Airbnb-hez hasonló rövid távú szálláskiadás is, az így hasznosított lakások a legnépszerűbb turisztikai helyszíneken már a lakásállomány 20 százalékát teszik ki. Azt, hogy ez mekkora torzulást okoz a számokban a városi és a vidéki árak között, az alábbi, régiónk fővárosi árait bemutató grafikon jól szemlélteti.
Mindez nehéz helyzetbe hozza a városlakókat, mint ugyanis arra az EU munkadokumentumában kitérnek, a városi lakosság körülbelül 40 százalékának egy 25 négyzetméteres lakás megvásárlására is 20 évnél hosszabb futamidejű hitelre lenne szüksége. A bérlők sincsenek könnyű helyzetben, az uniós városi lakosság 30 százaléka olyan helyen él, ahol a háztartásoknak az átlagjövedelem több mint 60 százalékát kell költeniük egy 75 négyzetméteres lakás havi bérleti díjára.
ugyanis 30 százalékuknak a havi jövedelmük több mint 60 százalékára lenne szüksége, hogy meg tudjanak fizetni egy 75 négyzetméteres albérletet. És mivel a már meglévő és új bérlemények ára között is jelentős a különbség, a bérlők nem mernek költözni, sok esetben még akkor sem, ha az ingatlan már nem felel meg az igényeiknek. A kevésbé jövedelmi, gyakran közszolgálati állásokat betöltő lakók pedig egyre inkább kiszorulnak a városból, mivel már nem tudják megfizetni a lakhatást.
Rengeteg lakás áll üresen
De nem csak a lakásépítéseknél, hanem a használt ingatlanok területén is lenne mit javítani. Az Eurostat felmérése szerint ugyanis közel a lakóingatlanok 20 százaléka áll üresen az Európai Unióban. Mint térképünkön látszik, ilyenekből Magyarországon sincs hiány.
Ehhez persze fontos hozzátenni, hogy a térképen szereplő ingatlanok ugyan papíron üresek, de ez nem jelenti feltétlenül, hogy mind használaton kívül lennének. Lehet például, hogy ideiglenesen használják őket lakásként, szívességi alapon lakják, nem bejelentett bérlők élnek bennük, vagy AirBnB-ként, irodánként, rendelőként működnek.
Borja Giménez Larraz szerint sem teljesen tiszta, hogy milyen ingatlanok is vannak a számok mögött, előfordulhat az is például, hogy nem a rossz állapotuk miatt állnak lakatlanul, egyszerűen csak olyan helyen találhatóak, ahova nem szívesen költöznek az emberek.
Nincs elég bérlakás
A lakáspiac stabilizációját segíthetnék az állami, önkormányzati bérlakások is, de ilyenből is kevés épült az Európai Unióban, az állomány jelenleg mindössze 28 milliós, ami a teljes EU-s lakásállomány 6-7 százalékát jelenti, és ez szám folyamatosan csökken. A tagországok közül csak háromban volt 20 százaléknál nagyobb a szociális bérlakások aránya a teljes állományban: Hollandiában, Ausztriában és Dániában. Az államok közvetlen, új és megfizethető lakásokra fordított tényleges beruházása is elenyésző volt, mindössze az EU GDP-jének 0,04 százalékát tették ki az ilyen fejlesztések 2023-ban.
A lakhatási válságot az Európai Unió egy négypilléres tervezettel oldaná meg. Az első pillér a termelékenység növelésére fókuszál, célja az új, innovatív technológiák és anyagok népszerűsítése, valamint a bürokratikus terhek csökkentése, hogy a fejlesztést végző cégek egyszerűbben és gyorsabban keresztüljussanak az engedélyeztetésen. A második pillér az állami és a magánberuházásokat ösztönözné, ennek keretében például az európai és az országos fejlesztési bankok összesen 375 milliárd eurót terveznek befektetni 2029-ig olyan projektekbe, amiből új, szociális és megfizethető lakások épülnének. Az EU a tagországoknak is megkönnyítené, hogy be tudjanak fektetni az ilyen projektekbe.
A harmadik pillér az azonnali támogatások biztosítását és a strukturális reformok ösztönzését tűzte ki célul. Új szabályozást vezetnének például be a rövid távú lakáskiadásra, hogy megfékezzék a jelenségnek a lakások megfizethetőségére gyakorolt hatásait. Emellett a területrendezés, a szociális lakhatás és az adózás terén is új reformokat vezetnének be. A negyedik, utolsó pillér intézkedéseivel a legkiszolgáltatottabb csoportokat szeretnék megóvni a lakhatási válság hatásaitól. Ennek keretei között szintén az olyan projektekbe irányítanák a befektetéseket, amik fiataloknak, diákoknak, vagy éppen hajléktalanoknak tud segíteni a lakhatással.
