„Gigantikus épületszörny épül. Petíciót indítottunk. Most még tehetsz ellene, de ha tovább vársz, már késő lesz!” – ez a felirat fogadta Budapest XI. kerületében az egyik társasház lakóit a Karinthy Frigyes út 17. szám alatt lévő telek környékén a kapun februárban. A plakáton a telekre tervezett lakóház tervrajza szerepel széltében és hosszában, mögötte ugyanilyen paraméterek megadásával a Titanic, illetve a társasház megépítése után a kerületbe kerülő autók (amelyek várhatóan a környéken keringenének). A plakáton a Lágymányos a miénk Facebook-oldal szerepel, amelyen olyan fotót is lehet találni, amin a tervezett épület helyére Godzillát photoshoppolva demonstrálják, hogy milyen lakóparkszörnyből nem kérnek.
Ahogy arról a Telex részletesebb cikkben is beszámolt, az ellenálló helyiek főként azt kifogásolják, hogy az épület mélygarázsában a helyi szabályozáshoz képest kevesebb parkolóhely jönne létre, a tervezett sétány végül nem valósulna meg, mert a földszintre is terveznek lakásokat, a 30 méteres tervezett magasság miatt a szomszéd épület lakásainak egy részét leárnyékolná az épület, és az új lakók túlságosan leterhelnék a környék amúgy is leterhelt infrastruktúráját. A XI. kerületi önkormányzat a tiltakozás hatására változtatási tilalmat rendelt el a telekre, az indoklás szerint azért, hogy ne épülhessen olyasmi, ami ellentétes a kerület hosszú távú városfejlesztési elképzeléseivel és a környékbeliek érdekeivel.
Cikksorozatunkban eddig bemutattuk, hogy miközben a főváros népessége csökken, egyre több kerület rakná ki a megtelt táblát, körüljártuk, hogy pontosan miből erednek és hogyan néznek ki az önkormányzatok és az ingatlanfejlesztők közötti konfliktusok, és hogy miért nem épülnek megfizethető árú új lakások Budapesten.
A független szakértőkkel, ingatlanfejlesztőkkel és önkormányzatokkal folytatott háttérbeszélgetéseink alapján ebben a cikkben azt fogjuk bemutatni, hogy mi kellene ahhoz, hogy a helyiek azt érezzék, nem veszítenek az építkezésekkel, az önkormányzatok azt, hogy ezek abba az irányba viszik a kerületet, amilyen fejlődési irányokat ők kijelöltek.
Egyedül marad az önkormányzat a problémákkal
A XI. kerületi önkormányzat a helyiek több panaszára (parkolóhelyek, sétány, magasság) is reagált, de cikkünk témája szempontjából talán a legérdekesebb az, amit az önkormányzat a lakók infrastruktúráról szóló aggodalmairól írt. Az önkormányzat szerint a fő problémát nem a humán infrastruktúra jelenti (a gyerekek száma csökken, így óvodai és iskolai helyekből is van elég), hanem a közlekedési.
A kerületi utak és a tömegközlekedés fejlesztésébe viszont a kormánynak is be kellene szállnia az önkormányzat álláspontja szerint, mivel a lakóparkok épülésének egy részét a kerületben a kiemelt beruházássá nyilvánítással maga is elősegíti. Ez viszont nem történik meg, így az önkormányzat magára marad a problémával.
Részben megoldást jelenthet, hogy fővárosi szinten beindult egy új villamosvonal létrehozásának projektje a Budafoki útra, ahol a kerületi ingatlanfejlesztések egy része koncentrálódik, de arról nem lehet tudni, hogy a kormány ennek a finanszírozásába beszállna. Másrészt az események sorrendje is fontos, hiszen a helyi lakásépítések fellendülését követné le az infrastruktúra fejlesztése, és nem fordítva.
Mindez jelentősen hozzájárul ahhoz, hogy egyes fővárosi önkormányzatok inkább megpróbálják akadályozni, vagy lassítani a területeiken zajló ingatlanfejlesztéseket. A jelenlegi rendszerben alapvetően a településrendezési szerződések jelentik azt az eszközt, amelyekkel az önkormányzatok többleterőforrásokat tudnak bevonni a területükön megvalósuló ingatlanfejlesztések mellé szükséges infrastrukturális beruházások megvalósításához.
Ez például azt jelenti, hogy jobb önkormányzati tervezés esetén a beruházók sok esetben vállalnák utak, közművek vagy egyéb közszolgáltatások (pl. óvoda, orvosi rendelő, park) fejlesztésének nagyobb mértékű finanszírozását, illetve megépítését a projekt megvalósításának feltételeként. Ugyanakkor bizonyos fajta fejlesztések több pénzt, és az önkormányzatok hatáskörein túlmutató koordinációt igényelnének. Például lehet, hogy ha pár év alatt több tízezer lakó költözik egy környékre új lakásokba, akkor ilyen módon elég óvodai férőhely biztosítható számukra, de ha metrót kéne építeni, hogy ne legyen dugó, ahhoz már az államra is szükség lenne.
Hosszabb távú tervezés és kiszámíthatóság
Beszélgetéseink alapján ráadásul még a településrendezési szerződések sem mindig jelentenek megoldást. Ahhoz ugyanis, hogy ezek alapján tényleg olyan fejlesztések valósuljanak meg, amelyekre a kerületnek szüksége van, arra van szükség, hogy a kerületnek olyan hosszú távú fejlesztési koncepciója legyen, amibe azt bele tudja illeszteni.
Ehhez képest az ingatlanfejlesztők szerint egyáltalán nem egyértelmű, hogy minden önkormányzat tudja, hogy egyáltalán mit szeretne.
„Először azt mondták, most nem tudják megmondani, hogy mire lenne szükség, de utánanéznek. A következő találkozón arról volt szó, hogy orvosi rendelő épüljön, de aztán végül rájöttek, hogy mégiscsak óvodára lenne szükség” – hozott egy példát egy ingatlanfejlesztő cég vezetője egy olyan esetre, amikor az önkormányzat településfejlesztési koncepcióval csak papíron rendelkezett. Mivel egy soklakásos társasház megépítése többéves projekt, ezért kiszámítható szabályozás és pénzügyi feltételek mellett a fejlesztőknek az is nagyon fontos lenne, hogy az önkormányzatokkal való tárgyalások és a hatósági ügyintézés ne tolja ki időben még jobban a projektek megvalósulását.
A hosszú távú tervezést ugyanakkor az önkormányzatok szintjén több tényező is nehezíti. Egyértelmű adottság, hogy ötévente választások vannak, és miközben egy ingatlanfejlesztés átfutása akár pont ennyi időt is igénybe vehet, a politikusok számára kisebb kockázatot jelent, ha a kerületben nem épül semmi, mint az, hogy a választók nem lesznek elégedettek azzal, ami épül. Több háttérbeszélgetésünk során is felmerült, hogy sok kerületben „Facebook-politizálás zajlik”, ami azt jelenti, hogy fontosabb egy jól láthatóan kommunikáló, de nem feltétlenül többségi véleményt képviselő választói csoportnak megfelelni, mint elmagyarázni – akiknek a magas házakról adott esetben nem a fejlődő helyi szolgáltatások, hanem a Titanic vagy Godzilla jut eszébe –, hogy az önkormányzat milyen irányba szeretné fejleszteni a kerületet.
A tervezés és a kiszámíthatóság hiányosságai azonban nem állnak meg önkormányzati szinten. Ahogy a kerületeknél vannak településfejlesztési koncepciók, fővárosi szinten is van településterv, de az ebben hosszabb távra kijelölt célok – például egyes tömegközlekedési fejlesztések – megvalósulása bizonytalan, például mert egy metró vagy villamosvonal megépítése attól is függ, hogy az állam mikor ad rá pénzt. Egy településtervező szakember a problémát a következőképpen fogalmazta meg nekünk:
„nagyon szép terveket készítünk, de ezt a politika vagy érvényre juttatja vagy nem”.
Ennek ugyanakkor nagy jelentősége lenne, ha ugyanis nem azzal kezdődne a folyamat, hogy az ingatlanfejlesztő egyezkedni kezd az önkormányzattal, hanem a hosszabb távú fővárosi, állami és kerületi fejlesztések valósulnának meg, és ezeket követnék le az ingatlanfejlesztések, akkor ahhoz az önkormányzatok – és talán a helyi lakosok – is máshogy tudnának viszonyulni.
A XIII. kerületi modell
Háttérbeszélgetéseink során egy budapesti kerület volt, amit a beszélgetőpartnereink hátterüktől függetlenül jó példaként említettek, és ahol az elmúlt évtizedekben a részletezett problémák ellenére volt egy helyi vízió, és eszerint épültek új társasházak (és egyéb épületek). Ez a XIII. volt, ahol az együttműködéshez több tényező is hozzájárult.
Egyrészt a polgármester több mint 30 éve vezeti a kerületet, ami a hosszú távú tervezést lehetővé tette. Másrészt a 3-as metró olyan infrastrukturális adottság, amellyel más kerületek nem rendelkeznek. Az önkormányzat a szükséges közfejlesztéseket a metró vonalán kiépülő irodák által befizetett építményadóból is tudta finanszírozni.
Emellett ahhoz, hogy a kerületi lakosok ne tiltakozzanak az elmúlt évtizedek helyi társasház-fejlesztései ellen, az is kellett, hogy az új társasházak jelentős része városrehabilitációs projektek keretén belül valósult meg (tehát jellemzően jobb módú lakók költöztek be a lepusztult környékek felszámolása után a szegények helyett). A XIII. kerület példája alapján tehát az látszik, hogy ha jó adottságokhoz megfelelő ambíció társul, akkor össze lehet hangolni a különféle érdekcsoportok szempontjait. De eközben az is, hogy a megfelelő adottságok szükségessége miatt ez nem automatikusan tud minden kerületben megvalósulni.
Mindezt összegezve, a város már sűrűbben lakott környékein mind a lakosok megnyugtatását, mind a fejlesztők és önkormányzatok együttműködését segítené, ha ki lenne találva egy hosszú távú fejlesztési koncepció (kerületi adottságok és igények szerint lebontva), amihez hozzá lenne rendelve a fejlesztési pénz is. Így nem egy-egy újabb társasház épülne rá a meglévő, elégtelen infrastruktúrára, hanem
párhuzamosan lehetne fejleszteni a közlekedést és a szolgáltatásokat a lakóépületekkel.
Érdekes módon több beszélgetésünkben is feljött, hogy a Kádár-korszakban épült nagy panellakótelepek mutathatnák ma már Budapesten azt az irányt, amely felé mozdulni kellene. Ahogy egy ingatlanfejlesztő szakember fogalmazott, ezek minőségben ugyan rendkívül gyatrák (azt nem kellene újra elkövetni), de legalább átfogó koncepció szerint épültek, a ma népszerű 15 perces város alapelvét közelítve. Nagyobb, egységes városrészek jöttek úgy létre, hogy már az építéskor hozzátették (vagy igyekeztek hozzátenni) a szükséges kiegészítő infrastruktúrát.
A mai állapotok egyik legmegdöbbentőbb része az, hogy az önkormányzatok is szó szerint ugyanazt hiányolják, amit az ingatlanfejlesztők (és ugyanúgy a panellakótelepekkel példálóznak). Önkormányzati szemszögből ugyanis még az is fontos, hogy a régi panellakótelep sokkal kevésbé intenzív beépítésű, azaz jellemzően nagyobb a köztes tér, a zöldfelület a házak között, és ez a megvalósítás a helyi lakosoknál is könnyebben „eladható” politikailag, mint egy kisebb helyre beszuszakolt monstrum, amelyben a lakók pár méterről nézik egymást az ablakokból.
Az állam vagy az önkormányzat is lehet fejlesztő
Több beszélgetésünk során felmerült az is, hogy ehhez akár új intézmények létrehozása is segíthetne. Például egy önkormányzatok feletti koordináló szerv formájában az önkormányzatok, a főváros és a kormány közös részvételével, amely hosszú távú városfejlesztési stratégiát biztosít. Nagy, egybefüggő – akár zöldmezős, akár barnamezős – területek esetében pedig akár annak is lehetne létjogosultsága, hogy az önkormányzatok – akár az állammal közösen – fejlesztői szemléletben működő közös projektcéget hozzanak létre.
Ennek a szereplőnek a feladata a területek előkészítése infrastruktúrával és átfogó fejlesztési koncepcióval, majd erre alapozva vonja csak be a magánszektort, miközben a fejlesztés értéknövekedéséből is részesedik, amivel akár az előkészítés költségeit is ki tudja termelni. Az ilyen fejlesztések esetében akár teljes városrészek kialakítása is lehetővé válik, mivel nem egyedi telekvásárlások mentén történik az építés, hanem átfogó tervezési és egyeztetési folyamat eredményeként. Ennek része lehet a nyilvános alkufolyamat is, amelynek során a beépítés feltételei közösen alakulnak ki az érintett szereplők között, de olyanra is van nemzetközi példa, hogy a fejlesztők a terv által egészen pontosan meghatározott épülettípus fejlesztésére tudnak licitálni.
Az ilyesmire a beszélgetéseink során gyakran emlegetett egyik jó példa a bécsi Aspern Seestadt, ahol a város egy erre létrehozott fejlesztési ügynökségen keresztül, hosszú távú koncepció mentén készítette elő a területet. Kiépítette az alapinfrastruktúrát (metró, zöldfelületek, közművek), majd szabályozott keretek között vonta be a magánfejlesztőket. A folyamat során a közlekedési, környezeti és szociális szempontok egyensúlyát is intézményesen biztosították (ahogy arról nemrég a Másfélfok.hu-n megjelent cikkében is írt Tosics Iván, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója).
Szintén hasonló megközelítést jelent Franciaországban a zone d’aménagement concerté (ZAC), amely egy országosan alkalmazott városfejlesztési jogi intézmény nagyobb városi területek átfogó átalakítására. Ennek keretében az önkormányzat vagy egy általa létrehozott fejlesztő szervezet végzi az előkészítést a területszerzéstől és kármentesítéstől kezdve az infrastruktúra kiépítésén és tervpályázatokon át a társadalmi egyeztetésekig, és az ingatlanfejlesztőket szintén csak ezután vonják be. A ZAC-rendszert Franciaországban széles körben alkalmazzák, számos nagyvárosi és regionális fejlesztés alapját adta, például Párizsban, Lyonban, Bordeaux-ban vagy Lille-ben.
A beszélgetőpartnereink közül többen is emlegették, hogy Budapesten a Rákosrendező lehetne példa egy hasonló szemléletű városfejlesztésre, de itt még nagyon sok múlik majd a konkrét lebonyolítás módján. És sajnos az sem ad sok optimizmusra okot, hogy a projekt nem tervezett együttműködésként, hanem kikényszerített állami‑önkormányzati kooperációként indult el.
