Sok mindent láttak már az egyik legnagyobb magyar ingatlanfejlesztő társaságnál, de egy önkormányzat nemrég még nekik is tudott újat mutatni. A helyhatóság azért nem adta ki a fejlesztő tulajdonában lévő területre az építési engedélyt, mert azon (vagyis magánterületen) egy gyalogos közutat szeretett volna létrehozni. Ám amikor emiatt elindult a projekt áttervezése, váratlanul hoztak egy olyan önkormányzati rendeletet, amely a területen úgynevezett településrendezési szerződés megkötését írta elő.
Ez azt jelenti, hogy a módosítás után a fejlesztő már csak akkor építhet bármit, ha az önkormányzattal megállapodik abban, hogy bizonyos közérdekű fejlesztéseket is elvégez. A településrendezési szerződések olyan egyedi megállapodások, amelyek általában a környék infrastrukturális rendbetételét célozzák, az építtető tipikusan vállalja az útburkolat felújítását, esetleg új járdát, bicikliutat vagy egyéb kapcsolódó létesítményeket épít.
Az ilyen helyi igények általában jogosak, hiszen hol ne lenne szükség az infrastruktúra fejlesztésére, de ha egy pillanatra eltekintünk ettől, az ingatlanfejlesztő szemszögéből az eset a beruházási költség váratlan megugrását jelenti, illetve időben kitolja a beruházás megvalósítását. Nem feltétlenül a pluszköltséggel van a probléma (bár az megdrágíthatja és így nehezebben eladhatóvá teheti az épülő lakásokat), hanem a módszerrel. A kiszámíthatatlanság miatt nehezebb a tervezés.
A budapesti lakásépítések helyzetéről készített cikksorozatunk felvezető részében bemutattuk, hogy Budapest lakossága – Európában szokatlan módon – csökken, miközben az agglomerációban lakók száma növekszik, az önkormányzatok mégis gyakran kiteszik a „megtelt” táblát a határaikra. Az egyes érdekcsoportok között nincs konszenzus abban, hogy hosszabb távon hogyan fejlődjön a város, és ehhez milyen lakásépítési koncepciót lehetne illeszteni.
Sorozatunk második részében most arról a piaci alaphelyzetről írunk, hogy az önkormányzatok, az ingatlanfejlesztők és sok esetben még a lakosok is elégedetlenek a kialakult helyzettel.
Három nagy ingatlanfejlesztővel folytattunk háttérbeszélgetéseket az elmúlt hetekben, és az rajzolódott ki, hogy szerintük az önkormányzatoknak gyakran nincs is világos elképzelésük arról, milyen pluszfejlesztéseket szeretnének az adott környéken.
Így gyakran ad hoc, esetleges alkuk születnek.
Mielőtt rátérnénk arra, hogy az önkormányzatok egyáltalán nem véletlenül viselkednek így, nézzünk röviden még néhány tipikus példát a konfliktusforrásra.
Bravúros blokkolások
A beruházások blokkolására a leggyakoribb önkormányzati eszköz a változtatási tilalom elrendelése. Ez akár évekre is szólhat, és ahogy mesélték nekünk, előfordulhat, hogy ezalatt a kerületben módosulnak az építési szabályok. Ilyenkor ingoványos jogi terepre érnek a felek, mert a szabályok az „építésjogi kártalanítás” intézményével védik a telektulajdonosokat. Ha az önkormányzat úgy módosítja a helyi építési szabályzatot, hogy azzal csökkenti a telek értékét vagy más vagyoni hátrányt okoz, akkor azt elvileg peres úton érvényesíteni lehet.
Ám ennek ellenére is hallottunk olyan esetről, hogy egy önkormányzat a telek közel 20 százalékát érintő építési jogot vont el úgy, hogy a potenciális kártalanítás költsége sem hatotta meg. Ebben a példában a kerület azzal érvelt, hogy a beépítés intenzitását mindenképpen csökkenteni akarja, ami egyébként könnyen lehet életszerű helyzet (például ne épüljön ki túlzsúfolt, élhetetlen környezet). A fejlesztő viszont azért furcsállja a lépést, mert más telkeken ugyanez az önkormányzat korábban sokkal intenzívebb beépítést is megengedett.
A helyhatóságok sokféleképpen meg tudják nehezíteni a már folyamatban lévő építkezéseket is, erre is bemutatunk néhány kirívó példát. Előfordult, hogy a forgalomtechnikai hatóság nem adott ki határidőre egy engedélyt egy szükséges útépítéshez, különösebb indoklás nélkül. A beruházás emiatt leállt, és nem lehetett érvényesíteni az úgynevezett hatósági hallgatás szabályát sem, vagyis azt, hogy bizonyos idő elteltével a hallgatás jóváhagyást jelent.
Az egyik önkormányzat egy lakóövezetben nem hajlandó egy több egységből álló épület 50 százalék iroda + 50 százalék lakás kialakítását 100 százalék lakásra módosítani, még úgy sem, hogy az érintett övezetben a lakófunkció megengedett, a szomszédban csak lakóépületek vannak, a kerületi főépítész írásban támogatja a rendeltetési mód megváltoztatását és a beruházó megfizetné az önkormányzati rendeletben szabályozott megváltást (ami jelentős, több tízmilliós bevétel lenne az önkormányzatnak).
Rögtön tegyük ehhez hozzá, hogy az iroda az önkormányzatnak hosszabb távon talán több bevételt hoz a megváltásnál, az önkormányzatok pedig nem dúskálnak a bevételekben. És ehhez hasonló logika lehet abban is, hogy egy önkormányzat már két éve nem vesz át egy olyan teljes úthálózatot, közvilágítást és közműhálózatot, amelyet a beruházó épített, mert nem kívánja vállalni a jövőbeni fenntartás költségeit. Ám ugyanott, az ipari park részén megépített felépítmények után már beszedi az építményadót.
Végül egy még furcsább eset: az egyik önkormányzat egy építési engedéllyel felépített társasháznál nem akarta megadni a tulajdonosi hozzájárulását a közútról az ingatlanra történő behajtásra. Arra hivatkozott, hogy a behajtó kialakítása miatt parkolóhelyeket veszít el. Igaz, jelenleg nem fizetős a parkolás az adott utcában, de az érvelés szerint később akár az is lehet.
Fordítva ülve a lovon
De miért tesz keresztbe az önkormányzat a fejlesztőnek? Erről három erősen érintett, de a város helyzetére a saját területén túl is rálátó budapesti kerület szakembereivel is folytattunk részletekbe menő háttérbeszélgetéseket, és az összkép meglehetősen vegyes lett.
Előfordul, hogy a helyi vezetések abból indulnak ki, hogy ők elsősorban a már kerületben élő lakosok érdekeit képviselik, a lakosok jelentős része pedig változtatásellenes. Ebben benne van az is, hogy nem szeretnének nagy lakóparképítéseket, és nemcsak azért, mert az évekig zajjal és felfordulással jár, hanem azért sem, mert több ezer új lakó megjelenése hosszabb távon is nagyobb forgalmat hoz magával, a mikrokörnyezet infrastruktúrájának nagyobb terhelését jelenti.
Van olyan önkormányzat, amelynek politikai vezetése eleve azzal a választási ígérettel nyert, hogy a kerületben nem lesz nagy építkezés és káosz, illetve nem nő lényegesen az utak, a tömegközlekedés, az oktatási vagy egészségügyi intézmények leterheltsége.
A leharcolt állapotú helyi infrastruktúrák problémája azonban nagyon is valós szinte mindenhol. A lakossági ellenállásban természetesen megvan az az elem, hogy mindenki addig támogatja a lakásépítést, amíg az ő házát fel nem húzzák, utána viszont a szomszéd telken már lehetőleg ne épüljön semmi, és az utcában a parkolóhelyét ne foglalja el az új lakó. Ám ettől eltekintve a fejlesztési problémák egyik legfontosabb összetevője tényleg az, hogy általában fordítva ülünk a lovon:
először megépítjük a lakóparkot, majd utána jövünk rá, hogy az úthálózat és a tömegközlekedés nem bírja el a terhelést, számos probléma merül fel, az óvoda nem ott van a kerületben, ahol lennie kellene, a háziorvos pedig hiánycikk.
Inkább ne épüljön semmi
Egy budapesti önkormányzatnak belátható időn belül aligha vagy talán soha nem lesz pénze arra, hogy kivigye a metrót egy nagy üres fejlesztési terület szélére, és csak utána mondja azt, hogy jöhetnek a fejlesztők. Pedig Európa jól működő nagyvárosaiban pont ezt csinálják, gyakran az állam és a város közös finanszírozásában, ezekről cikksorozatunkban később mutatunk majd be néhány példát.
Egy konkrét, nemrég középpontba került budapesti eset azonban nagyon látványosan mutatja meg ezt a dilemmát. A négyes metró Újpalotáig tartó nyomvonalának első hivatalos terve 1972-ben született meg. A metró azonban még 54 évvel később is csak a Keleti pályaudvarig tart, esély sem látszik a meghosszabbítására még Zuglóig sem, nemhogy Újpalotáig. A minap egy civil akció is erre hívta fel a figyelmet, a lakosok a Bosnyák térig vonultak. A metrónak bizonyára meglenne a lakossági támogatása is. Egyelőre azonban maradunk a térképre felrajzolt nyomvonalnál, az önkormányzat pedig reálisan nem számíthat a megvalósításra. Ennek ellenére a tervezett újpalotai végállomás melletti területen hamarosan elkezdődhet egy nagy lakópark építése.
Talán elszomorító, de hallottunk olyan nyílt önkormányzati érvelést is, miszerint az a legjobb, ha nem épül semmi, mert ilyen káoszos körülmények között a fejlesztések esetlegesek, a zsúfolt betonszörnyszülöttek pedig száz évre itt ragadnak a nyakunkon, és a jelenlegi kerületi vezetések felelőssége lesz, hogy megengedték ezt.
Az önkormányzatok tehát sok esetben attól tartanak, hogy ha szabadon engedik a fejlesztők kezét, akkor élhetetlenné válik a lakókörnyezet, és ezért ők viszik el a balhét.
Ez a fajta ellenállás ugyanakkor nagyon különböző a város egyes részein. Vannak példák, ahol a fejlesztőkkel mindenáron kompromisszumos megoldásokat akarnak keresni, de van olyan is, ahol sokkal merevebb, feszültebb a légkör. Az ingatlanfejlesztők sok helyen panaszkodnak arra, hogy a helyi építési szabályok indokolatlanul szigorúak („ha mindenhol csak négyemeletes házakat lehet építeni 50 százalékos zöldfelülettel, az nagyon szép, csak nekünk nem éri meg, a város pedig nem fejlődik”), és arra is van példa, hogy egy ilyen nagyon szigorú szabálytól egyenesen egy helyi rendeletben előírt tarifa szerint lehet eltérni. Utóbbit a fejlesztők adószerű elvonásnak tartják, és egyébként jogilag is támadhatónak vélik, tehát információink szerint lehet, hogy ebből az esetből még per is lesz.
Kiemelés: a baltával faragott fogpiszkáló
Ám miközben az érintettekkel beszélve számos megoldás felmerül, amerre mozdulva a fejlesztőkkel, a várossal és a kerületekkel együtt közös erőfeszítéssel lehetne kilábalni ebből a problémahalmazból, az Orbán-kormány egészen mást talált ki: az egyedi kiemeléseket.
Mintha baltával kezdenénk faragni a fogpiszkálót, az először tavaly októberben megadott kiemelés
egyszerűen átnyúl az önkormányzatok feje felett és nullához közelíti a helyi szempontok érvényesülését
(a kiemelt projekteknél nem kell tartani a helyi építési szabályokat, helyette egyedieket lehet hozzárendelni). Nem csoda, ha a kerületek kisemmizve érzik magukat, bár információink szerint a helyzet azért nem ennyire éles, a fejlesztők ugyanis az esetek döntő többségében konstruktívan tárgyalnak a kerületekkel még kiemelt projektek esetén is.
A fejlesztők azzal érvelnek, hogy nekik a rozsdaövezeti vagy az Otthon Start-os projektekre elsősorban azért kell a kiemelés, mert gyorsabban fel tudják húzni a házakat, de főleg olyan paramétereket tudnak betervezni, amelyekkel egyáltalán tartható az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterára és egyéb feltételei.
Ugyanakkor azt is mondják, hogy a politikusi elvárások irreálisak. Az Otthon Start bevezetése és a kiemelések elburjánzása ellenére sem tudnak csodát tenni, és több ezer lakást hamar felépíteni. A nagyobb projektek átfutása változatlanul több év, vagyis a hosszabb távú kiszámíthatóság iránti fejlesztői igény továbbra is megvan, de mivel politikai és szakmai szinten sincs közmegegyezés, például egy kormányváltással az egész rendszer bármikor alapvetően megváltozhat. Még azt sem lehet tudni, hogy a lakásépítések kedvezményes áfakulcsa meddig marad érvényben.
A fentiek miatt a lakásépítés Budapesten már jó ideje csatatéren zajlik, meglehetősen esetleges módon és eredménnyel, átfogó koncepciók nélkül. Hogy ebben a környezetben konkrétan mi teszi drágává a budapesti új, és most már a használt lakásokat is, azt cikksorozatunk következő részében mutatjuk be.
