Az árak már elszálltak, most jöhetnek az Otthon Start-os lakásépítések

Az Otthon Start Program bejelentése után a kormány azt ígérte, hogy a program miatt nem lesz jelentős drágulás az ingatlanpiacon, mivel a kedvezményes hitel miatt létrejövő pluszkeresletet a lakásépítések felfutása fogja ellensúlyozni, így nem szállnak majd el az árak. Ez ugyan nem történt meg, az elmúlt hónapok bejelentései alapján azonban már látszik, hogy nem marad el a programmal járó lakásépítési boom, csak várni kell még rá.

A jelenlegi piaci szinthez képest rendkívül kedvező, 3 százalékos kamatozású lakáshitelt nyújtó Otthon Start Program (OSP) szeptemberi indulását július elején jelentette be a kormány. A program várható hatásairól szóló cikkeink alapján arra lehetett számítani, hogy mivel az új lakások építésének átfutása nagyjából egy-három év, a pluszkereslet eleinte biztosan főként a használt lakások piacára zúdul rá, jelentős drágulást okozva ezzel.

Ez így is lett: Budapesten a Zenga.hu adatai alapján például novemberben átlagosan 23 százalékkal voltak magasabbak az árak, mint egy évvel korábban, és az ingatlanárak átlagosan már csaknem az OSP árplafonjánál jártak (1,5 millió forint alatti négyzetméterárú lakásokra lehet támogatott hitelt kapni, a budapesti átlagár pedig 1,495 millió forint volt). A Magyar Nemzeti Bank (MNB) novemberi Lakáspiaci jelentésének előrejelzése szerint 2025 negyedik negyedévében éves alapon országosan 28,8 százalékkal, Budapesten 27,9 százalékkal nőhetnek átlagosan az ingatlanárak.

Először kereslet, majd a kínálat

Azok az OSP-kompatibilis új lakások, amelyeknek a drágulást kellett volna ellensúlyozniuk, a következő időszakban kezdenek majd a piacra kerülni. Ehhez leginkább az az augusztus elején bejelentett szabály járul hozzá, amely szerint a legalább 250 – legalább 70 százalékban az OSP-feltételeknek megfelelő – lakás építésével együtt járó beruházások kormányzati kiemelést kaphatnak. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a beruházások engedélyeztetési eljárásai egyszerűbbek, gyorsabbak, és az építkezésekre egyedi szabályok vonatkoznak, vagyis el lehet térni az esetleg szigorúbb helyi rendelkezésektől (például beépítettségi arány, parkolóhelyek száma, épület magassága).

A másik fontos változás, hogy novemberben a parlament elfogadta a társasházi építményi jog intézményének bevezetését. Az Otthon Start, illetve az új lakások építése szempontjából ennek azért van nagy jelentősége, mert lehetővé teszi, hogy átadás előtt létrejöjjön az adásvétel egy lakás esetében, és erre a vevő OSP-s hitelt vegyen fel.

Épülő társasházi lakásoknál korábban csak előszerződést lehetett kötni, a végleges adásvételi szerződés csak az átadás után jöhetett létre. OSP-s hitelt viszont a bankok csak végleges szerződésre adtak, mert a jelzálogjogot be kellett jegyezni a földhivatalnál. Mivel az ingatlan jogilag még nem létezett, ez nem volt lehetséges, így az Otthon Start hitel nem volt igénybe vehető az előszerződésnél. A társasházi építményi jog bevezetésével viszont már ilyen jogcímen is létrejöhet a szerződés, és így az épülő társasházban lévő lakásokra már a projekt korai szakaszában is felvehetővé válik az Otthon Start hitel. Ez várhatóan februárban lép életbe, így jövőre már nőhet az új lakásokra felvett OSP-s hitelek aránya is.

Itt érdemes megjegyezni, hogy ha a kormány egy pillanatig is komolyan gondolta volna, hogy az áremelést a pluszkínálattal akarja ellensúlyozni, akkor a két említett intézkedést nem egy, illetve hét hónappal a program bevezetése után lépteti életbe, hanem a program júliusi bejelentésekor.

Visszatérve a lakásépítések számára, ezeknek lesz is honnan nőnie, mivel eddig szinte alig volt hatása a programnak az új lakások piacára. Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője a Portfolio konferenciáján novemberben arról beszélt, hogy a programban 95 százalék volt a használt lakások aránya. A már említett bürokratikus nehézségek mellett azért sem volt túl magas ez az arány, mert a kínálat sem igazán állt rendelkezésre: az MNB adatai alapján novemberben a budapesti új lakások kínálatának körülbelül ötöde, a vidékinek pedig 57 százaléka felelt meg az Otthon Start feltételeinek.

Ez a következő időszakban azonban már megváltozhat. A kormány

• először októberben adott OSP-s kiemelést egy XV. és X. kerületi, majd egy-egy veszprémi, szegedi és Budapest IX. kerületi projektnek;
• december elején további hét (három XI. kerületi, egy XIV., egy XVIII., egy budaörsi és egy debreceni) projekt kiemelését jelentette be;
• hétfő este pedig társadalmi egyeztetésre bocsátott két újabb fejlesztést a XIII. és a XVIII. kerületben.

A Portfolio cikke szerint Budapesten eddig a Jellinek Dániel érdekeltségébe tartozó Indotek kapta a legtöbb kiemelést, négy ilyen projektjük is van, de a Balázs Attila tulajdonában lévő Bayer Construct is több kiemelést kapott már.

A decemberi kiemelésekkel párhuzamosan a kormány két XI. kerületi, egy óbudai és egy pécsi rozsdaövezeti akcióterület kijelöléséről is döntött, ami szintén növelheti valamelyest a lakáskínálatot a közeljövőben. A rozsdaövezeti projekteket ráadásul az Otthon Starttal is lehet kombinálni, erre példa két október végén bejelentett fejlesztés Monoron és Szentgotthárdon. (És további négy OSP-s kiemelést kapott projekt rozsdaövezeti kijelölése is társadalmi egyeztetés alatt áll még.) A kormány 2021 végétől kezdve rendeletben jelöl ki és minősít nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűnek rozsdaövezeti akcióterületeket. Ezeknél a korábban jellemzően ipari célokra használt telkeknél a rekultiváció, a földkiemelés pluszköltség, amit az állam 2021 óta azzal kompenzál, hogy az 5 százalékos lakásáfa az ilyen telkeken épült lakások esetében visszaigényelhető.

Arra a kérdésünkre, hogy az új rozsdaövezeti kiemelések hány pluszlakás megépüléséhez járulhatnak hozzá, Sápi Zoltán, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzési vezetője elmondta, hogy van közöttük olyan, ahol már az értékesítést is elkezdték, de olyan is, amiről egyelőre azt sem tudni, hogy ki lesz a fejlesztő, és pontosan mekkora projekt lesz.

„A rozsdaövezeti projektek keretében 2020 óta Budapesten körülbelül 2500 lakás készült el, és mintegy tízezer lakás építése van folyamatban, ami még pár százzal nőhet az újonnan bejelentett kijelölések alapján. A teljes rozsdaövezeti állomány körülbelül 30-35 ezer körül lehet”

– mondta.

Jöhetnek még újabb kiemelések is

Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára december elején Facebookon arról posztolt, hogy az eddig kihirdetett OSP-s kiemelésekben és új rozsdaövezeti projektekben 11 ezer új lakás építése várható, hétfő esti posztjában pedig azt írta, közel 13 ezer Otthon Start-os lakás épülhet, amelyek közül 9200 lesz Budapesten.

Több jele is van annak, hogy még ehhez képest is tovább nőhet az új OSP-s beruházások száma. Panyi az egyik posztban arról írt, hogy az elmúlt hónapokban a kormányhoz több mint 40 ezer Otthon Start-kompatibilis lakás építésére érkezett fejlesztői kérelem. A Portfolio.hu-nak pedig Hüse István, az Indotek ingatlanfejlesztési igazgatója beszélt arról, hogy csak az Indotek 10-12 Otthon Start-kompatibilis budapesti lakóingatlan-projekt kiemelési kérelmét tervezi benyújtani jövő tavaszig, amelyekből 6-7 ezer lakás jöhetne létre, ha megkapják a kiemelést.

Amikor Kiss Gábort, a Metrodom csoport ügyvezető igazgatóját és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnökét júliusban az OSP várható építőipari hatásairól kérdeztük, azt mondta, kevesebb új építésű lakás várható a programtól, ugyanakkor azt is felvetette, hogy az Otthon Start Programhoz jól illeszkedne egy különálló, lakásépítést ösztönző program is. A később bejelentett OSP-s kiemelési lehetőség és a társasházi építményi jog bevezetésével úgy látja, hogy ez meg is valósult.

„Arra számítunk, hogy mostantól hónapról hónapra fogják egymást követni a kiemelésekről szóló rendeletek, és ezek a projektek jelentős többletet eredményezhetnek a lakáspiac kínálati oldalán”

– mondta. Kiss szerint a kiemelések további mennyiségétől függően a következő években 5-10 ezres lakásépítési többlet várható az Otthon Starttól, és ha jelentősebb számú projekt kap kiemelést, reális, hogy 2027-re meghaladja a 25 ezret az épített lakások száma. Ehhez szerinte a 1,5 millió forint feletti négyzetméterenkénti árú új építésű lakások is hozzájárulhatnak, amelyekre szintén van piaci igény. (Ahogy az a Budapesti Lakáspiaci Riport 4. negyedévi újlakás-piaci felméréséből kiderül, a fővárosban a negyedik negyedévben tízéves csúcsra ért az új lakások kínálata, közel 8200 lakás vált elérhetővé őszre.)

Nagyságrendileg hasonló felfutásra számít az épített lakások számában Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. „A kiemelésben szereplő beruházások kínálat szempontjából már komoly volument jelentenek, de legalább egy, sőt akár három év is eltelik még, mire ezekből kulcsrakész lakások lesznek. Az átadások így 2026 végétől indulhatnak be, és nagyobb mennyiségben 2027 második felében és 2028-ban készülhetnek el a most kiemelést kapó lakások” – mondta. Hozzátette, ez alapján reális, hogy 2027-re 25-30 ezerre emelkedjen az épített lakások száma.

Ez soknak hangzik, ugyanakkor ennek a számnak van is honnan növekednie: az MNB előrejelzése szerint idén csak 12,4 ezer lakás átadása várható. Ez ugyan még mindig több lenne, mint a 2008-as válság utáni évek átlaga, de a tavalyi mélypontnál kisebb teljesítményt jelentene.

Utoljára egészen pontosan 2016-ban épült egy év alatt ennél kevesebb lakás a KSH adatai szerint, valamivel kevesebb mint 10 ezer. Jövőre ráadásul az előrejelzés szerint még nem is várható elmozdulás, a kiemelések a jegybank szerint is csak 2027-től növelik érdemben az épített lakások számát. (A 30 ezres számot 2010 óta egyszer sem érte el a lakásépítési teljesítmény, 2020-ban járt hozzá közel, amikor 28208 lakás épült.)

Balogh szerint a kínálat felfutásával alapvetően az árak mérséklődésére, stagnálására lehet inkább számítani, és habár a piacra több – akár egymás ellen ható tényező – is hat, több minden is az árak korrekciójához járul hozzá. Egyes lokációkban – például a főváros XI. kerületében – az Otthon Start 1,5 millió forintos árplafonja például már konkrétan árkorrekciót jelenthet a jelenlegi átlagárak mellett, és a rozsdaövezeti projekteken kívül a lakhatási tőkeprogram is növelheti a kínálatot. Mindezek mellett olyan egyedi hatások is fontosak lehetnek, mint például hogy a fővárosban más kerületek is követik-e esetlegesen a VI. kerület példáját a rövid távú lakáskiadás korlátozásával, vagy hogy fogják-e új települések és kerületek alkalmazni az önazonossági törvényt.

A vevők ízlésén is sok múlik majd

A fejlesztők szempontjából is meghatározó piaci fejlemény lesz, hogy a vevők közül hányan érzik majd úgy, hogy megéri kivárni az új OSP-s lakások megépülését egy használt lakás jelentősebb, de időben rövidebb felújítása helyett, ami az egyes ingatlanpiaci lokációkban a használt és az új lakások árának összeérése miatt reális dilemma lehet.

Az elmúlt hetekben több önkormányzati és fővárosi politikus is kritizálta ugyanis a kiemeléseket a városfejlesztési szempontok vagy a fejlesztések alulszabályozása miatt. Erhardt Attila, a XI. kerület alpolgármestere hétfőn Facebook-posztjában azt kifogásolta, hogy a kerületi kiemelések túlterhelik a közösségi és a közúti közlekedést, növelik az egészségügyi és köznevelési közszolgáltatásokra nehezedő nyomást, és rontják a már itt élők életminőségét.

Vitézy Dávid, a Fővárosi Közgyűlés tagja, a Podmaniczky Mozgalom frakcióvezetője kedden például arról posztolt, hogy egyes fővárosi projektek nem megközelíthetők tömegközlekedéssel, míg másoknál a megengedett legkisebb lakásméret mindössze 25 négyzetméter. Mindezek alapján a piaci kereslet szempontjából is érdekes lesz, hogy a vevők igényeit mennyire elégítik majd ki a kiemelésben épülő Otthon Start-os lakások.