Elképesztően nagy lett a zavar az elmúlt években akörül, hogy pontosan mennyi embernek kéne Budapesten laknia. A budapestiek különféle csoportjai, egyes önkormányzatok, de még a kormány is teljesen máshogy látja a helyzetet, és azt, hogy az alapján milyen intézkedésekre lenne szükség. Erre csak néhány példa:
- Az ellenzéki polgármester- és képviselőjelöltek a XI. kerületben azzal a mottóval nyerték meg a választást 2019-ben, hogy Újbuda megtelt, a helyi civilek egy része pedig úgy érezte, hogy a kerület az ingatlanberuházások, a túlzott beépítés miatt a jelenlegi lakók számára egyre élhetetlenebbé válik.
- „A harmadik kerület megtelt. A kerületi önkormányzat minden szándéka ellenére több ezer új lakást adhatnak át olyan helyeken, ahol a parkolás és az infrastruktúra hiánya jelenleg is komoly gondot okoz az itt élőknek” – írta Facebookon még 2020-ban Kiss László, a Demokratikus Koalíció III. kerületi polgármestere.
- Máshogy látta ezt viszont a VI. kerületi polgármester. Soproni Tamás 2024-ben az Airbnb ingatlanárakra gyakorolt hatásáról azt mondta, a belváros kiürülése az egyik legnagyobb probléma, és az, hogy egy fiatal már a legszebb álmaiban sem tud megvenni egy belvárosi ingatlant.
- Magával a problémafelvetéssel a kormány is egyetértett, tavaly augusztusban ugyanis az Otthon Start-os kiemelésekről szóló rendeletet így indokolta: „kiemelt fontosságú, hogy a fiatalok számára megfizethető áron épülő lakásfejlesztések mihamarabb megkezdődhessenek, ezért a kormány jelentősen meggyorsítja azok engedélyezési folyamatait”.
Megtelt a csökkenő lakosságú környék
A fenti nyilatkozatok még érdekesebbek, ha megnézzük, hogyan alakult a kerületek népessége az elmúlt időszakban. Az említett három kerület közül a VI. kerületé csaknem 20 százalékkal csökkent 2001 és 2022 között, ugyanakkor a III. és a XI. kerületé is csökkent 2,3 és 5 százalékkal. Utóbbi kettőben tehát úgy hirdették meg, hogy a kerület megtelt, hogy Óbudán csaknem 6900, Újbudán pedig körülbelül 3350 fővel csökkent a népesség a kampányokat megelőző két évtizedben. (Az ábrázolt népszámlálási adatokat nem torzítja, hogy valaki nem ott lakik, ahova be van jelentve, a népszámlálás az összeírás helyszíne alapján veszi alapul a kerületek népességét.)
Budapesten ebben az időszakban összesen hat olyan kerület volt, aminek a népessége növekedett, összességében viszont csaknem 93 ezer fővel csökkent a népesség. Ez azt jelenti, hogy körülbelül annyival lettek itt kevesebben, ahányan Székesfehérváron 2022-ben éltek (ott 95 ezer fő volt a lakosság). A trend 2022 után is kitartott, és 2025-ben már csak 1,685 millióan éltek Budapesten.
A csökkenés oka nem feltétlenül csak az, hogy az emberek elköltöznek, hiszen az elöregedés miatt ehhez a természetes népességfogyás is hozzájárul. Az Európai Unióban mégis nagyon ritka, hogy egy ország fővárosának lakossága csökkenjen, pedig a demográfiai helyzet máshol sem feltétlenül jobb.
Az alábbi ábrán az Eurostat és a helyi statisztikai hivatalok adatai alapján 13 olyan uniós főváros népességének alakulását ábrázoltuk, ahol a statisztika kifejezetten a város közigazgatási határain belüli populációra korlátozódik. (Az Eurostat adatai más fővárosok esetében az agglomerációkat is figyelembe veszik, ami miatt ezeket az adatokat nem lehet korrekten összehasonlítani.)
2010 és 2022 között a 13 város közül csak három lakossága csökkent. Rigáé 10, Budapesté és Zágrábé pedig 3 százalékkal, miközben Prágáé például 1,5, Varsóé pedig több mint 8 százalékkal nőtt. Helsinkiben és Bécsben több mint 10 százalékkal laktak többen 2022-ben 2010-hez képest.
Hogy Budapest és a legtöbb kerület népessége trendszerűen csökken, de közben az elfogyás és megtelés érzete is megjelenik, annyiban is izgalmas, hogy más városok nem hagyják ezt ennyire rá a megérzésekre, és arra is van példa, hogy kifejezett célként jelenik meg a népesség növekedése. A bécsi önkormányzat megbízásából például rendszeresen készülnek demográfiai előrejelzések, a hivatalos indoklás szerint azért, hogy megalapozottan tudják előkészíteni azokat az intézkedéseket, amelyek megfelelnek a jövőbeli bécsi népesség igényeinek. Egy Bécsről szóló 2022-es statisztikai összefoglaló előszavában a polgármester, Michael Ludwig arról írt, hogy arra számítanak, hogy 2027-re az akkori 1,93 millióról a város népessége 2 millió fölé nő, amire infrastrukturális, ingatlanpiaci fejlesztésekkel, munkaerőpiaci- és klímavédelmi intézkedésekkel készülnek. „Azt szeretnénk, hogy megfizethető maradjon a városunkban élni” – zárja a polgármester a bevezetőt.
A bécsi önkormányzat pénzügyi mozgástere ugyan jóval nagyobb a budapestinél – például saját pénzből bővíti a metróhálózatát –, és a bécsi ingatlanpiac is nagyon eltérő (a lakások negyede köztulajdonú bérlakás), ugyanakkor a lakhatás megfizethetősége a fővárosi vitákhoz is kapcsolódik. Ez viszont összefüggésben van azzal, hogy habár a főváros népessége csökkent, az agglomeráció településeinek népessége jelentősen növekedett, amit részben az okozott, hogy ezeken a helyeken nem nőttek olyan mértékben az ingatlanárak, mint Budapesten. Sok fiatal számára gyakorlatilag elérhetetlenné vált, hogy saját lakást vegyen a fővárosban.
Az elővárosokba való kiköltözés önerősítő folyamatokat alakít ki. A fővárosi kerületekben a túltelítődés érzetét a helyiek gyakran az infrastruktúra túlhasználatához kötik. Például úgy érzik, hogy az utak, a parkolóhelyek nem bírják el az autóforgalmat, ami viszont részben éppen azért nő, mert az agglomerációból egyre többen ingáznak, adott esetben a külső kerületekben parkolva mennek tovább tömegközlekedéssel a belső kerületekben lévő munkahelyeikre. Egy részük ezért kijjebb költözik, mások helyben jelzik az önkormányzat felé, hogy a kerület megtelt, ezért annak sem örülnek, ha új lakások épülnek a környéken.
A lakhatás megfizethetősége egy összetett problémakör, amiben a potenciális megoldások között van a befektetési célú ingatlanvásárlás korlátozása, az állami és önkormányzati bérlakások számának növelése, a magánbérleti piac bérlőnek és bérbeadónak is kiszámíthatóságot biztosító szabályozása, és habár önmagában nem megoldás, a lakásépítés is.
Magyarországon viszont tavaly olyan kevés lakást építettek, mint 2016 óta egyszer sem, és az épített lakások lakosságarányos száma itthon a nemzetközi mezőnyben is kiemelkedően alacsony. Bár Budapesten tavaly decemberre az Eltinga adatai szerint az új lakások kínálata pont rekordszintet ért el, hosszabb távon a fővárosban sem épül elég lakás. Ha ugyanakkor a város közigazgatási határain belül nincs elég megfelelő minőségű és megfizethető árú ingatlan, tovább folytatódik a szuburbanizáció. Aminek viszont nem csak az ingázás miatt romló közlekedési helyzet a hátránya.
Az egymás hegyén-hátán élés előnyei
A városoknak – és különösen a sűrűn lakott városoknak – számos előnyük van. Ezek viszont nem magától értetődők, és még maguk a városlakók sem feltétlenül vannak tudatában ezeknek. A Harvard Egyetem közgazdász professzora, Edward Glaeser A város diadala című – magyar nyelven 2020-ban kiadott – könyvében a városok gazdasági előnyeit alapvetően abból vezeti le, hogy a nagy népsűrűség sok ember együttműködését teszi lehetővé, a tudás terjedését és az innovációt, jobb gazdasági hatékonyságot, magasabb béreket és jobb munkalehetőségeket, illetve jobb fogyasztási lehetőségeket biztosít. A közelség csökkenti a tranzakciós költségeket (a munkavállaló közelebb lesz a számára megfelelő munkahelyhez, a cégek könnyebben találnak jó szolgáltatásokat, együttműködéseket), és méretgazdaságosságot biztosít. (Például egy koreai étterem talál annyi koreai ételt kedvelő embert, amennyit egy faluban nem találna, és amíg egy faluban még egy kocsma fenntartása is nehézséget jelenthet, egy városban sokféle szórakozási lehetőség közül lehet válogatni.)
Glaeser szerint habár a városi ember számára a falusi élet tűnhet zöldebbnek, a városok valójában fenntarthatóbb életmódot tesznek lehetővé (például autó helyett tömegközlekedéssel lehet bennük közlekedni, vagy társasházban lehet bennük lakni, ahol az egy főre eső fűtési energiaigény jóval alacsonyabb, mint egy családi házban). A városok a modern közegészségügyi fejlesztéseknek és az erőforrások koncentrációjának köszönhetően ma már egészségesebb életkörnyezetet biztosítanak. A nagyvárosok lakói gyakran hosszabb ideig élnek, és alacsonyabb körükben bizonyos betegségek előfordulása, mint vidéken. A kutató nemrég egy budapesti előadásán a Hvg.hu cikke szerint arról beszélt, hogy a nyugati világ lakhatási válságát tartja a közeljövő legfontosabb megoldandó problémájának, és a klímaváltozás mellett ez jelenti szerinte a legnagyobb fenyegetést a XXI. századi prosperitásra.
Az érdekegyeztetés lehetetlensége és a kiéleződő konfliktusok
Jelentős érvek szólnak tehát amellett, hogy Budapest ne az agglomerációk irányába terjeszkedjen, hanem a jelenlegi közigazgatási határain belül, vagy legalább képes legyen a jelenlegi népességét szinten tartani. Ahogy viszont a cikk elején összegyűjtött nyilatkozatok alapján is látszik, ebben egyáltalán nincs konszenzus a lakók, a kerületi önkormányzatok, a főváros és a kormány között.
A megteléssel és elfogyással kapcsolatos politikai viták két központi eleme, hogy pontosan mit azonosítanak problémaként, és hogy kinek a felelőssége azzal kezdeni valamit (illetve hogy az adott szereplő képes lenne-e egyáltalán erre). A cikk elején említett XI. kerületben például a képviselők azt ígérték, hogy forgalomcsillapított utcák számának növelésével próbálnak tenni a közlekedési káosz enyhítéséért – ez a helyieken lehet, hogy segít, de az agglomerációs forgalmat nem csökkenti, a problémát legfeljebb csak más környékekre tereli át.
Szintén hasonló – és a XI. kerületben ugyancsak jellemző – problémákat vet fel, ha egy kerületben rövid idő alatt sok új ingatlanfejlesztést akarnak megvalósítani. Ilyen esetben ugyanis hiába nyugtathatná meg a helyieket például a tömegközlekedés, a helyi közszolgáltatások fejlesztése, ez nem a helyi önkormányzat, hanem a főváros vagy az állam kompetenciája.
A szükséges közfejlesztések – amitől a helyiek úgy érezhetnék, hogy ők is nyernek az ingatlanfejlesztésekkel – viszont politikai okokból vagy a források hiánya miatt nem előzik meg az újlakás-építéseket. Ezek híján pedig a helyi önkormányzatok kezében gyakran nem marad más eszköz, mint az akadályozás vagy a tiltakozás. Persze az önkormányzatok hozzáállása is eltér, és olyasmire is van példa, hogy egy önkormányzat évtizedek óta kiszámítható tervezéssel és a fejlesztők számára is egyértelmű irányok kijelölése mellett képes elérni, hogy a lakók fejlődésként, és ne visszafejlődésként éljék meg a kerület bővülését.
Az elmúlt időszakban ehhez képest annyi változott, hogy az Otthon Start hitelprogram bevezetésével a kormány a kínálat helyett a keresletet bővítette, ennek hatására az új lakások szintjéig emelkedtek a használt lakások árai. Az építkezések stratégiai kiemelése – amely minimálisra csökkenti a helyi önkormányzatok beleszólását abba, hogy mi épül a területükön – olyan rövid távú furkósbot-politika, amely kiélezi a konfliktusokat. Ingatlanfejlesztőkkel, önkormányzatokkal és független szakértőkkel folytatott háttérbeszélgetéseink alapján ezért cikksorozatban mutatjuk be, mi áll ennek a válságnak a hátterében. Azt is vázoljuk, mi kellene ahhoz, hogy a helyben lakók ne ellenezzék ennyire az építkezéseket, az önkormányzatok elérjék a szakpolitikai céljaikat, az ingatlanfejlesztők pedig úgy jussanak megfelelő profithoz, hogy élhető, de egyúttal megfizethető új lakásokat építenek.
