Egy 173 méter hosszú, 30 méter magas lakóházat építenének egy újbudai épülettömb belsejébe, és ez nem mindenkinek tetszik

Szünetelteti a beruházó az újbudai Karinthy Frigyes útra tervezett 311 lakásos ház engedélyezési eljárását, miután a környéken élők petíciót indítottak, az ellenzéki vezetésű önkormányzat pedig változtatási tilalmat rendelt el az érintett területre – tájékoztatták a Telexet. A felek a héten ülnek össze, a Telexnek mindhárom oldalról azt mondták, hogy remélik, tisztázni tudják a legfontosabb kérdéseket.

Ahogy az a napokban kiderült, a Wing-csoporthoz tartozó Living egy 173 méter hosszú, 30 méter magas házat tervez az újbudai Karinthy Frigyes útra. A hosszúkás lakóház mellé egy mindenkinek bejárható sétányt is építenének – igaz, ezt a mostani tervek szerint éjszakára lezárnák.

A belvárosi környezetben szokatlan méretű beruházás első körben sokakat megdöbbentett, és a környéken élők január 19-én petíciót indítottak ellene, amit azóta több mint ezren írtak alá. A petíció szövege azzal vádolja az önkormányzatot, hogy az ügyben a beruházó érdekében módosítaná az építési telekre vonatkozó szabályokat, amivel lehetővé tenné egy, a környékbelieknek több szempontból is előnytelen építkezés megindítását.

A petíció részben az ellen tiltakozik, hogy az önkormányzat a beruházó kérésére két ponton módosította volna az építési telekre vonatkozó előírásokat:

• megengedték volna, hogy lakásonként 1 parkolóhely helyett csak 0,75 parkolóhelyet hozzanak létre;
• és megengedték volna, hogy a földszint sétányra nyíló oldalán – a Karinthy Frigyes úthoz közeli rész kivételével – üzlethelyiségek helyett lakásokat alakítsanak ki.

Az erről szóló javaslatot az önkormányzat január 29-én tárgyalta volna, de azt akkor végül levették a napirendről. Ehelyett arról döntöttek, hogy változtatási tilalmat rendelnek el arra a háztömbre, amelyben az építési telek található. Ez elvileg azt jelenti, hogy a tilalom idején a tömb területén nem lehet új építkezésbe vagy jelentős átalakításba fogni.

Igen ám, de azóta kiderült, hogy a Living már decemberben beadta az építési engedély iránti kérelmet, a kormányhivatal pedig elkezdte annak elbírálását. Ez teljesen megkavarja a helyzetet, sőt egyelőre az sem egyértelmű, mi a helyzet.

• Az önkormányzat és egy, a lakóknak nyilatkozó jogász szerint a változtatási tilalom a már beadott engedély iránti kérelmekre nem vonatkozik;
• míg a Telexnek nyilatkozó Jámbor Attila építési jogász szerint ez nem igaz, és a kormányhivatal a változtatási tilalom miatt valójában nem adhatná ki az építési engedélyt.

A pontos jogi helyzetet a cikk későbbi részében fejtjük ki, de azzal, hogy a beruházó önként szünetelteti az engedélyeztetési eljárást, elvileg megnyílik a lehetőség, hogy jogi huzavona helyett konszenzusos megoldást találjanak. De mi ez az egész beruházás, és miért vannak kiakadva a környéken élők?

Az egykori dohánygyár telkére építenének soklakásos lakóparkot

A mai Újbuda belső, a Dunához és a Gellért-hegyhez közeli részén a XX. század elején lakóházak és közintézmények mellett még üzemeket is létesítettek. Így épült fel 1908 és 1912 között a mai Október huszonharmadika utca és a Karinthy Frigyes út közötti területen a Lágymányosi Dohánygyár. Az üzemet 1965-ben bezárták, az épületegyüttesében ma Budapest Főváros Kormányhivatala és a Lechner Tudásközpont működik. A gyár szabálytalan trapéz alakú komplexumát az elmúlt 120 évben lakóépületekkel és irodákkal építették körbe.

A hatalmas háztömb közepén, a dohánygyár és a Bercsényi utcai házak között azonban maradt egy olyan hosszú telek, amelyre sem akkor, sem azóta nem építettek lakóházakat. A telken évtizedeken keresztül egy kisebb épület állt, amelyben tavaly nyárig a Black Dog Terasz és Pizzéria működött, a telek nagy részét pedig fizetős parkolónak használták. Az egykori Black Dog Terasz épületét az elmúlt fél évben ledózerolták.

A most nagy figyelmet kapó beruházáshoz tavaly novemberben készült egy telepítési tanulmányterv, amely részletesen végigveszi, mit, miért és hogyan építene a beruházó, a Wing-csoporthoz tartozó Living. Eszerint a hosszúkás telken egyetlen, a dohánygyár épületeivel párhuzamos lakóházat építenének fel, amelyben összesen 311 lakást alakítanának ki. Ez egyetlen, körülbelül 173 méter hosszú, 18 méter széles és 29,88 méter magas épületet jelentene.

A beruházás ellen Lágymányos a Miénk néven Facebook-oldal indult, amely rendszeresen posztol a lakók felmerülő aggályairól. A posztok szerint az érintetteknek kis leegyszerűsítéssel a következő problémái vannak:

• Magasság és méret: A tervezett épület magasabb lesz a dohánygyárnál és a Bercsényi utca felőli lakóházak többségénél, az egyik ház több lakását pedig nagy mértékben le fogja árnyékolni.
• Földszinti lakások és tervezett sétány: A telek egy részén az önkormányzat sétányt alakítana ki, a beruházó azonban éjszakára lezárná ezt a részt, és a földszinten is lakásokat alakítana ki. Ez a környéken élők szerint hosszú távon lehetetlenné teszi, hogy a sétány idővel valóban sétánnyá alakulhasson.
• Parkolóhelyek: A beruházó 311 lakással számol, amihez a hatályos szabályok szerint lakásonként legalább egy parkolóhelyet kellene kialakítania, azonban a mélygarázsban ennél kevesebb, körülbelül 260 parkolóhelyet alakítanának csak ki.
• Lakószám: A beruházó túlnyomórészt kicsi lakások kialakítását tervezi, így a 311 lakásra 500-550 lakóval számolnak. A tiltakozók szerint azonban ennél többen is beköltözhetnek, és ennyi ember túlságosan leterheli majd Újbuda amúgy is leterhelt infrastruktúráját.

A petíció aláírói ezenkívül azt is problémásnak találják, hogy az önkormányzat december 15-én tette közzé a honlapján a beruházóval kötendő partnerségi egyeztetésről szóló értesítést, amit hivatalosan december 16. és január 4. között lehetett (volna) véleményezni. Több környékbeli sérelmezi, hogy ez pont az ünnepi időszakra esett, amikor a legtöbb ember mással szokott foglalkozni.

A cikkben tételesen végigmegyünk ezen a négy problémán, és azon, milyen megoldások merülnek fel az esetükben.

Hosszú árnyékot vetne

A beruházás közvetlen közelében élők egyik legfontosabb problémája az építendő ház mérete: a 176 méter hosszú, 30 méter magas, földszint plusz nyolc emeletes épület egy lakótelepen is nagynak számítana, a belvárosban pedig kifejezetten szokatlan. Bár az épületet lépcsőházak tagolják, két oldalról azért egy hatalmas, egybefüggő komplexumnak látszik majd.

A hosszú épület egyik oldalán, az egykori dohánygyár épületében irodák vannak, az ott dolgozókat tehát valószínűleg nem zavarja majd annyira a 30 méter magas szomszéd. A tömb nyugati oldalán, a Bercsényi utca és a Karinthy Frigyes út által határolt területen viszont lakóházak vannak. A befelé nyíló lakásokból tehát a tervek szerint az egykori parkoló és a dohánygyár helyett egy nyolcemeletes épületre lesz rálátás. Különösen rosszul járnak a Karinthy Frigyes út 17. lakói, tőlük ugyanis csak 15 méterre kerülne az új tömb. Mivel az keleti-délkeleti tájolású, reggel és délelőtt valószínűleg le fogja árnyékolni a Karinthy 17. alatti ház alsóbb szintjének lakásait.

Felmerül a kérdés: miért lehet ide ekkora házat építeni, és miért nem tudják a telken belül a házat valahol máshol kialakítani? Az elsőre az a válasz, hogy mivel ez egy belvárosi telek, a vonatkozó szabályok szerint rendkívül magas, 75 százalékos a beépíthetősége. A vonatkozó építési szabályok szerint az épület legfeljebb 30 méter magas lehet úgy, hogy az utcára és oldalra néző homlokzatai ennél alacsonyabbak, 24 méteresek lehetnek.

Ráadásul az önkormányzati építési szabályok szerint a telek dohánygyár felőli felére egy 15 méter széles sávban nem lehet építkezni. Ez azt jelenti, hogy ha a beruházó ki akarja használni azokat a beépítési paramétereket, amelyeket a kerületi szabályozás amúgy lehetővé tesz, akkor nem tud a telken belül máshova építkezni, hiszen az eleve hosszúkás telek keleti oldala nem beépíthető. Ahogy a Living nekünk elmondta: ők a megengedettnél még 15 százalékkal kisebb beépítettséggel tervezték a lakóházat.

A rendkívül magas beépíthetőség tehát a kerületi szabályozásból ered. Az újbudai önkormányzat erre vonatkozó kérdésünkre azt mondta, hogy igyekeznek a kerületi szabályozást fokozatosan abba az irányba módosítani, hogy ne lehessen telkeket ilyen nagy léptékben beépíteni, tavaly például Kelenföld és Albertfalva városrészek építési szabályait is módosították. A mostani beruházással érintett telekre vonatkozó szabályokat utoljára 2020-ban változtatták meg, akkor pedig még nem merült fel, hogy csökkenteni kellene a beépíthetőséget.

Az önkormányzat elvileg bármikor módosíthatja egy-egy telek beépíthetőségi szabályait, ennek azonban vannak korlátai. Az ingatlantulajdonosok számára hátrányos módosításokat ugyanis az építési jog megszerzésétől számított:

• 7 éven belül csak úgy vezethetik be, hogy a telek értékcsökkenéséért kártalanítást fizetnek a tulajdonosnak;
• 7 év elteltével viszont kártalanítás nélkül is csökkenthetik a beépíthetőséget.

Az itt szóban forgó Karinthy Frigyes úti telek építési joga a szabályok legutóbbi módosításával 2020 szeptemberével keletkezett. 2027 szeptemberéig tehát csak úgy módosíthatják azt, hogy az önkormányzat milliárdos nagyságrendű kártalanítást fizet a telek tulajdonosának. Ebbe az önkormányzat anyagi okokból semmiképpen nem menne bele.

2027 szeptembere után az önkormányzat kártalanítás fizetése nélkül is csökkentheti a telek beépítési paramétereit, és a nekünk küldött tájékoztatásuk szerint ezt meg is szeretnék tenni. Ennek azonban az a feltétele, hogy a beruházás addig ne kapjon építési engedélyt. Kérdés, hogy ezt a változtatási tilalommal el tudják-e érni.

Majdnem száz éve tervezik a Vak Bottyán sétányt

Az érintett területen az 1900-as években szabták át az utcahálózatot, amivel a mai Karinthy Frigyes út és az Október huszonharmadika utca között egy szokatlanul nagy háztömb jött létre. A várostervezőknek az 1930-as években az volt az elképzelése, hogy a háztömböt észak-déli irányba, a dohánygyárral párhuzamosan, a Vak Bottyán utca meghosszabbításaként egy új utcával vágják majd át.

Ez a projekt viszont azóta sem valósult meg. Az utcának kijelölt terület északi szakaszát nem építették be, és parkolónak használták, a háztömb déli oldalát viszont két irodaházzal zárták le. Az önkormányzat azonban majdnem száz év után is kitart amellett, hogy a háztömböt a dohánygyárral párhuzamosan egy utcával, pontosabban ma már inkább egy sétánnyal kell átvágni.

A kerületi építési szabályok ennek megfelelően „közhasználat elől el nem zárt magánterületnek” jelölték ki a sétány vonalát. Ez azt jelenti, hogy a telek tulajdonosa – jelen esetben a Living – erre a sávra nem építkezhet, sőt ezt éjjel-nappal nyitva kell tartania a nagyközönség előtt. Igen ám, csakhogy hiába épít meg a Living egy új sétányt, az ma a gyakorlatban a semmibe vezetne, hiszen a háztömb déli részét egy irodaház és annak parkolója foglalja el. Vagyis, ha a parkolót fel is számolnák, a sétány csak egy kapubeállón keresztül tudna kibukkanni az Október huszonharmadika utcára.

A Living egy olyan verziót javasolt az önkormányzatnak, amelynek részeként a Vak Bottyán utcának kijelölt sávban sétányt építenek, de azt este nyolc és reggel hét között lezárják. Azt is kérték az önkormányzattól, hogy a helyi szabályoktól eltérve a földszint sétányra nyíló oldalán üzlethelyiségek helyett lakásokat alakíthassanak ki. Ez utóbbiba az önkormányzat decemberben még belement volna, vagyis külön engedélyezték volna a beruházónak, hogy a helyi szabályoktól eltérve a földszinten is lakásokat alakítson ki.

Ez a Lágymányos a miénk egy bejegyzése szerint komoly hiba, szerintük ugyanis a földszinti lakások kialakítása hosszú távon ellehetetlenítené azt, hogy valódi sétányt tudjanak kialakítani. Ahogy írják: „Ki szeretné, ha a földszinti nappalija közvetlenül egy utcára nyílna a belvárosban? Ha itt egyszer lakások lesznek eladva, akkor később nem fogják azokat üzlethelyiséggé alakítani, nem fog megvalósulni a sétány.” A csoport tehát azt szeretné, ha az önkormányzat a jövőbeli konfliktusok elkerülése érdekében ragaszkodna a helyi szabályokhoz, vagyis a földszinti üzlethelyiségek kialakításához.

Az önkormányzat a decemberi verzióban abba is belement volna, hogy a beruházó a sétányt este nyolc és reggel hét között lezárja. Erhardt Attila alpolgármester erről a Telexnek azt mondta: ez rövid távon mindenkinek az érdeke, hiszen a környező házakban lakók sem akarják, hogy az egyetemek közvetlen közelében létrejövő zöldfelületet a fiatalok kocsmának kezdjék el használni. Ha később a sétány déli része is megépül, akkor még mindig el lehet gondolkodni, hogy megnyissák-e azt. Látva azt, hogy ez a projekt majdnem száz éve húzódik, erre valószínűleg lesz még idő.

Kevesebb parkolóhellyel is beérnék

A vonatkozó szabályok szerint a kerületben az új lakóházak esetében minden lakáshoz legalább egy belső parkolóhelyet kell tervezni. Ez ennél a projektnél a 311 lakáshoz 311 parkolóhelyet jelentene, ha a földszinten üzlethelyiségek helyett is lakásokat alakítanak ki, akkor kicsit többet. A Living azonban csak egy kétszintes mélygarázst tervezett, amelyben a tervek szerint 264 parkolóhelyet alakítanának ki, és erre a verzióra is kérték meg az építési engedélyt. Ezt a kerület helyett az Országos Építészeti Tervtanács is engedélyezheti, ők pedig rábólintottak az ötletre.

A beruházás ellen tiltakozó petíció szerint a 311 lakáshoz és az abban élő 500-700 lakóhoz képest a 260 parkolóhely kevés, így elképzelhető, hogy a lakók egy része az amúgy is túlzsúfolt utcán akar majd parkolni. Hozzáteszik, hogy ilyen mennyiségű autó szerintük jelentős forgalmi terhelést okoz majd a Karinthy Frigyes úton és a környező utcákban.

A telek viszont a 4-es metró és a 4-6-os villamos közvetlen közelében van, így az új lakók közül várhatóan sokan autó helyett tömegközlekedéssel járnak majd. Így számolt a Living is, amely szerint „várakozásaink szerint a projekt leginkább azokat a vásárlókat vonzza majd, akik a jó közösségi közlekedés mellett nem minden esetben igényelnek parkolóhelyet”.

Az önkormányzat az utcai parkolásról azt írta: pont a közlekedési terhelés miatt döntöttek úgy, hogy „a 2024. január 1. utáni építési engedély alapján épülő épületekbe költözők közterületi parkolási engedélyt már nem kaphatnak, a parkolást az ingatlanon belül kell megoldaniuk. Ezért, ha az épületen belül kevesebb parkolóhely épülne, akkor várhatóan az autók száma is kisebb lenne.”

Hány lakót bír még el a kerület?

A Lágymányos a miénk oldal több posztjában azt pedzegeti, hogy az új lakásokba beköltöző több száz ember komoly leterhelést jelent majd a kerület oktatási, egészségügyi és egyéb infrastruktúrájára. Mert bár a kerület lakossága a legutóbbi népszámlálás szerint az előző évtizedben minimálisan csökkent, Újbudán most is egy sor lakóparkot építenek vagy terveznek építeni.

Ez utóbbit kérdésünkre a kerület is megerősítette: ahogy írták, a XI. kerületben, főként a kelenföldi és albertfalvai városrészekben jelenleg körülbelül 14 ezer lakás építésére vonatkozó szándékról tudnak, melyből körülbelül tízezer rozsdaövezeti vagy Otthon Start-os kormányzati kiemeléssel rendelkezik. Egy, a Feneketlen-tónál előkészített, 150 lakásos beruházásról éppen nemrég írtunk.

A lakók infrastruktúráról szóló aggodalmára az önkormányzat azt írta: „mint minden új lakóház, természetesen ez is új terhelést jelent a kerületi humán- és közösségi infrastruktúra számára, azonban a közvélekedéssel ellentétben a kerület bőségesen rendelkezik üres óvodai helyekkel és tudomásunk szerint az iskolák esetében is van még kapacitás, hiszen a gyerekek száma folyamatosan csökken. Így nem a köznevelési, közoktatási intézményrendszer tekintetében jelentkezik a kihívás, hanem a közlekedés tekintetében.”

Az önkormányzat szerint a kormánynak – főleg mivel a lakóparkok épülésének egy részét a kiemelt beruházássá nyilvánítással maga is elősegíti – részt kellene vennie a kerületi utak és a tömegközlekedés fejlesztésének finanszírozásában. Ennek a jeleit azonban nem látják, így Újbuda szerint a probléma kezelésével az önkormányzatok magukra maradtak. Karácsony Gergely és Vitézy Dávid éppen októberben jelentették be, hogy a XI. kerületi Budafoki útra, ahol az új lakópark-építések zöme zajlik, új villamosvonalat terveztetnének, de egyelőre nem látszik, hogy a kormány beszállna ennek a finanszírozásába.

Sok múlik azon, mi a pontos jogi helyzet

A Living, az önkormányzat és a környéken élők képviselői a héten ülnek össze, és a Telexnek előzetesen mindhárom oldal azt mondta, hogy reméli, sikerül majd valamire jutni. Azt viszont, hogy a tárgyalásokon kinek milyen kártyák lesznek a kezében, és ennek megfelelően várhatóan kinek kell majd kompromisszumot kötnie, nagyban meghatározhatja a cikk elején felvezetett probléma, mégpedig az, hogy a projekt a változtatási tilalom ellenére megkaphatja-e az építési engedélyt.

Erhardt Attila, Újbuda alpolgármestere a Telexnek azt mondta, hogy amikor a változtatási tilalom előkészítéséről döntöttek, még nem tudták, hogy a Living beadta az építési engedély iránti kérelmet. A beruházó közvetlenül a döntés előtt erősítette meg, hogy ezt megtette, ami egészen új helyzetet teremtett. Az építési engedélyezési eljárások megindításáról a Kormányhivatal egyébként nem tájékoztatja az önkormányzatokat.

Az önkormányzat tájékoztatása szerint nem találkoztak még olyan helyzettel, amelyben a változtatási tilalmat engedélyezés alatt álló építkezésre vezették be, és nincs hivatalos információjuk, hogy a kormányhivatal ebben a helyzetben megadhatja, illetve megadja-e az építési engedélyt. Az általános gyakorlat viszont az, hogy a hatóság a benyújtáskor hatályos szabályok szerint bírálja el a kérelmeket, amiből az következne, hogy a kormányhivatal megadhatja az építési engedélyt.

Máshogy látja a kérdést Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szakportál szerkesztője. Az oldal gyakran ismételt kérdések és válaszok részén, a változtatási tilalomra vonatkozó kérdések között arra az álláspontra helyezkedett, hogy az építési engedély iránti kérelem elbírálása alatt hatályba lépő változtatási tilalom is akadályát képezi az építésügyi engedély megadásának.

Jámbor Attila megkeresésünkre elmondta, hogy a Kúria egy 2020-ban megjelent, precedensképes döntésében rögzítette, hogy „az eljárás megindítását követően hatályba lépett változtatási tilalomnak a folyamatban lévő építésügyi engedélyezési eljárásokban is érvényesülnie kell, az nem ütközik a visszaható hatályú jogalkalmazás tilalmába”.

A Kúria döntése ugyan még a korábbi építési törvény (az Étv.) hatálya alatt született, azonban a hatályos, magyar építészetről szóló törvény (Méptv.) változtatási tilalmakra vonatkozó rendelkezései lényegileg megfeleltethetőek az Étv. 2024. szeptember 30-ig hatályban volt releváns szabályozásának. Ebből Jámbor Attila szerint az következik, hogy a Kúria 2020. évi döntését a Méptv. alapján lefolytatott engedélyezésekre, és ennek megfelelően a Karinthy Frigyes úti beruházás kapcsán folyamatban lévő építési engedélyezési eljárásra is alkalmazni kell.

Ha az építésügyi hatóság egyetért az Építésijog.hu szakportál jogértelmezésével, akkor a Kormányhivatalnak a Karinthy Frigyes úti beruházás építési engedélyét – a hatályba lépett változtatási tilalomra tekintettel – el kellene utasítania. Megkérdeztük az ügyben a budapesti kormányhivatalt, ahonnan azt a választ kaptuk, hogy az építésügyi hatósági engedélyezési eljárás folyamatban van, de arról csak az ügyfeleknek – jogi szempontból érintett feleknek – adnak tájékoztatást.