37 majdnem kész lakás bontásához vezethet a kormányhivatal érthetetlen jogi okoskodása

Egy Győr-Moson-Sopron megyei családi építési vállalkozás egyik napról a másikra bürokratikus pokolban találta magát, ahol akár 500 millió forintos kár érheti – mindezt egy álláspontja szerint rosszindulatúan félreértett Kúria-ítélet és visszamenőleges jogalkalmazás miatt, amit a megyei kormányhivatal gyakorol.

A családi vállalkozás négy telken építkezik évek óta egy Győr-Moson-Sopron megyei település külső részén. Az új házak részint már szerkezetkészek, részint pedig beköltözés előtti állapotban vannak. A vevők is megvannak az ingatlanokra, de ha minden így marad, az épületeket le kell bontani. Az érintett család és ügyvédeik azt mondják: nem tudnak ehhez hasonló eseményre példát mondani, ahol 11 épület bontását rendelték volna el, főleg nem olyan jogi háttérrel, mint itt. Mindez nemcsak az építő vállalkozást érinti, hanem 37 családot, munkahelyeket is a jelenlegi súlyos helyzetben.

Több kis telekből kevesebb nagy? Azt már nem!

Az építőiparban működő családi vállalkozás (a nevüket kérésükre nem írjuk le, nevezzük őket S.-éknek) két családi cége 2017-ben, majd 2018-ban kezdett építkezni. Az utca telkeinek egy része az övék, ráépítés céljából vásárolták meg őket korábban, a szóban forgó építkezések négy különböző telket érintenek. 2016 óta a 300 négyzetmétert meg nem haladó alapterületű házakra nem kell építési engedélyt kérni, csak bejelenteni az építkezést, így tettek ők is a kis alapterületű társasházakkal. Ekkor, illetve ez után évekig még semmi gond nem volt, a helyszíni építésfelügyeleti hatósági ellenőrzések nem találtak kivetnivalót a projektben, maximum amiatt haladtak lassan a házakkal S.-ék, mert a településen Ausztria közelsége miatt az országos átlagnál lényegesen súlyosabb a munkaerőhiány.

Miközben javában zajlott a telkeken a 37 lakás építése, S.-ék már a következő projektjüket tervezték, ami az lett volna, hogy az utcaszakasz többi, hozzájuk tartozó telkét is beépítik kisméretű társasházakkal. Ám ez nem volt olyan egyszerű menet, mert a még üresen álló 5 darab ingatlan külön-külön nem felelt meg a beépíthetőség feltételeinek, ugyanis túl keskenyek és kicsik voltak. S.-ék ezért az 5-ből 2 telket akartak kialakítani, hogy itt is mehessen az építkezés. Az ehhez szükséges telekalakítási kérelmet benyújtották a Győr-Moson-Sopron megyei kormányhivatal ingatlanügyi hatóságához, ami szakhatóságként bevonta a folyamatba az építésügyet. Ekkoriban ezt a tisztséget még a város jegyzője látta el, aki úgy találta: a kérés nem engedélyezhető, ezen a területen csak úgy lehet telekalakítást végezni, ha a teljes telektömbön belül mindent újraosztanak úgynevezett telekcsoport-újraosztással. Később megpróbálták ugyanezt úgy, hogy az 5 telekből 1 telek legyen, de ezt is elutasították.

Lehetetlent várnak el

Ha ez az egész túlságosan hivatali nyelven van, akkor képzeljünk el sok-sok különböző nagyságú darabba és szeletbe vagdalt tortát, aminek mi egy pici, hozzánk tartozó részére szeretnénk marcipándíszeket tenni. Ehhez leöntenénk csokoládémázzal azt a részt, és szabályosan felosztanánk, a tortafelügyelet azonban azt mondja: ezt nem tehetjük meg, csak akkor, ha az egész torta tetejét bevonjuk csokival, és mindent újraosztunk ugyanazzal a módszerrel. A probléma ott van, hogy történetünkben szereplő telektömb-torta hatalmas, rengeteg részből (több száz apró telekszeletből) áll, ezek pedig különböző tulajdonosokhoz tartoznak.

Ha a teljes tömbön belül egyszerre kéne lefolytatni a telekalakítást, mindenkivel fel kellene venni a kapcsolatot és megegyezni velük, ami a lehetetlen határát súrolja.

És gyakorlati szükség nem is volna rá, viszont az építési törvénynek (Étv.) valóban van egy olyan értelmezése, amely – mint látni fogjuk – időközben a legmagasabb szintre emelkedett, és amely szerint tényleg csak a teljes érintett telekcsoport újraosztásával, telektömb létrehozásával lehet ilyen módon telekalakítást végezni. A legfelső szintre, vagyis a Kúriához azután jutott el az ügy, hogy S.-ék előbb fellebbeztek, majd a megyei közigazgatási bírósághoz fordultak, de mindenhol helyben hagyták az elutasításról szóló döntést. Így tett végül a Kúria is 2020-ban, aminek önmagában még nem kellene végzetesnek lennie S.-ékre nézve, hiszen elvileg csak annyi következik ebből, hogy az 5 aprócska telekből álló területen nem lehet építkezni belátható időn belül.

Történetünkben azonban nem így alakult a dolog, és amilyen fordulatot vett az ügy, amiatt már nemcsak S.-ék, de az épülő lakásokra előre befizető több tucat család is pórul járhat. Ugyanis miután a telekcsoportos újraosztást a Kúria is megtiltotta, a kormányhivatalban (amely hivatalból tudomást szerzett a dologról)

arra a következtetésre jutottak, hogy ha a telekalakítás nem lehetséges, akkor ezen a területen (mármint az egész érintett, több száz teleknyi területen, ami egy szabályozási vonalon belül van) a telkek nem minősülnek építési teleknek.

És ebben az esetben a már zajló építkezések szabálytalanok, bár S.-ék ügyvédeinek értelmezése szerint a szabálytalan építkezés fogalmát az Étv. csak a kivitelezésre érti, és nem a telekalakításra, így egy telek nem lehet szabálytalan.

Hirtelen már nem építési telek

Hogy a két dolog miért függ össze, azt S.-ék nem egészen értik, hiszen a telekalakítást 5 másik helyrajzi szám vonatkozásában utasították el, mint ahova a társasházak épülnek, az egyik egy építésügyi, a másik pedig egy ingatlanügyi hatósági kérdés. Azt sem értik, hogy az építésfelügyeletnek hogyan jutott hivatalból tudomására az ügy, amikor nem voltak érintettek az ügyben, hatáskörük pedig a jogszabály alapján csak a kivitelezési tevékenység ellenőrzésére terjed ki. Ráadásul a szóban forgó passzus, az Étv. 24. paragrafusa telekalakításról szól, és nem kivitelezési tevékenységről, pláne nem annak ellenőrzéséről.

Mint S.-ék mondják, az érintett településrész már tele van építve családi és kisebb társasházakkal, ők maguk és mások is építkeztek ide az elmúlt években,

és eddig soha nem merült fel, hogy az – építhetőség kritériumainak egyébként megfelelő – itteni telkek ne lennének építési telkek.

Értelemszerűen a telektömb telkein korábban felépült házakat sem kell elbontani most amiatt, hogy nem történik meg a telekcsoportos újraosztás több száz ingatlanon.

Az, hogy mi számít építési teleknek, alapesetben attól függ, megfelel-e azoknak a helyi építési szabályzaban meghatározott kritériumoknak, amelyek alapján beépíthető (pl. elég nagy, elég széles, csatlakozik a közúthoz). Ezeknek a követelményeknek S.-ék ingatlanai, amelyeken a társasházakat építeni kezdték, megfeleltek. Az országos településrendezési és építési követelményeket összefoglaló rendelet szerint ahol építési hely van, az építési telek, márpedig S.-ék érintett telkein mindenképpen létrejöttek az építési helyek, miután a bejelentést követően elkezdtek építkezni (amikor ebben a kormányhivatal még semmi kivetnivalót nem talált). 2017-ben hatósági ellenőrzés keretén belül megállapították, hogy a telkek megfelelnek a helyi építési szabályzatnak. Ezek után 2021-ben a telkek nem építési telkek egy olyan Kúriai ítéletre alapozva, mely telekalakításról szól és nem is érinti azokat a telkeket, melyeken az építkezés folyik.

Személyes bosszút gyanítanak

S.-ék épp ezért egyáltalán nem tudják hová tenni, hogy miért pont az ő építkezésüket akarja befejezés előtt elkaszálni a kormányhivatal, és személyes bosszút gyanítanak a háttérben.

Azért is bosszúra gyanakodnak, mert nem tudnak olyan esetről 2020 októberét követően, ahol az építésfelügyeleti osztály vizsgálta volna, hogy a folyó telekalakítások és építkezések esetében fennáll-e az a helyzet, mint náluk. (Bár ezt csak feltételezik, mert nem kaptak választ az erre vonatkozó kérdésükre.)

Mint mesélik, még az építkezés korábbi szakaszában csúnyán összekülönböztek az egyik hivatali munkatárssal, aki akkor még csoportvezető volt, mostanra azonban már az építésügyi és építésfelügyeleti osztály vezetője lett. S.-ék szerint már a korábbi konfliktus idején a tudomásukra hozták, hogy „ebben a városban nem támogatják, hogy egyszerű bejelentéssel épüljenek házak” (magyarán szívük szerint ragaszkodnának a régi, építési engedélyes ügymenethez). S.-ék erre azzal vágtak vissza, hogy ezt nem ők döntik el, hanem a kormány, illetve az Országgyűlés (ez így is történt 2016-ban), mire a hivataliak azzal zárták le a témát, hogy „a mi városunkban nem”. Ezt állítják legalábbis S.-ék – amikor az érintett osztályvezetőnél érdeklődtünk az üggyel kapcsolatban, akkor nem válaszolt a konfliktust érintő kérdésre.

Ha így marad, bontás lesz a vége

Az S. család cégei mindezek után március végén az építésfelügyelettől felszólítást kaptak rá, hogy 30 napon belül nyújtsanak be fennmaradási és továbbépítési engedélykérelmet a félkész házaikra. Ügyvédeik szerint ugyanakkor ez nem megoldás, sőt, valószínűbb, hogy ezzel akarják becsalni őket abba az utcába, ahol számukra mindenképpen rosszul végződik a történet. „Az építésfelügyelet tájékoztatása szerint a fennmaradási engedélyhez csatolni kell egy földmérő által készített vázrajzot, ez a folyamat a telekalakítás egyik mozzanata szokott lenni.

Ha nem nyújtjuk be a kérelmet, akkor elrendelhető lesz a bontás, ha viszont benyújtjuk, akkor az ügy átkerült az építésügyi hatósághoz, ahol ismét ellenőrizni fogják, hogy teljesül-e az Étv. 24. paragrafusa (tehát hogy megtörtént- e már a teljes telektömbön belül a telekcsoport-újraosztás), de mivel ezt S.-ék nem tudják megvalósítani, megint csak elrendelhetik a bontást”

– mondta a Telexnek dr. Komlósi Zsolt Imre, a család ügyvédje.

Jelen pillanatban tehát értelmezésük szerint csapdába estek: ha minden a megszokott bürokratikus mederben csordogál, annak pillanatokon belül bontási határozat lesz a vége, miközben a dolog nyilvánvalóan abszurd, hiszen ameddig nem kérvényeztek ők maguk 5 másik telket összevonni, addig senkit sem zavartak az új házak. Ha tényleg bontani kell, akkor a kár 400-500 milliós nagyságrendű lehet S.-ék becslése szerint.

Ez azért is lenne tragikus, mert a lakásokat nagyobbrészt előre értékesítették, és a társasházak kivitelezése már a vevők által kifizetett összeg felhasználásával történt.

A két családi építési vállalkozásnak nincs ennyi készpénztartaléka, tehát nemcsak arról van szó, hogy S.-ék kerülnének nehéz helyzetbe, hanem arról is, hogy nem tudnák visszafizetni az átadott összeget az érintett vevőknek. Magyarán több tucat család bukhat tízmilliókat.

Bírósághoz, ombudsmanhoz fordultak

Mióta a jogi hercehurca elkezdődött, S.-ék élete teljesen felfordult, nem értik, miért bünteti őket az építésfelügyeleti osztály. Az ügyüket önmagán túlmutatónak tartják abból a szempontból, hogy mint mondják, sérti a jogbiztonságot, ha az országban megtörténhet, hogy ilyen indoklással elbontatnak a hatóságok majdnem kész épületeket, amelyek egyébként senkit sem zavarnak, beépíthető telkekre épültek – tegyük hozzá, hogy mindezt úgy, hogy jellemzően még azoknak a házaknak a bontását sem sikerült keresztülvinni, amelyek nyilvánvalóan szabályokat megszegve, például természetvédelmi területre épülnek.

S.-ék azt mondták, ha az ügyük rosszul végződik, az borzalmasan rossz üzenet mindenkinek, aki akár állami családtámogatásból építkezne hasonló adottságú környékeken, hiszen ki mer belevágni egy projektbe úgy, hogy a jelek szerint bármikor így járhat. A család azt mondja, nagyon jó dolog az egyszerű bejelentés, és nem értik, „a kormány miért tűri azt, hogy hiteltelenítse őket egy építésfelügyeleti osztály és megakadályozza az építkezéseket, tönkretegyen családokat”. „Ha az egyszerű bejelentést ilyen egyszerű megkerülni és kukába dobni, akkor ki mer építkezni?” – teszik fel a kérdést.

A család az ügyet jogi fronton több oldalról is próbálja megfogni, jelenleg három dolog van folyamatban: közérdekvédelmi eljárást indítottak és hivatali visszaélés miatt feljelentést tettek, mert szerintük a kormányhivatal csoportvezetőjének bosszúja sújtja őket, illetve az alapvető jogok biztosához fordultak, mivel szerintük alaptörvényben rögzített jogok sérültek az egész eljárás során.

Azt, hogy a telekalakítás tiltása miatt másik telkeken egyúttal az építést is tiltanák, nem csak azért tartják visszásnak, mert két teljesen különálló ügyről van szó, de azért is, mert

visszamenőleges jogalkalmazásnak tűnik: a bejelentéssel indult építkezések 2017-ben és 2018-ban indultak, vagyis jó 2-3 évvel a telekalakítás tilalmáról szóló Kúria-ítélet előtt.

Az is S.-ék ügyét erősíti, hogy a hivatalnak az az állítása, hogy az érintett 4 telek nem építési telek, ellentmond a korábbi hatósági dokumentumoknak. Ugyanis amikor S.-ék cégei felvásárolták ezeket az ingatlanokat, meggyőződtek róla, hogy építési telkekről van szó: még az előző tulajdonos idején a városi jegyző által kiadott, adómegállapításról szóló közokiraton feketén-fehéren az áll, hogy építési telekről van szó, sőt, ezt egy irat is megerősíti, amit a mostani építési hatóság jogelődje adott ki.

A jogi út mellett próbálkoznak folyamatosan Győrben demonstrációval is S.-ék, illetve számos levelet írtak a befolyásos politikusoknak a választókerület országgyűlési képviselőjétől kezdve egészen a Miniszterelnökségig, de érdemleges választ egyelőre nem kaptak. A fennmaradási engedélyt április végéig kellene benyújtaniuk, amit a fent kifejtett okokból nem fognak megtenni, ezután jöhet a következő lépés a kormányhivatal részéről.

A cikkhez részletes kérdéseket küldtünk az érintett hivatali osztályvezetőnek is, aki szűkszavúan, a konkrét kérdéseket egyáltalán nem érintve válaszolt: azt írta, „a Győr-Moson-Sopron Megyei Kormányhivatal az ügyben legutóbb arra kötelezte az építtetőt, hogy indítsa meg a telektömb kialakításának folyamatát (ami mint láthattuk, gyakorlatilag lehetetlen – a szerk.). Minthogy az ügy folyamatban van, így további tájékoztatás nem adható.”