Turbulens év volt 2025-ös a lakáspiacon: januárban az állampapírokból kilépők hajtották az eladásokat, majd a vásárlási hullám lecsengése után bejelentette a kormány az Otthon Startot, ami miatt augusztusban hatéves rekord dőlt meg a lakáspiaci keresletben. Mégis, az év elejére már nagyjából lecsengett az őszi keresleti hullám, miközben a különböző lakhatási intézkedések az idén is jelentős változásokat hozhatnak az ingatlanpiacon. Most a Duna House, az Ingatlan.com, és a Zenga szakértőit kérdeztük meg arról, hogy mit tartogathat a 2026-os év a lakáspiacnak. A beszámolóikból megtudtuk, hogy
- a szakértők nem számítanak a tavalyihoz hasonló, 20-25 százalékos lakásár-emelkedésre az idén. Sőt, még a felére sem;
- az őszihez képest ugyan visszaesett, de hamarosan ismét felívelő pályára kerülhet a kereslet;
- az Otthon Start és a Lakhatási Tőkeprogram miatt megkezdődött ingatlanfejlesztések középtávon sok új lakást hozhatnak ugyan a piacra, de ennek hatása az idén még kevésbé lesz érezhető;
- a 2025-ös évhez hasonló hozamokra nem kell számítani ugyan, de közép- és hosszú távon továbbra is jó üzlet lehet ingatlanba fektetni, és érdemes a vidéki lakáspiacon is körbenézni.
Innen indulunk: negyedszázados rekord lehet 2025
Kezdjük rögtön a kérdéssel, ami mindenkit a leginkább érdekel: mennyivel nőhetnek az ingatlanárak 2026-ban? Egy héttel ezelőtt jelent meg a Magyar Nemzeti Bank 2025 harmadik negyedévére vonatkozó statisztikája, amiből már a szeptemberben kezdődött Otthon Start Program legkorábbi hatásai is kiolvashatók. Az MNB szerint 2025 harmadik negyedévében negyedéves alapon 5 százalékkal nőttek a lakásárak az előző negyedév 3,8 százalékos emelkedése után. Ez azt jelentette, hogy az egész évi nominális növekedés üteme már 21,3 százalék volt a harmadik negyedévben.
Reál értelemben pedig éves szinten 16,3 százalékkal nőttek a lakásárak országos átlagban.
Ezt településtípusokra bontva megkapjuk, hogy a vidéki városokban 19,1, míg Budapesten 26,2 százalék volt az éves drágulás a tavalyi harmadik negyedévvel záruló egy évben. Mint az OTP Ingatlanpont elemzése kiemelte, ehhez az eredményhez az is hozzátartozik, hogy Budapesten és a pesti régióban az adatok feldolgozottsága alacsonyabb a szokásosnál, így ezek a szeptemberi adatokat még csak kis arányban tartalmazzák. Ez pedig azt is jelenti, hogy
a fővárosban és környékén még ennél is nagyobb lehetett a drágulás.
Az utolsó negyedévről még nincsenek hivatalos számok, de az MNB tavaly év végi lakáspiaci jelentése azt becsülte, hogy 2025 végéig az éves alapú drágulás 29 százalék közelében lehet majd, ami nagy rekord lenne, ilyen magas növekedést utoljára 2000 végén mutatott ki a jegybank.
Az Ingatlan.com saját adatait felhasználva úgy számolt, hogy 2025 utolsó negyedévében már mérsékelődött a drágulás, és míg decemberben országosan 0,4 százalékkal nőttek az árak, Budapesten már 0,7 százalékos csökkenés volt megfigyelhető. A cég szerint így ez volt egymás után a második hónap a fővárosban, amikor havi bázison csökkentek az ingatlanárak. A Zengánál november–december környékén mérték a csúcsot éves alapú drágulásban, akkor körülbelül 21-22 százalékos volt az ütem, ami az év elejére visszafogottabbá vált, januárban már csak 19 százalékos emelkedést mértek. A Zenga szakértője szerint ennek egyik oka, hogy reálértéken már maximumon vannak az ingatlanárak. Hasonlóan látta a helyzetet Szegő Péter, aki elmondta, hogy „szélesre nyílt az olló” a lakásárak és a gazdasági realitások között.
Az MNB tavaly év végi lakáspiaci jelentése szerint a második negyedévben már országosan 18,8 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, szakkifejezéssel élve ekkora volt a túlértékeltség.
A Duna House korábbi elemzése szerint a nominális lakásárindex 13 pontos csökkenéssel, 387 pontra esett vissza 2025 utolsó negyedévében, ami Szegő szerint bizonyítja, hogy a korrekció már megkezdődött az árakban. Az elemzés szerint ez alól a budapesti panellakások jelentettek egyedül kivételt, ahol az árnövekedés 2025 végén is fennmaradt.
Jóval óvatosabb év
„Az év végi elemzések alapján egy olyan kép körvonalazódott, hogy 2026 továbbra is élénk, de a 2025-nél óvatosabb év lesz” – fogalmazott Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. Szerinte legfeljebb 9-10 százalékos lesz a drágulás idén, de az is lehet, hogy a végső eredmény „egészen közel lesz a nullához”. Ehhez hasonlóan látja a helyzetet Futó Péter, a Zenga.hu elemzési vezetője is, aki szerint 0 és 10 százalék között fog mozogni idén a drágulás. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője legalább 5-6 százalékos növekedést vár 2026-ra ami akár 10-11 százalékra is felkúszhat.
Balogh úgy látta, hogy az ingatlanárak csak akkor produkálhatnának a tavalyihoz hasonló árnövekedést 2026-ban, ha az idén is valamilyen jelentős keresletélénkülés menne végbe, vagy olyan új, „friss pénz” kerülne a piacra, mint amit 2025 elején az állampapírból kiszálló befektetők hoztak.
Az elemző szerint a két legfontosabb tényező az ingatlanárak alakulásában jelenleg az Otthon Start Program és a fizetések alakulása. Nagy különbség több korábbi, választás előtti lakhatási programokhoz képest, hogy míg sok korábbi program – így például a 2022-es választás előtti otthonfelújítási támogatás – közvetett módon fejtette ki hatását, az Otthon Start a tranzakciók támogatásán keresztül közvetlenül jelentkezik. Balogh szerint az Otthon Start keresetélénkülést hozott a piacra, ami drágulást is okozott, de az eladók hamar kiismerték ennek hatásait, már ennek fejében árazták be a lakásaikat, így a program fennmaradása önmagában nem fog nagy drágulást okozni 2026-ban.
Januártól ugyanakkor a minimálbér és a garantált bérminimum is megemelkedett, ami miatt előbbinél 11, míg utóbbinál 7 százalékkal nőtt a bérek alsó határa. Az emelés pedig a minimálküszöbnél magasabb béreknél is éreztetni fogja a hatását. „Az embereknek nominálisan nő a fizetésük, és több adókedvezmény is most élesedett. Ezek mind-mind begyűrűznek a lakásárakba, és ha valaki hitelre vásárol, akkor több pénzből nagyobb hitelkeretet érhet el, abból pedig drágább ingatlanokat tud finanszírozni” – foglalta össze Balogh.
A fővárosi árak már a plafont kaparják
Ehhez még hozzájön az is, hogy az Otthon Start hitelt csak olyan lakásra lehet felvenni, aminek négyzetméterára nem haladja meg a másfél millió forintot, összértéke pedig nem több 100 millió forintnál (házak esetében már 150 millió forint a felső határ). Balogh szerint ugyanakkor Budapesten az új építésű ingatlanok ára már meghaladja ezt a küszöböt, és sok esetben a használt ingatlanok is megközelítik.
Ezzel kapcsolatban friss, hivatalos vonatkozó adatok nem állnak rendelkezésre, de az Ingatlan.com januári adatai szerint a használt ingatlanok négyzetméterára Budapesten már az 1,4 millió forintot is meghaladta. Az OTP Jelzálogbank 2026. januári felmérésében pedig amiben arról írnak, hogy a fővárosban a jelenleg még építés alatt álló, idei átadású lakásoknál 1,7 millió forint fölött mozog a négyzetméterenkénti ár.
Balogh László szerint tehát hasonló áron adják jelenleg az új építésű és a használt ingatlanokat,
ráadásul egyes fejlesztők is próbálják majd az új építésű lakások négyzetméterárát benyomni az Otthon Start másfél milliós plafonja alá. Mindennek pedig egy kínálati versenyt kellene okoznia a fővárosban. „Elméletileg annak kéne történnie, hogy ha el akarom adni a lakásom, és a környékén van az ingatlanommal versenyző új építésű lakás, akkor valamifajta diszkontáron kéne adnom az ingatlant, vagyis árat kéne csökkenteni valamilyen szinten. Na de ez gyakorlatilag még nem történt meg” – fogalmazott az elemző. Balogh szerint korábban már a Covid alatt is hasonló volt a várakozás, végül azonban csökkenés helyett akkor is csak stagnáltak az árak. „Vidéken még egyszerűbb a képlet, mert ott mind a használt, mind az új lakások 99 százaléka belefér a másfél milliós négyzetméterár-korlátba”, emiatt szerinte itt van még tér az árak emelkedésére.
Futó Péter is hasonlóan látta a helyzetet, szerinte az átlag hirdetési ár Budapesten már elérte az 1,5 millió forintot, miközben a vásárlók nagy része továbbra is Otthon Start-kompatibilis ingatlant vásárolna. Épp ezért, még ha az egész országban nem is, a fővárosban már az Otthon Start árplafonja is az áremelkedés lassulását okozhatja 2026-ban. Szegő Péter szerint Budapest belső kerületeiben erősebb a megfizethetőségi korlát, ezért a lassulás főként itt lesz jellemző, de a külső kerületekben és az agglomerációban továbbra is lehet felzárkózás, mivel ezek messzebb vannak a másfél milliós árplafontól.
Még nem indul be a lakásépítés
Szegő Péter elmondta, hogy jelentősen formálhatja az ingatlanárak alakulását, hogy mennyi új lakás kerül ki a piacra egy évben. Ennek az áll a hátterében, hogy az új építésű lakások kiegyensúlyozhatnák az árakat, ezért jelenlegi alacsony számuk közvetetten, de az árakra is folyamatosan visszahat. Egyrészt mivel a nagyobb kínálat az új építésű lakások árát is visszafoghatná, másrészt pedig a használt lakásokét is csökkenthetné azáltal, hogy kevesebb lenne az olyan vevő, aki új lakást akart vásárolni, de azok hiánya miatt végül a használt ingatlan mellett döntött.
Az újonnan épített lakások terén ugyanakkor nem produkált túl jó eredményt az elmúlt években a magyar piac. A 2010-es évek második felében, a 2020-as évek elején aránylag sok lakás épült: a legutóbbi csúcson, 2020-ban 28,2 ezer új lakás lett Magyarországon, a következő két évben pedig körülbelül 20 ezer. Ez a szám 2023-ban csökkenni kezdett, és 2024-re 13,3 ezerre esett vissza. A KSH adatai szerint ezek alapján 7490 új lakás épült tavaly szeptemberig bezárólag, ami 14 százalékos csökkenést jelentett az egy évvel korábbi eredményhez képest. A szakértőknek a negyedik negyedévre is vannak becsléseik, ami alapján összesen 12-13 ezer lakás készülhetett el 2025-ben.
Hogy javuljon a helyzet, a kormány tavaly bejelentette a könnyített feltételrendszert az Otthon Starttal kompatibilis újlakás-építési projektekre, és elindította a Lakhatási Tőkeprogramot, amin keresztül 19 alapkezelőbe összesen 300 milliárd forintot fektettek be. Erre jöhet még rá az Otthon Start miatt megnövekedett kereslet kínálatot is élénkítő hatása: a kormány várakozásai szerint ugyanis a megnövekedett érdeklődés miatt a fejlesztők is több lakást építhetnek. A kormány ezért úgy számolt, hogy a két program összesített hatásaként a következő öt évben összesen 50 ezer plusz lakás épülhet Magyarországon, együttesen 4500 milliárd forintos beruházási értékkel. A három szakértő szerint azonban ezek hatása még nem lesz túl látványos 2026-ban.
„Valószínűleg idén már a használatbavételi engedélyekben is nagyobb számot fogunk látni, mint tavaly, vagy akár tavalyelőtt, de az igazi fordulat valószínűleg csak 2027-ben, 2028-ban lesz – fogalmazott Futó Péter. – A kínálat mindig rugalmatlanabbul reagál a keresleti változásokra. Nyilván abból adódóan, hogy egy lakást fizikailag felépíteni az 2-3 év.” Hozzátette ugyanakkor, hogy a lakások értékesítése már az átadások előtt megkezdődhet, így az új építésű lakások akkor is bővíthetik a kínálatot, ha még nincsenek kulcsra kész állapotban.
Balogh László szerint az Otthon Start által kiváltott keresleti hullám egy újratervezést is elindított sok fejlesztőnél azzal kapcsolatban, hogy hogyan is lehetne ezt „meglovagolni”. Eközben a Lakhatási Tőkeprogram 6+1 éves határideje arra ösztönzi az alapkezelőket, hogy a pénzt többször is megpörgessék. A szakértő szerint ugyanis ennyi idő alatt ugyanazt a pénzt akár kétszer-háromszor is vissza lehetne forgatni, vagyis a fejlesztők célja lesz, hogy minél gyorsabban elkészüljenek a beruházások. Balogh ezek miatt kicsit optimistább a lakásátadásokkal kapcsolatban: az idei évre 15 ezerre lőtte be az átadott lakások felső határát, de jövőre az élénkítő programok miatt létrejött első fecskék is megépülhetnek, így szerinte a 20 ezret is elérheti az új lakások száma 2027-ben. Az is fontos kérdés lehet ugyanakkor a lakásépítések számában, hogy mennyire lesz fenntartható hosszú távon a kereslet, ami a jelenlegi építési hullámot is megindította.
Azt, hogy az építkezések hatása milyen sebességgel mutatkozik majd meg a piacon, a március elsején életbe lépő társasházi építményi jog is befolyásolhatja. Balogh László arról beszélt, korábban az építés alatt álló lakásokra eddig csak előszerződést lehetett kötni, de a végleges adásvételi szerződést csak az ingatlan átadása után lehetett aláírni. És mivel Otthon Start hitelt a bankok csak a jelzálogjog bejegyzése után adtak, az ingatlan pedig az átadásig jogilag nem létezett, a hitelt csak a végleges szerződés létrejötte után lehetett felvenni. A társasházi építményi jog célja, hogy már az előszerződés is elég legyen a hitelfelvételhez. Ezáltal pedig már az építkezés korai szakaszában, tulajdonképpen még a „tervasztalról” megvásárolhatóvá válik az ingatlan.
Balogh szerint ennek a hatálybalépésével egy „gordiuszi csomót is átvághatnak” az ingatlanpiacon, hiszen ezáltal sokak előtt nyílik meg az út, hogy hitelre vásárolják meg a még el nem készült új építésű lakásokat. A társasházi építményi jogról szóló jogszabályt már novemberben elfogadta a parlament, de Balogh szerint a „motorháztető alatt” még zajlik a munka, a bankok ugyanis most dolgozzák ki, hogy hogyan is nézzen majd ki mindez a gyakorlatban, a hitelezés részleteiben. A szakértő ezért úgy gondolja, hogy jelenleg van egy kivárás a piacon, ami némileg a keresletet is visszafogja.
Lassan induló kereslet
Mérséklődést mutat az év eleji lakáseladásokban az Ingatlan.com egy nemrégi elemzése, amiben arról írnak, hogy az oldalon regisztrált 280 ezer érdeklődés januárban 24 százalékos visszaesés jelentett a keresletben éves bázison. Míg ezen belül a használt ingatlanoknál 25 százalékkal csökkent az érdeklődés, az új építésűek esetében csak 2 százalékkal. Felmerül a kérdés, hogy mire utalhat a visszaesés, és mi történt az Otthon Start által gerjesztett őszi keresleti hullámmal.
Először is fontos kiemelni, hogy a visszaesés drasztikusnak tűnhet ugyan, de fontos hozzátenni, hogy a bázis nagyon magas: 2024 végén, 2025 elején volt egy nagy vásárlási hullám, amikor rengeteg állampapírból kiszálló befektető inkább ingatlant vásárolt a pénzéből. Az így generált kereslet január környékén tetőzött, majd csökkenésnek indult. Az Ingatlan.com Telexnek küldött adatai szerint az Otthon Start bejelentése előtti hónapban, júniusban volt a tavalyi mélypont a keresletben. Ekkor csak 222 ezer telefonos megkeresés történt az Ingatlan.com oldalán keresztül, ami több mint 20 százalékkal volt kevesebb az idén januári eredménynél. Az Otthon Start első hulláma ezután augusztusban ért a csúcsra, akkor 395 ezer érdeklődés történt egy hónap alatt.
A kínálati oldalon 31 ezren hirdették meg lakásukat a portálon keresztül januárban, ami 6 százalékos csökkenést jelentett a tavaly januári eredményhez képest, viszont mindössze kicsit több mint egyszázalékos emelkedést a júniusi számokhoz viszonyítva. Ez áll szemben a 24 százalékos keresletoldali visszaeséssel, nem csoda tehát, hogy közösségi fórumokon sokan panaszkodnak arra, hogy alig-alig jelentkeznek vevőjelöltek a meghirdetett, átlagos paraméterű használt lakásaikra.
Futó Péter szerint január az adásvételek szempontjából visszafogott hónap volt, nem indult úgy be a lakáspiac, ahogy arra számítottak. Karácsony környékén egyébként is mérséklődni szokott a lakáspiaci forgalom, de Futó szerint ez az időszak idén elhúzódott, ami miatt lassan indult be a január. Azt is hozzátette ugyanakkor, hogy az elmúlt hetekben már ebben is javulást tapasztaltak.
Az elemzők szerint jelenleg több tényező is van, ami erősen befolyásolja a kereslet alakulását. Szegő Péter idesorolja a választást, mivel az „beletesz egy bizonytalansági faktort magába az ingatlanvásárlási folyamatba”. Szegő szerint egyrészről ez akár egy vásárlási hullámot is előidézhet azoknál a vevőknél, akik tartanak az Otthon Start választás utáni esetleges kivezetésétől. Másik oldalról ugyanakkor egy bizonytalanságot is hozhat, mivel sokan lehetnek, akik a választás után inkább kivárnak, és megnézik, hogy mi történik az ingatlanpiacon. Emiatt Szegő szerint a választások előtt akár egy újabb tetőzést is láthatunk az ingatlaneladásokban, ami áprilistól ismét mérsékelődhet.
Szegő szerint ehhez még hozzátartozik az is, hogy „kétsebességessé” vált a piac, vagyis egyre inkább jellemző az a trend, hogy a korszerű, piacképes és sok pluszmunkát nem igénylő ingatlanokra gyorsan lecsapnak a vevők, míg a túlárazott vagy rossz energetikai állapotú ingatlanok könnyen be tudnak ragadni. „Ha bemennek az ügyfelek, nagyjából az első kérdések között van, hogy na, akkor hol van az ingatlanban a rezsidémon” – fogalmazott.
Balogh László szerint is egyfajta határvonalat jelent a választás az emberek látómezejében, ami ha nem is mozdítja ki teljesen az ingatlanpiacot a lendületéből, egy olyan esemény lesz, ami hatással lesz a piac alakulására. „Ezért most nem annyira tiszta a kép 2026-ra, mint a korábbi években, amikor nagyobb magabiztossággal lehetett jósolni fél-egy éves időtávokra” – fogalmazott.
Nyugodt maradhat az albérletpiac
A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint tavaly decemberben háromhavi csökkenés után ismét emelkedésnek indult az albérletek havi alapon mért átlagára. Decemberben országosan 0,6 százalékkal nőttek a bérleti díjak az előző hónaphoz képest, míg éves alapon nézve már 5,4 százalékos volt az országos lakbéremelkedés. Ez elsőre talán nem hangzik alacsonynak, de ugyanez 2024-ben 9,3, 2023-ban pedig 13 százalék volt.
A szakértők szerint tehát 2025 nyugodtabb év volt az ingatlanpiacon, ahol az albérletárak alakulásában az Otthon Start hatásai is közrejátszottak. Sok bérlőnek ugyanis az Otthon Starton keresztül kinyílt a lehetőség, hogy saját ingatlant vásároljon, vagyis csökkent az albérletek iránti kereslet, miközben több új lakás vált megint bérelhetővé. Mindez pedig az albérletárak emelkedését is lelassította. Ez a hatás Szegő Péter szerint ugyanakkor idővel megszűnhet, mivel az eladó lakások szűk kínálata miatt mégis többen maradhatnak bérlői státuszban.
Balogh László arról is beszélt, hogy a VI. kerület volt az első, ami 2026-tól megtiltotta a rövid távra kiadott lakáshotelek üzemeltetését (ez most januárban hatályba is lépett), de azóta több kerületben is felmerült a tiltás, legutóbb például Fazekas Csilla, az első kerület alpolgármestere lengette be ennek lehetőségét. Balogh szerint ezzel „kihúztak a befektetők kezéből egy eszközt, amit az ingatlanok hasznosítására tudnak felhasználni”, ez pedig az albérletár-emelkedés lassulását okozhatja a környéken.
Futó Péter szerint az idénre várható béremelkedés szintén az ingatlanárak növekedését okozhatja, de a szakértők még így sem számítanak a bérleti díjak nagymértékű drágulására 2026-ban. Szegő Péter szerint az idén 3-4 százalék környékén emelkedhetnek az albérletárak, és Futó Péter sem vár a tavalyinál nagyobb növekedést a bérleti díjakban.
Hosszú távon lehet jó üzlet
Mindez pedig azzal is szorosan összefügg, hogy mennyire bizonyulhat jó üzletnek 2026-ban ingatlanba fektetni. A szakértők szerint tavaly kétségkívül az volt, hiszen az éves alapon mért körülbelül 20-25 százalékos emelkedés miatt jelentősen nőtt az ingatlanok értéke, miközben a tulajdonosoknak a lakáskiadásból is származott bevételük. Igen ám, de mint fent írtuk, a tavalyi nagymértékű áremelkedéstől jócskán lemaradva, csupán 5,4 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak. Vagyis
a nagymértékű drágulás miatt az ingatlankiadásból származó hozam jóval alacsonyabb lett a tavalyinál.
És mivel a szakértők az idén már az ingatlanok értékében sem számítanak a tavalyihoz hasonló emelkedésre, ebből is kevesebb bevételük származhat a tulajdonosoknak.
„2016 és 2024 között Magyarországon a lakásárak több mint 232 százalékkal nőttek, de ez a fajta dinamika most már elkopni látszik, és magasabbról is indulunk, ami miatt a bérleti hozamok is szűkülhetnek” – fogalmazott Szegő Péter. Szerinte ettől függetlenül továbbra is jó ötlet lehet ingatlanba fektetni, de a korábbiaknál hosszabb távra kell tervezni a lakásokkal. „A logika szerint inkább a kombinált hozam felé kell menni, egy 3,5 százalék körüli bérleti hozam és a plusz 5-7 százalékos értéknövekedés még egy józan számításnak minősül.” Futó Péter is úgy látja, hogy befektetési szempontból a 2026-os év jelentősen rosszabb lehet a tavalyinál, ezért aki ingatlanbefektetésben gondolkodik, hosszabb távon érdemes gondolkodnia.
„Az ingatlanoknál szerintem 3-5 év az az időtáv, ami alatt nem érdemes gondolkodni, mert egész egyszerűen a tranzakcionális költségek, a vagyonszerzési illeték, és minden egyéb csökkenti a hozamot” – mondta Balogh. Úgy gondolja, hogy Budapesten elsősorban azok az új építésű ingatlanok lehetnek majd érdekesek, amiket a fejlesztők az Otthon Start miatt a másfél milliós árplafon alatt értékesítenek, mert ezeknek néhány éven belül, a támogatás esetleges kivezetésével jelentősen megemelkedhet az áruk.
A szakértő szerint vidéken is érdemes lehet nézelődni, ahol a fizetések és a bérleti díjak valamivel alacsonyabbak ugyan, de nem maradnak el annyira az ingatlanáraktól, mint Budapesten. Itt ráadásul az Otthon Start árplafonja sem jelent különösebb akadályt az ingatlanárak emelkedésében. „Valószínűleg olyan települések lesznek a nyerők a befektetők számára, ahol az ingatlanértékek között sokkal nagyobb differencia mutatkozik, mint a bérleti díjak között, mert ez azt jelenti, hogy ott még van tér a növekedésre” – tette hozzá.
