A kormány nagy csendben kiherélte az új magyar letelepedési programot

Magyarországon lakhatási válság van. Ezt nem mi mondjuk, a kormánytagok is használják már a kifejezést. Ezen a helyzeten vélhetően kevésbé segített volna, ha 2025. január 1-től gazdag külföldi befektetők jelennek meg a magyar lakáspiacon, és tartózkodási engedélyért cserében 500 ezer eurókat költenek el lakóingatlanokra, amint az az új letelepedési program eredeti koncepciójában szerepelt. Így az év végén a kormány nemes egyszerűséggel eltörölte ezt a lehetőséget.

Három volt, kettő maradt

Az új jogszabályt nem könnyű megtalálni, egy végtelenül hosszú Magyar Közlönyben jelent meg az év végén (a 9997. oldaltól olvasható, de talán egyszerűbb úgy értelmezni a jogszabályt, ha valaki nem az utalásokat, hanem az aktuális törvényt olvassa el). Magyarország korábban ugyanis úgy alkotta meg a régi letelepedési kötvény program helyébe lépő új vendégbefektetői szabályokat, hogy a 10 éves tartózkodáshoz három feltétel egyikét kell a vendégbefektetőnek teljesíteni,

• vagy vesz legalább 250 ezer euró összegben a nemzetbiztonság által elfogadott alapkezelők olyan befektetései jegyeiből, ahol az ingatlanalapokat a Magyar Nemzeti Bank is nyilvántartásba vette,
• vagy legalább 500 ezer euró összegnek megfelelő értékű, Magyarország földrajzi területén található ingatlant vásárol,
• vagy legalább egymillió euró értékben, oktatási, tudományos kutatási, művészeti alkotótevékenység támogatása céljából pénzbeli adományt nyújt valamely közfeladatot ellátó közérdekű vagyonkezelő alapítvány által fenntartott felsőoktatási intézménynek.

A második pont most szőrén-szálán eltűnt a jogszabályból. A Telex úgy tudja, hogy egyelőre nem tolonganak a külföldi (döntően kínai, kisebb részben vietnámi, indiai, arab és fekete-afrikai) befektetők a megmaradt pontok alapján sem.

Mindezen igazán nincs is mit csodálkozni, hiszen azok az unión és EGT-övezeten kívüli magánemberek, akiket az ilyen programok megcéloznak, globálisan sokkal jobb programokat választhatnak. Például olyan országok letelepedési, tartózkodási, esetleg állampolgársági programjai közül is mazsolázhatnak, ahol a befektetendő összeg 250-300 ezer dollár körüli, vagyis a magyar program alsó határának megfelelő. A programok közül ugyanakkor több összességében olcsóbb, és egyes országoknak sokkal jobb a reputációja (Magyarország esetében a korábbi, letelepedési kötvény néven elhíresült programban többen nem kapták vissza a pénzüket), a befektetők több szolgáltató közül választhatnak, és kisebb kockázatot futnak. Érdekesség azonban, hogy a beszélgetőpartnereink által legjobbnak tartott két európai program, a görög és a portugál közül utóbbi államban is olyan ingatlan-áremelkedés volt, hogy tavaly decemberben a portugál kormány szintén változtatott a szabályokon.

Mindegyikkel van valami baj

Ha a megmaradt lehetőségeket kibontjuk, teljesen egyértelművé válik, hogy a program miért nem mozgatott meg tömegeket. Az Országos Idegenrendészeti Főigazgatóság oldalán az látszik, hogy eddig mindössze egyetlen alapkezelő lett minősített piaci jegyzéken szereplő ingatlan-alapkezelő, az is egy olyan társaság, amelyet 2024-ben frissen alapítottak, vagyis sikeres alapkezelőként nincs még érdemi referenciája.

A többi jelentkező közül a legtöbben indokolás nélküli nemzetbiztonsági aggályok miatt kaptak piros lámpát. A rajt legszigorúbb feltétele ugyanis az, hogy a védelmi és biztonsági célú beszerzésekről szóló 2016. évi XXX. törvény (Vbt.) szerinti minősített piaci szereplők jegyzékén szerepeljen az adott alapkezelő. Ezt a Rogán Antal miniszter alá tartozó Alkotmányvédelmi Hivatal bírálja el.

Azzal, hogy a közvetlen ingatlanbefektetések lehetősége kiesett, megmaradt még az, hogy valaki ajándékozzon egymillió eurót egy egyetemi alapítványnak, de amikor más országokban 250-300 ezer euró vagy dollár értékben elég ingatlant venni, ami sokkal megfoghatóbb és biztonságosabb befektetés, akkor nem csoda, hogy a magyar programra nem könnyű klienst verbuválni. A HVG december eleji összefoglalója alapján ma még nagyon minimális az érdeklődés.

Természetesen megpróbáltuk mi is megtudni, hogy aktuálisan és számszerűen hányan kaptak vendégbefektetői státuszt. Kérdezni nem volt nehéz, hiszen egyetlen cég, a Sprint Asset Hungary (SAH) Zrt. kezelhet alapot, a társaság válaszolt is a kérdéseinkre, de pontos számot nem írt, csak azt, hogy

„a cég októbertől kapta meg az engedélyét a Magyar Nemzeti Banktól. A piacon a november és a december holt időszaknak számít, így az idei, azaz a 2025-ös évtől várjuk, hogy a program felfusson.”

A cég oldalán egyébként korábbi MNB-engedélyszerzés szerepel, de mint megtudtuk, engedélyezni kellett az alapot, az alapkezelőt és az Alkotmányvédelmi Hivatalnak is meg kellett adnia a nemzetbiztonsági engedélyt, így a társaság valóban csak az év utolsó két (részben már ünnepi) hónapjában tudott dolgozni.

Egy, csak egy legény

Az egyetlen engedélyes honlapjáról, illetve az Opten céginformációs rendszeréből azért kiderül néhány információ. A Révész utca 27-be bejegyzett cég 2024 tavaszán alakult, a cég tulajdonosa a kínai Lian Wang, aki a korábbi magyarországi letelepedési program legsikeresebb cégében, a Hungarian State Special Debt Fund (HSSDF) nevű offshore társaságban is kulcsszereplő volt.

Rajta kívül az igazgatóság tagja Gerencsér Szilárd és Siba Ignác, utóbbi az elnök is. A felügyelőbizottságban pedig Semsey Barna, valamint Jonathan Chan és Gao Feng kaptak helyet, ők mindannyian ázsiai lakcímmel rendelkeznek, Szingapúrban, Hongkongban és Sanghajban élnek. A cég a Gránit Banknál és az MHB Banknál vezeti a számláit, úgy tudjuk, hogy a Codex Értékpapír nevű cég a forgalmazójuk és az MBH Bank a letétkezelője.

Magát az alapot úgy hívják, hogy Sprint Hungária Ingatlanfejlesztő Ingatlan alap, zárt alapról van szó, de azért pár információ fellelhető az MNB oldalán róla.

Maguk az ügyfelek két csatornán, két partneren, az Arton Capital és a Sprint-csoport másik cégén keresztül érkeznek. Wang úrról azt hallottuk, hogy neves angolszász cégeknél is dolgozott korábban, és rengeteg kínait hozott ide az első hazai programba, a cégcsoportjának Sencsenben is van irodája. Az Arton Capitalnak a Hajós utcai irodája mellett Dubajban és Montreálban is van irodája, és a honlapján kérdés-felelet formájában sokat meg lehet tudni a programról.

A magyar cég (Arton Capital Pénzügyi Tanácsadó Kft.) tulajdonosa 100 százalékban Balogh Radosztina. A társaság korábban azzal szerepelt a hírekben, hogy 2017. április 7-ről, 8-ára virradó éjszaka elloptak az irodából egy pénzzel teli trezort. A HVG úgy tudja, hogy az ügynek azóta sincs gyanúsítottja.

További érdeklődők

Úgy tűnik, hogy azért mások is érdeklődnek, az RVD Partners oldalán például szintén sok információ fellelhető a programról. A piacon azt hallottuk, hogy van pár alapkezelő, amely még dolgozik az engedélyen, de ők egyelőre még csak várnak a zöld lámpára. A Gránit Alapkezelő például elárulta a Telex kérdésére, hogy az alapkezelő még nem kapta meg az alkotmányvédelmi engedélyt, így még nem szerepel a szükséges jegyzékben, de ő már létrehozta a célalapját Gravitas Hungary néven,

amit az MNB már jóvá is hagyott, a vendégbefektetői kör számára az engedély megszerzése után lesz elérhető az alap

– írta kérdésünkre a cég. Felmerülhet persze a kérdés, hogy amennyiben volt a programra kormányzati akarat, szabályrendszer, miért nem sikerült azt több tartalommal megtölteni?

A kormány ugyanis először még 2024 júliusától ígért új letelepedési, új nevén vendégbefektetői programot, de aztán nagyjából semmit nem sikerült tartani a tervekből. A háttérbeszélgetéseken az érintettek azt mondták, hogy ennek két oka van:

a lakhatás, mint politikai probléma hirtelen nagyon szembejött,

és az aktorok annyira kis körre szabták a részvétel lehetőségét, hogy az végül túlságosan is leszűkítette a rendszert.

Lemaradtunk, mint a borravaló

Az amúgy nem publikus, hogy ki az, aki adott még be engedélykérelmet, ki az, aki csak csócsálta a lehetőséget. Olyan hazai alapkezelői csoport, ahol lehet ingatlan alapkezelői tudás, sok van a piacon: a teljesség igénye nélkül ilyen a Biggeorge, a Futureal, a WING, az Impact (Duna House csoport), a Recorde (Concorde-csoport), a Capstone, az MBH, az OTP, a Gránit, a Raiffeisen, a Carion.

Volt, aki elmondta, hogy legfeljebb egy-két pályázatnak ad még sanszot, többeket már elutasították, és elég sokan végül csak vizsgálták a rendszert, de nem is adtak be dokumentációt. A piac szereplői némileg keserűen arról mesélnek, hogy eddig a Sprinten kívül senki más nem fért át a tű fokán. Pedig az biztos, hogy sokan voltak magabiztosak a városban, hittek a beágyazottságukban, de aztán kiderült, hogy a lobbierejük mégsem volt olyan erős, hogy átmenjenek a nemzetbiztonsági vizsgálaton..

„Képzelje el, hogy van egy nagyon régóta bizonyított ingatlanos alapkezelő, magyar tulajdonosokkal, amely nemzetbiztonsági aggályokat ébreszt, míg alakul egy új, ázsiai háttérrel, és gond nélkül átmegy. Magyarországon sok érdekes állami döntés van, de ezt azért nem hinnék el külföldön.”

Tyúk-tojás problémák

A rendszerben eleve elég nehéz volt haladni az engedélyeztetési úton. Volt, aki kérelmezte az engedélyt, de maga visszavonta a kérelmét, mert nem tudta megugrani azt a feltételt, hogy előbb rendelkezzen egy a szabályoknak megfelelő alappal, és ahhoz kérjen engedélyt. Ez egy tyúk-tojás szituáció, mert a törvény szerint nem lehet úgy engedélyt kérni, hogy ne legyen az alapkezelőnek olyan alapja, amelyikre a program ráhúzható. De a valós logika eléggé fordított, ha van engedély, akkor érdemes ilyen speciális alapot indítani. De nem is ez volt az egyetlen róka fogta csuka helyzet.

Volt, aki azt mesélte el, hogy lemaradt, de mint mondta, eleve nem is volt biztos a dolgában. Ő is szóba hozta, amit többen megemlítenek, hogy Kínából nehéz addig legálisan kihozni pénzt, ameddig a kínai állampolgárnak nincsen külföldi (jelen esetben magyar) jogalanyisága, de ez fordítva is igaz: ha nincs pénze, nem kaphat jogalanyiságot. Ez a tőkekontroll elsősorban Kínában probléma, máshol kevésbé. Mindenesetre sokan még nem adták fel.

„SA város tele van intézményesített és mezítlábas ügynökökkel, akik azt gondolják, hogy ezzel majd sok pénzt keresnek, de nagyon gyatra a szabályozás” – mesélte egy forrásunk, miközben maga a Sprint azt írta a Telexnek, hogy a Sprint Asset Hungary nem dolgozik sem közvetítőkkel, sem pedig ügynökökkel. Igaz, mint korábban írtuk, két partnert maga is feltüntet az oldalán, de őket nem ügynökként definiálják. Akármi is ennek a formája, azt azért visszatérően hallottuk a piacon, hogy két lehetőség van ma,

„vagy a Sprintnek viszel ügyfelet, vagy nem foglalkozol az egésszel.”

Szabályozási kérdések

A lemaradtak közül azt hallottuk, hogy a célalapban a vagyon legalább 40 százalékának lakóingatlannak kell lennie, olyannak, aminek van használatba vételi engedélye, vagyis ez nem lehet telek, projekt, fejlesztés. Ezt a szabályt mindenki kritizálta, többek szerint ez meg is fog változni, annyira nem észszerű. Hiszen mindenkinek az lenne a jó, ha a program segítene új lakásprojekteket, nem pedig a meglevő piacot drágítaná. Korábban még arról is lehetett hallani, hogy volt pár olyan ingatlanfejlesztő, aki kifejezetten szeretett volna lakásokat építeni a feltételezett vendégbefektetői igényre, de ez alighanem az álom kategóriába esik – közvetlenül biztosan nem lehet ilyet, az alapoknak esetleg, de még eléggé szórványos az érdeklődés.

Végül akadt, aki azt mondta, hogy a magyar program eleve drága, ráadásul a külföldi befektetők egy része jobban szeret maga ingatlanba fektetni, mint egy alap kockázatát futni. De azért akadt olyan szakember is, aki ezt vitatta, mondván, egy alap jegyeit birtokolni egyszerűbb, mint egy ingatlan ügyes-bajos dolgait kezelni külföldiként.

Maga a Sprint kérdésünkre azt írta, hogy 2,5 százalékos az alapkezelői díja. Ez egy olyan szegmensben, ahol illetékek, jogászi díjak is felmerülnek, önmagában nem tűnik kiugrónak, de a vendégbefektetők oldaláról nagyobb a belépési díj, mert ők nemcsak az alapkezelőnek fizetnek, hanem az említett partnereknek is.

Mindenesetre az egy külön feladat, hogy amikor jönnek a befektetők, akkor az alap tudjon is fogadni új pénzt, miközben mindig megfelel a feltételeknek. Ennek több technikájáról hallottunk, így például szakaszos jegyzési limitekről és jegyzési időszakokról, illetve a tulajdonos által lejegyzett befektetési jegyekről.

Az unión belüli szabad mozgásra is alkalmas vendégbefektetői tartózkodási engedély érvényességi ideje legfeljebb tíz év, amely kizárólag ugyanezen célból legfeljebb tíz évvel meghosszabbítható. A szolgáltatók oldaláról elég sok adminisztratív feladat is van, amelyekkel meg kell állapítani, hogy az ügyfél nem bűnöző, nem politikailag kiemelt szereplő, a pénze nem pénzmosásból származik.

Korábbi cikkünkben azt is említettük, hogy ez nem is olyan egyszerű, Kínában és Vietnámban is vannak olyan nevek, amelyekkel tízezres, százezres mennyiségűben élnek emberek. Kínában a teljes férfinevek között a Zhang Wei, a női nevek közül a Wang Fang a legelterjedtebb, Vietnámban pedig az emberek harmadának Nguyen a vezetékneve.

A program tehát egyelőre csalódás, de mindenki, aki így vagy úgy érintett az üzletben, a reményét fejezte ki, hogy beindul az érdeklődés, mert ez egy klasszikusan olyan üzlet, ahol a fix költségek csak sokkal nagyobb méret felett térülnek.