Okkal csúszik az új letelepedési program: akik a legnagyobbat kaszálhatják rajta itthon, azok még nem tudtak felkészülni

A nagy vihart kiváltó első letelepedésikötvény-programra biztosan sokan emlékeznek, ebben a döntően kínai állampolgároknak magyar devizás államkötvényt kellett közvetítőkön keresztül venniük. A nagyrészt Rogán Antal és Habony Árpád közelébe tartozó ügynökök szénné keresték magukat, az állam már nem annyira, de legalább egy időre megúszta a devizakötvény-kibocsátásokat.

A mostani program szerint azok a harmadik országbeli állampolgárok lehetnek vendégbefektetők, akik

• vagy vesznek legalább 250 ezer euró összegben a nemzetbiztonság által elfogadott alapkezelők olyan befektetései jegyeiből, amelyeknél az ingatlanalapokat a Magyar Nemzeti Bank is nyilvántartásba vette;
• vagy legalább 500 ezer euró összegnek megfelelő értékű, Magyarország földrajzi területén található ingatant vásárolnak;
• vagy legalább egymillió euró értékben, oktatási, tudományos kutatási, művészeti alkotótevékenység támogatása céljából pénzbeli adományt nyújtanak valamely közfeladatot ellátó közérdekű vagyonkezelő alapítvány által fenntartott felsőoktatási intézmény részére.

Csendben csúszik

Éljenek az altruista kínaiak, vietnámiak és indiaiak, de azért természetesen arra lehet számítani, hogy a vendégbefektetők szívesebben vesznek majd maguknak ingatlant, vagy maguknak ingatlanban befektetési jegyet, mint hogy a magyar felsőoktatást támogassák, vagy másra adományozzanak. Csak éppen a program még nem igazán indult el.

A csúszásról különösebb hírverés sem volt, a szabályok jellemzően salátatörvényekbe csomagolva változnak, sasszem legyen, aki ezt észreveszi, de azért a jogi szaklapok foglalkoztak vele, dr. Hancz Patrik például részletes cikkben mutatta be a szabályokat az Arsboni.hu portálon.

A legfontosabb változás, ami az aktuális törvényben is nyomon követhető, hogy az előírt ingatlantulajdoni illetőség megszerzésére csak 2025. január 1. napjától kerülhet sor, a 2025. január 1. napjáig megszerzett tulajdoni illetőség nem ismerhető el.

Az ingatlanos lehetőségre tehát még várni kell. Akkor csak az ingatlanos befektetési alapos jegyes megoldásra van lehetőség? Elméletben igen, arra már hivatalosan lehet jelentkezni, de azért azt tippelnénk, hogy valójában az a piaci szegmens sem működik, mert nincsenek engedélyezett, jegyzékbe vett alapkezelők. A letelepedéshez szükséges befektetési jegyeket ugyanis csak jegyzékbe vett alapkezelők kínálhatják, de mi még nem tudunk arról, hogy ilyen jegyzékbe vételt kapott volna már valaki.

A forgalmazás feltétele ugyanis az, hogy az ingatlan alapkezelője a védelmi és biztonsági célú beszerzésekről szóló törvény (Vbt.) szerinti minősített piaci szereplők jegyzékén szerepeljen. Ezt a tételes (taxatív) listát ugyanúgy a Rogán Antal alá tartozó Alkotmányvédelmi Hivatal állítja össze, ahogyan az úgynevezett telephely-biztonsági tanúsítványt is ő adja ki. Forrásaink azt mondják, hogy a telephely-biztonsági tanúsítványnak ugyan semmi értelme nincsen egy pénzügyi szolgáltató esetében, de legalább egyszerűbb megkapni, arról viszont még nem tudott senki, hogy a jegyzékbe is bekerült volna valaki.

Semmi sem nyilvános

A kulcs tehát az, hogy kinek lesz meg a nemzetbiztonsági engedélye, a jegyzékbe vétele, ám ennek az a pikantériája, hogy mivel nemzetbiztonsági kérdésről van szó, nem kell a jóváhagyást vagy az elutasítást indokolni.

Így ha esetleg egy elutasított alapkezelő majd fellebbezne, amit megtehet, akkor fogalma nem lesz, hogy mire hivatkozzon, mi ellen, vagy mellett érveljen.

Mindez igencsak mutyigyanús, az ilyen indokolás nélküli nemzetbiztonsági kockázat mintapéldája volt, amikor a régóta Magyarországon dolgozó osztrák VIG-csoport nemzetbiztonsági aggályok miatt nem vehette meg a holland Aegon biztosítóját, aztán amikor az államnak pénzre volt szüksége a Budapest Airport megvételéhez, a nemzetbiztonsági aggályok, huss, elillantak, vásárolhatott a VIG.

A Gránit Alapkezelő beszáll

A piacon többekkel beszéltünk, számunkra az derült ki, hogy sok olyan ingatlanos alapkezelő ismert, amely vizsgálhatja a lehetőséget, vagy már el is indította a folyamatot: ilyen lehet az OTP-csoport, az MBH-csoport, a Gránit Alapkezelő, a Futureal-csoport, a WING, a Biggeorge vagy a Capstone.

Sőt, a piacon olyan pletykák is vannak, hogy az egykor legtöbb letelepedési kötvényt eladó, hiszen a kínaiak elérését megkapó csoport valamely külföldi munkatársa is dolgozik egy frissen alapított magyar ingatlanos alapkezelő mögött. Böngésztük a cégregisztert, de ennek nem találtuk nyomát, igaz, a pletykák forrásai jó előre figyelmeztettek, hogy természetesen a haszonhúzó el lesz rejtve, nem fogok találni semmit.

Egyetlen olyan cég van, amelyik már konkrétan azt ígéri a befektetőinek, hogy idén augusztusban elindulhat az erre a célra létrehozott alapjával: a Gránit.

A „Golden Visa” ajánlatban az alapkezelő úgy fogalmazott, hogy 2024 augusztusában megnyílhat a most fejlesztés alatt álló alap a befektetők előtt, vagyis vélhetően a BDPST-csoport (Tiborcz István) érdekkörébe is tartozó cég nem tart attól, hogy nemzetbiztonsági kockázatot jelentene. Megkerestük a céget, amely részletesen válaszolt is a kérdéseinkre. Azt írták, a Gránit Alapkezelő részt kíván venni az új magyar vendégbefektetői programban, ehhez benyújtotta a fenti jegyzéken való részvételhez szükséges dokumentumokat, jelenleg folyamatban van ez az eljárás, az alap a felügyeleti nyilvántartásba vétel után lesz elérhető a vendégbefektetői kör számára. „Az új alap, a törvényi szabályozásnak megfelelően, az alap tőkéjének 40 százalékát Magyarországon megvalósuló, lakás funkciójú ingatlanba fogja fektetni, így ez a forrás hozzájárulhat a magyarországi ingatlanállomány modernizálásához, illetve minőségi bővüléséhez” – írták.

Mindenesetre úgy tudjuk, hogy a készülő alap neve Balance lesz, és a Gránit Alapkezelő mellett a szintén részben Tiborcz érdekeltségébe tartozó Equilor Befektetési Zrt. és talán az MBH Bank is részt vesz majd az alap jegyeinek a terítésében. Utóbbi szerepe még tárgyalás alatt áll.

Nem tudtak elég gyorsan felkészülni a haszonhúzók

Visszatérve a program általános elemeire, vendégbefektetői vízumot az a harmadik országbeli állampolgár kaphat, akinek beutazásához és tartózkodásához magyarországi befektetéseire tekintettel „nemzetgazdasági érdek fűződik”. Ez továbbra is a cél, ugyanakkor

nagyon sok részlet változott abban, hogy ezt a nemzetgazdasági érdeket hogyan és mikortól lehet realizálni.

Az alapoknak a nettó eszközértékük legalább 40 százalékát Magyarországon megvalósuló, lakás funkciójú ingatlanba történő befektetések tehetik ki. A programnak lehet némi pozitív hatása a nemzetgazdaságra, ha a külföldiek által vásárolt nagy értékű ingatlanok után jelentős áfabevétel keletkezik, jó esetben az ingatlanpiac magasabb árfekvésű szegmenseit is felpezsdítheti a pótlólagos kereslet, a vendégbefektetők másra is költhetnek itthon. Viszont a potenciális magyar vevők oldaláról nem öröm a várt árfelhajtás – a nemzetgazdasági szempontokat a programmal foglalkozó első cikkünkben részletesen kifejtettük.

És miért jó mindez a külföldieknek? A törvény a vendégbefektetői tartózkodási engedély birtokosát és a családtagjait feljogosítja a Magyarország területén történő tartózkodásra és arra, hogy jogszabály szerint önállóan üzleti tevékenységet folytasson, akár vállalkozzon, akár ő, vagy családtagjai korlátozás nélkül munkát vállalhassanak. Az unión belüli szabad mozgásra is alkalmas vendégbefektetői tartózkodási engedély érvényességi ideje legfeljebb tíz év, amely kizárólag ugyanezen célból legfeljebb tíz évvel meghosszabbítható.

Az eredeti tervhez képest a legfontosabb, frissebb szabálymódosítás révén bejött újdonság az, hogy az 500 ezer eurós ingatlanvásárlás csak 2025. január 1-jétől lehetséges a korábban megvett ingatlan nem tolható be a programba. Mire utal ez a szabálymódosítás?

A szakma véleménye szerint, vélhetően valami még nem állt össze, vagy valaki még nem készült el, azaz a rendszer biztonságos működtetése nem lett volna garantálható, vagy még nem voltak eléggé felkészültek azok az ingatlanos alapkezelők, amelyek a fő haszonélvezői lehetnek a rendszernek.

Felmerülhet persze a kérdés, hogy ez a befektetési alapos láb, de akkor miért kellett meggátolni a közvetlen ingatlanvásárlásokat? Hát, leginkább azért – véli egy forrásunk –, mert

ha korlátozott számú érdeklődőre lehet majd számítani, akkor vélhetően nem cél az, hogy azok gyorsan idejöjjenek, és önállóan megvegyék a maguk drága ingatlanjait, hiszen így az alapkezelőknek már nem maradna üzleti tér.

Nehezített pálya külföldi nevekkel

De miért nem tudnak az alapkezelők gyorsabban felkészülni a feladatra? A minket tájékoztató szakemberek azt mesélik, hogy nyugati pénzügyi és biztonsági sztenderdekkel elképesztően nehéz egy kínai vagy vietnámi ügyfelet beazonosítani, pedig ez már a számlanyitáshoz is elengedhetetlen. Három-négy, tartalmilag egymást is átfedő rövidítést hallunk, ez a KYC, az AML és a SOF, vagy más néven SOW.

• A KYC, a know your customer az ügyfél átvilágítását jelenti;
• az AML az anti-money laundering a pénzmosás elleni szabályokat;
• végül a SOF-SOW, vagyis a source of funds, source of wealth kifejezések a befektetett pénz eredetének igazolását takarják.

Ez eddig érthető, jól ismert folyamatokról van szó. Ugyanakkor az alapkezelők meg vannak lőve, például azt hallottuk, hogy Kínában és Vietnámban is vannak olyan nevek, amelyekkel tízezres, százezres nagyságrendben élnek emberek. Kínában a teljes férfinevek között a Zhang Wei, vagy a női nevek közül a Wang Fang a legelterjedtebb, százezreket hívnak így.

Vietnámban pedig az emberek 38 százalékának ugyanaz (Nguyen) a vezetékneve, és nyilván a népszerű keresztnevekből is rengeteg ember viseli ugyanazt. Ráadásul, hogy a helyzet még bonyolultabb legyen, a legnépszerűbb vietnámi nevek közül sok (Anh, Dung, Hanh, Hoa, Hong, Khanh, Lan, Liem, Nhung, Duy, Xuan) uniszex, vagyis takarhat férfit és nőt is. Ha az alapkezelői munkatárs elkezd keresni valamilyen adatbázisban, szankciós listán, minden népszerű névből egy csomó embert talál.

Még mindig nem egyértelmű a jogszabály

Azt is hallottuk, hogy bár nagyon sokat pofozgatták a törvényt a jogalkotók, maradtak így is vakfoltok. Elég nehéz például azt a gyakorlatban értelmezni, hogy „a lakóingatlan tulajdonjogának harmadik országbeli állampolgár általi megszerzésével egyidejűleg a lakóingatlanra az adásvételi szerződés megkötésének időpontjától számítva 5 évig terjedő időszakra elidegenítési és terhelési tilalmat kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba jogszabályban meghatározott feltételek szerint”.

„Oké, ezt értem, csak abban segítsen valaki, hogy mi az eljárás, ha a tulajdonos meghal, cselekvőképtelen lesz, ha a házaspár elválik, mi történik, egyáltalán mi történhet a befektetésével?” – vetette fel egy szakember kérdésünkre.

Mindenesetre ahogy forrásaink mesélik, sokan már elég sok pénzt beleöltek a felkészülésbe, biztos, hogy az év elején eldördül a startpisztoly. De arra még mindig nagyon kíváncsi a szakma, hogy a jól ismert hazai pénzügyi, ingatlanos szakcégek megkapják-e az engedélyeket, a sokat emlegetett jegyzékbe vételt, vagy itt is lesz némi kéretlen, politikai alapú előszelekció.