Grafikonokon mutatjuk, miért nem lehet már összespórolni egy saját lakásra

A Telexikon legutóbbi részében az ingatlanpiaci drágulás okaival és lakáspolitikai összefüggésével foglalkoztunk.

A videó állításait adatokkal is igyekeztünk alátámasztani, az alábbiakban grafikonokon mutatjuk meg azokat a trendeket, amelyek elvezettek a jelenlegi magyar helyzetig.

Elszálltak az árak

Magyarországon az elmúlt 7-8 évben kiugró mértékben nőtt majdnem minden, a lakhatáshoz kapcsolódó költség. A rezsi volt gyakorlatilag az egyetlen tényező, ami szinten maradt a rezsicsökkentésnek köszönhetően 2022-ig, lakást venni, bérelni vagy építeni, felújítani azonban sokkal-sokkal drágább ma, mint 2015-ben.

Eközben a bérek is sokat nőttek, de messze nem annyival, mint az ingatlanpiaci árak. Emiatt érezhetik sokan, hogy bár általánosságban javult az életszínvonaluk a 2010-es években, a lakástulajdonlástól egyre csak távolabb kerültek. Míg 2013-ban reális lehetett egy középosztálybeli család számára, hogy az egyetemre készülő gyereknek a megtakarításaiból – akár hitelfelvétel nélkül – vásároljon egy garzont Budapesten vagy egy másik egyetemi városban, ma már ez aligha képzelhető el.

Romlott a megfizethetőség

Nem csak az EU átlagához képest magas a magyar drágulás, de az egyes országokkal való összevetésben is élen járunk: 2015-ös bázison Magyarországon nőttek a legjobban az eladási árak az EU 27 országa közül.

Ennek részben az alacsony bázis az oka: az amerikai ingatlanpiacról induló 2008-as pénzügyi válság jelentős károkat okozott a hazai lakáspia, különösen a devizahitelesek sínylették meg a következményeit. A kereslet megcsappanása és a sok piacra kerülő lakás letörte a korábbi árnövekedést, így a 2010-es évek elején relatíve olcsón lehetett lakáshoz jutni még a fővárosban is.

A gazdasági helyzet javulásával aztán magára talált a magyar ingatlanpiac, amelyen szabályos árrobbanás játszódott le az elmúlt években. Ennek hatására Budapest megfizethetőségi mutatója (amit a jövedelmek és az árak viszonyát kifejező arányszámmal fejezünk ki) sokat romlott: a 2015-ös 8,79-ről 14,69-re ment fel 2022-re. Ennek következtében vannak már olyan nyugat-európai fővárosok is, amelyekben megfizethetőbb az ottaniak számára a lakásvásárlás. Viszont Budapest még így is jobban áll, mint például Prága vagy Pozsony.

A lakáspolitika és a monetáris politika még rá is dobott

A drágulást az állami lakáspolitika nemhogy visszafogta volna, inkább rátett még egy lapáttal: a kormány úgynevezett keresletoldali beavatkozás keretében azt a stratégiát követi, hogy pénzt ad az emberek bizonyos rétegeinek saját lakás vásárlására. Ez értelemszerűen tovább növeli az árakat, hiszen a telektulajdonosok, építési vállalkozók, ingatlantulajdonos bekalkulálják a vevőknek juttatott ingyenpénzt az eladási árakba.

A magyar állami lakáspolitika másik gyenge pontja, hogy nem segíti elő, hogy elég lakás épüljön. Magyarországon az 1970-es években volt a csúcson a lakásépítések száma, az utóbbi időkre pedig az jellemző, hogy egyrészt nem épül elég új lakás, másrészt túlságosan ingadozik a volumen, ami sem a vevőknek, sem magának az építőiparnak nem jó.

Nem csak a kormányzati, de a monetáris politika is legalább ennyit számított a lakásdrágulásban, és ez messze nem csak magyar jelenség. Az elmúlt évtizedben a jegybankok világszerte alacsonyan tartották az alapkamatokat, ezzel pedig arra ösztönözték a befektetőket, hogy a megtakarításaikat értékpapírok helyett például ingatlanba tegyék. Az ingatlanbefektetés világszerte biztos és alacsony kamatkörnyezetben is tisztességes hozamot hozó megtakarítási formának számít a hosszú- és rövidtávú bérbeadás lehetősége, valamint a folyamatos értéknövekedésre való spekulálás miatt. A magyar adatokon is látható, hogy durván felpörgött a befektetési célú lakásvásárlás; Budapesten volt olyan év, amikor minden második lakást befektetésnek vettek.

Környékbeli viszonylatban még így is megéri

A befektetési célú lakásvásárlást Magyarországon az utóbbi időben a forint gyengesége is hajthatja, a külföldi befektetőknek kifejezetten megéri most euróból, dollárból itteni lakást venni. Az euróban kifejezett négyzetméterárak Budapesten és a környékbeli fővárosok belvárosaiban megmutatják, hogy miért lehet még ma, az elmúlt évek robbanásszerű drágulása után is kiemelkedően jó befektetési célpont Budapest.

Részben ebből következtethetünk arra is, hogy a mostani válság nem fog olyan óriási árzuhanást eredményezni a magyar ingatlanpiac felkapottabb részein, mint amit az előző nagy válság idején láthattunk. Elemzők inkább stagnálásra vagy mérsékelt árcsökkenésre számítanak, illetve az már biztos, hogy az a hatalmas pörgés, ami az elmúlt években jellemezte a piacot, már nem lesz jellemző. Ez a tendencia még jobban agyonnyomhatja a kevésbé népszerű részeken található ingatlanok piacát; az ország nagy részén a falusi házak már ma is töredékáron, hosszabb idő alatt adhatók el a városi lakásokhoz képest.

A tranzakciószám esése 2022-ben látványos, és további fékezésre lehet számítani jövőre is. Ha nehezebben mennek el a lakások, az kényelmesebb helyzetet teremt a vevőknek, az egyes esetekben nagyobb tér maradhat az alkura.