Az állam teljesen lerohasztotta Budapest egyik legszebb házát, ma már perben áll a lakókkal
2021. március 10. – 07:00
frissítve
Kevés dolog mutatja meg jobban, milyen rossz gazda tud lenni a magyar állam, és hogy milyen szinten leépült a hazai örökségvédelem, mint a Kodály körönd egyetlen állami tulajdonban maradt házának története. A világörökségi terület egyik legszebb épülete borzasztó állapotban van, a lépcsőházban patkányok rohangálnak, miközben a műemlék házak privatizációs tilalma miatt társasházzá sem tudott alakulni. A körönd többi házát lassanként helyrehozzák, miközben az Andrássy út 88–90. évtizedek óta csak pusztul, a kénytelen-kelletlen bérlői státuszban maradt lakók pedig már perben állnak a nemzeti vagyonkezelővel, amiért az hirtelen a többszörösére emelte a lakbérüket.
Nemrég foglalkoztunk a Telexen a várbeli műemlék házak lakóinak ügyével: ők azok, akik a rendszerváltás utáni lakásprivatizáció idején nem vásárolhatták ki műemlék házban található korábbi tanácsi lakásaikat, kényszerből bérlők maradtak, és most összetűzésbe kerültek a lakbéremelésre készülő önkormányzattal.
A budai Vár annyiban sajátságos, hogy rengeteg ilyen lakás található ott, de maga a helyzet máskülönben nem egyedi. Más kerületek, illetve az állam tulajdonában is maradtak műemlék házak, amelyekben a lakásokra sajátjukként tekintő bérlők élnek, és ez a fajta lakói státusz gyakran rengeteg szívással jár. A vári lakásügyről szóló cikkünk után a Kodály körönd egyik házának lakói kerestek meg minket a saját kálváriájukkal. Van itt minden: évtizedek óta omladozni hagyott ház, amit még az önkormányzat sem vállalt magára, egyik pillanatról a másikra sokszorosára emelt lakbér, évek óta húzódó pereskedés a magyar állammal. Sőt, a bérlők egyre inkább arra gyanakszanak, hogy mindez nem véletlenül alakul így, hanem őket akarják „kifüstölni”, hogy aztán máshogy hasznosíthassák az épületet.
Az VI. kerület inkább nem kérte
Az érintett ház (Andrássy út 88–90.) a körönd négy emblematikus épülete közül a legszebb, vagy legalábbis valamikor az volt. A neoreneszánsz stílusú palota Petschauer Gusztáv tervei alapján épült 1880 és 1882 között. A külseje különösen impozáns, még a mostani leromlott állapotában is elég jól kivehetők a Székely Bertalan és Rauscher Lajos által készített sgraffito díszítések, a jelenleg használaton kívüli kertet kovácsoltvas kapu és kerítés választja el az utcától.
A ház az 1940-es évek végének államosításáig a MÁV-é volt, azóta pedig az államé, amely mindig az aktuális tulajdonosi joggyakorlón keresztül kapcsolódik a lakókhoz – korábban az Államkincstár, manapság a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) látja el ezt a feladatot. Ennek nem kellett volna feltétlenül így lennie, az 1992-es vagyonátadási törvény folyományaként az egykori állami ingatlanok nagyrészt átkerültek önkormányzati fenntartásba. De az átadáshoz a műemlékek esetében vállalni kellett, hogy az új tulajdonos tíz éven belül felújítja az épületet, a VI. kerület pedig ezt nem tartotta reálisnak, mert a köröndi ház már ekkor is elég lepusztult volt, és a különleges díszítések miatt a renoválása nagyon drága lett volna.
Mostanra teljesen lerohadt
Így az Andrássy út 88–90. megmaradt az államnál, ami viszont saját magára már nem tartotta érvényesnek a felújítási kötelezettséget: az épület utoljára az 1960-as években renoválták teljeskörűen. Ezután csak kisebb, részleges felújítási munkák történtek, legutóbb a kétezres évek elején. Ekkor a lakók szerint olyan csapnivaló munkát végzett az Államkincstár által megbízott cég, hogy már a rákövetkező évben garanciális javításokra lett volna szükség – csakhogy ekkorra a kivitelező felszívódott.
Azóta a ház állapota a közös részeken kívül-belül csak romlik, egy évtizeddel ezelőtt fel kellett állványozni szinte a teljes utcai homlokzatot minden oldalon, mert akkora darabok potyogtak le a vakolatból, hogy az veszélyes volt a járókelőkre.
A faállványzat szabályos alagutat képez (ez a Google Streetview-n is jól érzékelhető) az Aradi utcai fronton, ahogy a ház lakói fogalmaznak, „egy fél erdőt kellett hozzá kivágni”. A ház jellegzetes sgraffitói nehezen kivehetők az évtizedek alatt lerakódott kosztól, a vakolat sok helyen mállik, mert éveken keresztül végigfolyt rajta az esővíz.
A belső terek, köztük a lépcsőházak és a három belső udvar közül kettő is lehangoló állapotban van, az elszürkült falakat graffitik borítják, gyakran patkányok szaladgálnak bent. A pince vizesedik, az ősöreg csövek néha csőrepedést okoznak, az építőanyagok belsejéből kicsapódó salétrom kívül-belül felmarja a festéket. A ház üzemeltetését az MNV megbízásából egy bizonyos Kiving Kft. végzi, de a lakók állítása szerint a cég nem képes megoldani a rágcsálóproblémát, és a takarítás is jóval ritkább az előírtnál. A felmerülő komolyabb munkáknál (mint pl. a csőtörések) pedig jobban járnak, ha maguk intézkednek, és utólag próbálnak elszámolni a céggel.
A lakások egy része üresen áll
Ehhez képest a lakások belseje erős kontrasztot mutat, legalábbis azon ingatlanok esetében, amelyek bérlőinek futotta rá, hogy saját pénzből gondoskodjanak a karbantartásról – és amelyekben lakik még egyáltalán bárki. A házban ugyanis, mint megtudtuk, nagyjából két tucat lakás, a teljes állomány ötöde üresen áll.
Azokba a lakásokba, amelyekből kiköltöztek, vagy ahol meghalt az idős bérlő – és nem volt kinek átadnia az örökölhető bérleti jogát, vagy az örökös nem kívánt élni a lehetőséggel –, nem költöztet új lakókat az állami vagyonkezelő.
Az üresen rohasztott lakások jelensége a legtöbb kerületben ismerős, általában a leromlott állagú lakásokat szokták üresen hagyni az önkormányzatok felújítás helyett. A jelenlegi budapesti lakáshelyzetben nehezen védhető bármilyen lakhatásra alkalmas helyiséget üresen állni hagyni, de a kerületek és az MNV között annyi különbség biztosan van, hogy míg az önkormányzatok állandóan forráshiánnyal küzdenek a bérlakás-gazdálkodásukban, addig a vagyonkezelőről mint állami intézményről nehéz elhinni, hogy nem futná neki karbantartásra.
A testvérházak jól jártak, hogy később lettek műemlékek
A ház nagyobb részében azért még élnek emberek, és ezzel el is érkezünk a lakók másik nagy szívfájdalmához, az örökbérleti jogviszonyból adódó problémákhoz (erről és a ház pusztulásáról saját kisfilmet is forgattak, ez itt nézhető meg). Az Andrássy út 88–90. egykor a MÁV Nyugdíjintézeti Bérházaként funkcionált, eredetileg vezető állású MÁV-alkalmazottak lakták. A szocialista államosítás után a korábbi lakók többsége maradt továbbra is bérlőként (bár az eredetileg 5-6 szobás lakásokat 2-3 szobásokra szabdalták), és itt is áll az a helyzet, mint a Várban: vannak családok, amelyek generációk óta laknak az épületben a határozatlan idejű bérleti jog öröklése révén, mások pedig komoly árat fizettek, cserelakásokat adtak azért, hogy ideköltözhessenek.
Beszéltünk olyan lakóval, aki a szemközti házbeli bérleményét cserélte el a 80-as években, mint utóbb kiderült, nem ez volt élete legjobb döntése: ha az eredeti helyen marad, ő is megvehette volna a lakást 15 százalékos áron.
Az 1993-as lakástörvény úgy rendelkezett, hogy a műemléki ingatlanokat csak a műemléki hatóság engedélyével lehet elidegeníteni, a hatóság pedig azért látja jónak, hogy egy (és lehetőleg állami/önkormányzati) kézben maradjanak az ilyen épületek, hogy a költséges műemléki felújítások rendszeresen biztosítva legyenek.
Mint ismert, a műemlék házak egykori tanácsi lakásait nem lehetett kivásárolni a lakásprivatizáció idején nyomott áron (a becsült forgalmi érték 15 százalékáért), ellentétben az átlagos házakban található lakásokkal. Ez a fajta lakásprivatizáció egyébként erősen vitatott intézkedés volt, sokan (pl. a kormány) jó dologként értékeli, hogy sokan szerezhettek így ingatlantulajdont, városszociológiával, lakáspolitikával foglalkozó szakértők viszont jellemzően nem szeretik. A kritikusok azt mondják, ennek eredményeképpen jött létre az a helyzet, hogy az önkormányzatok tulajdonában csak a rosszabb adottságú lakások maradtak, és az egész önkormányzati bérlakásrendszer gazdaságilag nehezen fenntarthatóvá vált, a bérlakásban lakás pedig stigmatizálódott. Vagyis összességében nehézzé vált egy életképes önkormányzati bérlakáspolitika kialakítása, nem úgy, mint például Bécsben, ahol az önkormányzati lakásállomány mérete sokszorosa a budapestinek. A kritikák jogosságától függetlenül az azért nem tűnik a legigazságosabbnak, hogy ha már úgyis megtörtént a privatizáció, az nem vonatkozott ugyanúgy mindenkire. A műemlék házak tulajdonjogának egy kézben tartása persze egyfelől jogos lehet a költséges felújítások miatt, de ha közben azt látjuk, hogy a munkát harminc év alatt sem sikerült elvégeznie az államnak, ez az érv rögtön veszít az erősségéből.
Ennek megfelelően a már a rendszerváltáskor is műemlék kategóriába sorolt Andrássy út 88–90. nem alakulhatott társasházzá, ellentétben a Kodály körönd másik három hasonló épületével, amelyek csak az Andrássy út világörökséggé nyilvánításával, a kétezres évek elején kerültek védett kategóriába.
Jelenleg tehát mind a négy ház védett, de csak az egyikben nem volt lehetőség a lakások kivásárlására és társasházzá alakulásra.
A három társasháznak lassanként a felújítása is megtörtént (vagy történik éppen), az üzleti modell ezeknél az, hogy a kivitelezők a munkáért cserébe megkapják a felső szinteken kialakított luxuslakásokat, amelyeket aztán eladhatnak. A cikkünk témáját képező negyedik házat viszont az állami tulajdonos évek óta hagyja pusztulni.
Hirtelen ugrik a kedvezményes lakhatás
A ház lerohadása miatti bosszúsághoz az utóbbi években egy újabb társult. 2017 szeptemberében a lakókat egyszer csak arról értesítette az MNV, hogy a bérleti díjukat azonnali hatállyal átsorolják a szociális kategóriából a piaciba. Ez több mint háromszoros anyagi terhet jelentett volna egyik napról a másikra. A korábban náluk alkalmazott szociális díjazás jogossága ahogy a vári lakások esetében, itt is megosztja a közvéleményt:
- a határozatlan bérleti jogviszonyoknál (melyek legtöbbször még a rendszerváltás előttről származnak) az alacsony bérleti díjat nem azért hagyták meg, mert minden érintett szociálisan rászoruló lenne, hanem kvázi kompenzációként azért, mert a műemlék házak lakói nem vásárolhatták ki a lakásaikat;
- ugyanakkor tény, hogy ez rendkívül alacsony havi díjakat jelent, aminél sok lakó ki tudna fizetni többet is, és még a piacinak mondott árszabás is alacsonyabb, mint a valódi piaci bérleti díjak.
Az érintettek általában azzal érvelnék, hogy ők készek lennének megvenni a lakásokat (ugyanolyan kondíciókkal, mint amik a privatizáció idején jártak a bérlőknek), de ha ezt nem teszik lehetővé számukra, akkor legalább ne kelljen többet fizetniük, mint egy átlagos közös költség (a szociális díjak kb. ennyit tesznek ki a kerületekben). Különösen azért gondolják, hogy ez így lenne igazságos, mert ők közben költenek a lakások felújítására, karbantartására a tulajdonos állam helyett, sok család esetében ez már tízmilliós nagyságrendet tesz ki az évek folyamán. A belső javítgatások azért is szükségesek folyamatosan, mert a ház elhanyagoltsága a lakásokra is kihat, a szivárgó salétrom például kimarja a lakások belső festését.
A 2017-es emeléskor az MNV először azzal sokkolta a bérlőket, hogy az új díjszabást úgy állapította meg, hogy a rendeletben meghatározott piaci díjra véletlenül még az áfát is rászámolta. Ezt később korrigálták, de így is volt olyan lakó, akinek hirtelen huszonpárezer forintról hetvenezer forint fölé nőtt a havi költsége. Egy nyugdíjas bérlő arról panaszkodott, hogy a 85 ezer forintos nyugdíjából 80 ezer forintot kellett volna elkezdenie fizetni rögtön a következő hónaptól.
Perben az állammal, és egy reménysugár
A bérlők a levél érkezése után összefogtak, pertársaságot alapítottak, és beperelték a vagyonkezelőt. Keresetükben a lakástörvénynek arra a passzusára hivatkoztak, hogy amennyiben a felek nem tudnak megegyezni a lakbér módosításában, annak megállapítását a bíróságtól kérhetik. Az ügy nem állt meg a bíróságon, de az MNV sem került ki győztesen a dologból, mert mint kiderült, a kereset beadásakor a bérlők elkövettek egy hibát: a magyar államot kellett volna beperelniük a vagyonkezelő helyett.
A lakók közül az elszántabbak ezután újabb pertársasággal, új ügyvéddel ismét elindították az eljárást, immár az állammal szemben, jelenleg ez a per folyamatban van. A tét nagy: akik nem nyugodtak bele az új helyzetbe, azok az elmúlt három és fél évben is a korábbi bérleti díjat fizették, ha veszítenek, akkor a mostanra több millió forintra rúgó tartozásokat is be kell fizetniük.
Az MNV ettől biztosan nem fog eltekinteni, nemrég fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezett a pertársaság tagjaival szemben.
Az évtizedek óta a lakások megvásárolhatóvá tételében reménykedő bérlők számára nemrég felcsillant a remény. A vári lakások ügye kapcsán Gulyás Gergely kancelláriaminiszter bejelentette, hogy a kormány törvénymódosítással tenné lehetővé a várbeli önkormányzati műemlék lakások külön engedély nélküli privatizációját. Kérdés persze, hogy a végül tényleg lesz-e ilyen, és ha igen, akkor csak a Várban, vagy máshol is, és csak az önkormányzati ingatlanokra vonatkozik-e majd (ebben az esetben ugye nem elég a törvény, a kerületek vezetésének is támogatnia kell a dolgot), vagy az állam a saját tulajdonában álló műemlék házakat is hagyja majd bizonyos feltételekkel társasházzá alakulni.
Érdekesség, hogy volt már egy budapesti kerület, ami meglépte a más önkormányzatok által gyakorlatilag lehetetlennek beállított műemléki privatizációt. Az V. kerület Rogán Antal polgármesterségének utolsó hónapjaiban kiadott egy rendeletet, amellyel a bérlők számára megvásárolhatóvá tettek műemlék lakásokat. A szöveg szerint azokat az ingatlanokat érintette a jogszabály, amelyek „olyan műemléki védettségű épületben vannak, ahol 2012. december 31-ig a lakások elidegenítésének feltételeként az épületet is érintő felújítási kötelezettséget írt elő”. A vételár a piaci érték 15–75 százaléka attól függően, mióta bérlő az illető, a nagy lakásprivatizáció előtt időkből ott maradt lakók a legalacsonyabb kategóriába esnek.
Az V. kerület aljegyzőjétől megtudtuk, hogy a kerület értelmezése szerint ehhez a rendelkezéshez nem kellett külön engedély, mert 2012-ben eltörölték az állami tulajdonú vagyontárgyakra vonatkozó jogszabálynak azokat a passzusait, amelyek miniszteri engedélyhez kötötték az elidegenítést. Ettől függetlenül a lakástörvényben továbbra is szerepel, hogy az ilyen ingatlanok eladása a műemléki hatóság engedélyéhez kötött, más kerületek, például V. Naszályi Márta I. kerületi önkormányzata erre hivatkozva mondja azt, hogy jelenleg ha akarna se tudna egyedül erről dönteni. Megkérdeztük az V. kerületet, hogy vélekednek erről, ha válaszolnak, frissítjük a cikket.
Belváros-Lipótvárosnak ez a lépése egyébként hamar komoly negatív visszhangot váltott ki, lényegében azzal vádolták meg a vezetést, hogy privatizáció lehetővé tételének az volt a burkolt célja, hogy fideszes kapcsolatokkal rendelkező emberek, például Habony Árpád olcsóbban juthasson műemlék lakáshoz. Rogán Antal viszont már akkor is úgy érvelt, hogy a régi, rendszerváltáskor pórul járt bérlők érdekében történik minden.
Innen szép nyerni
Mindenesetre ha a privatizációban reménykedő bérlők számítása jön be, akkor is elég kemény menet lesz rendezni az Andrássy út 88–90. helyzetét. Amilyen állapotba mostanra jutott a ház, a műemléki felújítás költsége minden bizonnyal irdatlanul magas lenne. Ennek méltányos elosztására már eleve nehéz lenne minden fél számára elfogadható konstrukciót, megfelelő finanszírozási formát kitalálni – az a minimum, hogy olyan bankgarancia szükséges, amely biztosítja a különleges homlokzat szakszerű renoválását. Ráadásul az új társasházban minden bizonnyal tulajdonos maradna az állam, hiszen az nem valószínű, hogy minden egyes lakó meg tudná venni a maga a lakását (még akkor sem, ha nyomott áron adnák), ami tovább bonyolíthatná a helyzetet.
A lakók ugyanakkor nem túl optimisták. Abból, ahogyan az állam tulajdonosként kezeli (nem kezeli) a házat, és hogy nem töltik fel új lakókkal a megüresedett lakásokat, többen azt a következtetést vonták le: nem egyszerű hanyagságról, hanem tudatos stratégiáról van szó az MNV részéről.
A Telexnek többen arról beszéltek, szerintük „kell valakinek az épület, és ezért megpróbálják kifüstölni a lakókat” a ház pusztulni hagyásával és a bérleti díj emelésével. Az üres lakásokat pedig azért nem hirdetik meg szerintük, mert így annyival is kevesebb emberrel kell majd megalkudni, ha eljön ennek az ideje, mondták.
Megkérdeztük az MNV-t is a házzal kapcsolatos problémákról. A bérletidíj-emeléssel kapcsolatos dilemmák mellett azt is szerettük volna megtudni, miért nem újítja fel az állam tulajdonosként a Budapest egyik legreprezentatívabb részén pusztuló műemléket, gondolkodnak-e abban, hogy a műemléki hatóság engedélyével lehetővé tegyék a lakók tulajdonszerzését, illetve hogy hány lakás áll üresen, és ezeket miért nem adják ki.
A vagyonkezelő részletesen válaszolt a bérleti díjjal kapcsolatos érdeklődésünkre, de a többi témában nem nyilvánult meg. A díjakról azt írták: nemcsak ezt a házat, hanem valamennyi kezelésükben álló ingatlant érintette az emelés, amire azért volt szükség, mert korábban jelentősen a piaci ár alatt fizettek a bérlők. Mint írták, nem soroltak mindenkit a VI. kerületi önkormányzati rendelet piaci kategóriájába (amely a szabadpiaci árakhoz képest még mindig alacsonyabb árat, 880 forint/nm-t jelent), akinek anyagi helyzete indokolta, az maradhatott alacsonyabb, szociális havi díjon (425 forint/nm a korábban fizetett 200 forint/nm helyett). Közölték azt is, hogy a költségelvű bérleti díj alkalmazhatóságát ezen szerződések esetében jogszabály zárja ki, a köztes megoldás tehát nem jöhetett szóba az emelésnél.