5 százalékos áfa, csokos visszaigénylés: feléleszti a halódó újlakás-piacot az új kormányprogram?

Az eddigieknél nagyobb volumenű család- és lakástámogatási csomagot ígért be az újonnan miniszterré kinevezett Novák Katalin ősszel. A részletszabályok megjelenéséig még sok a kérdőjel, de az újlakás-piacot érintő elemek közül néhányat már elcsepegtettek, és ezeknek is jelentős hatásuk lehet az ingatlanpiacra.

Nézzük, mit tudunk eddig:

• 2022-ig újra 5 százalék lesz az új lakásokra vonatkozó áfakulcs;
• aki csokkal vásárol új ingatlant – ami lakás esetén nem nagyobb 150, háznál pedig 300 négyzetméteres alapterületűnél –, az januártól a csökkentett áfatartalmat is visszaigényelheti.

Több tízezer új lakás jöhet

Az ismételt áfacsökkentés és a visszaigénylés lehetősége mindenképpen azt jelenti, hogy a jelenlegi állapothoz képest be fog pörögni az építőipar, és egy csomó alacsonyabb adóteher mellett megvásárolható (vagyis potenciálisan olcsóbb) új lakás kerül a piacra a következő években, ami a használt lakások árát is segíthet stabilan tartani. De hogy pontosan mennyi, az már nagyon erősen függ a konkrét keretektől:

nem mindegy, hogy a 2022-es határidő a kiadott építési engedélyekre, a használatbavételi engedélyekre, esetleg a konkrét kifizetésekre vonatkozik majd (a 2022 végéig átadott előlegek kedvezményesen adóznak).

Ha az építési engedélyes verzió valósul meg (ahogyan az előző körben, amikor a 2018 novemberéig engedélyeztetett lakásokra még mind vonatkozott az 5 százalékos áfa), akkor akár több tízezer plusz lakás felépülését segítheti a csomag. Az árak alakulásáról egyelőre nehéz mit mondani, nem tudjuk ugyanis, átlagosan milyen mértékben engedik majd át a fejlesztők az áfán megspórolt összeget a vevőknek. Egy most nettó 60 millió forintért árult lakás az áfacsökkentés után bruttó 76,2 millió helyett már csak 63 millióba kerülne, de persze ettől még könnyen elképzelhető, hogy a fejlesztők csak feleennyire akciózzák le, és ezt próbálják meg óriási engedménynek beállítani.

Az új lakásra gyúró csokosok közben extra jól járhatnak, ami szintén megnövelheti az építkezési kedvet: a Portfolio számításai szerint ők számszerűen csak az igénybe vevők 35-40 százalékát teszik ki, összegszerűen viszont a teljes támogatási keret 70 százalékát használják fel. Egy 50 milliós csokos új ház/lakás árából 2,5 millió forintot igényelhet vissza egy támogatott család, ami azért nem rossz pénz, kijön belőle például egy jobb fajta használt családi autó.

Hiányzik a kiszámíthatóság

Az öröm a szakmai szereplők körében mégsem felhőtlen. Bár a kedvezményes lakásáfa kivezetése óta folyamatos volt a nyomásgyakorlás egy kedvezőbb konstrukcióért, most ismét az látszik, hogy

nem hosszú távra szóló megoldás született, hanem néhány évente rángatják a szabályokat.

Ez kiszámíthatatlanná teszi a piacot, pedig a fejlesztőknek nagyon fontos lenne valamilyen szintű állandóság: ahhoz, hogy a cégek fejlődni tudjanak, merjenek hosszabb távú hatékonyságnövelő beruházásokat tenni, meg tudják tartani a munkaerőt, nem optimális, ha 2-4 éves ciklusokban fenekestül felfordul a piac. Az efféle ingadozások ráadásul vonzzák a kizárólag rövid távban gondolkodó, gyakran sajnos alacsony színvonalon dolgozó építőipari cégeket, amelyeknek a hirtelen megugró megrendelésállomány teszi lehetővé, hogy megjelenjenek a piacon.

Rozsdaövezet: vissza az egész?

Az is érdekes kérdés, mi lesz ezután a korábban bejelentett rozsdaövezeti programmal, amely csak az ott épülő lakásoknál csökkentette volna 5 százalékra az áfát. Abban szakmai konszenzus volt, hogy jó lépés valamilyen plusz ösztönzőt bevezetni az ottani építkezésekre – ha a csomagba végül nem kerül ilyen elem (az áfán kívül, ami ugye most mindenre vonatkozik majd), akkor a rozsdaövezeti beruházások vonzereje elvész, és tovább késlekedhet a fellendülés ezeken a területeken. Az persze lehetséges, hogy ez a terv csak kitolódott az időben, és a rozsdaövezeteknél azután is megmarad az áfakedvezmény, hogy a többi területen megszűnt, de egyelőre erről is csak spekulálni tudunk.

Érdekes helyzetben vannak azok, akik már leszerződtek egy épülő lakásra úgy, hogy az aláíráskor még 27 százalékos áfára lehetett számítani;

az ő esetükben most kérdés lesz, ki tudnak-e jogászkodni maguknak valamilyen méltányosságot. Általános mondás erre nincs, minden a konkrét szerződés szövegén múlik. Aki nettó árra szerződött, az minden bizonnyal jól jár, hiszen mire fizetnie kellene, már érvényben lesz az új áfakulcs, aki viszont bruttóra, az vakargathatja a fejét, vagy hívhatja az ügyvédjét, és megpróbálhat kedvezményt kialkudni.

A 27 százalék lebénította a piacot

De mi az az alaphelyzet az újlakás-piacon, amiben a kormány úgy látta, ismét ilyen radikálisat kell húzni? A számok azt mutatják, hogy a korábbiakhoz képest valóban mélypontra került a lakásépítés, mióta visszatért a 27 százalékos áfakulcs. Budapesten, a hazai lakásépítés epicentrumában az új projektek száma már akkor csökkenni kezdett, amikor még csak közeledett a 2019 végi határidő; nőtt a bizonytalanság a fejlesztők körében, hogy vajon meghosszabbítják-e a kedvezményes időszakot, ami nagyban befolyásolta a projektértékesítések kifutását is. 2017 végétől már látszódott egy csökkenő trend, a negyedévenként körülbelül 2500 értékesítésre kihozott lakásszám 2018 nyarára visszaesett 1500-ra. Ebben a szezonalitásnak is van szerepe, de azért trendszerűség is látszik, mondta a Telex kérdéseire az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont szakértője, Sápi Zoltán.

2019-ben aztán hullámzó volt a teljesítmény: erős fluktuáció mellett, de negyedévente átlagosan 1700 körüli új lakást hoztak ki a fejlesztők Budapesten az Eltinga adatbázisa szerint. A fejlesztők részéről elindult egyfajta nyomásgyakorlás, hogy az összes projektre legyen újra érvényes a kedvező áfakulcs, a kormány pedig nem kommunikálta egyértelműen, hogy mi lesz az áfa további sorsa.

Ekkoriban nagyon jól kirajzolódott, hogy a bizonytalanság mennyire befolyásolja a piaci döntéseket,

– mondta Sápi. 2019 tavaszán még volt egy erősebb negyedév, amikor a 27 százalékos áfás projektek egy újabb részét kihozták a fejlesztők, és különböző kedvezményekkel próbálták meggyőzni a vásárlókat, hogy minél nagyobb vételárrészletet fizessenek be még 2019-ben (így kihasználva az akkor még alacsonyabb áfát). 2019 második felében látszódott is, hogy valamelyest megnőtt az értékesített lakások közül a 27 százalékosok részaránya (de továbbra is több lakást adtak el az 5 százalékosok közül).

Az idei év elejétől aztán egy korábbi döntés miatt kettévált a piac. 2018 végén kihirdették, hogy aki november elsejéig megszerezte az érvényes építési engedélyt, az még további 5 évig adhatja 5 százalékos áfával a felépült lakásokat, így a hirdetésekben megjelentek egymás mellett az 5 és a 27 százalékos áfával értékesíthető projektek. 2020 elején már elég kevés új projekt indult, aztán a koronavírus teljesen nullázta a piacot: 27 százalékos áfával nem sokan akartak lakást vásárolni, az 5 százalékos projektekből pedig egyre kevesebb maradt elérhető.

2020. május és szeptember között aztán mintegy ezer új építésű lakást adtak el a fejlesztők, ami ugyan közel duplája az előző negyedéves rekordalacsony értéknek, de az elmúlt négy évben így is a második leggyengébb érték. Több projekt értékesítését felfüggesztették, vagy a fejlesztők piacra dobták a telket a kész engedélyekkel együtt, majd

idén nyáron a korábbi számokhoz képest nevetségesen kevés, 270 új lakást hirdettek meg a fejlesztők Budapesten; az újonnan indított projektek darabszáma és lakásszáma az előző negyedéves mélypontot is alulmúlta.

Magyarországon túl lassan újul meg a lakásállomány

A teljes képhez hozzátartozik, hogy mégis mihez kellene mérnünk ezeket a számokat – mi lenne az optimális érték? A Magyar Ingatlanszövetség szerint legalább évi 25-30 ezer új lakás lenne optimális országos szinten ahhoz, hogy a kínálat lépést tudjon tartani a kereslettel – erre a 27 százalékos áfával nyilván semmi esély nem volt, de

még az 5 százalékossal sem értük el ezt a szintet, a tízéves rekordot jelentő 2019-ben 21,1 ezer lakás épült.

A helyzetfelméréshez jó támpontot jelent a lakásállomány megújulási rátájának összehasonlítása is más országokéval.

Az Eltinga korábbi elemzése szerint Magyarországon 0,4 százalék, Budapesten 0,35 százalék alatt maradt ez a szám még 2017-ben is, miközben a régió többi országában, nagyvárosában inkább 1 százalék körüli vagy még afölötti értékek voltak jellemzők. Innen nézve tehát egyáltalán nem meglepetés tehát, hogy a kormány sürgősnek látta visszahozni a kedvezményes lakásáfát.

(Borítókép: Az épülő BudaPart városrész Budapest XI. kerületében, 2020. szeptember 8-án – Fotó: Jászai Csaba / MTVA Bizományosi)