A magyar jövedelmek tíz év alatt csaknem megháromszorozódtak, a lakásárak mégis elhúztak mellettük
Magyarországon a jövedelmek jelentős emelkedése sem tudott lépést tartani a lakások drágulásával 2015 és 2025 között: a lakásárak 266,6 százalékkal, a háztartások egy főre jutó jövedelme pedig 189,8 százalékkal nőtt az Eurostat adatai alapján. A két folyamat eredményeként a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya 26,5 százalékkal lett magasabb a tíz évvel korábbinál. Az Európai Unió egészében ennél jóval kisebb, 6,8 százalékos növekedést mért az Eurostat – derül ki a hivatal összesítéséből.
Magyarország ezzel a harmadik legnagyobb emelkedést produkálta az EU-ban: csak Portugáliában és Hollandiában nőtt nagyobbat a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya,
előbbiben 60,8, utóbbiban 34,3 százalékkal. Magyarországot Csehország követte 25,8, majd Spanyolország 24,5 százalékos növekedéssel. Összesen 17 tagállamban emelkedett, tízben csökkent a mutató.
Az Eurostat a jövedelmeknél a fizetések mellett más bevételeket és a természetben kapott juttatások, például az egészségügyi és oktatási szolgáltatások értékét is figyelembe veszi. Az így számított háztartási jövedelmet egy főre vetíti, növekedéséből pedig nem vonja le az inflációt. Ennek a jövedelemnek a változásával veti össze a lakásárak alakulását: ha a lakások gyorsabban drágulnak, mint ahogy a jövedelem emelkedik, a hányados nő. Magyarország harmadik helyezése tehát nem azt jelenti, hogy itt a harmadik legnehezebb lakást vásárolni a jövedelmekből, hanem hogy a lakásárak és a jövedelmek aránya itt nőtt a harmadik legnagyobb mértékben tíz év alatt.
A Magyarországgal szomszédos uniós országok mindegyikében kisebb volt az arány növekedése, Romániában pedig éppen az ellenkező irányba változott. Érdemes az EU-tag szomszédoknál a lakásárak és a jövedelmek külön-külön számaira is ránézni:
Lakásárak változása, 2015-2025 | Egy főre jutó háztartási jövedelem változása, 2015-2025 | Lakásár-jövedelem-arány változása | |
| Magyarország | 266,6% | 189,8% | 26,5% |
| Szlovénia | 114,9% | 81,9% | 18,2% |
| Ausztria | 67,1% | 47,1% | 13,6% |
| Szlovákia | 104,2% | 83,6% | 11,2% |
| Horvátország | 127,1% | 123,7% | 1,5% |
| Románia | 64,8% | 188,3% | -42,8% |
A táblázat az Eurostat lakásárindexe, jövedelmi adatsora és lakásár–jövedelem-mutatója alapján készült. A tízéves jövedelemváltozás az éves nominális növekedési ütemekből számított érték. A magyar adatok 2025-re előzetesek.
Horvátországban például több mint kétszeresükre emelkedtek a lakásárak, de a jövedelmek szinte ugyanilyen ütemben nőttek, ezért a két mutató aránya alig változott. Romániában viszont a jövedelmek növekedése jóval meghaladta a lakások drágulását: miközben a lakásárak 64,8 százalékkal emelkedtek, az egy főre jutó háztartási jövedelem közel megháromszorozódott. A romániai, 42,8 százalékos visszaesés az egész unióban a legnagyobb volt, Finnországban 25,2, Bulgáriában 16,2 százalékkal csökkent a mutató.
Magyarországon 2023-ban a jövedelmek növekedése még meghaladta a lakások drágulását, így a lakásárak jövedelemhez viszonyított aránya 8,6 százalékkal csökkent.
A következő két évben azonban ismét a lakásárak nőttek gyorsabban: az arány 2024-ben 1,5, tavaly pedig – az Eurostat előzetes adata szerint – 8,8 százalékkal emelkedett. Tavaly a lakások 18,3 százalékkal drágultak, miközben az egy főre jutó háztartási jövedelem 8,74 százalékkal nőtt.
Az Eurostat a 2015-ös összehasonlítás mellett azt is kiszámolta, hogyan alakult a lakásárak és a jövedelmek aránya a 2000 óta eltelt időszak átlagához képest. Magyarországon ez az arány 2023-ban és 2024-ben még az átlag alatt volt, 2025-ben azonban az előzetes magyar adat szerint már 5,29 százalékkal meghaladta azt.
A jövedelmek korábbi felzárkózása tehát megtorpant: a lakások tavaly ismét nemcsak a tíz évvel korábbi helyzethez, hanem a hosszú távú átlaghoz képest is drágának számítottak a jövedelmekhez mérten.
Az EU egészében ezzel szemben 2025-ben lényegében a 2000 óta mért átlagnak felelt meg a lakásárak és a jövedelmek aránya. Két korábbi csúcs idején, 2007-ben, a globális pénzügyi válság előtt 7,9, 2022-ben pedig 7,4 százalékkal haladta meg az átlagot.
Magyarországon 2025 végén a GKI elemzése szerint egy átlagos értékű lakás megvásárlásához 7,1 évnyi teljes nettó átlagkeresetre volt szükség, míg 2019-ben 6,3 évnyire. Ez azt feltételezi, hogy a vásárló a teljes fizetését a lakásra fordítja, másra egyáltalán nem költ. A számítás nettó átlagkeresettel dolgozik, így eltér az Eurostat tágabb jövedelemfogalmát használó összevetésétől.
A magasabb árakhoz a vevők kisebb lakások választásával is alkalmazkodhatnak, korábban a G7 a KSH adatai alapján mutatta be, hogy 2025 és 2026 első negyedéve között a használt lakások átlagos négyzetméterára országosan 7,6 százalékkal emelkedett, az átlagos vételár viszont csak 4,7 százalékkal nőtt. A vásárlók tehát kisebb, olcsóbb ingatlanok felé fordulnak.
