GKI: Évente 70 ezer kollégiumi igénylést utasítanak el, miközben Budapesten 120 ezer lakás üresen áll
Komoly társadalmi problémára reagál az új kormány által bejelentett Wekerle Sándor lakásépítési program, az elmúlt évtizedekben kialakult merev lakhatási struktúra ugyanis érdemben akadályozza a területi és társadalmi mobilizációt – írja a GKI Gazdaságkutató friss elemzése. Eszerint a program elindítása és a hozzá kapcsolódó uniós pénzek felhasználása lehetőséget ad a lakásrendszer rugalmasabbá tételére, de ehhez a valós igényeknek megfelelő fejlesztésekre van szükség.
A KSH adatai szerint hazánkban a saját tehermentes tulajdonában élő lakosság aránya 77 százalék míg a jelzáloghitellel terhelt saját lakásban élőké 13 százalék. Ugyanakkor a piaci bérlők aránya 4 százalék, míg a támogatott bérlők aránya 6 százalék. Ez utóbbi csoporton belül 3 százalékot tesznek ki az önkormányzati bérlakásban élők és ugyancsak 3 százalékot azok, akik ugyan piaci bérleményben élnek, de lakhatásukhoz valamilyen, munkahelyi vagy önkormányzati támogatást vesznek igénybe.
Magyarországon az uralkodó nézet szerint a megfelelő lakhatást a saját tulajdonú ingatlan megszerzése jelenti. De egy lakóingatlan megvásárlása befektetési célból is vonzó stratégia: az elmúlt másfél évtizedben egy átlagos lakás megvételével realizálható hozam bőven meghaladta a bankbetétek, állampapírok hozamát, s csak tőzsdei befektetésekkel lehetett ennél is jobban járni.
Így az első lakást megszerezni szándékozók kettős szorításba kerültek: egyfelől az állami lakáspolitika csaknem kizárólag a tulajdon megszerzését támogatta, másrészt a megvehető lakásokért versenyezni kellett a befektetési céllal vásárlókkal. Emellett a lakásárak folyamatosan növekedtek, 2025 végén 7,1 éves átlagos nettó fizetésből lehetett megvenni egy átlagos értékű lakást. Ehhez 2019-ben 6,3 évi jövedelem is elég volt ehhez. Ez a helyzet egyre nagyobb nyomást helyezett a bérlakásszektorra.
Egyre kevésbé megoldás az önkormányzati bérlakás
Az önkormányzatok bérlakásállománya az elmúlt évtizedekben folyamatosan csökkent, 2025 végére 99 ezerre. Ebből mintegy 78 ezernek volt érvényes lakáskiutalással rendelkező lakója, 5,5 ezer lakásban jogcím nélküli lakók laktak. További mintegy 6,9 ezer önkormányzati lakás lakhatatlan volt, 7,9 ezer pedig egyéb okból volt üres. A lakáskiutalások 43 százaléka szociális helyzet alapján történt. A lakások 30%-át költségelven utalták ki, azaz a beszedett lakbérnek legalább az ingatlan fenntartási és üzemeltetési költségeit fedeznie kellett. A lakások 22 százalékát piaci alapon adták ki, de még ezek bérleti díja is jócskán elmarad a tényleges piaci bérlakásszektorban kialakult díjaktól.
Annak ellenére, hogy az önkormányzati lakás-kiadásban terjed a költségelvű és a piaci alapú lakáskiadás, az önkormányzati lakbérek szintje számottevően elmarad a piaci bérleti díjakétól. E téren jelentősek a különbségek: 2025-ben a piacon kínált és az önkormányzati lakások lakbére között 3,6–7,7-szeres különbség volt az ország különböző régióiban. A legnagyobb különbség Budapesten alakult ki: itt az átlagos havi piaci bérleti díj négyzetméterenként 5200 forint körül alakult, míg az önkormányzati lakbér 780 forintot tett ki.
Bár a határozatlan időre kiadott önkormányzati bérlakások aránya lassan csökken, 2025-ben még mindig határozatlan idejű szerződéssel laktak a lakások 43 százalékában. Az ilyen típusú szerződések aránya Budapesten (59 százalék) magasabb, vidéken viszont alacsonyabb volt az átlagosnál. Mindez korlátozza az önkormányzatok mozgásterét az újonnan felmerülő lakásigények kielégítésében. Az elmúlt időszakban évente országosan 5-7 ezer lakást utaltak ki az igénylőknek.
Ijesztően magasak a piaci bérleti díjak
A piaci bérlakások száma ugyanakkor az elmúlt időszakban bővült. Ezt táplálta a befektetői célú ingatlanvásárlás térnyerése is, hiszen az ilyen céllal megvásárolt lakások egy része, legalább ideiglenesen, bérlakásként hasznosult. A hazai bérlakáspiac földrajzi megoszlása rendkívül egyoldalú: a teljes magyar bérlakás-kínálat és a bérlők tömege elsöprő arányban, nagyjából 55–60 százalékban Budapesten koncentrálódik. Ha ehhez hozzáadjuk a nagyobb egyetemi és gazdasági központokat, akkor elmondható, hogy a hazai bérlakáspiac mintegy 85–90 százaléka mindössze néhány kiemelt városra korlátozódik.
A főváros nemcsak a mérete, hanem a gazdasági ereje miatt is a belföldi migráció elsődleges célpiaca. Míg országosan a lakosság mindössze 5-6 százaléka él magánbérletben, Budapesten ez az arány elérheti a 16-18 százalékot, ami nagyjából 140 000 bérlakást és több mint negyedmillió bérlőt jelent. A belső koncentráció is erőteljes: a belső kerületekben (V., VI., VII., VIII. kerület) a lakások több mint 30 százalékát bérlők lakják, míg a külső kerületekben ez az arány 10 százalék alatti.
A maradék bérleti piac legnagyobb része öt-hat nagyobb vidéki városban oszlik meg. Itt a keresletet szinte kizárólag az egyetemisták és a nagy ipari beruházások miatt odaáramló munkaerő generálja. Ebből a szempontból Debrecen, Szeged és Pécs emelkedik ki a mezőnyből, ezekben a városokban a helyi lakáspiacon belül a bérletek aránya eléri a 10-12 százalékot. A bérleti díjak tekintetében a vidéki egyetemi központok ma már zárkóznak fel a főváros mögé. Szegeden vagy Debrecenben egy jó garzon bérleti díja alig marad el a külső budapesti kerületek szintjétől. A kisebb megyeszékhelyeken, kisvárosokban és a falvakban a klasszikus albérletpiac gyakorlatilag nem létezik. Itt a bérlés többnyire alkalmi, ismerősi körben zajlik, és gazdaságilag elhanyagolható volumenű.
A diákok részesedése a magyar albérletpiacon 20-30 százalék közé becsülhető. A vidéki egyetemi városokban ez az arány 50-60 százalékot is kitehet. Budapesten ez az arány kisebb, az országos átlag körüli – a fővárosban ugyanis a pályakezdők, illetve a belföldi és külföldi gazdasági migránsok teszik ki a piac legnagyobb szeletét. A közvetítői tapasztalatok szerint az Otthon Start Program némileg csökkentette a diákok magánbérlet iránti keresletét, mivel a támogatott hitel törlesztései alacsonyabbak lehetnek, mint a bérleti díjak. A megfelelő szülői háttérrel rendelkező diákokat ez a bérleti piacról az öröklakás vásárlása felé terelte, jelentős területi különbségek mellett.
Mit tanulhat ebből a Wekerle-program?
A GKI elemzése szerint a készülő Wekerle Sándor Lakásépítési Program fontos szemléleti változást jelenthet. A hazai lakáspolitikában hosszú idő után ismét hangsúlyos szerepet kaphat a lakáskínálat bővítése és ezen belül a bérlakások építése. Az a tény, hogy évente mintegy 70 ezer kollégiumi igénylést utasítanak el, s emiatt a hazai bérlakáspiac jelentős részét diákok teszik ki, aláhúzza a kollégiumi fejlesztések szükségességét is. A jövőben felépülő lakásoknak, kollégiumi férőhelyeknek azonban követniük kell a keresletet, azaz ilyen irányú lakásfejlesztéseknek ott kell teret kapniuk, ahol a majdan felépülő lakások, férőhelyek bérletére valódi igény van. Ez pedig elsősorban Budapest, az egyetemi városok, illetve néhány prosperáló ipari központ.
Másrészt a bérlakásszektor nem csak új építések mentén bővíthető. A jelenleg üresen álló lakások egy része is hasznosítható lehet. Budapesten 120-130 ezer lakás áll valóban üresen. A KSH adatai szerint közel 161 ezer lakás üres, de ezek egy része nem bejelentett módon van hasznosítva. A bérleti célú hasznosítást ugyanakkor sokszor hátráltatja a bizalom, illetve a jogbiztonság hiánya. A jelenlegi szabályozás mellett egy nem fizető bérlőtől csak hosszas, évekig tartó bírósági eljárás végén lehet megszabadulni. Ezen a helyzeten a közjegyző előtti szerződéskötés sem változtat érdemben.
A jogi háttér hatékonyabbá tételével a bérleti piac tisztulhatna, a bérleti díjakba épített kockázati felár csökkenhetne. Több nyugat-európai országban már bevált gyakorlat a lakásügynökségek üzemeltetése. E rendszer lényege, hogy a magántulajdonosok a lakásügynökséggel szerződnek, ami garantálja számukra a bérleti díj és a rezsi pontos fizetését akkor is, ha a lakás épp üres, a kiválasztott, stabil jövedelmű bérlőknek pedig a piaci árnál nagyjából 30 százalékkal olcsóbb lakhatást biztosít. Ebbe a rendszerbe bekapcsolódhatnak az önkormányzatok is, bérleti díj támogatással, illetve a bérlő kijelölésével. Mindezek az eszközök hozzájárulhatnának egy a maiénál rugalmasabb és élhetőbb lakhatási rendszer kialakításához, ami különféle alternatívákat nyújtva szolgálhatná a lakosság igencsak különféle lakhatási igényeit.
