Az MNB-alapítvány lengyel cége olyan, mint az FC Barcelona: a focisták remekül keresnek, de a tulajdonos belerokkan

A Telex időről időre igyekszik felmérni, hogy miként is állnak a 266 milliárd forint kezdeti tőkével megalapított MNB-alapítvány, a Pallas Athene Domus Meriti Alapítvány (PADME) pénzügyei és fő befektetései, a lengyel GTC SA ingatlancég, illetve az Ultima nevű, tőzsdén jegyzett luxusingatanos cég. Ebben a cikkben az alapítvány nagyobbik befektetésének számító lengyel GTC helyzetét mutatjuk be.

A kép nem rózsás, bár az érintettek szerint vannak pozitív eredmények is. Úgy tudni, hogy Varga Mihály MNB-elnök és Hegedüs István, az alapítvány vagyonát kezelő Optima Zrt. vezetője nem kifejezetten szeretik a GTC menedzselését: a cég nekik olyan, mint egy menő fociklub, ahol a focisták rengeteg pénzt keresnek, miközben a tulajdonosnak folyamatosan nagyon mélyen a zsebébe kell nyúlnia.

A PADME a GTC többségi, 62,61 százalékos pakettjét birtokolja, a tőzsdei ár pedig a béka feneke alatt van. Van, aki még mindig abban bízik – például Matolcsy György volt jegybankelnök szokta hangoztatni –, hogy a teljes cég 1 milliárd euró, azaz jelenlegi árfolyamon számítva körülbelül 360 milliárd forint körüli nettó ingatlanértékelési árat is megér. Ez alapján az MNB-alapítvány 62,61 százaléka 626 millió eurót, vagyis nagyjából 220 milliárd forintot is érne. Igen ám, de ez az aktuális tőzsdei értékeltségnek a duplája: vagyis eléggé kétséges, hogy ez a magas ár érvényesíthető-e egy esetleges eladással.

Mit kéne tenni a részvénypakettel?

A GTC ügyeire rálátó forrásaink szerint a cégre és egyes ingatlanjaira lennének érdeklődők, de több vevőjelölt is arra panaszkodott, hogy hiába kereste meg a GTC vezetését, hogy érdeklődnek az ingatlanjaik iránt, a GTC vezetése vagy nem válaszol a megkeresésekre, vagy nagyon lassan haladnak a tárgyalások. Azt is hallottuk, hogy ezzel ellentétben a tulajdonos Optima szeretne némi pénzügyi stabilitást elérni, vagyis a Hegedüs István vezette Optima inkább szorgalmazná az eladásokat, hogy folyjon már be némi cash a céghez.

Maga Hegedüs erről azt mondta a Telexnek, hogy a 2025-ben meghirdetett vagyonmentési program szerint „befektetéseinket annak érdekében kezeljük, hogy azokat minél magasabb áron és minél előbb értékesítsük. A végső cél tehát az értékesítés.”

Igen ám, de nem mindenáron.

A GTC vezetése ugyanis attól tart, hogy azzal vádolják majd őket, hogy nem a régiek vették méregdrágán az ingatlanokat, hanem az újak adnak el túl olcsón.

Így a GTC minden esetben legalább három ajánlatot próbál beszedni, hogy alátámaszthassák, miért adnak el esetleg valamit könyv szerinti érték alatt, miközben azt látják, hogy vannak érthetetlenül magas értékelések is. Hegedüs István is így véli, szerinte a folyamatos, elaprózott tőzsdei értékesítés nem járható út. „Az alternatív értékesítési módok előkészítése folyamatban van, bármelyik létrejötte nyilvános, közzétett lesz.”

Ami a GTC-t illeti, hiába volt az elmúlt bő egy évben, vagyis Matolcsy György volt MNB-elnök távozása és Varga Mihály új elnök érkezése után elvileg sok csere a lengyel GTC vezetői között, a cég részvénye így is folyamatosan értékelődött le a tőzsdén, már csak 2,63 zloty körül áll egy részvény. Ahogy arról sokszor szó esik, az MNB alapítványa annak idején 9 zloty körüli áron vett egy részvényt, de még egy éve is 4 zloty volt az árfolyam: vagyis a cég még azóta is elvesztette kapitalizációja harmadát, hogy Varga Mihály átvette az MNB vezetését és megpróbált rendet rakni az alapítványi befektetéseknél.

Azt ugyanakkor teljesen eltérően látják a cég ügyeire rálátó forrásaink, hogy mit kellene tenni a részvénypakettel. Van, aki szerint abban az esetben, ha az MNB-alapítvány és az Optima új vezetése képtelen rendet rakni, az erózió nem megállítható. Mivel szórványos érdeklődések mindig vannak a piac által ugyan toxikusnak, de egyben alulértékeltnek tartott részvénypakettre, azonnal meg kéne szabadulni tőle akár nyomott áron is.

Amennyire tudjuk, az Optima az Ultimában meglevő részesedését és a szintén érdekeltségében lévő Budapesti Metropolitan Egyetemet is el tudná adni. Ezt mintha senki nem akarná igazán, hiszen akkor valóban visszavonhatatlanul le kellene írni a hatalmas veszteséget, így azonban folytatódik a nyűglődés a vagyonelemekkel, amit persze meg lehet indokolni azzal, hogy előbb fel kellene javítani az eszközt, és csak utána lehet eladni.

A másik vélemény pontosan ezzel érvel: eszerint a megközelítés szerint nem szabad most kifejezetten nyomott áron eladni a GTC-t, ez a lehető legnagyobb és visszafordíthatatlan hiba lenne. Önállóan vagy szakmai partnerrel fel kell javítani a tényleg értékes portfóliót – ennek viszont feltétele, hogy tényleg ki legyenek penderítve a csoport NER-es pénzszivattyúi.

Mindezt Hegedüs István is így látja:

„A Matolcsy-klán és vazallusai az elmúlt évtizedben cégek tucatjait hozták létre és épültek be már meglévő társaságokba.

2025 márciusában kezdődött a vagyonmentési folyamat, amelynek eredményeként 2025 szeptemberre minden vezető pozíciót felszabadítottunk uralmuk alól. Ugyanakkor a GTC 10 országot érintő szervezet, a kinevezett menedzsment feladata a munkaszervezet kialakítása.”

A lengyelek kiakadtak, a NER-esek ott ragadtak

Nem véletlen, hogy a GTC lengyel részvényesei most rendkívül csalódottak: egyszer és mindenkorra azt szeretnék, hogy ne telepedjenek rá a társaságra a magyar pénzszivattyúk és az agyonfizetett menedzserek, akik képtelenek az árfolyamesés megállítására.

A lengyelek fő problémája az, hogy úgy látják, továbbra sem hozzáértő emberek vezetik a céget. A frissen érkező magyar menedzserek közül Rencz Botond, Ország Mihály vagy Martonyi Zoltán a saját szakterületükhöz jól érthetnek, de a korábbi big fouros vezető, a bankár, illetve a jogász nem ingatlanpiaci szakemberek. Ez a lengyeleknek, részvényeseknek, korábbi vagy jelenlegi GTC-s vezetőknek még jobban fáj, úgy érzik, hogy még mindig ömlik ki a pénz a GTC-csoporttól a magyar közeg felé.

A GTC ezzel kapcsolatban deklarálta, hogy nyilvánosan működő részvénytársaság, és a vonatkozó közzétételi és vállalatirányítási előírásoknak megfelelően működik. „Az a politikánk, hogy nem kommentáljuk a pletykákat és a találgatásokat. A vállalat pénzügyi helyzetével, irányításával és stratégiai döntéseivel kapcsolatos részletes információk a jelenlegi és időszakos jelentéseiben találhatók.”

Ettől függetlenül bizonyos kérdéseinkre konkrét válaszokat is kaptunk. A GTC például nem cáfolta az általunk megkapott kisrészvényesi jelzéseket, de úgy fogalmazott, a GTC továbbra is „aktív párbeszédet folytat minden érdekelt féllel, beleértve a kisebbségi részvényeseket is, akik képviselőiket jelölik a felügyelőbizottságba”.

Az Optima és a GTC vezetése szerint az a vád nem igaz, hogy a Matolcsy György fia, Matolcsy Ádám-féle csapat még mindig feji a céget, a pénzszivattyúkat gyorsan elzárták. Bizonyos szerződések és bizonyos emberek valóban maradtak a helyükön, szerintük azonban ennek oka van. Sok konkrét személyre és szerződésre rákérdeztünk: ugyan voltak cserék, a korábbi Matolcsy Ádámhoz köthető emberek jelentős része még ott van a cégnél, elsősorban a magyar GTC-nél, csak legfeljebb már alacsonyabb szinten, nem a kirakatban. Vagyis a cég honlapjára kitett testületekben (board, supervisory board) nem kapnak helyet.

Nagyon fáj egyes lengyel szakembereknek, hogy a csoport folyamatban levő projektjei döntően mind magyarországiak, és még mindig van olyan, kevés potenciális bérlővel rendelkező, értelmetlennek tartott fejlesztés, például a XIII. kerületi Centerpoint 3 Irodaház, amit Matolcsy Ádám régi barátjának, Somlai Bálintnak cégcsoportja, a Raw valósít meg. Ennél aligha lehet erősebb jelképe annak, hogy a Matolcsy-kör még mindig elviszi a likviditást a GTC-től.

A Centerpoint 3-ról küldött kérdésünkre Hegedüs István, az Optima első embere és a GTC is nagyjából azonos tartalommal reagált. Mint írták, az irodaház „már 92 százalékban elkészült, amikor az új vezetőség belépett”. Ezen érv szerint Somlaival azért maradt érvényben a szerződés, hogy a GTC megőrizze a szerződéses jogorvoslat, a kártalanítás és a teljesítési garanciák lehetőségeit. Vagyis a GTC-ben a Raw-csoporttal nem kötnek új szerződést: látják, hogy a korábbi munkák mennyire túlárazottak voltak, de nem is küldik el, nehogy a GTC bukja a garanciát.

Az új GTC-vezetés viszont igyekszik nagyon kemény lenni a Raw-val a tárgyalások során Somlai Bálint embereivel: ha akarnak, pereljenek, nyilván nem nagyon fognak sikerrel járni. Az viszont zavarta egyes forrásainkat, hogy már az újak alatt rászívódtak a GTC-re további NER-es cégek. Például a GTC Metro, vagyis az MBH Váci út 193. alatti központjának üzemeltetésére megjelent az Orbán-kormány örökös házi takarítócége és létesítmény-üzemeltetője, vagyis a B+N Referencia (immár Liwo Group) Zrt.

A lengyel menedzsmenttagok őszintén hitték, hogy az új GTC-vezetés már nem az Orbán-kormány kedvenceivel akar együtt dolgozni, de azzal az érvvel hűtötték le őket, hogy az MBH maga szerette volna őket ott látni az amúgy nemzetközi cég (Cushman & Wakefield) által bonyolított tenderen. Aztán győzött is a csókos cég.

Kössék össze az árfolyammal!

A GTC cégvezetése mostanában elsősorban azzal volt elfoglalva, hogy túléljen, valahogy víz felett tartsa a vállalatot és megújítsa a finanszírozást. Ez végül sikerült, ami még akkor is pozitívum, ha az új kamat elképesztően magas lett. A GTC most egy időre fellélegezhetett. 2021-ben még 1,95 százalékon kapott finanszírozást a cég, fedezet nélkül, 2025-ben már a kibocsátási diszkonttal együtt körülbelül 7,7 százalékon, sok fedezettel. A GTC erről azt jelezte lapunknak, hogy a piac mindezt elkezdte értékelni, az Erste Group részvényelemzői is kiemelték a jelentős refinanszírozási előrelépést, amelyet kulcsfontosságú pozitív tényezőnek tekintettek.

A lengyel részvényesek viszont teljesen kiakadtak azon, hogy minden hatalmas kudarc, például a 2025-ös óriási – a 2024-es 62 millió eurós adózás előtti nyereséggel szemben 160 millió eurós – veszteséget jelentő beszámoló is egyfajta győzelmi jelentés lett. Nagyjából olyan üzeneteket kaptak az új vezetőktől, hogy „bízzanak bennünk és várjanak”, de amennyire tudjuk, a részvényesek nagyon keserűek, telefonálnak, leveleket írnak és kérdéseket fogalmaznak meg a vezetéshez. Nem értik ugyanis, hogy mi az a világosan meghatározott cél, amivel a GTC vezetése megállítaná a negatív folyamatokat, hogyan lehetne véget vetni a veszteségképzésnek és az árfolyam zuhanásának.

Az sem keltett bizalmat a lengyelekben, hogy miközben a cég nagyon nehéz helyzetben van, a részvényesek folyamatosan veszteségeket szenvednek el, a cég vezetői az április 14-i, a magyar választás után közvetlenül megtartott rendkívüli közgyűlésen felemelték a felügyelőbizottsági tagok fizetését. A közgyűlésen nagyon magas díjazásokat fogadtak el a felügyelőbizottsági elnöknek, tagoknak. A tételek különbözőek, mert mindenféle egyedi (bizottsági) kiegészítések is járnak, de hogy mi indokolja a forintban 2–3 milliós havi juttatásokat, teljes rejtély.

A GTC ezt nem látta problémásnak. Szerinte a testület jelentősen megnövekedett munkaterhelésének és felelősségének tükrözése érdekében fogadták el a magasabb díjazást, miközben korábban a javadalmazás 2022 óta változatlan volt, az időszakban tapasztalt jelentős kétszámjegyű bérnövekedés ellenére, így azok összhangban voltak a piaci normákkal.

A részvényesek viszont nagyon határozottan azt kérik, hogy az igazgatóság vállaljon közösséget a részvényesekkel, ne hatalmas fix juttatásokat szedjenek ki a cégből, hanem jelentősen csökkentsék a javadalmazásukat a közelgő újabb közgyűlésen. Vagyis azt javasolják, hogy inkább olyan, akár magas bónuszt fogadjon el a közgyűlés, ami a részvény árának emelkedéséhez köti a vezetők jutalmait, az ne alapból járjon. Az egyébként is külön fáj a részvényeseknek, hogy az igazgatótanács tagjai nem birtokolnak részvényeket a GTC-ben, szerintük ez nem mutat sem elkötelezettséget, sem bizalmat a helyzet javítására.

Maga a portfólió amúgy még mindig hatalmas, 43 kereskedelmi ingatlan, illetve 5169 lakás és 4 folyamatban levő projekt van a cégben. A GTC-re rálátó forrásaink szerint a valóban értékes, elsősorban lengyel, illetve vegyesen magyar, bolgár, román, horvát és szerb projekt mellett a több ezer németországi lakás érthetetlen megvásárlása óriási kolonc a cégnek. Utóbbiak nagyon túlértékelve szerepelnek a könyvekben, amivel majd vélhetően szembe kell néznie a cégnek.

A forrásaink szerint mindenki tudja, hogy a németországi lakásvásárlás egy simlis projekt: a könyv szerinti érték nagyon magas, 450 millió euró feletti, de mivel van mögötte 300 millió euró hitel, ha a GTC leértékelné, a nagyon legatyásodott cégnek pótlólagos fedezetet kellene betolni a hitel mögé. Erre aligha lenne esélye.

Úgy tudni, a német lakásvásárlásokról készül vagy készült egy lehangoló tartalmú külső jogászi jelentés. Azt azonban nem tudjuk, hogy ezt mikor ismerhetik majd meg a részvényesek. Hegedüs István erről ezt írta lapunknak: „A GTC vezetésének döntése lesz a nyilvánosságra hozatal, amit biztosan meg is fog tenni, de egyik részvényes felé sem lesz külön megosztás.”

A személyi döntések

Amióta már nem Matolcsy György az MNB elnöke, látszólag sok személyi változás is volt a cégnél. 2025. május 28-i hatállyal a lengyel Małgorzata Czaplickát nevezték ki az igazgatótanács elnöki posztjára, vagyis a GTC első emberének. A régi motoros Czaplicka kinevezését még a lengyel részvényesek is üdvözölték, elfogadták, mert nem volt korrupt, mindig is a normális működés híve volt, igaz, a költségekre kevésbé volt érzékeny – hallottuk róla.

Czaplicka nem bírta sokáig. Bár hadat üzent volna a mindenféle előnytelen NEr-es szerződésnek, ebben nem voltak feltétlenül partnerei a magyar vezetők, azon például kiakadt, hogy szakmai megbeszélések helyett inkább olyan jelzéseket kapott a boardtól, hogy jó lenne, ha Budapesten a Hotel Dorotheában szállna meg.

A lengyel menedzser 5 hónapig sem vezette a céget, 2025. október 27-én lemondott. Említettük, hogy látszólag azért voltak cserék, az igazgatóságból távozni kényszerült a Matolcsy-világ több kinevezettje, így Nagy Gyula, a Czaplicka előtti elnök, de kikerült a vezetésből Gosztonyi Balázs, illetve Farkas Zsolt is, miközben új nevek is jöttek (Rencz Botond, Ország Mihály, Jacek Baginski, Sebastian Junghaus).

Csakhogy közben azt is hallottuk, hogy valójában a Matolcsy-kör emberei nem távolodtak el azonnal, Gosztonyi például továbbra is dolgozott, csak immár nem csoportszintű, hanem előbb magyar CFO-ként, majd tanácsadóként. Igaz, amikor elkezdtünk több GTC-snél is érdeklődni a szerepéről, majd megjelent Matolcsy György és Matolcsy Ádám ügyleteiről egy újabb ÁSZ-riport május elején, vagyis bőven több mint egy évvel az MNB-elnökváltás után, Gosztonyinak értesüléseink szerint tényleg mennie kellett. Ennek ellenére a hazai GTC máig olyan emberekkel van tele, akik a Matolcsy Ádám féle SkyGreentől, vagy a Somlai Bálint-féle Raw-csoporttól érkeztek.

A háttérben azt is hallottuk, hogy az Optima és a GTC vezetői maximálisan tisztában voltak a Matolcsy Ádám-féle csapat ügyeivel, a pénzcsapokat azonnal megpróbálták elzárni, de az embereket valóban lassabban rúgták ki, mert ők ismerték az ügyeket. Ezeknek az embereknek azonban azonnali hatállyal elvették a pénzköltési jogosítványaikat. Gosztonyi Balázs például hiába volt sokáig a cégnél, mert ő fogott össze több eladási ügyet, aláírási joga már nem volt.

A GTC hivatalosan erről azt a tájékoztatást adta, hogy Ország Mihály, a GTC igazgatósági tagja a magyar országvezetői posztot is betölti, és ő irányítja a napi üzletmenetet. Az alkalmazottak kiválasztása kizárólag a kompetencia alapján történik. Nagyon kevesen dolgoznak a cégnél olyanok, akik korábban a Raw Groupnál dolgoztak.

Az fb-ből Varga Mihály érkezése után azonnal lemondott Szécsényi Bálint, de visszahívták Sándor Tamást, Matolcsy Ádám bizalmi ügyvédjét, illetve Cservenák Csabát is, illetve lemondott az fb-elnök Bartha János is, akit a régiek közül egyedül fogadtak el partnerként az újak, és aki a leginkább becsülte az említett lengyel vezetőt, Malgorzata Czaplickát. Új fb-tagként érkezett Minárik Ferenc, Hegedüs István, Daróczi Ferenc, Martonyi Zoltán, Várszegi Sarolta, majd helyet kapott az fb-ben Ember Csaba is, Martonyi Zoltán beosztottja.

Ömlött ki a pénz

A társaság 2025-ös éves jelentésében jól látható az, amire a lengyelek panaszkodnak, a vezetők elképesztő pénzeket markoltak fel. A riport 59. oldalán, a 9.5 pont alatt olvasható táblázat nehezen értelmezhető, például Gosztonyi Balázs, a legfőbb Matolcsy-bizalmas 2025-ös juttatása 260,6 ezer euró, a tavalyi euróárfolyamon számolva 100 millió forint (és az azóta igencsak megerősödött forinttal kalkulálva is 92 millió forint) volt.

Emellett feltűnő a korábbi lengyel igazgatótanácsi elnök, Małgorzata Czaplicka részére 2025-ben kifizetett 1 millió eurót meghaladó bónusz, ami tavalyi euróárfolyamon meghaladja a 380 millió forintot. A háttérben azt hallottuk, hogy ezek a pénzek még a jobb, 2024-es teljesítménye alapján történt, de így is felfoghatatlan összegeknek tűnnek.

A GTC szerint a korábbi vezetők javadalmazásáról bővebben a 2025. december 31-én véget ért évre vonatkozó javadalmazási jelentésben lesz szó, amelyet az éves közgyűlés előtt tesz majd a GTC közzé. Hegedüs István ennél nyíltabban fogalmazott: „A társaság üzleti jelentésében látható, hogy örökölt szerződés mindkettő. Nincs kapcsolat az eredményesség és a javadalmazás között. A cél az volt, hogy a meglévő szerződések megszüntetése minél kisebb kifizetésekkel valósuljon meg.” Mint megsúgták nekünk, ennek azonban vége, 2025 után nem lesznek ilyen bónuszok, azokat az új Optima nem hagyja jóvá.

A helyzet nehéz, a GTC állapota nem jobb, nem rosszabb, mint a többi alapítványi befektetésnek. A GTC, az Ultima és a METU értékesítése, ha egyszer eladja őket az Optima, brutális szembenézés lesz a valósággal, de ha megtörténne végre a sok értékesítés, akkor talán vége lenne ennek a rémálomnak, és legalább nem kellene azt éreznie az adófizetőknek, hogy ezt a rettenetes történetet még mindig fejik a tűzközeliek. Aztán csak bízni kell abban, hogy soha többé senki nem gondolja úgy, hogy közpénzből, szaktudás nélkül kell nemzetközi sztárbefektetőt játszania.