2024-ben több ezer német lakást vett az MNB-alapítvány lengyel cége, pedig már akkor nyakig ült az adósságban

Képzeljük el, hogy súlyos likviditási válságban van egy gazdasági cégcsoport. Ilyenek például az MNB-alapítványok pénzét kezelő Optima-cégek, amelyek tartoznak, tartoztak a kecskeméti Neumann János Egyetemnek, az MBH Banknak, de mindenféle svájci kötelezettség előtt is álltak. Ebben a szorongatott helyzetben elképzelhető, hogy egy cég abban bízik, a nála lévő eszközökkel megoldja a nehéz időszakot. Az Optima egyik érdekeltsége, a lengyel GTC ingatlancég például rendkívül nagy értéket birtokol, sok ingatlan van a portfólióban, varsói, budapesti, zágrábi, szófiai irodák.

Tavaly év végén azonban, annak ellenére, hogy már eleve szétfeszítette az adósság, a GTC váratlanul bejelentette: óriási lakáscsomagot vásárol Németországban. A cég egy németországi lakóingatlan-portfóliót vett a szintén tőzsdén jegyzett, svájci ingatlanbefektetőtől, a Peach Property Group AG-től. Az 5165 lakóingatlant, 47 kereskedelmi egységet, 71 egyéb ingatlant és 2108 parkolót magában foglaló, megközelítőleg 325 ezer négyzetméter bérbe adható területet tartalmazó portfólió alapvetően három, nem túl jelentős németországi város, Kaiserslautern, Helmstedt és Heidenheim települések környékén található. A közlemény szerint a kihasználtság elég magas, 87,4 százalék.

Mint forrásainktól hallottuk, Németországban nagyon sokat számít a lokáció. A szakemberek szerint a tíz legnagyobb német város ingatlanárait megnézve nagyjából az rajzolódik ki, hogy ha egy ugyanolyan elhelyezkedésű és méretű lakás Dortmundban, Essenben vagy Lipcsében egy egységbe kerül, Stuttgartban, Düsseldorfban, Kölnben már inkább kettő egység az ár, míg Frankfurtban, Hamburgban, Berlinben már háromszoros is lehet a különbség. A messze legdrágább Münchenben akár négy egységet is megérhet egy lakás.

Az érintett portfólió a GTC szerint összesen 448 millió eurót (közel 180 milliárd forint) ér, amit 185 millió eurónyi banki hitel terhelt. Ez alapján 41 százalékos az LTV- (loan to value) mutatója, vagyis ekkora a portfólióhoz képest az eladósodottság. A GTC-nek a vételárhoz több mint 200 millió eurót kellett előkerítenie, amelyet a következők finanszíroznának:

• 42 millió euró kötvény, amelyet a GTC bocsát ki az egyik eladásban közreműködő cégnek, a Luxembourg Finance House-nak (LFH);
• egy 190 millió eurós, ötéves, elsőbbségi, fedezettel ellátott hitel, amelyet magánbefektetési alapok nyújtanak.

Vagyis hiába volt már eleve óriási a csoport eladósodottsága, a cég nem a likviditás menedzselésére figyelt, hanem még növelte is az adósságot.

Úgy tudjuk, a GTC ugyanakkor nagyon büszke volt, mondván, a deal tökéletesen illeszkedik abba a stratégiába, hogy diverzifikálja portfólióját, azaz Kelet-Közép-Európa irodapiaca mellett Nyugat-Európa lakásába is fektessen. A megkötött üzlet mind földrajzilag, mind az ingatlantípus szerint is diverzifikációt jelentett.

Mindezt az optimista értékelést az általunk elért források, befektetők, illetve tanácsadók nem igazolták vissza. Sőt, a lengyel sajtó is kiakadt: a Gazeta Wyborcza arról írt, hogy különféle lengyel nyugdíjpénztári tulajdonosok miatt az MNB-alapítvány és a GTC ámokfutása 14 millió leendő lengyel nyugdíjas megtakarítását is érinti. A cikk részletesen elemezte ezt a német ügyletet is, és kiemelte, hogy az egyik elnéptelenedő, a korábbi nyugatnémet – keletnémet határon elhelyezkedő városka (Helmstedt) esetében újabban magas üresedési rátával kell megküzdeni, mert a település lakossága folyamatosan apad. (A lengyel lap keletnémet városnak írta le Helmstedtet, de olvasónk jelezte, hogy a város a határ nyugati oldalán található határváros volt).

A 25 ezres városka korábban lignitbányászatáról és erőművéről volt ismert, de az érintett régióban most nyomott az ingatlanpiac, a cikk szerint akár 15 százalékkal is csökkenhettek az ingatlanárak. A másik két kiemelt (nyugati) városban ennél azért jobb a helyzet. Jobban megismerve a portfóliót, az átlagosan 61 négyzetméteres lakások elég sok településen vannak szétszórva, közülük még kiemelhető az alsó-szászországi barnaszénbányáiról ismert Schöningen, Bad Kreuznach fürdőváros és Saarbrücken, a Saar-vidék fővárosa. A teljes portfólió nagyjából az értékének az 5 százalékát hozza hozamként.

Kérdéseinket elküldtük a lengyel GTC-központnak és a hazai GTC Magyarországnak is. Polak Przemysław, a GTC sajtómunkatársa jelezte, hogy mivel a GTC tőzsdei cég, leginkább a nyilvános közzétételeikre tud hivatkozni: ebből ugyan küldött jó sokat, de a konkrét kérdéseinket nem igazán tudta megválaszolni.

Nem a magyarok szoktak jól járni

A lengyel lap ugyanakkor rávilágított arra, hogy a német tranzakció elég furcsa volt. Mint írtuk, a GTC összesen 448 millió euróra, körülbelül 180 milliárd forintra értékelte a felújítandó német lakásokat, de az eladó, a svájci Peach Property Group csak 338 millió eurót kapott értük. A köztes 110 millió euró a már említett titokzatos luxemburgi székhelyű cégnél, az LFH Portfolio Acquicónál landolt. Ez volt az a cég, amelyik a Peach Property Group által eladott lakások nagy részét megvásárolta, és szinte automatikusan – ugyanazon a napon – eladta a GTC-nek. A különös struktúra okaira sem a lap, sem a kisrészvényesek nem kaptak választ. Egy ilyen megbontásnak több oka is lehet, maradjunk abban, hogy ezek egyike lehet az „adóoptimalizáció”.

A Luxemburgban bejegyzett céget a Luxembourg Finance House nevű társaságon keresztül Frank Zweegers holland ingatlanmágnás irányítja, vagyonát mintegy egymilliárd dollárra becsülik. Az MNB-alapítvány vagyonvesztésének történetét követők azt már tudhatják, hogy amikor a magyar „fiúk” úgy érzik, hogy francia, svájci, görög, vagy holland milliárdosokkal üzletelhetnek Nyugaton, akkor általában nem a magyarok szoktak jól járni.

Az üzletember elsősorban brüsszeli irodaházakkal gazdagodott meg, bár eleve módos iparoscsaládba született. A GTC-részvények tulajdonosai számára különösen aggasztó lehet, hogy a holland üzletember ellen már két ügyben is folyt korrupciós vizsgálat. Egyszer Capri szigetén a saját jachtján tartóztatták le, de a büntetést – elévülés miatt – megúszta. Zweegers a kisebbségi részvényese volt az 5000 németországi lakást eladó Peach Property Groupnak, egy évvel ezelőttig a felügyelőbizottság egyik tagja is volt.

Hitelminősítői aggodalmak

Nem értékelte túl pozitívan a német üzletet a hitelminősítő Fitch sem. 2024 novemberében a Fitch részletesen is foglalkozott a GTC üzleti tervével, miszerint a lakásportfólió nagyjából felén túladnának. A ratingcég arra jutott, hogy a tervezett értéknövekedés „ambiciózus”. Később a Fitch pesszimizmusa nőtt, a cég deklarálta, hogy összehasonlíthatósági szempontból nem használta a GTC konszolidációs eljárását a korábban megszerzett Peach lakóingatlan-portfólió esetében, amely a Fitch szerint a csoport eszközértékének 19 százalékát képviseli.

Július 23-án aztán kijött a Fitch legújabb hitelminősítése, amely B-re rontotta a GTC minősítését, továbbra is negatív kilátással. A fő indok természetesen a már sokat emlegetett refinanszírozási szükséglet volt, vagyis a 2026-ban lejáró 500 millió eurónyi GTC-kötvény kérdése, amelyet a cég a JP Morgan segítségével rendezne. A cél a GTC elmondása szerint is a refinanszírozás.

A következő hitelminősítést a Fitch szeptemberre ígéri, érdekes kérdés, hogy lesz-e addig bármi fejlemény az adósságok kapcsán.

Egy nagyon furcsa hiba

A német ügyletről a GTC Magyarország kiegészítő mellékletében is találtunk részleteket. A GTC Magyarország Zrt. 2024-es pénzügyi beszámolójához feltöltött „konszolidált pénzügyi kimutatások” című dokumentum 13. oldalán említik, hogy a magyar cég összesen 613,8 millió euró kölcsönt nyújtott egy német cég, a GTC Germany GmbH részére.

A kölcsön magas összege alapján arra lehet következtetni, hogy ez a pénz valamiképpen a német lakások megvásárlására, esetleg későbbi felújítására kellett. Ugyanakkor a GTC azt jelezte nekünk, hogy ez az érték hibás, a kölcsön valójában „csak” 6 millió euró. Nem teljesen érthető, hogy miképpen lehet 6 helyett 600-at írni; a GTC Germany mindenesetre egy német GmbH, mégis alig van róla nyilvánosan elérhető adat. Az alapítója a magyar GTC-csoport egy cége, a GTC Origine volt. A cég ugyanabban a berlini utcában van bejegyezve (Humboldtstrasse), ahova Farkas Zsolt, a GTC három legfőbb vezetőjének egyikének hivatalos lakcíme is, de a házszám nem egyezik. A GTC Germany ügyvezetője egy Farkas Dominik nevű ember, így rákérdeztünk a lengyel és a magyar GTC-nél, hogy a névegyezség rokoni szálat takar-e. Nem kaptunk választ, bár nem értettük, hogy a tőzsdei befektetők egyidejű tájékoztatása miért nem engedi meg, hogy két ember rokoni kapcsolatával vagy annak hiányával kapcsolatban válaszoljanak.

A 25 ezer eurós alaptőkéjű német cégnek mindenesetre egy ideig Stofa György volt a cégvezetője, majd Farkas Dominik váltotta. Mellette Katrin Pikarski neve bukkan fel a cégregiszterben, a vállalatról ugyanakkor gyakorlatilag nincsenek dokumentumok a német rendszerben.

Ami biztos: a teljesen legatyásodott, 2026-ban hatalmas összeg refinanszírozására kényszerülő GTC egyre nagyobb elkötelezettséget vállal Németországban. A GTC idén értékes irodaépületeket adott el Varsóban, Zágrábban, Belgrádban, miközben folyamatosan újabb vállalásokat tett a német történet mellett.

Nem tetszik a befektetőknek

Mint az ügyre rálátó egyik forrásunk mondta, a GTC Germany részére nyújtott kölcsön jókora aggodalomra adhat okot. A GTC korábban, a 2024-es éves jelentésében arról írt, hogy forrásokat allokáltak a lakások felújítására, de elképzelhető, hogy a forrás nem lesz elegendő. Nemrégiben pedig arról érkezett bejelentés, hogy a GTC és a Paul Tech nevű cég dekarbonizálja előbbi lakóingatlan-portfólióját Németországban. Az ESG-vezérelte projekt közel 4800 lakóegység klímasemleges fűtését biztosítja.

Az épületek nagy részét 1950 és 1969 között építették, és jelenleg az elavult fosszilis tüzelőanyaggal működő fűtési rendszerek miatt alacsony energiahatékonyság és magas szén-dioxid-kibocsátás jellemzi őket. A GTC részéről a stratégiai igazgató, Farkas Zsolt beszélt a Paul Tech közleményében, egy azonos tartalmú közleményt a GTC is megjelentetett.

Vagyis a cégcsoporton belül a GTC Germany irányába juttatott pénzmozgás célja legalább részben a lakásportfólióval kapcsolatos felújítási költségek finanszírozása lehetett.

A portfólió önmagában is kockázatos történet, mivel Németországban rendkívül szigorúan, jellemzően a bérbeadók terhére szabályozott a bérleti piac (kilakoltatási korlátozások, 2029-ig meghosszabbított bérletidíj-szabályozások).

Emellett 4800 német lakás dekarbonizációja egészen jelentős ráfordítás lehet. Nagyon úgy tűnt, hogy a GTC-nek az a fő baja, hogy nincs forrása (értékes irodákat kell eladni), de ha mégis van, miért az egyébként is megkérdőjelezhető német lakásprojektbe öntik bele?

Szintén kérdés, hogy miért vált most szükségessé ez a zöld beruházás. Éljen a nettó zéró, de a német lakásportfólió a vásárláskor állítólag több mint 87 százalékban lakott volt. Vagyis nem lakhatatlan ingatlanokat vettek, igaz, a négyzetméterenkénti 7 eurós átlagos bérleti díj még itthon is remek üzlet lenne – a bérlőknek. Ettől függetlenül kérdéses, valóban most volt-e itt az ideje ennek a projektnek.

Összességében kívülről nehezen látható az értékmentés abban, ha a GTC a most rendelkezésre álló forrásaiból egy ennyire kockázatos ügyletre költ. A befektetők – tapasztalatunk szerint – a GTC-ben rejlő értéket a keleti iroda- és kereskedelmi portfólióban látják, a német lakásügy ezzel szemben számukra nem egy hasznos diverzifikáció volt, hanem egy kifejezetten sok kockázatot jelentő ügylet.

A német üzlettel kapcsolatban sok kérdés merül fel, nem lehet tudni, hogy ki szorgalmazta, ki győzte meg azokat a testületi tagokat, akik végül támogatták az irracionális ötletet, mint ahogy azt sem tudni, kik lehettek az igazi döntéshozók. Ők vélhetően azt mondhatják, nekik aztán semmi közük az ügyhöz, mutasson bárki egy általuk aláírt papírt: vagyis azzal érvelnek, hogy a GTC testületi vezetői, a főtulajdonos Optima-csoport vezetői vagy a PADME kuratóriumi tagjai hozták valójában a döntéseket.

Az MNB új vezetése most a lehető legrosszabb kombinációval találkozik. Úgy kell visszafejteni üzletileg teljesen irracionális döntéseket, hogy nem tudják, mire véljék őket: értelmetlen szarvashibákról van-e szó, vagy arról, hogy amíg elpárolgott az alapítványi vagyon, addig egy nagyon harsány kör folyamatosan meggazdagodott.

Az MNB-ügyet nemrég dokumentumfilmben is feldolgoztuk, A nagy játszma című filmet itt lehet megnézni: