Az MNB-ügyből megismert francia ingatlanos nagyágyú fejlesztene Budapest egyik legígéretesebb területén
Adott Csepelen egy beépítetlen, de nagy fejlesztési lehetőségekkel bíró terület, az egykori eperföldek. Észak-Csepel ezen emblematikus ingatlana csak állami segítséggel, komplex fejlesztési tervvel, utakkal, tömegközlekedéssel, közművekkel lenne igazán vonzó, de akinek életképes tervei vannak és kormányzati támogatást is képes megszerezni, esetleg elérheti a kiemelt státuszt, az valami igazán nagyot is dobhat itt.
Az utóbbi évtizedekben az egykori önkormányzati terület mögött spanyol, ír, izraeli, francia, szingapúri befektetők bukkantak fel, de azt hallottuk, hogy még a mini Dubaj rákosrendezői nagy tervről lemaradó Mohamed Alabbar és cége, az Eagle Hills is vizsgálta már a beszállást. Kerestük is a társaságot, ígértek is választ, de végül cikkünk megjelenéséig nem érkezett meg.
A terület valaha
A korabeli cikkek, mint a HVG írása, 2005-ben foglalkoztak már a Csepel-sziget északkeleti részén található eperföldekkel. Itt korábban a városrész lakói által nagyon kedvelt „szedd magad!” akciókban lehetett epret venni.
2005-ben aztán a helyi önkormányzat eladott 82 hektár földet a spanyol tulajdonú Fadesa Hungaria Ingatlanfejlesztő Zrt.-nek 11,37 milliárd forintért. A Fadesa a 2008–2009-es nagy pénzügyi és ingatlanválság előtti spanyol ingatlanboom egyik legnagyobb nyertese volt, egy eredetileg kisebb, La Coruñában bejegyzett cégről volt szó, amelyik a nagy drágulás idején, részben hitelekből gyorsan nőtt, felvásárolt más társaságokat, tőzsdére lépett, hirtelen akkora lett, hogy már a Deportivo la Coruña nevű, La Ligában játszó focicsapat mezszponzora is lett, sőt külföldre is elindult. Ám ahogy a válság előtt a spanyol ingatlanpiac ment felfelé a leggyorsabban, úgy a válság után ez a piac állt a legjobban a földbe, óriási leértékelődés történt, és nagyon nagy veszteségek keletkeztek.
A több nagy hazai projekttel (például a Király utcai Central Passage luxuslakásokkal, illetve a Foka-öbölben a Danubio Parkkal) elinduló spanyolokat előbb felvásárolta egy másik spanyol cég, majd csődbe mentek.
A Telexnek nyilatkozó szakemberek szerint az eperföldek területére azóta is úgy néz a hazai ingatlanfejlesztő piac, mint ami egyszer nagyon értékes telek lesz, csak továbbra sincs rá szabályozási terv. Pedig ide nagyon kellene a kormányzati elkötelezettség az infrastruktúra-fejlesztés miatt, hiszen anélkül nem igazán lehet itt elkezdeni semmit.
Új tulajdonosok
A telektulajdonos projektcég a mai napig ugyanazon a néven fut, Fadesa Hungaria Ingatlanfejlesztő Zrt.-nek hívják, noha azóta több tulajdonosváltás történt. Jelenleg közvetve az SWI Capital Holding nevű hatalmas luxemburgi, svájci, szingapúri csoport a többségi tulajdonos.
Az amszterdami tőzsdén jegyzett céggel több körben is tudtunk beszélni, és bár a nyilvános piacon forgó cég nagyon részletes információkat nem tudott adni, igaz, a jelentései nyilvánosak, de az SWI szóvivőjétől megtudtuk, hogy
„A Fadesa-projektet 2024 végén vásároltuk meg azzal a céllal, hogy egy vegyes funkciójú fejlesztést építsünk, amely lakó-, kereskedelmi és logisztikai területeket foglal magában. A teljes beépített terület várhatóan körülbelül 2 millió négyzetméter lesz. A felvásárlás óta a terv nem sokat haladt előre. Ez egy hatalmas projekt, amelynek megvalósítása sok időt és jelentős erőfeszítést igényel.”
Természetesen az nagyon érdekelt minket, hogy egy 11 milliárd eurót kezelő, valóban gigantikus méretekben játszó befektető hogyan szúrta ki a csepeli földeket, és sok érdekes összefüggést találtunk. Maga a csepeli föld, illetve a projektcég jelenleg birtokolt 55 százaléka 51 millió euró értéken szerepel a könyvekben, a fejlesztés pedig 800 ezer négyzetméteres lesz.
Az SWI és Magyarország között az első kapcsolat Max-Hervé George francia milliárdos. Róla azért írtunk sokszor a Telexen, mert az MNB-alapítvány vélhetően legrosszabbul sikerült óriásbefektetése, a svájci luxusingatlanokat kezelő Ultima Capital SA cég is az ő alapítása volt, gyakorlatilag tőle vett az MNB-alapítványi vagyont kezelő Optima magas áron részesedést az Ultimában. Természetesen arra nem vállalkoznánk, hogy pontosan beárazzuk, mi volt vagy mi lett volna az Ultima valós értéke, de azóta a cég új befektetője, a görög Johannisz Papalekasz már a magyarokhoz képest töredékáron tudott beszállni.
A két csoport között az is átfedés, hogy az Ultima Capital SA igazgatótanácsának elnöke (président du Conseil d’administration) egy Jean-Pierre Verlaine nevű üzletember, aki a Bloomberg szerint az SWI-ben is igazgatósági tag.
Max-Hervé George, a fiatal francia milliárdos – a Telex információi szerint – az elmúlt években sokszor járt Budapesten, amikor az MNB-s alapítványi vezetőkkel vagy a mögöttük fellelhető, informális hatalommal felruházott vezetőkkel tárgyalt. A francia üzletember globális érdekeltségeit 2024-ben vonta össze a szingapúri társaságba, létrehozva a már világszerte 26 irodában dolgozó SWI Group nevű topbefektetőt.
Az SWI részvényeit bevezették az amszterdami tőzsdére, így legfontosabb társasági dokumentumai nyilvánosak. A kibocsátási prospektusból nyomon követhető a magyar projekt is.
Fantáziát láttak Csepelben
Az persze a magyar kapcsolatok mellett így is izgalmas kérdés lehet, hogy ki volt az, aki ezt a projektet elvitte Max-Hervé George-hoz. Egy kvázi alvócég csepeli fejlesztési területe nem olyasmi, ami Svájcból, Szingapúrból vagy Dubajból látszik. Egy ekkora volumenű fejlesztés Budapesten pedig nem olyasmi, amit a távolból, politikai kapcsolatok nélkül könnyű lenne menedzselni.
Magyar szálak azért vannak még a céghez, például Bujdosó Klára, aki az SWI Group jogi vezetője, ő az MNB-alapítvány másik nagy külföldi befektetésénél, a lengyel központú GTC-nél dolgozott korábban.
És hogy még egy részben magyarnak is mondható szálat beemeljünk, Max-Hervé George rövid önéletrajzában kitér rá, hogy szakmai múltja során aktív sportpartnerként működött együtt, például a Nemzetközi Judoszövetséggel (International Judo Federation – IJF). Ő az IJF nemzetközipartnerség-igazgatója. Azé a szövetségé, amelynek sokáig maga Vlagyimir Putyin volt a tiszteletbeli elnöke, de az ő tisztsége az ukrajnai háború miatt éppen fel van függesztve. A francia ingatlanos gurunak viszont már a 2021-es tokiói olimpián is fontos szerepe volt, van olyan fotó, amin Marius L. Vizer IJF-elnökkel és Albert monacói herceggel látható, igaz, a Covid alatt megtartott olimpián elég nehezen ismerhetők fel a felek, mert mindenki fekete, a szájat eltakaró maszkban van.
És hogy mindez miért magyar szál? Hát mert az IJF-nek Budapesten, a József Attila utcában van a központja, és az IJF-ben különböző minőségekben Csányi Sándor OTP-elnök is volt prominens, illetve tiszteletbeli vezető.
Mindenkit érdekelt
A csepeli projektcéget, a Fadesát az évek folyamán sokan birtokolták, például az ír Histria, a magyar Wellhon, majd végül az SWI-csoportba tartozó ICG is. Személyesen képviselte a céget a grúz–izraeli Michael Michaely, az ír Ryan Matty, aki egy Vistra Corporate Service nevű globális könyvelő, bérszámfejtő cégnek volt a budapesti képviselője, majd az a Charles Berthillon, aki jellemzően Max-Hervé George ügyleteinél bukkan fel. A legújabb tisztségviselő pedig az indiai Rizwan Khan, de ő továbbra is a Vistra Corporate Service nevű magyar cégen keresztül érhető el.
Közülük talán Michael Michaely, illetve a vele rokonságban álló Shabtai Michaeli neve csenghet ismerősen. Michael és Shabi, ahogy nekünk emlegették őket, rengeteg hazai üzletben bukkantak fel: ingatlanok, Princess Pékség, Innopay banki informatika, azóta bezárt grúz gyorskölcsöncég, de Shabtai Michaelit Habony Árpád üzleti köreihez sorolták és kapcsolatba hozták a letelepedési kötvényekkel is, amit ő rendre tagadott.
2024 novemberében aztán a Wellhon (Michael Michaely cége) 28 millió euró (10 milliárd forint) áron eladta a céget. Ekkor érkezett a luxemburgi ICG Sarl (először 74,96 százalékkal), ez az említett SWI Capital projektcége, azaz közvetve Max-Hervé George tulajdona. Szintén ekkor jött a Varia Structured Opportunities SA 25,04 százalékkal.
Az SWI szóvivőjétől annyit tudtunk meg, hogy „kezdetben a projekt 75 százalékát szereztük meg, akkor mellettünk egy luxemburgi alap (ez a Varia) vásárolt 25 százalékot, amelynek számos francia és belga befektetője van. Ez az alap ezután további 19,9 százalékot szerzett meg.”
Maga a fejlesztés
A fejlesztési terület mindenesetre valamivel több mint 80 hektár, amin 2 millió négyzetméternyi lakóházat, irodaházat, logisztikai létesítményt terveznek a befektetők felhúzni, gyakorlatilag egy teljesen új városrészt.
Az SWI szóvivője azt írta a Telexnek, „ez a projekt többéves tervezést, dizájnolást, majd kivitelezést igényel. Még nem határoztuk meg, hogy szerintünk hogyan illeszkedik a legjobban a projekt a városba és a környező területekhez, valamint hogy mire lesz szükség az építési engedélyekhez. Elmondhatjuk, hogy már több építészirodával is beszéltünk, és számos lehetséges tervet dolgozunk ki a Csepel-szigetre.”
Az MNB-ügy szempontjából érdekes, hogy Max-Hervé George mellett van egy másik jelentős tulajdonosa az SWI-nak: egy kajmán-szigeteki társaság, amelynek tulajdonosa a Benhamou család bizalmi vagyonkezelője. A Benhamou család pedig a többségi tulajdonosa annak a svájci CBH Banknak, ami az emlékezetes, 170 millió svájci frankos hitelt nyújtotta az MNB Optima nevű cégének. Ebből a kölcsönből később hatalmas galiba lett, majdnem bedőlt az egész alapítványi vagyonkezelő, míg végül az MBH segített, és refinanszírozta a vagyonkezelőt.
Hallottunk arról, hogy a projektet megnézte az Eagle Hills csoport is, vagyis annak a Mohamed Alabbarnak a társasága, aki a Rákosrendező-projekt, vagyis a mini Dubaj mögött állt. Azt, hogy az ő érdeklődése miként áll, nem tudjuk, maga az SWI erről ezt írta nekünk:
„Mint minden ilyen léptékű projekt esetében, a potenciális befektetők érdeklődése nagy, ezért a tárgyalások mindig nyitottak; tőzsdén jegyzett vállalatként azonban nem tudunk bővebben nyilatkozni arról, hogy jelenleg tárgyalunk-e potenciális további befektetőkkel.”
Schönried-projekt
Az SWI már sokszor citált prospektusában még egy érdekességet találtunk. Úgy tűnik, hogy Max-Hervé George kapcsolata a részben az MNB által is birtokolt Ultima-csoporttal nem teljesen szakadt meg, mert a francia befektető új érdekeltsége, az SWI egyik projektcége megvásárolta az Ultima egyik értékes fejlesztési területét, a svájci Schönried-projektet birtokló Breakthrough SA-t 102,2 millió euróért.
Mint hallottuk, az új Ultima-főtulajdonos, Johannisz Papalekasz nem különösebben kedvelte ezt a fejlesztési területet, így megállapodott az egykori francia alapítóval, hogy vegye meg. A vevő ezek után valóban a Max-Hervé George többségi tulajdonában lévő szingapúri SWI Capital Holding egyik leányvállalata lett.
A 7600 négyzetméteres ingatlan Gstaadban (ez az egyik legdrágább svájci luxus-síparadicsom) található, hotel és luxusapartmanok (chalet-k) épülnek majd rajta. Ahhoz, hogy 2028 decemberében valóban üzemelhessen már a komplexum, mintegy 200 millió euró beruházásra lesz szükség.
