„A garázsunk is nagyobb, mint ez” – 3 négyzetméteres lakást is kínálnak már eladásra Budapesten

Néhány nappal ezelőtt a Reuters riportja nyomán írtunk arról, hogy annyira rossz a lakhatási helyzet Hongkongban, hogy rengetegen kényszerülnek egy-két négyzetméteres, úgynevezett „koporsólakásokban” élni. Bár Budapesten még nem tart itt a helyzet, ha lakást keres valaki a fővárosban, akkor egyre többször futhat bele olyan hirdetésekbe, amikben „kislakásokat”, „minigarzonokat” és „mikrogarzonokat” kínálnak eladásra. Ezek nagyobbak ugyan, mint a hongkongi 1-2 négyzetméteres „lakások”, de nem sokkal.

A cikk írása idején mi is végignéztünk több ingatlanhirdető oldalt és Facebook-csoportot, a keresés során pedig találtunk olyan eladásra kínált lakást is, amelynek alapterülete három négyzetméter volt. Szürreális látvány, hogy egy szobának is kicsi helyiségben mindent megpróbáltak elhelyezni, amire szükség lenne egy lakásban. Az ingatlan nem meglepő módon egyetlen helyiségből áll, a bejárati ajtón belépve egyből a nappaliként, étkezőként és konyhaként is funkcionáló térben találjuk magunkat, de itt kapott helyet egy függönnyel elválasztva a zuhanyzó és a vécé is. Fekvőhely a galériára került, azt azonban már nem árulta el a hirdető, és a képekről sem derül ki, hogy mekkora hely lehet fent. 1-2 napot még csak-csak eltölt az ember ennyire kicsi és ennyire zsúfolt helyen, azt viszont nehéz elképzelni, hogy bárki hónapokat, esetleg éveket éljen le egy ilyen lakásban.

Előző ingatlanpiaci cikkünkben a megőrülő ingatlanpiaccal, a hirtelen kilövő ingatlanárakkal foglalkoztunk, most pedig a téma egy másik vetületének jártunk utána: hogyan aprózódnak fel fokozatosan a budapesti ingatlanok, mennyire élhetők ezek a lakásnak aligha nevezhető helyiségek, illetve hogy a jogi szabályozás mit enged meg és mit nem a lakások feldarabolásakor.

Szétdarabolt polgári lakások

A kis méretű lakásokat általában a belső kerületekben, az V., a VI., a VII. és a VIII. kerületekben hirdetik, a leírásokból pedig ki is derül, hogy ezeket jellemzően lakások feldarabolásával hozzák létre. A lakások szétválasztása önmagában nem új jelenség, a feldarabolás már a szocializmus idején megkezdődött, olyan időszakokban pedig, amikor egyre nehezebben elérhető a lakhatás, újra és újra felüti a fejét. Balogh László, az ingatlan.com elemzője szerint újabb csúcsot pedig az Airbnb hőskorában, 2018–2019 környékén ért el, de ekkor még jellemzően nagy, 100-120 négyzetméteres polgári lakásokat osztottak fel 30-40 négyzetméteres apartmanokra.

Ami viszont újdonság, hogy mostanában már nem ezeket a nagy lakásokat darabolják szét, hanem eredetileg 30–50 négyzetméteres lakásokat osztanak 3-4 részre, vagyis még tovább aprózódnak az ingatlanok a fővárosban.

A kis alapterület kiegészítésére – a belvárosi polgári lakások 3-4 méteres belmagasságát kihasználva – rendszerint egy galériát is beépítenek és „belső kétszintes”-ként hirdetik a lakást. Az így kialakított felső emelet belmagassága azonban legtöbbször a 1,5 métert sem éri el, tehát nem tekinthető teljes értékű szintnek. A hirdetők ráadásul többször trükköznek is a galéria területével. Sok 20-25 négyzetméteresként hirdetett lakásról az derül ki, hogy ez a szám a galéria területével együtt jön ki – anélkül van, hogy a 10 négyzetmétert sem éri el az alapterület. Ráadásul a galériát csak bizonyos feltételek mellett lehet ténylegesen hozzászámolni az alapterülethez, ezeknek pedig a legtöbb hirdetett lakás nem is felel meg.

Balogh arról is beszélt, hogy egyre többször fordul elő, hogy nem lakás funkciójú ingatlanokat alakítanak át lakássá. Ez azt jelenti, hogy a tulajdoni lapon a helyiség besorolása nem lakás, hanem például egyéb helyiség vagy éppen mosókonyha. Ezek a terek sokszor nem is teljesítik a lakásokra vonatkozó feltételeket, például nincs ablak beépítve. Balogh szerint az ilyen lakások egyébként kisebb értéket képviselnek a piacon, mint a hasonló méretű ingatlanok. Ennek az az oka, hogy ha valaki át is alakít egy eredetileg mosókonyha funkciót betöltő helyiséget lakássá, a tulajdoni lapon ettől még nem fog megváltozni a besorolása, a mosókonyha mosókonyha marad. Emiatt viszont egy ilyen lakás megvételéhez általában nem adnak hitelt a bankok, és később sem lehet például hitelfedezetként használni.

A szabályozás megkerülhető

Azt, hogy milyen tulajdonságokkal kell bírnia egy helyiségnek, ingatlannak ahhoz, hogy lakás besorolást kaphasson, jelenleg az OTÉK (az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet), illetve 2025. június 30-a után a TÉKA, vagyis a településrendezési és építési követelmények alapszabályzata határozza meg. Ezek alapján egy lakásnak mindenképp lehetővé kell tennie a pihenést, az alvást és az otthoni tevékenységek folytatását, illetve szükség esetén az otthoni, irodai jellegű munkavégzést. Emellett persze még több konkrét feltétel is meg van szabva, például hogy

• a lakószoba hasznos alapterületének legalább 8 négyzetméternek kell lennie (ez az előírás a TÉKA szerint bizonyos esetekben 10 négyzetméter lesz);
• természetes megvilágításúnak kell lennie a lakás egy részének;
• a különböző tereknek mekkora átlagos belmagasságúaknak kell lenniük.

A vonatkozó kormányrendelet tehát próbálja megakadályozni azt, hogy tartós lakhatásra egyáltalán nem alkalmas helyiségeket lakásként használjanak, a TÉKA pedig további szigorításokat fog bevezetni. Ez azonban csak azt gátolja meg, hogy a nem megfelelő ingatlanokat lakásként jegyezzék be. A lakáspiacon tetten érhető gyakorlat is mutatja, hogy elég könnyen ki lehet alakítani ilyen lakásokat, ehhez csak annyi kell, hogy a tulaj egy jogi szürke zónában maradjon, ezt pedig sok esetben meg is teszik. Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szerkesztője szerint a vevők legtöbb esetben nem ismerik fel, hogy mivel jár az, hogy nem legális lakást vásárolnak.

A lakásmegosztások hatósági engedélyezése ugyanis csak az utóbbi években került újra bele a jogi szabályozásba, a helyi önkormányzatok hatáskörébe utalva. Az önkormányzatoknak azokkal a lakáskialakításokkal kell foglalkozniuk, amelyeknél a kialakításhoz nem szükséges előzetes építési engedély, vagy egyszerű bejelentés. Vagyis ha a lakás nem az épület megépítésével vagy bővítésével együtt jön létre, akkor a helyi önkormányzatnál kell a lakásmegosztást vagy a lakásszámnövelést (újabb lakások kialakítását) úgynevezett településképi bejelentési eljárásban, előzetesen engedélyeztetni. A tulajdonosok azonban ezzel sok esetben nincsenek tisztában, így sokan nem is gondolják, hogy egy lakás egyszerű kettéosztása, vagy egy újabb lakás kialakítása engedélyhez kötött, és adott esetben akár tiltott is lehet, ha az újabb lakás kialakítás már nem felelne meg a települések helyi jogszabályainak.

Jámbor azt mondta, hogy ahol erre szükség van, az önkormányzatok igyekeznek ellenőrizni és korlátozni a lakások megosztását, viszont aki tilosban akar járni, annak a rendszer ad lehetőségeket az árnyékban maradásra.

Az új lakások tulajdoni lapon való megjelenése korántsem egyértelmű, és rendszeres jelenség, hogy az ingatlan valós kialakításáról, lakásszámáról semmilyen hivatalos okirat nem áll rendelkezésre, ez pedig számos kellemetlen meglepetést tartogathat Jámbor Attila szerint. Egyrészt a szabálytalanul megosztott lakások hivatalosan, önálló ingatlanként nem léteznek, így ezekhez köthető banki ügyintézés, vagy állami támogatás igénybevétele során fennakadások lehetnek. „Ami nincs, arra nem lehet hitelt vagy támogatást felvenni” – mondta Jámbor. A lakások utólagos „lepapírozása” pedig nem automatikus és egyáltalán nem garantált. Amennyiben viszont az adásvételhez nem szükséges a lakásokról hivatalos irat, vagy nem feltétel a tulajdoni lapon való megjelenés – vagyis hogy önálló ingatlanként be legyenek jegyezve –, úgy az ilyen lakásokat sokszor egy lakásként, vagy használati megállapodás megkötésével önálló lakásokként értékesítik.

Vagyis a többlakásos épületekben, használati megállapodással együtt értékesített lakások a legtöbbször a hivatalos nyilvántartások szerint nem létező, vagy szabálytalan lakásokat is takarhatnak. Ha többlakásos épületben használati megosztással vásárolunk lakást, mindig gyanakodjunk: az önálló helyrajzi számú ingatlan mindig értékesebb, ezért nem racionális, hogy nem társasház az épület, vagy hogy nem hoznak létre új albetéteket. Jámbor tapasztalata szerint annak, hogy ezeket elmulasztják, általában egyetlen oka van: az épületben található lakásszám nem szabályos.

Jámbor Attila szerint fontos tudni, hogy nem minden, megosztással létrehozott lakás szabálytalan, lehetséges, hogy már hosszú évtizedek óta kialakult állapotról van szó. Az viszont nagy probléma, ha egy eladó szándékosan szeg szabályokat, és a profit maximalizálása miatt több lakást adna el, mint amennyit jogszerűen ki lehetne építeni. Csak a vásárlók tudatossága mellett szűnik meg ez a jelenség. Jámbor szerint a kereslet megszűnése tudja megszüntetni a kínálatot, illetve szükség lenne arra, hogy a hatóságok határozottabban lépjenek fel azokkal szemben, akik lényegében megkárosítják a kevésbé tájékozott vevőket.

Mindent el lehet adni

Balogh László szerint habár nehezebben lehet eladni az ingatlanok feldarabolásával vagy a nem lakás funkciójú helyiségek átalakításával létrejött lakásokat, ha jól árazza be a tulaj, akkor meg fogják venni. Az általunk is látott hirdetésekben, 10-12 négyzetméteres galériás lakásokat 18–25 millió forintért kínálnak eladásra. Ekkora összegért nem nagyon lehet normális méretű ingatlanhoz jutni, a belépő szint most 30-40 millió forint környékén mozog. Balogh szerint, akinek van 20 millió forint körüli tőkéje és nem akar hitelt felvenni, annak ezek a kis lakások jó opciók lehetnek, főleg, ha nem saját célra vásárol. Az elemző azt mondta, hogy az albérleti piacon most „vadnyugati körülmények uralkodnak”, ha elég jó az ár, akkor valaki ki fogja venni.

Sok hirdetésnél tüntetik fel, hogy a feldarabolt ingatlannak Airbnb-engedélye van. Ez azért lehetséges, mert ha egy 40 négyzetméteres lakás kapott korábban engedélyt, akkor az a feldarabolással létrehozott lakásokra is érvényes marad, ha nem kerülnek külön helyrajzi számra. Vagyis, hiába vezetett be a kormány két évre embargót az Airbnb-engedélyek kiadására, továbbra is növekedhet majd a rövid távú lakáskiadásra létrehozott apartmanok száma. Sőt a normális méretű ingatlanok feldarabolásával annak a lehetősége is eltűnni látszik, hogy ezek egyszer visszakerüljenek az albérletpiacra. Hosszú távú lakhatásra ugyanis gyakorlatilag alkalmatlanok ezek a lakások.

Élhetetlen lakások, amik csak szálláshelynek jók

A lakások feldarabolásának jelenségével kapcsolatban megkérdeztünk két hazai civil szervezetet, a Habitat for Humanity Magyarországot és A Város Mindenkié (AVM) csoportot. Az AVM azzal kezdte válaszát, hogy kisebb lakások összenyitása, nagyobb lakások különválasztása különböző formákban hosszú ideje része a budapesti lakáspiacnak, tehát önmagában ez még nem lenne probléma. Abban mindkét civil szervezet egyetértett, hogy ilyen kicsi lakásokat csak szálláshelynek lehet majd kiadni. A Habitat azt írta, hogy ha valaki mégis ilyen lakásban lakik, az „csak egy kényszermegoldás lehet, amibe a megfizethetőségi és hozzáférési nehézségek miatt kerülnek bele az emberek. Nem támogatják az ilyen apró, zsúfolt lakások kiadását, mert ront az életminőségen”, márpedig „minden embernek jár a megfelelő méretű, méltó otthon”.

Lukács György, a Habitat for Humanity Magyarország szakpolitikai munkatársa arról beszélt, hogy ezek a lakások „gyakorlatilag szükséglakás jellegűek, az a legvalószínűbb, hogy Airbnb-kínálatban jelennek majd meg, vagy nem igazán legális albérletként, kvázi munkásszállásként tűnnek majd fel”. Lukács a KSH adataira hivatkozva azt mondta, hogy Magyarországon körülbelül 440 ezer egyszobás lakás van, ez a teljes lakásállomány 9,5 százalékát teszi ki. 30 négyzetméteresnél kisebb lakásból pedig körülbelül 100 ezer van az országban, ennek fele azonban Budapesten koncentrálódik, most pedig ezek a lakások aprózódnak még tovább.

Az AVM válaszát azzal zárta, hogy „arra sokféle jó nemzetközi gyakorlat van, hogy miként lehet akár nagyon kicsi alapterületű lakásokban is minél inkább teljes értékű otthonokat kialakítani, de itt nyilván nem az volt a cél.

Ezekben a terekben lakni nem nagyon, csak megszállni lehet. Ez pedig annak a folyamatnak a része, ahogyan az idegenforgalom, a szállodaipar a budapesti lakásállomány terhére és kárára terjeszkedik, alakít át lakásokat magánszálláshelyekké, lakótereket szállodai terekké, ami egy aránylag szűk társadalmi rétegnek kiváló befektetés, de összességében árt a városnak, és hozzájárul a lakhatási válsághoz is.”

Lukács szerint egyelőre még nem lehet azt mondani, hogy nagyon elterjedt lenne az ennyire kicsi lakások kialakításának jelensége. Ennek megfelelően még kutatás sem készül a témában, így azt sem lehet tudni, hogy ez hatni fog-e a budapesti lakhatási helyzetre, és ha igen, akkor hogyan.

„Exkluzív befektetési lehetőség”

A tulajdonosok és az ingatlanosok egyébként változatos jelzőkkel és marketingfogásokkal próbálják hirdetni ezeket a „lakásokat”. Jellemző, hogy a feldarabolással létrehozott minilakásokat, apartmanokat eleve befektetőknek hirdetik, jóval drágábban, mint amennyit a lakás érne, ha egyben árulnák. Az eladók ugyanis beárazzák, hogy ugyanakkora alapterületből ezen a módon több pénzt lehet kiszedni havonta. A hirdetések szerint ezek a lakások kihagyhatatlan, kivételes, ritka, exkluzív befektetési lehetőséget kínálnak és gyors megtérülést, stabil hozamot biztosítanak.

Így néz ki egy tipikus ajánlat, amibe az egyik ingatlanos Facebook-csoportban futottunk bele:

„Három különálló lakás a Palotanegyed szívében!

Kivételes befektetési lehetőség a Horánszky utcában! Eladó egy három különálló lakásból álló ingatlan, amely egy helyrajzi számon szerepel, mégis teljesen szeparált elrendezésű.

Lakások jellemzői:
1. Lakás mérete: 6,5 négyzetméter
2. Lakás mérete: 12,5 négyzetméter
3. Lakás mérete: 17 négyzetméter

Mindhárom lakás: napfényes és felújított, alacsony fenntartási költségekkel működtethető, külön mérőórákkal rendelkezik (áram, víz), bútorozott és gépesített – ezek a vételár részét képezik

Társasház: 4. emelet – liftes, kívül-belül felújított ház, anyagilag stabil közösség

Kiváló lokáció: A Palotanegyed szívében, kiváló infrastruktúrával és tömegközlekedéssel. Éttermek, kávézók és egyetemi központok a közelben!

Irányár: 65.000.000 Ft

Ne hagyja ki ezt a ritka lehetőséget – gyors megtérülés, stabil hozam a város egyik legjobb helyszínén!”

Olyan is akad azért, aki a saját használatra lakáskeresőket célozza, szerintük egy ilyen lakás fiataloknak, első lakás vásárlásán gondolkodóknak kiváló lehetőség lehet. De nem lövik el az összes puskaport rögtön a szövegek elején, a hirdetések végére hagyják az ingatlanhirdetések nehéztüzérségét, amit ha meglát egy lakáskereső, akkor egyből ellenállhatatlan késztetést érez arra, hogy megvegye az eladásra kínált lakást, egytől egyig mindegyik hirdetésben a minimális méretű lakás mellé, minimális fenntartási költséget ígérnek az új tulajnak. Ahogy az egyik hirdető fogalmaz: „Kis pénz, kis lakás.”

A lakáskeresők már kevésbé vannak elragadtatva ezektől az ajánlatoktól, a Facebook-csoportok kommentszekcióiban pedig el is mondják a véleményüket ezekről a kiváló lehetőségekről. Ezek közül egyet emelnénk ki. „A garázsunk is nagyobb, mint ez a »lakás«”, írja az egyik kommentelő, és valóban az egyik ingatlanhirdetési portálon 5 és 15 négyzetméter közötti alapterületű ingatlanokra rákeresve, több 12-14 négyzetméteres garázshelyet is kínálnak a 8-9 négyzetméteres lakások mellett.